CC BY
49
Гареев Ильнур Фаилович
канд. экон. наук, ст. преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве,
Казанский государственный архитектурно-строительный университет igareev@mail.ru
проблемы реализации социально-экономического потенциала жск в регионе
_Аннотация
Стабилизация рынка жилой недвижимости предполагает равновесные объемы спроса и предложения жилья. На протяжении последних лет наблюдается значительное превышение спроса, что приводит к росту цен и снижению его доступности для многих категорий граждан. По мнению автора, активное развитие жилищных кооперативов может существенно снизить стоимость жилья и увеличить инвестиционную активность в регионе.
Ключевые слова: региональный рынок жилья, жилищно-строительные кооперативы, доступное жилье, некоммерческие организации
Необходимость развития рынка доступного жилья предъявляет все большее количество требований к регуляторам инвестиционно-строительного комплекса в части создания условий для активизации жилищного строительства и расширения возможностей по приобретению жилья широкими категориями граждан.
В рамках проводимого автором исследования данной предметной области большое внимание уделяется созданию инструментов самообеспечения граждан жильем. Ведущую роль в этом процессе, с нашей точки зрения, могут сыграть жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Добавим, что
социально-экономический потенциал ЖСК в последнее время привлекает внимание все большего количества исследователей, результаты которых повысят восприимчивость региональной экономики к новым механизмам. Здесь, прежде всего, можно выделить труды Матвеевой Е.С. и Сарварова Р.И. Первый автор придерживается нашей позиции, считая, что жилищно-строительные кооперативы, выступая в роли застройщиков, могли бы стать серьезной альтернативой традиционным, более затратным способам решения жилищной проблемы [7]. Сарваров Р.И. акцентирует внимание на том, что в современных условиях некоммерческие жилищные объединения граж-
дан по-прежнему не играют значимой роли в деле обеспечения населения доступным жильем, тем самым в очередной раз доказывая узость государственной жилищной политики (11), Тем не менее, проведенный нами ранее экспресс-анализ реализации мероприятий жилищной политики в Российской Федерации показал, что институт ЖСК в качестве инструмента формирования рынка доступного жилья практически не используется (1), При этом подобные новые организационно-правовые механизмы присутствуют в составе мер государственного регулирования инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса (5), Более того, с нашей точки зрения, жилищно-строительные кооперативы могут стать важным элементом инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса, предложенной коллегами по научной школе (Загидуллиной Г.М. и Клещевой О.А.) (4),
Два вида жилищностроительных кооперативов
Вместе с этим в последнее время увеличиваются призывы первых лиц государства к ускорению решения жилищной проблемы и активизации деловой активности в инвестиционно-строительной сфере. В частности, основные доводы руководителей сводятся к тому, что необходимо обеспечить снижение стоимости жилья и процентной ставки по ипотечным кредитам для населения. Также возможным путем снижения конечной стоимости жилья считают рациональное размещение жилья эконом-класса в периферийной части города (10). При этом в информационной среде увеличивается количество публикаций о сущности ценообразования на стро-
ительном рынке: реальной себестоимости и рыночной цене, методике их формирования (8). Это приводит к корректировке административных методов регулирования, повышающих эффективность разработанных и реализуемых мероприятий жилищной политики. В целом, все вышесказанное ведет к повышению цивилизованности экономических отношений между участниками рынка и создает базу для качественного роста его основных показателей. В нашем предыдущем исследовании мы предложили сформировать два вида жилищно-строительных кооперативов - муниципальный (для очередников) и общественный (для всех желающих) (1). Для создания и функционирования подобных ЖСК в практике муниципального управления для администрации района не требуется принятия каких-либо дополнительных подзаконных актов и других нормативных документов на федеральном и региональном уровнях. Единственное условие - желание воспользоваться законодательной возможностью и сформировав соответствующее информационное сопровождение
.. .жилищно-строительные кооперативы, выступая в роли застройщиков, могли бы стать серьезной альтернативой ... более затратным способам решения жилищной проблемы
привлечь граждан к объединению в кооперативы. Это позволило бы существенно увеличить приток внебюджетных ресурсов в жилищно-коммунальный сектор (9). При этом реализация государственных жилищных программ могла бы вестись как в рамках существующих схем, так и в рамках ЖСК (3).
