CC BY
28
Маркетинг
И.В. Коваль,
кандидат экономических наук, доцент кафедры коммерческого дела ДВГАЭУ
ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В Г.ВЛАДИВОСТОКЕ
Статья посвящена вопросам формирования рынка недвижимости в современных условиях. Изучены объективные факторы, вытекающие из обгцегосударственной системы регулирования и экономических условий. А также исследуются региональные особенности развития рынка недвижимости в городе Владивостоке.
Переход к рыночной экономике в нашем государстве возродил такую категорию, как частная собственность на недвижимость. То есть владельцами зданий и сооружений могут стать любые физические или юридические лица, которые на правовой основе могут выкупить эти объекты.
Экономическая реформа, прошедшая в последние годы, коснулось как жилищного фонда, так и объектов производственного, коммерческого и культурного назначения. Прошедшая приватизация жилья в рамках жилищной реформы закрепила собственность на жилье за отдельными гражданами. Возникла ситуация, когда жилую площадь уже не распределяет государство на бесплатной основе. Любая квартира, жилой дом могут быть приобретены в собственность через систему свободной купли-продажи. Появление частной собственности позволило совершать коммерческие операции и с нежилыми помещениями: производственными, торговыми и другими. Размер объектов недвижимости, их местоположение определяется исходя из предложения и спроса, т.е. и в этой сфере возникают свободные рыночные отношения. Следовательно, в России возродился рынок недвижимости.
В настоящее время еще рано говорить, что механизм регулирования рынка недвижимости соответствует уровню стран с развитой рыночной экономикой. Имеется огромное число проблем правового характера, условий организации этого рынка. В современной научной литературе появилось огромное число исследований по этому вопросу, которые под-
час носят противоречивый характер и в основном рассматривают условия формирования рынка недвижимости в центральной части России.
Однако формирование рынка недвижимости осуществляется не только под влиянием факторов, вытекающих из общегосударственной системы регулирования, но и под влиянием факторов местного характера. Определяющим в этом направлении является, во-первых, уровень экономического развития региона. Существовавшая специализация в формировании промышленных и культурных комплексов в нашей стране, распределение инвестиций было неравномерно. Отсюда отдельные районы имеют хорошо развитое производство, другие во многом отстают, особенно это относится к периферийным областям. Вторым важным фактором являются: состав и структуры имеющегося жилищного фонда, организация системы кредитования жилищного строительства на местах и развитие сети посреднических фирм, занимающихся продажей жилья или сдачей его в аренду.
Именно второе направление является предметом данной работы.
Формирование жилищного фонда города Владивостока осуществлялось по существу с начала данного столетия. Старый жилой фонд ограничен центральным районом города. Большая часть домов, построенных в начале века, используется на 75-80% как нежилые: офисы фирм, административные службы и т.д.
В целом же дореволюционный жилой фонд составляет около 1% от всех жилых помещений города.
Незначительна роль и жилых построек "сталинского периода". Они также в большей степени располагаются в центральных районах города, на них приходится до 5% всего жилого фонда.
Примерно 30-40% жилого фонда занимают так называемые "хрущевки". Они отличаются низкими потолками, небольшими смежными комнатами, маленькими кухнями. По сути эти дома уже выработали свой ресурс, да и морально устарели. Выстроенные в спешке, на непригодных площадках, некоторые из них оседают. Специалисты считают, что уже через 5-10 лет возникнет проблема их "сноса", т.к. они уже сейчас не пригодны для эксплуатации. По теплопроводности стены "хрущевки" в 23 раза уступают нормам принятым для Дальнего Востока, как, впрочем, и более новые дома.
Многоэтажное строительство во Владивостоке началось с конца 70-х годов. Квартиры, построенные в домах в последние 20 лет, несколько больше старых. У них более удобная планировка. Однако они также проектировались в рамках социальной программы быстрого обеспечения жилья "советских граждан", т.е. с минимальными требованиями к комфорту. Самый большой массив построек тех лет существует в 64 и 71 микрорайонах. Именно в эти годы по генеральному плану строительства Большого Владивостока стали осваиваться районы улиц Толстого, 3-ей рабочей, Шилкинской, Сельской, БАМа. Жилищное строительство в этих
районах осуществлялось без учета рельефа, грунтовых вод. Район улиц Жигура, Алилуева, Котельникова еще в дореволюционных описаниях местности города и пригородных зон значился как неблагоприятный для жилого строительства из-за большого числа родников и ручейков (всего около 200). Строительство велось без специальных работ по отводу подземных вод и родников. Поэтому во многих домах этого района подвалы заливает водой, а зимой наледь вокруг домов достигает 20-30 см, что естественно приводит к разрушению фундаментов.
