CC BY
409
УДК 338.49
ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. НОВО^БИРСКА И НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
Вера Константиновна Стародубцева
Новосибирский государственный технический университет, 630073, Россия, г. Новосибирск, пр. Карла Маркса, 20, кандидат экономических наук, доцент кафедры производственного менеджмента и экономики энергетики, тел. (913)953-47-27, e-mail: starvk1948@mail.ru
В статье дано понятие рынка недвижимости, рассмотрен рынок жилой недвижимости, проведен анализ состояния рынка жилой недвижимости города Новосибирска на период 2013 - 2014 года. Выявлены проблемы и рассмотрены пути развития рынка.
Ключевые слова: анализ, недвижимость, рынок, состояние, участники, цена, спрос, проблемы, пути развития.
PROBLEMS AND WAYS OF DEVELOPMENT OF THE MARKET OF RESIDENTIAL REAL ESTATE OF G. OF NOVOSIBIRSK AND NOVOSIBIRSK REGION
Vera K. Starodubtsev
Novosibirsk state technical university, 630073, Russia, Novosibirsk, 20 K. Marx Ave, Chair of Production management and economy of power, to. aa. N, associate professor, tel. (913)953-47-27, e-mail: starvk1948@mail.ru
In article the concept of the market of real estate is given, the market of residential real estate is considered, the analysis of a condition of the market of residential real estate of the city of Novosibirsk for 2013 - 2014 is carried out. Problems are revealed and ways of development of the market are considered.
Key words: analysis, real estate, market, state, participants, price, demand, problems, ways of development.
Рынок недвижимости подразделяется на два направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ[1].
Сегодня потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, поэтому дальнейшее развитие рынка недвижимости будет связано с новым строительством и более быстрым развитием первичного рынка.
Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровня[2]. В настоящее время как в России, так и в Новосибирске существует ряд проблем современного рынка жилой недвижимости. К ним можно отнести следующее:
- во-первых, подавляющая часть объектов жилой недвижимости обладает признаками физического и морального износа;
- во-вторых, существует проблема ипотечного кредитования;
- в - третьих, законодательство и нормативные документы не имеют набора понятий, понятных и однозначных для понимания всеми участникам рынка;
- в - четвертых, незаконное предоставление площадок под строительство в обход аукционов.
Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Принятие правильных решений предполагает наличие соответствующей информации. Сбор такой информации осуществляется с помощью маркетинговых исследований, которые представляют постоянно действующую систему сбора, классификации, анализа, оценки актуальности и полноты получаемой рыночной информации, обеспечивающей принятие решений в той или иной ситуации [3]. Нас в определенной степени заинтересовал первичный рынок жилой недвижимости, так как в Новосибирске и Новосибирской области, как и во многих регионах России, отмечается недостаток жилья и, в частности, нового, современного[4].
Проведенное исследование рынка жилой недвижимости г.Новосибирска и Новосибирской области в результате которого был сделан вывод о том, что рынок до настоящего времени демонстрировал стабильное развитие. С 2006 года в области ежегодно сдавалось более 1 млн кв. м жилья. С 2008 года эту планку преодолел и областной центр. Спрос на рынке недвижимости Новосибирска формируется быстро растущей численностью населения - город уже перешагнул полуторамиллионный рубеж. Формируется Новосибирская агломерация, в которой, по прогнозам, будет проживать до двух миллионов человек. Столица Сибири является точкой притяжения для внутренних мигрантов, прежде всего из соседних и северных регионов. Благодаря растущему спросу на жильё, растут и цены на рынке недвижимости. Для рынка жилой недвижимости г. Новосибирска характерно преобладание жилья эконом - класса, так как именно в этом сегменте сосредоточен основной спрос. Действуют программы господдержки для молодых и многодетных семей, учителей, ученых. Цена квадратного метра на рынке Новосибирского жилья демонстрировала положительную динамику в течение двух лет, однако во втором квартале 2013 года была отмечена ее стабилизация. К июлю 2013 года «квадрат» на вторичном рынке стоил в среднем 61 тыс. руб., в новостройках - 50,6 тыс. По итогам полугодия цены на первичном рынке, по информации аналитиков, прибавили 1,7%, на вторичном - 2,4. Можно отметить, что рынок жилья в г.