CC BY
502
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
О. В. ЯНШИНА
В настоящей статье автором рассмотрены основные проблемы развития ипотечного кредитования в России. Оценивается состояние ипотечного кредитования на современном этапе. Устанавливается роль ипотечного кредитования для развития экономического роста страны в долгосрочной перспективе. В заключении статьи предложены рекомендации по совершенствованию развития ипотечного кредитования в России.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, рынок жилой недвижимости, жилищные проблемы, социальная потребность.
Жилищная проблема в России является одной из наиболее значимых и острых социальноэкономических проблем, для решения которой требуются существенные преобразования в области строительства и ипотечного кредитования.
Жилье является важнейшей социальной потребностью и правом людей, поскольку обустройство жилого помещения не только создает условия для достойного проживания и развития семьи или индивида, но и делают человека социально и экономически независимым и активным. И это убеждение закреплено в Конституции Российской Федерации.
Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим влияние на демографическое и социально-экономическое развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретных целей, разработка механизма жилищной политики и контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилья.
Ипотечное кредитование должно стать долгосрочным и доступным. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.
Решение жилищного вопроса - возможность решения многих экономических проблем России. Развитие жилищного сектора путем повышения его инвестиционной привлекательности и создания соответствующей законодательной базы, а также формирование платежеспособного спроса населения за счет массового распространения
системы жилищного кредитования позволят создать основу для экономического роста страны в долгосрочной перспективе. Повышение доступности жилья для населения - одна из предпосылок развития строительства, которое позволит увеличить объем выпуска продукции и занятость во всех отраслях экономики, задействовать недогруженные основные фонды и повысить общий уровень благосостояния граждан в среднесрочной перспективе. Выбор правильного развития жилищного сектора, в том числе и создание системы жилищного кредитования эффективной на данном этапе развития российской экономики является фактором процветания России и повышения благосостояния ее граждан.
Ипотечное кредитование, несомненно, является одним из наиболее эффективных инструментов рыночной экономики, который позволяет мобилизовать внутренние источники финансирования и направить их в производственную сферу. Таким образом, система ипотечного кредитования жилья является действенным и эффективным механизмом, через который рыночная экономика участвует в решении социальных проблем граждан (прежде всего, жилищной) [1].
Принимая во внимание научный интерес, проявляемый к данной проблеме, прослеживая путь развития и становления рынка жилищного ипотечного кредитования можно убедится в том, что осталось еще не мало нерешенных вопросов, требующих детального рассмотрения, в том числе и вопросы, связанные институциональными проблемами российского общества.
Если рассматривать ипотечное кредитование с точки зрения бизнеса, а именно банков, то оно
является весьма привлекательным способом размещения средств. Во первых, ипотечные кредиты входят в группу резервирования и практически не «замораживают» собственные средства. А во вторых, процентная ставка по таким кредитам достаточно высока; ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим способом для развития бизнеса.
Ипотека объединяет рынки недвижимости, капитала и труда. При этом, если говорить о жилой недвижимости, в связи между кредитором и заемщиком, помимо ряда договоров присутствуют и конституционные гарантии, в том числе права каждого на жилище, а с ними и весь блок норм, регулирующих социальные отношения.
Московские власти намерены возродить систему доходных домов с различным уровнем оплаты. В эту категорию будут переводить здания, снимаемые организациями-должниками после расторжения договора аренды. Предусмотрена и перспектива сооружения доходных домов эконом-класса, в том числе с низким или нулевым уровнем рентабельности, в рамках городского заказа. В них по умеренным ценам смогут снимать жилье бюджетники, госслужащие, студенческие семьи и т. д.
Многолетняя практика доказала, что административными методами, методами стихийного рынка эту проблему решить достаточно сложно. Усугубляет ситуацию и тот факт, что современное государственное регулирование в силу целого ряда объективных и субъективных причин не подчиняется единой системе, учитывающей все особенности нынешней экономики и влиянию мирового финансового кризиса.
Глобальный финансовый кризис оказал большое влияние на быстро набирающий темпы развития рынок ипотечного кредитования в России и притормозил его развитие. Но в то же время, несмотря на ряд действий, которые предприняло государство на протяжении последующих лет, направленных на доступность приобретения жилья для преобладающего большинства населения, в России жилье так и осталось недоступным. При этом появились новые проблемы в системе строительства жилой недвижимости:
Появилось множество посредников, перекупщиков и спекулянтов при реализации недвижимости, возросло количество просроченных по кредитам, ставки по кредитам резко взлетели вверх (хотя на данный момент это проблема стабилизируется).