Существовавшая политика выделения в городах административной, селитебной и промышленной зон привела к образованию спальных районов, а при плохой работе городского транспорта в последние годы жилье в этих районах не особо привлекательно.
В последние годы стройиндустрией края освоены: панельное домостроение, кирпич-монолит и дешевый силикатный кирпич. Однако строительство осуществляется замедленными темпами. В городе очень мало элитного, комфортабельного жилья, приближенного к европейским стандартам, да и спрос на него высок. Только последние 5-6 лет строительные фирмы города начали строительство многоквартирных жилых домов с квартирами улучшенной планировки и отделки, а также домов-коттеджей, ориентируясь на слой населения с более высокими доходами. В то же время объемы жилищного строительства за последние 7 лет резко сократились (рис. 1).
тыс. м2
Рис. 1. Ввод жилья в г. Владивостоке за 1991-1997 гг
В 1991 г. ежегодно вводилось 201 тыс.м2 жилья, а в 1997 г. только 48,6 тыс.м . Причем резко сократилось строительство за счет государственных фондов и муниципальных средств; растут объемы строительства за счет частного и смешанного капиталов.
В 1998 г. доля государственных средств составила менее 6%, муниципальные средства также резко сократились, если в 1993 году они составляли 36% от всех средств вложенных в жилищное строительство, то в 1998 году большая часть финансовых ресурсов города была потрачена на дорожное строительство. По предварительным данным в 1999
году только 10-11% из всех капиталовложений в жилищное строительство приходилось на муниципальные; 32% это частные инвестиции и 51% -смешанные капиталы. Наибольшие объемы приходятся на смешанную форму финансирования, т.е. за счет нескольких источников финансирования жилищного строительства. Эта форма финансирования, по оценкам специалистов^ в будущем будет самой перспективной.
В настоящее время большая часть зданий, строительство которых 5-8 лет назад было начато государственными предприятиями, особенно по ведомственному строительству, не могут быть завершены ввиду отсутствия средств, поэтому достраиваются в основном на долевой основе.
Снижение темпов строительства привело к катастрофическому снижению числа семей, получающих жилье по очереди на бюджетной основе или с частичной выплатой. Многие фирмы и даже отдельные бюджетные организации стараются принимать долевое участие в жилищном строительстве и за счет этого обеспечивают своих работников жильем. Государством проводится в жизнь программа обеспечения жильем военнослужащих на основе жилищных сертификатов. Однако падение курса рубля 17 августа 1998 года свело практически на нет данную программу, т.к. сертификаты обесценились в 4 раза, а следовательно, не позволяют (по ценам на жилье существующим на рынке недвижимости) приобрести даже однокомнатную квартиру. Так в 1991 год}' во Владивостоке 188,2 тыс. семей получили квартиры, а в 1997 году только 5,7 тыс. семей. В то же время в 1997 году 12,3 тыс. семей въехали в новые квартиры, купленные за свой счет.
В настоящее время в городе Владивостоке практически нет государственных строительных предприятий (условно к государственным можно отнести СУ-14 и УНР-246). В основном это Акционерные общества, общества с ограниченной ответственности и товарищества. Всего достаточно крупных, зарегистрированных строительных предприятий насчитывается 16 единиц.
Следовательно, проблема жилья в городе Владивостоке становится одной из самых сложных. Если в ближайшие 5 лет эта ситуация не изменится, то уровень обеспеченности в среднем на 1 человека уменьшится до 3-4 м2. Поэтому важной задачей муниципальных органов является разработка жилищной программы, которая, в первую очередь, должна решать проблемы долгосрочного финансирования. В условиях нестабильного экономического и финансового положения финансирование отдельных граждан, которые могут в любой момент потерять работу или разориться (если это предприниматели), происходит сложно. Поэтому гарантами долгосрочных займов должны стать крупные фирмы, заинтересованные в улучшении жилищных условий своих служащих, а также кооперативы граждан, созданные для совместного финансирования строительства жилых домов.