Новосибирске насыщен. Мы видим следующее: в домах проверенных временем застройщиков, где соблюдается оптимальное соотношение цены и качества, квартиры распродаются на стадии строительства. В основном это характерно для недорогого сегмента жилья. В домах элитного и бизнес-классов к окончанию строительства остается 30-50% нереализованных квартир. Как показал анализ, средневзвешенная цена на первичном рынке достигла максимального уровня в апреле-мае 2014 года. Но с учетом снижения покупательной способности рубля реально она сегодня вернулась к январскому уровню. Поэтому и спрос сместился в сегмент недорогого жилья. За год более всего выросли в цене однокомнатные квартиры - на 3%, стоимость двухкомнатных и трехкомнатных увеличилась на 1,6% и 2,5% соответственно. Рост цен на вторич-
ное жилье в текущем году был более последовательным. С января по ноябрь средняя цена по рынку выросла на 6%, однокомнатных - на 9%, двухкомнатных
- на 4,5%, трехкомнатных - на 5,6%. В целом в 2014 году цены на жильё повысились на 6,01%. В 2013 году увеличение составляло 3,12%.[8]
Услуги на рынке недвижимости Новосибирска оказывают большое количество агентств недвижимости, 50 крупнейших объединились в Новосибирскую ассоциацию риэлтеров (НАР). Наиболее известными и относительно стабильными являются:
- компания ALFA-MEGA- основана и успешно работает с 1997 года;
- НПСП- имеет полный комплекс услуг в области девелопмента, проектирования, строительства и эксплуатации коммерческой недвижимости. Продажа-аренда коммерческой недвижимости в Новосибирске, Омске, Кемерово, Барнауле;
- ООО «Деловой Новосибирск» - профессиональный оператор на рынке коммерческой недвижимости города Новосибирска. Направления деятельности:
- покупка, продажа, аренда коммерческой недвижимости;
- Грант Отель - продажа квартир от застройщика;
- Агентство недвижимости АкадемПроект - действующий член НАР и ассоциации риэлтеров Академгородка. Это сплоченная команда профессионалов, имеющих большой опыт работы в области недвижимости и др.
В городе наблюдается тенденция к строительству жилых массивов, это выгодно как для застройщиков, так и для людей покупающих квартиры, так как в большинстве случаев, используется территория с налаженной инфраструктурой и экологически чистыми районами.
Таблица 1
Наиболее крупные строительные площадки города[4]
Название жилого массива Площадь Застройщик
«Родники» Более 600 тыс. кв метров «Энергомонтаж»
«Плющихинский (Восточный)» 900 тыс. кв. метров «Дискус Плюс»
«Чистая Слобода» Около 900 тыс. кв. метров КПД «Газстрой»
Микрорайон на Берёзовой 100 тыс. кв. метров «Сибирь Развитие»
«Акатуйский» Свыше 200 тыс. кв. метров ЗАО «Корпорация СИТЕХ»
Площадка между улицами Галущака и Дуси Ковальчук Около 200 тыс. кв. метров «Строймастер»; «Обь-Регион»
«Ключ-Камышенский» Свыше 1 млн. кв. метров "Эверест"
«Кирпичная горка» Около 100 тыс. кв. метров «Неоград»
Микрорайон по Сухарной Свыше 100 тыс. кв. метров «Альфа Капитал»; «Квар-сис»
Посёлок Краснообск Около 600 тыс. кв. метров «36 Трест»
«Горский» Свыше 300 тыс. кв. метров «Сибирь Развитие»
МЖК «Энергетик» 85 тыс. кв. метров «Уникон»
Микрорайон Первомайский 180 тыс. кв. метров Первый строительный фонд
Строительная отрасль в нашем городе — одна из самых развивающихся и динамичных сфер экономики. Ряд жилых комплексов, квартиры в которых предлагают новосибирцам сегодня застройщики, в конце прошлого года пополнился новым и, стоит заметить, весьма интересным проектом — дом Marseille вырос на правом берегу Оби уже на 11 этажей. По задумке архитекторов, величественное здание переменной этажности обещает стать самой настоящей жемчужиной Новосибирска. Marseille расположен на правом берегу Оби в районе остановки транспорта «Мелькомбинат», то есть в 15 минутах ходьбы или 5 минутах езды от станции метро «Речной вокзал». При этом у