Вместе с тем в условиях современного финансового кризиса выразилась способность сис-
темы ипотечного кредитования, как проводника передачи негативных характеристик состояния рынка кредитования на глобальном экономическом пространстве.
Несмотря на негативные факторы и условия, оказывающие большое влияние на развитие российского рынка ипотечного кредитования, ипотечное кредитование является одним из главных инструментов повышения доступности и обеспеченности населения жильем.
На фоне благоприятной внешнеэкономической конъюнктуры и роста цен на российские сырьевые ресурсы, учитывая итоги 2010 г., можно сделать вывод, что экономика России начинает восстанавливаться после кризиса.
Так, ВВП в 2010 г. в реальном выражении вырос на 4 % по отношению к низкой базе кризисного 2009 г., но по сравнению с докризисным 2008 г. он все еще на 4,2 % меньше.
По данным прогноза АИЖК в 2010 г. позволяет рассчитывать, что в 2011 г. при условии продолжения наметившихся позитивных экономических тенденций населению будет предоставлено не менее 415-460 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 580-640 млрд руб. Таким образом, в номинальном выражении рынок вплотную приблизится к докризисному уровню [2].
Необходимость практического применения механизма жилищного кредитования является одной из приоритетных народно-хозяйственных задач государства.
А также необходимо постоянно совершенствовать инвестиционную деятельность государства в социальной сфере, разрабатывая при этом наиболее эффективные приемы инвестирования проектов строительных организаций.
Ипотечное кредитование, даже при его определенной политической ангажированности, остается важнейшей экономической задачей, стоящей перед новейшей российской экономикой. От того, насколько возможно будет интегрироваться в современный глобальный ипотечный рынок, зависит не только решение жилищных проблем россиян, но и состояние инвестиционного рынка России вообще.
Опыт организации ипотечного жилищного кредитования, накопленный за последнее десятилетие в России, позволяет сравнивать различные организационные формы: банковскую инициативу, бюджетное регулирование через систему фондов и иных организаций, институты контрактных сбережений, потребительские кооперативы.
Желание российской власти построить единую российскую модель ипотеки на основе одной
схемы сменилась разнонаправленностью различных форм жилищной ипотеки.
Зарубежный опыт в организации жилищной ипотеки показывает большое многообразие форм. Американская и европейская модели основываются на различных предпочтениях граждан и принципиально разных правовых законодательных актах. Заимствование организационных форм из американской практики в российских условиях может применяться в конкретных случаях с учетом использования финансов США в российской ипотеки.
Россия была вовлечена в создание глобального общемирового ипотечного рынка. Это потребует как создания, так и трансформации существующих форм ипотечных организаций, удовлетворяющих международным стандартам. При этом технологическое развитие ипотечных систем должно быть направлено на использование новейших компьютерных технологий и доступностью Интернета.
Основным вопросом в организации ипотечного жилищного кредитования является создание системы рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов. Мировой опыт демонстрирует как минимум три модели рефинансирования: привлечения финансов за счет выпуска долговых бумаг ипотечных банков и организаций, система контрактных сбережений, рефинансирование за счет развитого вторичного рынка ипотечных кредитов. Закон «Об ипотеке», с принятием которого многие связывали надежды на создание надежного правового механизма рефинансирования за счет оборота закладных, дал лишь общее направление по формированию вторичного ипотечного рынка и при этом возникли многие нестыковки закона в частности, ка-саемые оборота закладных, не давая возможности их использования в качестве механизма рефинансирования, по крайней мере в современных условиях.
Закладная, заимствованная из американской практики, сталкивается с препятствиями, возникшими в связи с принципиальными расхождениями и различиями в правовых базах Америки и России.
Анализ состояния рынка ипотечного кредитования позволяет говорить о том, что данный институт в экономике страны находится на этапе своего развития. И главной причиной тому является нестабильность российской экономики, гарантий и условий привлечения инвестиций в сферу рынка жилой недвижимости, несовершенство законодательства, слаборазвитая система социальных компенсаций.
Реформирование российской экономики требует новых подходов для оценки всей экономической деятельности, изменение критериев и проводимой инвестиционной политики.
Литература
1. URL: http://ipotekapsk.ru
2. URL: http://www.ahml.ru
* * *
PROBLEMS AND PERSPECTIVES OF MORTGAGE LENDING DEVELOPMENT
O. V. Yanshina
In this article author describes the main problems of mortgage lending in Russia. The state of mortgage lending at present is assessed and the role of mortgage lending for the development of economic growth in the long term is established. In conclusion of the article recommendations to improve the development of mortgage lending in Russiaare offered.
Key words: Mortgage loans, residential real estate market, housing problems, social needs.