Возможность существенного уменьшения затрат членов ЖСК
Если для муниципальных органов власти для запуска ЖСК требуется лишь политическая воля, то для реализации инвестиционного и социального потенциала жилищно-строительных кооперативов Фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд) на законодательном уровне необходимо детальное описание плана по созданию специализированных ЖСК. По своей сути они являются закрытыми кооперативами, так как ориентированы на обеспечение жильем отдельных категорий граждан (2). В частности, главной преференцией для ЖСК, создаваемых указанным Фондом, является бесплатное предоставление в срочное пользование земельных участков жилищно-строительным кооперативам. Разумеется, бесплатно участки могут передаваться только из того состава, что находятся в распоряжении Фонда. По состоянию на начало 4 квартала 2012 года в Республике Татарстан еще не было отмечено создания подобных ЖСК. С экономической точки зрения подобная инертность необъяснима, так как имеющиеся организационные возможности могут существенно уменьшить размер затрат членов ЖСК при строительстве жилья. Ведь помимо безвозмездной передачи земельного участка в пользование ЖСК, возможно
содействие при подключении строящихся объектов к сетям инженерно-технического обеспечения за границами указанного земельного участка. В целом, законодательное регулирование деятельности ЖСК, создаваемых Фондом, включает в себя такие существенные положения, как установление отдельных категорий граждан1 и наличие типового устава ЖСК, принятого постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 5582 (12). Таким образом, появление ЖСК, регулируемых Фондом, возможно в тех муниципальных образованиях, в которых существуют земельные участки, принадлежащие ему, а также присутствуют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и соответствующие определенным в законодательстве категориям. Резюмируя вышеизложенное, отметим, что первыми на рынке жилой недвижимости должны были бы появиться
1 К отдельным категориям граждан, о которых идет речь, относятся работники федеральных органов власти, военнослужащие, работники федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных госучреждений, государственных научных центров и федеральных государственных вузов, государственных академий наук и созданных ими организаций (п. 4 ст. 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», ред. от 30.11.2011). - Прим. ред.
2 Полное название документа - постановление Правительства РФ от 06.06.2012 № 558 «Об утверждении типового устава жилищностроительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации». Действует с 22 июня 2012 года. - Прим. ред.
именно такие ЖСК, однако практика регионального рынка жилья демонстрирует несколько иные тенденции в этой сфере.
Пробелы и противоречия в строительном законодательстве
Первое появление современных ЖСК связанного со вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ в 2005 году. Наряду с кодексом, вступил в действие Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым привлечение денежных средств граждан возможно только при наличии исходно-разрешительной документации - правоустанавливающих документов и проек-тно-сметной документации на объект недвижимости.
Сложности соблюдения введенных правил большей частью застройщиков привели к использованию механизма ЖСК для обхода принятых ограничений. Этому способствовало и то обстоятельство, что законодатели не предусмотрели правила о необходимости строгой идентификации того, кто может привлекать денежные средства дольщиков. По логике, на это должен иметь право только застройщик, то есть тот,
...реализация государственных жилищных программ могла бы вестись как в рамках существующих схем, так и в рамках ЖСК
.привлечение денежных средств через кооперативы и на основании договоров участия в долевом строительстве - это два самостоятельных способа
кто обладает правами на земельный участок и осуществляет строительство жилого дома. Однако этого нет и по настоящее время. В указанном законе нет ограничений по организационно-правовой форме, в которой может быть создан застройщик. При этом в законе отмечается, что привлечение средств граждан допускается в том числе жилищно-строительными кооперативами. Таким образом, как верно отмечено в статье Селивановой Е.С., привлечение денежных средств через кооперативы и на основании договоров участия в долевом строительстве -это два самостоятельных способа [12]. Учреждение ЖСК для обхода ограничений закона о долевом участии состоит в том, что кооперативу не предписываются обязанности по подготовке и владению исходно-разрешительной документацией перед началом привлечения средств населения для осуществления строительства. При этом в таких случаях кооперативы не выступают застройщиками жилья, а лишь привлекают денежные средства. Безусловно, возникает вопрос о необходимости внесения изменений в закон о долевом участии, которые обязали бы ЖСК обладать исходно-разрешительной документацией. Но так как это является функцией застройщика, то получается,
.ЖСК по замыслу законодателей является некоммерческой организацией. Он создается для удовлетворения потребительских нужд членов кооператива
что ЖСК должен будет стать полноценным застройщиком. Понимая это, Комитет по строительству Санкт-Петербурга еще в марте 2012 года предложил рассмотреть соответствующие изменения в закон о долевом участии. Так, Комитет предложил указывать, что жилищно-строительные кооперативы, осуществляющие привлечение денежных средств граждан, должны отвечать понятию «застройщика», то есть юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и полученное в установленном порядке разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости [6]. Введение подобной нормы, с нашей точки зрения, потребует уточнения и того вопроса, для каких конкретных случаев создается ЖСК, а для каких должен будет действовать традиционный формат коммерческой организации. Дело в том, что ЖСК по замыслу законодателей является некоммерческой организацией. Он создается для удовлетворения потребительских нужд членов кооператива, а не предполагает извлечения прибыли. В настоящее же время ни положения Жилищного кодекса РФ, ни ста-
тьи закона о долевом строительстве не предусматривают регламентации деятельности подобных «коммерческих» ЖСК, которые сочетают в себе элементы нескольких форм привлечения средств, но при этом не отвечают требованиям ни для одной из них [12].