будущих владельцев квартир есть реальная возможность решить для себя проблему пробок, так как объехать известную своим плотным трафиком Большевистскую можно по улице Обской, которая в ближайшей перспективе будет дублировать магистраль. Несмотря на близость центра, дом находится в стороне от городской суеты — стройплощадка разумно отдалена от «Большевички», ее территория заканчивается на самом берегу реки. Будущие жильцы смогут ощутить все прелести комфортной жизни практически на природе, не выпадая из ритмов большого города. Основа концепции дома Marseille — «Мой дом — это я». Жилой комплекс в нашем сознании — нечто обезличенное, предполагающее конструктор из бетонных коробок с окнами и дверьми. Дом же — это то место, в котором нам максимально комфортно, где живут родные люди, куда хочется вернуться. Именно поэтому типовая аббревиатура ЖК — не для этого дома: его проект проработан детально, не только с умом, но и с любовью, с учетом потребности каждого из нас выразить свое «Я» в личном пространстве. «Жителю дома Marseille не безразлично, что он видит вокруг себя, он ценит эстетическое удовольствие, — поясняет руководитель отдела продаж Артур Зеленский. — Здесь оно кроется во всем — начиная с придомовой территории и заканчивая планировкой квартир». Территория дома — площадью 8,5 га — разделена на три «ступени». Нижняя спускается к реке — здесь будет обустроен пляж для жильцов. На средней разместится огромный двор, а на верхней — сам дом и прогулочная зона. Везде предполагается европейский ландшафтный дизайн и архитектурное освещение. Стоит отметить, что помимо эстетики зоны будут нести в себе весьма обширный функционал: детские и спортивные площадки, футбольное поле, зимой трансформирующееся в каток, баскетбольная площадка, беговые дорожки, крытая тренажерная зона. Прибавим скамейки и зеленые уголки для любителей спокойного отдыха. Все участки придомовой территории продуманы таким образом, чтобы каждый мог найти здесь свое место и чувствовать себя комфортно.
«Эта концепция весьма интересна, особенно с учетом благоустройства набережной и наличия выхода к реке, — считает исполнительный директор компании Rollband&Partners Александр Астахов. — По этим параметрам он вполне может оказаться первым в «речном сегменте» застройки Новосибирска, который сегодня весьма активно развивается и в скором времени его может ожидать взрывной рост». Технология, применяемая при возведении дома — монолитное домостроение с наполнением кирпичом. Кирпичными же будут и
межквартирные стены, что подразумевает качественную звуко - и теплоизоляцию. А вот межкомнатные стены будут выполнены из гипсокартона. Это обусловлено легкостью его демонтажа для перепланировки. Дизайн-проект Marseille требует отдельного внимания: секции дома похожи на лучи, которые тянутся от города к реке. Кирпич на фасадах будет сочетаться с отделкой из белого и серого керамогранита. Дополнит облик оригинальное остекление — окна высотой от 2,5 до 2,7 метров (то есть практически от пола до потолка, высота которого — 2,9 метров).
Не менее интересным является проект строительства микрорайона «Чистая Слобода» в Ленинском районе г.Новосибирска . Строительство жилого района началось в 2007 г. За период 2008-2012 г. компания застройщик ООО «ДСК КПД-Газстрой» ввела в эксплуатацию двадцать шесть десятиэтажных жилых домов «эконом-класса».
Как известно, тенденция строить квартиры недорогие и качественные появилась в посткризисное время и сейчас только набирает обороты. Один из лидеров-застройщиков по итогам 2010-2012 годов* — компания ООО «ДСК КПД-Газстрой» является относительно молодой, амбициозной. Она располагает большим производственным потенциалом.
Компания основана в 2003 г. на базе завода крупнопанельного домостроения ЖБИ-3, насчитывающего 60-летнюю историю. С 2002 г. предприятие работает по двум направлениям: строительство жилья и выпуск готовой продукции изделий крупнопанельного домостроения и железобетонных изделий для нефтегазовой отрасли.
Рекордным по количеству введенного жилья является 2012 г.: компания-застройщик ввела в эксплуатацию 7 жилых домов (82,8 тыс. м2 или 1570 квартир), заняв второе место в рейтинге новосибирских застройщиков!
