CC BY
25
УПРАВЛЕНЕЦ / 5-6/33-34/2012
Проблемы реформирования жилищной сферы Иркутсткой области
^ АСТАФЬЕВ Сергей Александрович
Кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью
Байкальский государственный университет экономики и права 664003, РФ, г. Иркутск, ул. Ленина, 11 Тел.: (3952) 24-28-04 E-mail: astafievsa@mail.ru
Ключевые слова
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ
НАДЕЖНОСТЬ
РЕЙТИНГ
ЖКХ
УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ ТСЖ
Аннотация
Анализируется реформирование жилищной сферы в Иркутской области. В качестве инструмента для снятия напряженности среди населения и участников ипотечного строительства обосновывается необходимость ведение рейтинга строительных организаций, саморегулируемых организаций и управляющих компаний в сфере недвижимости.
На 1 января 2010 г. в Иркутской области в очереди на улучшение жилищных условий стояло 45 459 семей, или порядка 136 377 чел. Кроме того, в ветхом и аварийном жилищном фонде на начало 2010 г. проживало 195 700 чел. [1].
С началом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Иркутской области темпы роста объемов вводимого жилья значительно возросли. Показатель по вводу жилья за 2009 г. превысил аналогичный показатель 2000 г. в 3,2 раза.
Одним из основных движущих механизмов увеличения темпов жилищного строительства выступило ипотечное жилищное кредитование.
Мероприятия по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Иркутской области осуществляются в рамках областной целевой программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Иркутской области на период до 2019 г.», а также региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, ежегодно утверждаемых в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Задача по увеличению объемов жилищного строительства в регионах на сегодняшний день поставлена и Правительством Российской Федерации.
Наиболее существенные проблемы развития рынка жилья в Иркутской области:
• отсутствие документов территориального планирования, которые позволяют своевременно спланировать территории под жилую застройку;
• отсутствие муниципальных программ развития инженерных коммуникаций и как следствие отсутствие технических условий для размещения новых микрорайонов массовой жилой застройки, а также производственных мощностей;
• снижение потребительского спроса населения на жилье вследствие уже-
сточения требований кредитных организаций по условиям предоставления ипотечных жилищных кредитов;
• дефицит профессиональных кадров в строительной отрасли.
Кроме того, в связи с отсутствием возможности системной работы по освоению территорий Иркутской области возникают и другие проблемы, такие как:
• высокая стоимость права аренды земельных участков под комплексное жилищное строительство, а также отсутствие возможности у жилищных некоммерческих объединений граждан предоставления земельных участков без аукциона;
• отсутствие земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой;
• непроработанность механизмов кредитования проектов комплексного малоэтажного жилищного строительства, в том числе некоммерческих объединений граждан;
• слаборазвитая система ипотечного кредитования участия в долевом строительстве малоэтажного жилищного домостроения;
• недостаточный объем выпуска основных строительных материалов;
• отсутствие на территории областного центра разработанных механизмов развития застроенных территорий.
Таким образом, развитие жилищного строительства в Иркутской области возможно только путем устранения или минимизации вышеобозначенных проблем.
Много нерешенных вопросов связано и с созданием ТСЖ. Одной из главных проблем является трудность передачи технической документации и проведения сверки по задолженности жильцов и владельцев офисных помещений с управляющими компаниями, занимавшимися управлением жилым фондом до создания ТСЖ. Можно сказать, что на рынке жилищных услуг Иркутска разразилась настоящая война между управляющими компаниями (УК), а также между ТСЖ и управляющими компаниями, начавшаяся из-за нежелания УК отдавать
The Issues of Housing Reforms in the Irkutsk Oblast
финансовые потоки от оплаты за жилье другим УК либо ТСЖ. Конфликт носит как информационный, так и практический характер, выливаясь в захват технической документации с помощью силовых структур. К примеру, подобная ситуация сложилась при создании ТСЖ жильцами одного из домов Иркутска из-за нежелания УК «Уютный дом» отдавать им техническую документацию, без которой заключение договоров с энергообеспечивающими компаниями невозможно. Обратная ситуация сложилась между УК «Западное управление ЖКС» и УК «Уютный дом»: уже полгода тянется переход 19 многоквартирных домов в «Уютный дом». Ситуация, обусловившая «уход», практически везде одинаковая - жильцы не удовлетворены качеством содержания жилья. Проблема усугубляется тем, что теперь часть жильцов платит прежней управляющей компании, а часть новой. В суде разбираются претензии «Западного управления ЖКС», оспаривающего право УК «Уютный дом» управлять имуществом указанных домов.