В настоящее время, как уже отмечалось, основной жилой фонд -панельные и кирпичные многоквартирные дома. Строительство индивидуальных домов незначительно, в то же время за рубежом именно этот вид жилищного строительства наиболее привлекателен. Во Владивостоке строительство индивидуальных домов осуществляется из кирпича, их стоимость составляют более 600-700 долл. США за 1 м2, что не под силу значительной части населения. В табл. 1 дана стоимость строительства 1 кв.м2 жилья.
Таблица 1
Стоимость строительства одного кв.метра жилого фонда в Приморском крае (на 1.01.1999г.)
Вид строительства Стоимость 1 кв.метра в и Б долларах
Кирпичные коттеджи 600-700
Шлакоблочные дома 350-400
Дома из силикатного кирпича 280-360
Дома из керамзито-бетонных блоков 200-250
Деревянные 200-220
Как видно из таблицы, самые дешевые дома из керамзитно-бетонных блоков и деревянные. Дом на 100 кв.метров, т.е. типовой дом для семьи со средними доходами, из блоков обойдется в пределах 20-25 тыс. $ долларов с учетом стоимости типового проекта и подводки всех коммуникаций, т.е. равна рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры в многоэтажном доме. Если организовать долгосрочное кредитование данного строительства (10 лет), то ежегодный взнос с учетом процентов за кредит не превысит 4 тыс.долларов. А если в зачет будут приниматься освобождаемые квартиры, после завершения строительства годовой размер кредитной ставки будет реален даже при экономической нестабильности. Решение этой жилищной программы позволит не только улучшить формирование рынка недвижимости в г.Владивостоке, но и обеспечит развитие строительной индустрии, мебельных производственных предприятий. Увеличатся рынки сбыта пиломатериалов и других изделий из древесины, строительных материалов, возникнут новые рабочие места. Это даст возможность реализовать общегосударственную программу жилищных сертификатов для военнослужащих, позволит снизить цены на уже имеющееся жилье.
Вторичный рынок жилья в г. Владивостоке развит достаточно эффективно.
Возник он из системы обмена государственных квартир, которая существовала и ранее, а сейчас включает как сделки с приватизированным жильем, так и перепродажу нового жилья.
На первом этапе развития рынка недвижимости спрос на квартиры был достаточно высоким. Появление свободной предпринимательской
деятельности позволило части населения, занятого в этой деятельности, получить достаточно высокие доходы, поэтому первостепенной целью для них было улучшение жилищных условий. Возникла категория предпринимателей, вкладывающих свои средства в недвижимость. Это объяснялось появлением свободной предпринимательской деятельности, обеспечивавшей ее участникам высокие доходы, а следовательно, и возможности улучшения жилищных условий. Стоимость жилья в этот период имела устойчивую тенденцию роста. Финансовый кризис 1998 года привел к резкому снижению стоимости квартир. В таблице 2 показана динамика цен на рынке жилья г.Владивостока.
Таблица 2
Динамика цен на рынке жилья г.Владивостока
Годы 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Цена 1 кв. метра в долл. США 600 450 370 400 500 650 700 550 400
В 1999 году цены снизились по сравнению с 1998 годом почти на 28% и составили 400 долл. США за 1 кв.метр. Если экономическая ситуация на рынке не изменится, неизбежно дальнейшее падение цен на жилье. Это приведет к снижению объемов жилищного строительства, т.к. стоимость нового жилья будет значительно выше стоимости вторичного жилья. По данным опроса, платежеспособный спрос на жилье на 94% удовлетворен в г. Владивостоке. Только рост доходов населения обеспечит активизацию рынка недвижимости. В настоящее время структура спроса на жилье определяется экономическими условиями региона. В таблице 2 представлены средние цены, складывающиеся на все виды жилья. Традиционно наиболее высокая стоимость одного квадратного метра наблюдается в однокомнатных квартирах. Это связано с тем, что данная категория квартир пользуется стабильно высоким спросом.
Значительно ниже стоимость одного квадратного метра в 3-х комнатных "хрущевках" и малогабаритных квартирах. Здесь стоимость 1 кв.метра не превышает в настоящее время 300 долл.США.