В течение ближайших пяти лет компания ООО «ДСК КПД-Газстрой» намерена продолжить застройку прилегающих к жилому району свободных территорий, ежегодно осуществляя ввод в эксплуатацию 50-60 тыс. м2 жилья, что соответствует порядка 1 000 квартир. Таким образом, к концу 2014 г. на участке 45 га будет возведен новый район из тридцати четырех 10-этажных панельных домов (на базе серии 90Н-05.1). Общая площадь квартир составит порядка 300 тыс. м. кв. Квартиры на левом берегу, в жилом районе «Чистая Слобода» сдаются в эксплуатацию с отделкой «под ключ». Помимо жилых домов на территории жилого района появятся два детских сада на 445 мест, общеобразовательная школа на 1000 мест, физкультурно-оздоровительный комплекс, многоярусные парковки на 1000 машиномест, торговый центр, магазины и аптеки шаговой доступности. Преимуществом жилого района «Чистая Слобода» является хорошая экология, что подтверждают его жители. Помимо хорошей экологии, нельзя не отметить наличие инфраструктуры, развитие которой было заложено еще в 70-е годы ХХ века. Относительно удобно расположены автобусные остановки, они относительно короткие, построены разные. Кроме того на массиве имеется бассейн, футбольные поля, красивые летом. Имеется дом культуры, в котором работает хор ветеранов. Однако, как показало о нами ис-
следование, наряду с выявленными плюсами, можно отметить и недостатки данного и аналогичных микрорайонов. Так, например, некоторые жители высказывают недовольство относительно неудобных парковок. Микрорайон «Стрижи». Застройщик этого микрорайона проводит весьма грамотную кампанию по продвижению. Он отражает информацию о том, что новостройки приходят на место бараков, сдачей новых домов, реконструкцией Мочищенского шоссе, проведением общегородских праздников, визитом мэра и других официальных лиц. Микрорайоны «Новомарусино» и «Дивногорский» - сданы первые дома и строительством дороги к новостройкам. Хочется отметить, что под новостройки в этом месте стали выдавать ипотеки.
В начале июля 2014 года в Новосибирске стартовала программа «Жилье для Российской семьи». Для участия в ней необходим невысокий, но стабильный доход, позволяющий приобрести квартиру при поддержке государства по 30 тысяч рублей за метр. В ходе программы до 1 июля 2017 года в регионе предполагается построить около 145 тысяч кв. метров жилья экономкласса, что позволит сделать доступным его для целого ряда категорий населения области. Согласно программе стоимость 1 кв.м. такого жилья будет ниже рыночной на 20% и не будет превышать 30 000 рублей. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой. Строительство объектов инфраструктуры будет осуществляться силами застройщика жилья, либо ресурсоснабжа-ющей компании (РСК) за счет своих, либо кредитных средств. Арендные платежи будут обеспечиваться платежами населения в РСК. Например, арендный платеж за двухкомнатную квартиру жителю Новосибирска обойдется в 7,5 тысячи. В настоящее время в регионе разрабатываются нормативно-правовые акты по отбору участников программы и уже две компании официально зафиксировали свое намерение участвовать в ней («ЗапСибЗолото» (микрорайон «Радужный») и ЗАО «Строитель» с жилым комплексом «Новомарусино»).
Самими же участниками программы смогут стать жители области, относящиеся к одной из категорий граждан, включенных в программу. Это граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; проживающие в аварийных домах; имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала; граждане с тремя и более несовершеннолетними детьми; ветераны боевых действий; работники государственных и муниципальных образовательных учреждений, учреждений здравоохранения, культуры; сотрудники государственных научных центров, оборонных предприятий и т.д. В ближайшее время Правительства региона рассмотрит пакет нормативно-правовых актов, обеспечивающих реализацию программы. Среди них - перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы, а также порядок формирования списков таких граждан. После этого начнется прием заявлений от граждан, желающих принять участие в программе.
Однако, необходимо подчеркнуть, что рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функциониро-
вания всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. За счет наличия этих взаимодействий в системе рынка недвижимости происходят процессы самоорганизации, что влечет за собой изменение структуры и процессов функционирования рынка недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Жилищный кодекс РФ.
2. Экономика недвижимости: учеб. пособие для высшего образования / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева, О. А. Мирошникова, В. А. Юрлова, под общ. ред. Е. И. Лобановой. - Новосибирск: СГГА, 2007. - 346 с.
3. Кислицына О.А. маркетинг: учеб. пособие /О.А.Кислицына, С.И.Потапович, В.К.Стародубцева. - Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2006. - 92 с.
4. Стародубцева В.К., Каторгин А.А. Анализ жилой недвижимости г.Новосибирска/В.К.Стародубцева, А.А.Каторгин - Сборник материалов 1 Международной конференции. Производственный менеджмент: теория, методология, практика. Изд-во НГТУ, 2014.
5. http://jilfond.ru
6. http://www.ns-k.ru/
7. http://www.nar.ru
8. http://marseille-house.ru/
9. http://www.bn.ru/novosibirskaya-oblast/articles/2014/12/03/205237.html
© В. К. Стародубцева, 2015