Очевидно, что данная проблема является лишь вершиной айсберга, а его основание в том, что законодательство четко не установило принципы смены управляющих компаний. В основном все проблемы заключаются в подписании акта о передаче задолженности собственников помещений. Новые управляющие компании справедливо считают, что они не должны принимать дома с задолженностью, и не подписывают акты о передаче этой задолженности. А старые УК не передают дома, справедливо полагая, что если жильцы не заплатили, то новая управляющая компания должна взять на себя эти долги, взыскать с жильцов и рассчитаться с энергообеспечивающими организациями.
В подобной ситуации в Иркутске сейчас находится и ТСЖ «Альтернатива», члены которого приняли решение о самостоятельном управлении своим жилищным фондом. ТСЖ пришлось также столкнуться с необходимостью подписывать акт сверки с УК «Уютный дом»
и брать на себя ответственность по погашению долгов перед энергообеспечивающими организациями. Однако у ТСЖ на стадии создания нет финансовых средств для погашения этой задолженности. Вопрос же «выбивания» долгов из жильцов может затянуться на месяцы, а энергетики столько ждать не будут и приступят к отключению домов.
На наш взгляд, в жилищной сфере законодателям прежде всего необходимо решить эту проблему и четко определить права и обязанности всех участников. К процессу принятия решений должны быть привлечены как саморегулируемые организации в сфере управления недвижимостью, так и ассоциации товариществ собственников жилья. В Иркутске есть обе эти организации. Очевидные проблемы жилищной сферы еще раз приводят к мысли о необходимости оценки надежности управляющих компаний, поскольку опыт Иркутска показывает, что на жилищном рынке происходит постоянное перемещение собственников от одних управляющих компаний к другим, при этом все остаются в неведении относительно того, что же лучше. Вопросами надежности управляющих компаний пестрят интернет-страницы Иркутска. Само-регулируемая организация управляющих компаний «Содружество ЖКХ» построили рейтинг управляющих компаний по собственной методике, однако в ней есть определенные недочеты. А кроме того, в настоящее время пока не все управляющие компании вступили в Содружество, поэтому картина для жителей Иркутска является неполной. Здесь очевидна другая проблема - необходимость скорейшего введения обязательного членства в СРО и усиление возможностей СРО по контролю за качеством работ управляющих компаний.
Можно констатировать, что в Иркутской области идет определенная работа по улучшению условий жизни населения, но есть и определенные недостатки и задачи, которые необходимо решить в ближайшее время.
Sergey A. ASTAFIEV
Cand. Sc. (Ec.), Assistant-Prof. of Economics and Management of Investments and Real Estate Dprt
Baikal State University of Law and Economics 664003, RF, Irkutsk, ul. Lenina, 11 Phone: (3952) 24-28-04 E-mail: astafievsa@mail.ru
Key words
SELF-REGULATION
RELIABILITY
RATING
MUNICIPAL OR URBAN ENGINEERING MANAGEMENT COMPANY CONDOMINIUM PARTNERSHIP
Summary
The analysis of the current situation of housing sphere in the Irkutsk oblast is presented. The necessity to rank construction organizations, self-regulatory organizations and housing management companies serves as a tool to ease the strain among population and participants of mortgage construction.
UPRAVLENETS/ 5-6/33-34/2012
УПРАВЛЕНЕЦ / 5-6/33-34/2012
В соответствии с предложениями по повышению социальной удовлетворенности работников бюджетной сферы через улучшение их жилищных условий, поступившими от В.В. Путина, в Иркутской области с середины сентября 2011 г. приступили к выработке конкретных подходов для реализации его предложений (проект «Учительский дом» и «Ипотека для молодых преподавателей»).
Все вопросы, возникающие при реализации этих проектов, предложено рассматривать по направлениям:
• представление интересов целевой группы участников;
• строительно-финансовое сопровождение;
• имущественно-правовое сопровождение;
• организационное сопровождение.
В качестве координатора данных
технологических проектов назначена Председатель комитета по социальнокультурному законодательству Законодательного Собрания Иркутской области И.А. Синцова.
Социальная значимость проектов несомненна, их реализация позволила бы:
1) решить проблему улучшения жилищных условий педагогов Иркутской области;
2) добиться омоложения педагогического коллектива школ и вузов за счет предоставления льготных условий для строительства собственного жилья;
3) поддержать строительные организации Иркутской области, предоставив им возможность загрузить свои производственные мощности;
4) снизить уровень безработицы в крупных городах области.
Краткая характеристика проекта «Учительский дом»
Заинтересованным работникам сферы образования предлагается объединиться в жилищно-строительные кооперативы. Фонд жилищного строительства должен безвозмездно предоставить участки под застройку для ЖСК, а субъектам Федерации предлагается взять на себя обустройство таких участков всеми необходимыми коммуникациями, а также решить организационные вопросы по созданию ЖСК.
