CC BY
54
Матвеева Елена Сергеевна
ассистент, кафедра Экономики и предпринимательства
в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет
lenap.ru@mail.ru
Особенности взаимоотношений между застройщиком и населением на первичном рынке жилой недвижимости
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация:
В статье рассматриваются вопросы взаимоотношений между застройщиками и покупателями жилых помещений. Уделено внимание соблюдению законодательства в инвестиционно-строительной сфере. Особой оценке подвергается деятельность жилищно-строительных кооперативов как альтернатива долевому участию граждан в строительстве. Определены дальнейшие пути совершенствования нормативно-правовой базы с целью развития рынка жилой недвижимости.
Ключевые слова: жилищное строительство, застройщики, ипотечное кредитование, индивидуальное жилье, долевое строительство
Развитие жилищного строительства в региональной экономике выступает одной из приоритетных задач органов государственной и муниципальной власти. В связи с этим с их стороны, а также со стороны федеральных органов в последние годы существенно увеличилось количество мероприятий, направленных на улучшение инвестиционного климата в инвестиционно-строительном комплексе. Для увеличения деловой активности, а также снижения рисков для участников большое внимание уделяется формату взаимоотношений, выстраиваемых между застройщиком и населением, выступающих инвесторами жилищного строительства.
Матвеева Е.С. Особенности взаимоотношений между застройщиком и населением на первичном рынке жилой недвижимости // Экономика, предпринимательство и право. — 2012. — № 2. —. С. 48-52. — http://www.creativeconomy.ru/articles/19115/
В рамках ранее проведенного Чугуновой Ю.В. исследования рынка жилой недвижимости г. Казань были определены особенности установления таких взаимоотношений [4]. Основной упор был сделан на особенностях участия населения в долевом строительстве многоквартирных домов. Среди ключевых выводов, полученных ею, можно отметить характеристику развития первичного рынка жилой недвижимости периода 2005-2010 гг., условно названного автором «переходным», когда застройщики в силу преимущественно объективных рыночных факторов стали переходить в созданное на федеральном уровне правовое поле — в рамки федерального закона о долевом участии в строительстве (214-ФЗ).
В рамках данной Чугуновой Ю.В. оценки функционирования рынка первичной жилой недвижимости к 2010 г. значительная часть застройщиков осуществляла реализацию проектов жилищного строительства на основе так называемых «серых» схем реализации жилья, не выполняя условий закона о долевом участии.
Проведенная нами оценка деятельности застройщиков на рынке жилищного строительства в 2011 г. позволила сделать вывод о том, что некоторые застройщики по-прежнему продолжают игнорировать положения закона о долевом участии. И это при том, что в 2010 г. в закон о долевом участии были приняты поправки, разрешающие организацию проектов жилищного строительства только в рамках действующего закона [1]. В частности, застройщик стал вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды (субаренды) такого земельного участка.
Экспертный опрос участников рынка недвижимости, прежде всего риэлторов и сотрудников отделов продаж застройщиков, позволил определить одну из причин востребованности «серых» схем продажи жилья застройщиками — сложившейся имидж компании и более низкие цены на жилье. В условиях, когда у населения правовая грамотность не находится на высоком уровне, и, соответственно, минимальный уровень риска при договорных отношениях с застройщиками не выступает ключевым условием совершения сделки, как раз опыт успешного ведения строительного бизнеса в условиях конкурентной среды и явился ключевым условием принятия решения о покупке жилья вне рамок правового поля [2].
Вместе с этим, для дальнейшего развития взаимоотношений с населением ряд ведущих застройщиков г. Казань продолжают совершенствовать организационно-правовые формы реализации квартир. С введением в закон о долевом участии поправок,
запрещающих использование «серых» схем, застройщики воспользовались возможностью, которую предоставлял указанный закон - создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением граждан, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Таким образом, привлечение денежных средств дольщиков помимо заключения договора участия в долевом строительстве допускается также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований закона — запрещено [1].
В целом, организация ЖСК предусматривает объединение вкладов граждан с целью создания одного многоквартирного дома. Другими словами, если застройщик осуществляет строительство ряда объектов или застраивает жилищный комплекс, то для продажи квартир в каждом доме будет создан отдельный жилищно-строительный кооператив.