В то же время 4-х - 5-ти комнатные и более квартиры новой постройки улучшенной планировки имеют самые высокие цены в среднем 700 долл. за 1 кв.метр.
Важным фактором, существенно влияющим на стоимость квартиры, является ее местоположение. Однотипные по качеству квартиры, но расположенные в различных по популярности районах города, имеют широкий диапазон цен, причем "вилка" может составлять более 100%. Например, в центре города стоимость в 3-х комнатной квартире 1 кв.метр - 600-800 долл., в то же время в районе Змеинки 200-250 долл.
Огромное влияние на цены в отдельных районах города оказывает строительство дорог и путепроводов. Например, улица Нейбута после строительства моста в районе площади Баляева становится доступнее и "ближе" к центру. Стоимость на квартиры в этом районе возросла до 10%. Еще больше до 20% возросла стоимость квартир, расположенных по проспекту Красоты, т.е. в районе путепровода 3-я Рабочая - "центр". На спрос серьезно стал оказывать такой фактор, как организация обслуживания домов системами Дальэнерго и водоканала: в тех домах, где ощущаются перебои в снабжении электричеством и водой, стоимость 1 кв.метра резко снижается. Традиционно не пользуются спросом первые и последние этажи. Это объясняется отсутствием балконов на первых этажах, плохим содержанием подвалов (вода, комары, крысы); рост преступности требует особой защиты этих квартир (решетки на окна и т.д.). Последние этажи не привлекают покупателей из-за часто протекающих крыш, плохой работы лифтов и т.д.
Не менее интересует покупателей и планировка квартир. В настоящее время жилье в городе можно разделить на 4 категории:
- элитные дома;
-дома улучшенной планировки;
-дома "хрущевского" типа;
- дома старого образца.
На вторичном рынке преобладает малогабаритное жилье, которое уже сейчас не удовлетворяет покупателей.
В последние 2-3 года снизился спрос на квартиры старого образца. Наиболее престижные, добротные дома в центре города практически полностью перераспределены и в редких случаях квартиры в них выставляются для продажи. Квартиры в старых домах, которые предлагаются, обычно требуют капитального ремонта, с полной заменой коммуникаций, кровли, зачастую и лестничных пролетов, что требует больших материальных затрат, затрат времени, а это приводит к значительному увеличению стоимости квартиры.
Возник стабильный спрос у состоятельных покупателей на квартиры в домах с автономным обеспечением (горячим и холодным водоснабжением, электроэнергией), полностью телефонизированные, обеспеченные надежной охранной системой, с ограниченным числом квартир. Однако такое жилье практически отсутствует в городе, если строится, то самостоятельно жильцами.
В целом же нужно отметить, что активность на рынке жилья имеет стабильную тенденцию к снижению. В настоящее время рынок недвижимости в городе Владивостоке переживает глубокий кризис в связи с резким падением курса рубля. Данные о числе сделок купли-продажи квартир с августа 1998 года по декабрь 1999 года показывают снижение на 59%.
Однако это не говорит о том, что потребность в жилье снижается в городе Владивостоке. Проведенные выборочные обследования показывают, что 71% населения хотели бы улучшить свои жилищные условия. В том числе:
-в результате реконструкции - 18%; - приобретения жилья бывшего в эксплуатации - 29%; -нового - 53%.
Причем 59% из всех опрошенных отметили, что при возможности хотели бы жить в индивидуальных домах. В этой связи предпочтительней следующие пути увеличения емкости рынка жилья:
-строительство нового комфортабельного жилья при средних ценах на него;
-использование системы льготного финансирования. Для привлечения свободных средств граждан в инвестирование жилья целесообразно приравнять их к статусу сберегательных вкладов. При этом должен быть устранен произвол местных администраций при оформлении прав собственности инвесторов на квартиры в новых домах.
Кроме того, важную роль в становлении цивилизованного рынка недвижимости играет развитие института независимой оценки. Определенные шаги в этом направлении сделаны. В 1993 году создано Российское Общество Оценщиков (РОО). Это позволяет устанавливать реальную стоимость недвижимости, что очень важно для налоговой системы, финансовых институтов, а также в работе риэлторских фирм.
Однако все меры, перечисленные выше, будут эффективны и обеспечат развитие рынка недвижимости только в условиях стабилизации экономической ситуации.