Проект предназначен для преподавателей школ и вузов и планируется к реализации в областном центре и близлежащих городах с численностью населения не менее 100 тыс. чел. При этом предполагается установить ставку по ипотечному кредиту не более 8,5%. В качестве банка, курирующего данный проект, вы-
бран Сбербанк. На первом заседании оргкомитета по рассмотрению направлений для реализации проекта было предложено понизить ставку кредита с 8,5 до 7,9% годовых, так как в регионе уже есть опыт работы в сфере ипотечного кредитования с такой ставкой.
Рабочей группе по реализации данного проекта необходимо решить ряд первоочередных вопросов:
• определить процент удешевления строительства с учетом участия региона и муниципалитета в проекте;
• оценить потенциальных потребителей данной услуги и определить необходимый объем строительных работ;
• оценить возможность предоставления льготной ипотеки на региональном уровне;
• определить возможность улучшения жилищных условий за счет принадлежащей преподавателю жилой собственности;
• определить сроки реализации проекта;
• выявить потенциальные участки для строительства;
• определить иные направления удешевления строительства;
• определить направления организационной помощи ЖСК со стороны властей и рабочей группы.
Рабочая группа, созданная для внедрения проекта в Иркутской области, решила в первую очередь оценить потребность в жилье со стороны педагогов, для чего приступила к разработке анкеты и распространению ее среди учебных заведений.
Краткая характеристика проекта «Ипотека для молодых преподавателей»
Основная цель данного проекта -предусмотреть возможность участия в льготной ипотеке молодых преподавателей, учителей до 35 лет, выпускников и аспирантов педагогических вузов, студентов 4-5-го курсов педагогических вузов.
Первоначальный взнос планируется сделать в размере не более 10%. Причем регионам рекомендовано взять первоначальный взнос на себя. Процентная ставка по кредиту - не более 8,5%.
Исходя из близости целей и целевой аудитории рабочей группой в Иркутской области решено объединить рассмотрение двух указанных выше проектов.
Предложения, поступившие от В.В. Путина, являются не просто своевременными, педагогическая общественность ждала их достаточно долго. На работу в школы и вузы перестали при-
ходить выпускники, люди предпочитают работать в бизнесе, где зарплата значительно выше.
Однако реализация подобных социально значимых проектов невозможна без решения основного вопроса - повышения уровня заработной платы педагогов. Ответы на поставленные вопросы, а также причину, по которой тормозится реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», что сдерживает развитие жилищного строительства в Сибирском федеральном округе и Байкальском регионе, пытались найти участники круглого стола, состоявшегося в рамках VII Байкальского экономического форума в сентябре 2011 г. [2]. К дискуссии были приглашены представители Минрегион-развития РФ, Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, региональных ассоциаций строителей.
В своем докладе помощник полномочного представителя Президента РФ в Сибирском федеральном округе Магомед Хандаев констатировал, что показатели ввода жилья в регионах СФО имеют тенденцию к снижению. «Сроим мы мало, плохо и дорого. А надо много, качественно и дешево. Недостаточно строится жилья эконом-класса - в годы кризиса произошло снижение государственной поддержки строителей и населения, снизились объемы ипотеки. При этом не удалось избежать обмана дольщиков. Медленная подготовка градостроительной документации существенно тормозит развитие жилищного строительства. Уровень обеспеченности такой документацией регионов СФО составляет от 37 до 70%», - отметил Магомед Хандаев.
О стратегии развития жилищного ипотечного кредитования и об обеспечении доступности ипотеки для семей с разным уровнем дохода рассказал гендиректор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Александр Семеняка. «Стратегия ипотечного кредитования предусматривает, что до 2015 г. 30% семей должны получить возможность приобрести жилье по ипотеке, до 2020 г. ипотека станет доступна каждой второй семье. Для решения поставленной задачи соразмерно снижению инфляции должны снижаться процентные ставки по ипотеке. Ориентиры новой жилищной программы - значительный рост строительства жилья эконом-класса. Жилье станет доступнее, если каждая семья по ипотеке будет платить не 18, а 13 тыс. р. в месяц». По его словам, в Иркутской области плани-
руется реализовать пилотный проект «Кооператив для многодетных семей». Правительство Приангарья, ОАО «АИЖК» и Иркутское региональное жилищное агентство подписали соответствующее соглашение.