Вместе с тем, до 2011 г. на рынке новостроек г. Казань организация ЖСК, кроме указанного выше преимущества, обладала одним существенным недостатком — отсутствием возможности кредитования покупателей. Связано это было с тем, что принятие закона о долевом участии определило минимальный уровень требований в инвестиционно-строительной деятельности, прежде всего, в области снижения рисков. В результате сложившейся ситуации абсолютное большинство банков осуществляли кредитование как застройщиков, так и покупателей квартир только в том случае, если строительство велось в рамках закона о долевом участии.
Первые проекты жилищного строительства, в которых использовался формат ЖСК, в г. Казань появились в 2007 г. и до 2011 г. не позволяли воспользоваться кредитом покупателями квартир.
В 2011 г. на рынке жилой недвижимости активную роль стали играть новые участники — холдинги, высокий потенциал которых был основан на объединении опыта строительных организаций и капитала банков. В итоге, со второй половины 2011 г. отдельные банки начали предоставлять кредит на приобретение жилья в домах, строительство которых организовано в формате ЖСК. Естественно, несмотря на отсутствие договоров участия в долевом строительстве и заключение договоров инвестирования паевого взноса (или просто членство в ЖСК), непосредственно строительно-монтажные работы велись с соблюдением ключевых положений закона о долевом участии — с получением разрешения на строительство и публикации проектной декларации. То есть создание ЖСК не является абсолютным нарушением законодательства, а в данном случае применяется лишь постольку, поскольку строительство осуществляется не собственником и не арендатором земельного участка. Оформление отношений построено на основе инвестиционного
Матвеева Е.С. Особенности взаимоотношений между застройщиком и населением на первичном рынке жилой недвижимости // Экономика, предпринимательство и право. — 2012. — № 2. —. С. 48-52. — http://www.creativeconomy.ru/articles/19115/
контракта между собственником земельного участка и инвестиционно-строительной компанией, осуществляющей строительство и продажу жилых помещений.
В целом, несмотря на наличие альтернативных договорам долевого участия форм привлечения средств населения на рынке жилой недвижимости наблюдается повышение инвестиционно-правовой культуры участников отношений.
Следующей важной областью для развития взаимоотношений в инвестиционно-строительном комплексе является малоэтажное строительство. В настоящее время развитие данного сегмента также является приоритетным направлением государственного регулирования [3]. При этом одним из наиболее серьезных препятствий на пути массового строительства индивидуального жилья выступает ограниченная доступность ипотечного кредитования. Вариантом разрешения сложившейся проблемы, с нашей точки зрения, было бы распространение положений закона о долевом участии на строительство индивидуального жилья. Кроме того, подобные нововведения повысили бы гарантии для физических лиц покупателей жилья и повысили бы уровень ответственности компаний застройщиков.
Литература
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]: Федеральный Закон Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».
2. Орлов В.Я., Гареев И.Ф. Особенности финансирования инвестиционных проектов на первичном рынке жилья // Российское предпринимательство. - 2010. - № 9. - Вып 1. - С.106-111.
3. Сиразетдинов Р.М. Основные направления повышения уровня доступности жилья в рамках инновационной жилищной политики // Российское предпринимательство. - 2011. - № 9 . - Вып. 1. - С. 162-175.
4. Чугунова Ю.В. Особенности развития взаимоотношений между инвестором и застройщиком на рынке жилищного строительства // Российское предпринимательство. - 2010. - №12. - Вып. 2. -С.102-107.
Elena S. Matveeva
Assistant, Chair of Economy and Entrepreneurship in Construction Industry,
Kazan State Architectural-Construction University
Particularities of Interrelations between Developer and Habitancy on Primary Market of Residential Real Estate
Abstract:
Article considers issues of interrelation between developers and buyers of accommodations. Attention is paid to no breach of laws in investing-construction field. . Evaluation of homebuilding cooperatives activity as alternative to citizens participatory interests in constriction is done. The further steps of regulatory background improvement for purpose of residential real estate market development are defined.
Keywords: housing construction, developers, mortgaging, individual accommodation, participatory construction
