Основные условия успешного посткризисного развития ипотечного кредитования в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УЧЕНЫЕ

ЗАПИСКИ

С.Ю. НОВАКОВА, ассистент кафедры прикладных экономических дисциплин Орловского государственного университета

Тел. 8 903 8830077;sonik1983@rambler.ru

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ УСПЕШНОГО ПОСТКРИЗИСНОГО РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В статье рассмотрено ипотечное кредитование как один из важнейших источников экономического роста в России в посткризисный период. Определены основные условия успешного посткризисного развития ипотечного кредитования в России.

Ключевые слова: ипотечный кредит, кризис, мультипликативный эффект, рынок секьюритизации, посткризисное развитие.

Последствия кризиса ипотечного кредитования в США привели к развитию понижательной тенденции ипотечного кредитования в России. Несмотря на то, что размеры ипотечного рынка в России незначительны, кризис усугубил существующие проблемы его развития, а также выявил новые. Серьезное осмысление уроков кризиса и принятие научно обоснованных решений, сдерживающих его негативное влияние, являются на сегодняшний день одними из существенных аспектов социально-экономического развития России.

Ипотечный кредит, обладая значительными инвестиционными возможностями, оказывает существенное влияние на рост воспроизводственных процессов и формирование финансовых ресурсов государства и экономических субъектов.

Поэтому необходимо использовать новые экономические условия и возможности, чтобы создать необходимые организационные, правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотечное кредитование, дополненное системой мер по поддержке предложения недвижимости, способно выступить локомотивом выхода экономики из рецессии. Стимулирование ипотечного кредитования поддержит спрос на недвижимость, что при отсутствии ограничений на рост предложения недвижимости (например, недоступности кредитов для строителей) способно дать мультипликативный макроэкономический эффект, а также решить важные социальные задачи (жилье для военнослужащих, многодетных семей и т.д.). Если до кризиса Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предполагало сворачивать прямой выкуп закладных за счет государственных средств, то в текущих условиях федеральный бюджет остается важнейшим источником «длинных» денег, необходимых ипотечному рынку. В этих условиях важными мерами видятся создание механизмов софинансирования выкупа закладных государством и частными фондами, а также введение субсидируемых государством инструментов целевого накопления первоначального взноса для получения ипотеки (жилищные вклады).

Жилищно-целевой накопительный кредит дает определенные преимущества и кредитору, и банку, и заемщику, существенно снижает риски невозврата и потери накопленных на банковском депозите целевых средств, т.к. в силу замкнутости, автономности функционирования этой модели жилищного кредитования она фактически не зависит от колебаний на рынке капитала, не связана с вторичным рынком ценных бумаг, обеспеченных залогом. Формирование устойчивой системы долгосрочных жилищно-накопительных вкладов населения способствовало бы укреплению ресурсной базы

© С.Ю. Новакова

коммерческих банков и относительно (по сравнению с депозитами) снизило бы стоимость ресурсов. Реализация принципа и механизма целевых жилищно-накопительных сбережений создает преимущества для заемщика и снижает его риски: ставки по вкладам и ссудам существенно ниже, чем при ипотечном кредитовании, не меняются в период соглашения, не зависят от изменения стоимости заемных средств на ссудном рынке капитала. Государству развитие подобной модели жилищного кредитования, безусловно, выгодно. Существенная часть сбережений населения полностью исключена из финансово-денежного оборота. Это накопления населения в налично-денежной форме. По экспертным оценкам, они сегодня составляют более 45 млрд. долл. и около 1 трлн. рублей [1, с. 40]. Поэтому для правительства экономически целесообразно способствовать становлению жизнеспособной системы накопительных жилищных вкладов, адаптировав в этих целях богатый зарубежный опыт и опыт дореволюционной России [2, с. 190]. Начиная с 1904 года правительство постоянно поддерживало работу кредитных товариществ и ссудно-сберегательных касс, которые выдавали кредиты (главным образом на покупку земли, жилья, строительство), основой которых служили целевые вклады самого населения и займы частных лиц (более 70%), а также ссуды Государственного банка (около 15%) [3, с. 51]. Развитие российского ипотечного рынка кредитов на основе жилищно-накопительных вкладов в ближайшие годы будет определяться степенью участия государства.

Развитие внутреннего рынка секьюритизации должно сделать российский ипотечный рынок более устойчивым к внешним шокам. Из-за отсутствия «длинных» денег у российских институциональных инвесторов и несовершенства законодательства о секьюритизации финансирование ипотечного кредитования осуществлялось за счет иностранных займов, что делает рост рынка чувствительным к внешней нестабильности. В период кризиса наглядно обнаружилась уязвимость модели развития ипотечного рынка с опорой исключительно на внешних институциональных инвесторов. Резкое сжатие глобального рынка секьюритизации ограничило возможности российских банков выдавать ипотечные кредиты, что привело к резкому сжатию этого социально значимого сегмента рынка. Долгосрочные ресурсы для российских банков имеются пока только у государства, но эти ресурсы ограниченны. По мнению банкиров, для реальной поддержки рынка недостаточно средств, предусмотренных в бюджете для АИЖК, поэтому ос-

новная задача власти - создание альтернативных институтов рефинансирования ипотечных кредитов. Дело в том, что в отличие от западных стран в России не используют в качестве источников «длинных» денег средства страховых компаний, пенсионных и инвестиционных фондов. О том, что эти структуры должны принимать активное участие в работе ипотечного рынка путем инвестиций в ипотечные ценные бумаги, говорится уже в течение многих лет. Однако до сих пор этот механизм рефинансирования не заработал в полной мере. Развитию внутреннего рынка секьюритизации поспособствует вложение части пенсионных накоплений в первоклассные ипотечные активы. Ипотека в России выживет, если удастся создать работоспособную систему рефинансирования [5, с. 88].