В качестве площадок под строительство жилья для многодетных семей будут использованы участки, которые выделяются по поручению Президента страны указанным категориям граждан. В Иркутской области многодетные семьи могут рассчитывать на 15 соток земли. По словам Александра Семеняки, около 10 многодетных семей предполагается объединить в жилищный кооператив и на консолидированном земельном участке в полтора гектара начинать строить жилье. Для каждой семьи должно быть построено три квартиры. В одной семья будет жить, две другие сможет сдавать в наем для привлечения дополнительного дохода. Проект планируется реализовать по схеме «доходный дом». Многодетным семьям (объединенному кооперативу) будет предоставлен долгосрочный кредит, который заемщики смогут гасить за счет сдачи жилья в аренду.
Президент Союза строителей Сибири Михаил Фокин рассказал о проблемах са-морегулируемых организаций и призвал к активному взаимодействию властей и строителей, к усилению роли частно-государственного партнерства: «В Сибири есть примеры, когда гарантии, выдаваемые властями, резко активизировали деятельность на рынке строительства. Например, в Алтайском крае по поручению губернатора строят корпоративные общежития, чтобы решить кадровые проблемы в ряде отраслей экономики».
В целях организации работы по исполнению государственных функций по осуществлению контроля и надзора в области инвестирования денежных средств в строительство многоквартирных домов, в содействии гражданам, пострадавшим от действий (бездействия) застройщиков на территории Иркутской области (обманутых «дольщиков»), Правительством Иркутской области готовится проект закона о реестре данной категории граждан. 22 июня 2011 г. проект принят во втором чтении.
В данном законе используются следующие основные понятия:
• проблемный объект строительства - многоквартирный дом, расположенный на территории Иркутской области, в строительство которого привлечены денежные средства граждан, однако застройщик не выполнил своих
обязательств по договорам, заключенным с гражданами в течение 2 месяцев. К проблемным объектам не относятся: введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, где имеются жилые помещения, на которые предъявлены права требования двух и более лиц; многоквартирные дома, строительство которых не начиналось в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, где предусматривалось строительство, и (или) разрешения на строительство. Регистрация осуществляется на основании предъявления договоров;
• пострадавший гражданин - гражданин, инвестировавший денежные средства в строительство проблемного объекта с целью приобретения жилого помещения в многоквартирном доме для дальнейшего проживания, выполняющий свои обязательства согласно договору, по которому застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения. В случае одностороннего расторжения договора денежные средства не были возмещены.
Включению в реестр подлежат все граждане, соответствующие необходимым для включения в реестр критериям, установленным в настоящем законе, пострадавшие от действий (бездействия) застройщиков в отношении договоров (соглашений) на строительство жилых помещений в незавершенных строительством многоквартирных домах, признанных проблемными объектами строительства, вне зависимости от сроков подачи заявления на включение в реестр.
Подводя итог исследованию в части влияния реформ в жилищной сфере на повышение социальной защищенности и удовлетворенности населения, можно констатировать, что отсутствие четкого законодательства приводит к накоплению негативного отношения к реформам со стороны населения. На наш взгляд, срочно необходимо урегулировать вопросы передачи (непередачи) задолженности при выборе жильцами альтернативных управляющих компаний, региональным властям инициировать работу по построению рейтинга управляющих компаний и строительных организаций.
Рейтингование последних необходимо для того, чтобы участники создаваемых ЖСК не пополнили армию обманутых дольщиков. Для этого нужно сформировать рабочую группу, которая проводила бы экспертный анализ строительных ор-
ганизаций, собирающихся принять участие в строительстве социального жилья для учителей и многодетных семей, с предоставлением последним информации о надежности как строительных организаций, так и управляющих компаний в сфере недвижимости. В настоящее время подобная работа ведется на кафедре экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета экономики и права. Проведены опросы среди заказчиков строительных работ для государственных и муниципальных нужд и среди строительных организаций с целью выявления параметров для оценки надежности строительных организаций и саморегулируемых организаций в условиях саморегулирования отрасли. В соответствии с проектом «Модернизация социальной сферы муниципальных образований Сибирского региона как основы повышения качества жизни населения», в 2011-2012 гг. запланировано проведение опроса населения и определение параметров для оценки надежности управляющих компаний в сфере управления недвижимостью.
Источники
1. Стимулирование развития жилищного строительства в Иркутской области на период до 2015 года: долгосрочная целевая программа. Иркутск, 2012.
2. В Приангарье появятся кооперативы для многодетных семей. http://www.soyuzstr.esip. ru/news/59 (9 октября 2011 г.).
References
1. Stimulating development of housing sphere in the Irkutsk oblast until 2015: Longterm target program. Irkutsk, 2012.
2. Cooperatives for large families appear in Priangarye area. http://www.soyuzstr.esip.ru/ news/59 (October 9, 2011).
UPRAVLENETS/ 5-6/33-34/2012