Вывод
Таким образом, в настоящее время социальный и экономический потенциал жилищно-строительных кооперативов находится под пристальным вниманием экспертов и общественности. И от разработки эффективной формы их функционирования зависит как решение жилищного вопроса основной части населения, так и повышение деловой активности в инвестиционно-строительном комплексе. Кроме того, это обогатило бы существующий набор механизмов, направленных на повышение доступности жилья [13].
Литература
1. Гареев И.Ф. Перспективы развития жилищно-строительных кооперативов в современных условиях // Право и инвестиции. - 2012. - № 1-2 (49). - С. 113-116.
2. Гареев И.Ф. Роль некоммерческих организаций в обеспечении жильем молодых семей // Российское предпринимательство. - 2012. - № 7 (205). - С. 113-118. - http://www.creativeconomy.ru/ аЖс^з/23314/
3. Загидуллина Г.М., Замалиев Э.Ф. Особенности программы социальной ипотеки Республики Татарстан // Известия КГАСУ. - 2010. - № 2/14. - С. 333-338.
4. Загидуллина Г.М., Клещева О.А. Развитие инновационной инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса // Известия КГАСУ. - 2011. -№ 2/16. - С. 271-277.
5. Клещева О.А. Государственное регулирование инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса // Экономическое возрождение России. - 2012. - № 2 - С. 107-112.
6. Комитет по строительству Петербурга представил свои положения по внесению изменений в 214 ФЗ// Информационный строительный портал Restko (Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.restko.ru/ news/17580.
7. Матвеева Е.С. Социальные инновации: перспективы некоммерческих объединений граждан на рынке недвижимости // Российское предпринимательство. - 2012. - № 4 (202). - С. 111115. - http://www.creativeconomy.ru/ articles/19877/
8. Романова А.И. Инвестиционное стимулирование рынка строительных услуг // Известия КГАСУ. - 2010. - № 2/14. - С. 339-344.
9. Романова А.И., Боровских О.Н., Моне-това Е.М. Стимулирование внебюджетных инвестиций в региональный жилищно-коммунальный комплекс // Вестник ИНЖЭКОНа. - 2010. - № 5. - С. 81-85.
10. Сабиров И.С., Мурафа А.А., Каримова М.А. Оценка экономического местоположения в проектах девелоп-мента // Известия КГАСУ - 2011. - № 2/16. - С. 295-298.
11. Сарваров Р.И. Перспективные направления привлечения средств населения в жилищное строительство // Российское предпринимательство. -2011. - № 8 (1) (189). - С. 178-182. - http:// www.creativeconomy.ru/articles/13098.
12. Селиванова Е.С, Тарасова А.Е. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы как форма решения жилищной проблемы в РФ: перспективы развития // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. - 2012. -№ 8 (27). - С. 83-87.
13. Сиразетдинов Р.М. Основные направления повышения уровня доступности жилья в рамках инновационной жилищной политики // Российское предпринимательство. - 2011. - № 9 (1) (191). - С. 162-175. - http://www. creativeconomy.ru/articles/13201.
Ilnur F. Gareev
Cand. of Econ. Sci., Senior Lecturer of the Chair of Economics and Entrepreneurship in Construction, Kazan State University of Architecture and Civil Engineering
Problems of Implementation of Socio-Economic Potential of the Housing and Building Cooperative in the Region
_Abstract
The stabilization of the residential real estate market implies equilibrium volumes of demand and supply of housing. Over recent years, there is a significant excess of demand which leads to higher prices and reducing its availability for the wide category of citizens. According to the author, the active development of housing cooperatives can significantly reduce the cost of housing and increase the investment activity in the region.
Keywords: regional housing market, housing and building cooperatives, affordable housing, non-profit organizations