Основой системы экономических стимулов, нацеленной на активизацию посткризисного развития ипотечного кредитования, должны стать работающая система выдачи госгарантий по кредитам и рефинансирование под кредитные портфели.

В конце 2008 - начале 2009 года система не смогла избежать «кредитной заморозки», что подтолкнуло федеральное правительство к использованию административных методов, в том числе появлению требований по поддержанию объема кредитования по выдаче кредитов.

Масштабное использование административных методов мешает банковскому сектору выполнять ключевую функцию - оценку рисков на макроуровне. Попытки заменить экономические стимулы прямым вмешательством в кредитную политику банков могут дать лишь краткосрочный эффект, при этом наносят вред в долгосрочной перспективе. Использование кредитных механизмов при стимулировании отдельных секторов экономики позволяет сократить коррупцию при распределении финансовых ресурсов бюджета и переложить часть кредитных рисков, а также функции по их оценке на финансовые институты.

Вместе с тем существующие инструменты экономического стимулирования - выдачу госгарантий по кредитам и рефинансирование под кредитные портфели - необходимо избавить от выявленных недостатков. Например, система выдачи госгарантий в начале 2009 года так и не смогла заработать, т.к. предполагала компенсацию потерь банков только после прохождения длительной процедуры изъятия и реализации залога. Быстрое устранение такого рода проблем - одна из важнейших задач исполнительной и законодательной ветвей власти [4].

Снизить стоимость кредитов и активизировать кредитование реального сектора позволят меры

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

по повышению капитализации нефинансовых активов, включая расширение залоговой базы и секьюритизацию.

Повышение капитализации нефинансовых активов через рост монетизации экономики и снижение банковских рисков работает на снижение стоимости денег и активизацию кредитования. Для повышения капитализации нефинансовых активов необходимо четко определить права владения и пользования активами, модернизировать законодательство о залогах и секьюритизации, обеспечить ликвидность рынков нефинансовых активов, способных выступать в качестве залога.

Развитие залогового законодательства должно учитывать как опыт стран с континентальным правом, так и российскую специфику. Несовершенство залогового законодательства - одно из ключевых препятствий введения в финансовый оборот значительной массы реальных (нефинансовых) активов.

Среди недостатков законодательства и правоприменительной практики в этой сфере - длительные и трудоёмкие процедуры обращения взыскания на предмет залога и государственной регистрации ипотеки зданий. Кроме того, предусмотрен лишь один способ обращения взыскания на заложенное имущество - его продажа, хотя в кризисных условиях нужны более гибкие инструменты, включая передачу активов в принудительное управление.

Сотрудничество банков и государства должно выстраиваться на основе идеологии частно-государственного партнерства. Точки реализации государственно-частного партнерства сконцентрированы в сферах, где необходимо долгосрочное

видение, таких как ипотечное кредитование. При определенных условиях (проработанная документация по проектам, режим софинансирования и пр.) банковский сектор способен играть более активную роль в реализации государственных проектов в жилищном секторе. Вовлечение банков разных уровней в реализацию государственных программ также позволит банковской системе привлечь стабильную ресурсную базу, столь важную для долгосрочной устойчивости [4].

Кризис - время ускорить развитие инфраструктуры финансового рынка. Акцент должен быть сделан на инфраструктуре, помогающей участникам ипотечного рынка проводить сделки с минимальными рисками (биржи, депозитарии) и оценивать риски (рейтинговые агентства, кредитные бюро). Наличие инфраструктуры привлечет дополнительный капитал на российский рынок, что ускорит преодоление кризисных явлений, а в период оживления экономики такая инфраструктура обеспечит сбалансированное развитие.

Помимо целенаправленной поддержки банковского сектора решение проблемы «плохих долгов» и активизация ипотечного кредитования требуют комплекса мер общеэкономического и институционального характера. Среди таких мер - снижение инфляции, диверсификация отраслевой и географической структуры экономики, обеспечение четкой работы правоохранительной и судебной систем, более ритмичное выполнение бюджетных обязательств.

Сегодня как никогда необходимо стимулирование экономического роста, в том числе и за счет активного развития системы ипотечного кредитования.

Библиографический список

1. Вектор. Экспертно-аналитический журнал ВТБ. - 2009. - № 5. - С. 40.

2. Голоскокова Е. Перспективы и риски развития ипотечного рынка жилья [Текст] / Е. Голоскокова // РИСК: Ресурсы. Информация. Снабжение. Конкуренция. - 2009. - № 3. - С. 190.

3. Ольшанова Э. Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг [Текст] / Э. Ольшанова // Бюллетень финансовой информации. - 1997. - № 9(28). - С. 51.

4. Предложения к Стратегии развития банковского сектора на 2010-2012 гг. // Эксперт РА [Электронный ресурс] - Электрон. ст. - Режим доступа к ст.: http://www.raexpert.ru/strategy/concept2009/part3/

5. Турбина Н.М., Баранова И.В. Современные проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения [Текст] / Н.М. Турбина, И.В. Баранова // Социально-экономические явления и процессы. - 2009. -№ 3(015). - С. 88.

Б.и. NOVAKOVA

MAIN CONDITIONS OF SUCCESSFUL POSTCRISIS DEVELOPMENT OF MORTGAGE CREDIT

LENDING IN RUSSIA

In the article mortgage credit lending as one of the major sources of economic growth in Russia in a posttime of crisis is considered. Main conditions of successful postcrisis development of mortgage credit lending in Russia are advanced.

Key words: a real estate, crisis, multiplicate effect, the securitization market, postcrisis development.