CC BY
56Маркетинг
анализ развития маркетинга в непромышленной сфере региона
(на примере рынка недвижимости Нижнего Новгорода)
Е. В. АНОХИН,
кандидат экономических наук, доцент кафедры управления и маркетинга E-mail: avafin@mail.ru Волго-Вятская академия государственной службы
В статье рассмотрены виды маркетинга, относящиеся к непромышленной сфере жизнедеятельности территорий, дана характеристика рынка недвижимости как одного из направлений маркетинга непромышленной сферы. Проанализированы факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости и формирование цен на различные объекты недвижимости.
Ключевые слова:регион, маркетинг, непромышленная сфера, коммерческая недвижимость, жилье.
Концепция маркетинга, возникшая в период массового производства потребительских товаров и услуг, только начинает распространяться в непромышленной сфере. В связи с этим практическое использование маркетинга в непромышленной сфере отстает от его использования в сфере промышленной. И перечень видов маркетинга непромышленной сферы территории (маркетинг недвижимости, образования, здравоохранения, политический и кадровый маркетинг) не является исчерпывающим.
Применение маркетинга в непромышленной сфере связано с дифференциацией спроса на рынке товаров и услуг, а также с изменениями в социальной структуре общества. Появляются новые социальные слои населения, имеющие свои специфические потребности, стимулируя тем самым развитие маркетинга во все новых направлениях. Маркетинг в непромышленной сфере напрямую не ориентирован на получение прибыли, хотя в частных случаях эта направленность может
сохраняться. Это влияет на степень развития, использования методов и инструментов маркетинга в различных направлениях непромышленной сферы территории.
Реализация маркетинга в непромышленной сфере позволяет повысить эффективность государственных программ и услуг, избежать кризисов в управлении, экстремальных социальных ситуаций в регионе. Формируется научная основа для разработки стратегии и тактики управления территорией в соответствии с потребностями населения. На их удовлетворение оказывают влияние государственные и муниципальные органы власти и управления, политические институты, что предполагает определение, прогнозирование и удовлетворение непроизводственных потребностей в профессиональном признании (кадровый маркетинг), политических пристрастиях (политический маркетинг), услугах здравоохранения, образования, в недвижимости.
Маркетинг недвижимости непромышленной сферы включает в себя два направления: маркетинг жилья и маркетинг коммерческой недвижимости непромышленного назначения (торговые, офисные помещения). В промышленном маркетинге объектом изучения является другая группа сооружений, также относящихся к коммерческой недвижимости — производственно-складские помещения.
маркетинг коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде подразумевает реализацию комплекса маркетинга по отношению в основном к объектам непромышленной сферы — торговым и офисным
Таблица 1
Стоимость продажи и аренды 1 м2 коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде
№ п/п* Цена аренды, руб. /м2 в месяц Цена продажи, руб. /м2 в месяц
Район города Офисы Торговые площади Офисы Торговые площади
Мин. цена Макс. цена Мин. цена Макс. цена Мин. цена Макс. цена Мин. цена Макс. цена
1 Автозаводский 452 552 787 889 44 896 54 602 57 670 65 736
2 Канавинский 534 600 901 1 021 48 329 61 327 52 781 66 519
3 Ленинский 353 465 572 806 50 745 55 617 46 656 56 102
4 Московский 445 519 566 676 51 185 61 319 45 649 67 681
5 Нижегородский 740 796 904 998 59 021 66 431 66 085 77 319
6 Приокский 346 458 637 741 37 394 46 912 35 239 51 179
7 Советский 563 671 838 942 46 759 57 337 63 831 74 411
8 Сормовский 347 495 683 855 50 470 70 754 45 497 66 495
* Каждому району присвоен порядковый номер, который будет использоваться в процессе анализа.
помещениям. Результаты исследований городского рынка недвижимости позволяют выделить следующие факторы, влияющие на стоимость аренды или продажи торговых и офисных помещений: местоположение, площадь, качество помещений, их функциональное назначение, коммуникации, тип и срок договора аренды, форма оплаты. На основе корреляционного анализа факторов, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости, был выявлен наиболее важный фактор — «местоположение» (район города). С учетом этого в табл. 1. показана стоимость коммерческой недвижимости на апрель 2008 г. по районам города.
1 200
/ <?
//V
Район
Рис. 1. Цена аренды офисов и торговых площадей
Район
Рис. 2. Цена продажи офисов и торговых площадей
Ценовой ряд позволяет сделать вывод о том, что в целом стоимость аренды торговых площадей выше, чем офисов. Эта тенденция характерна для всех районов города. Однако, например, аренда торговой площади в районе № 8 может оказаться дешевле аренды офиса в районе № 5. Наиболее «дорогими» районами для аренды коммерческой недвижимости являются районы № 2, 5, 7, самые «дешевые» — районы № 4 и 6.
Разброс цен на аренду офисов и торговых площадей по районам города представлен на рис. 1.
Минимальная цена и максимальная цена продажи коммерческой недвижимости по районам Нижнего Новгорода графически отображены на рис. 2.
Данные рис. 2 наглядно свидетельствуют о том, что тенденции, наблюдаемые в сфере аренды коммерческой недвижимости, не являются тождественными тенденциям в продаже коммерческой недвижимости. Динамика продажи коммерческой недвижимости менее выражена, нет такой большой разницы между районами, между минимальными и максимальными ценами. В районах № 2, 4, 8 самая высокая цена продажи площадей под офисы, под торговые площади — в районах № 5 и 7. В районе № 3 цена продажи офисов и торговых площадей приблизительно одинакова, а в районе № 8 цена продажи площадей под офисы даже выше, чем цена торговых площадей. В районе № 6 — самые низкие цены продажи коммерческой недвижимости.
□ Офисы: минимальная цена
■ Офисы: максимальная цена
□ Торговые площади: минимальная цена
И Торговые площади: максимальная цена
□ Офисы: минимальная цена
□ Офисы: максимальная цена
□ Торговые площади: минимальная цена
0 Торговые площади: максимальная цена
Можно сравнить данные рис. 2 и стоимость производственно-складских помещений в целом по городу, т. е. показатель, который необходимо учитывать маркетологам промышленной сферы. Этот показатель в апреле 2008 г. колебался от 4 800 до 21 000 руб. за 1 м2 общей площади [1].
Спрос на торговые помещения в Нижнем Новгороде высок, и он не падает, несмотря на рост числа новых магазинов. Обеспеченность торговыми площадями (по нормативу 230 м2. на 1 000 жителей) составляет 115 %. Интересы крупных инвесторов на рынке торговых площадей из центра города сместились в центры районов. В районах № 1, 2, 3, 8 уже начато или скоро начнется строительство новых торговых центров. Наиболее востребованы арендные площади от 70 до 120 м2.
Продовольственные магазины в регионе нужны везде. Торговые места для непродовольственных товаров особо востребованы в традиционных местах скопления торговых точек — в центре районов № 1, 2, 5, 8.
Маркетинг жилья является второй составляющей маркетинга недвижимости. Развитие маркетинга жилья в регионе зависит от структуры регионального жилищного рынка. На формирование рынка жилья в регионе влияет степень развития социальной направленности в жилищной политике, определяемая через социальные нормы жилищных условий [2, 3]. Они устанавливаются государством или региональными властями. Нормы менялись в течение всего ХХ в. В советское время граждане могли улучшить жилищные условия, если на одного человека в квартире приходилось меньше 6 м2 жилой площади, с которой только и взималась оплата. Существовали определенные льготы. Например, если в семье был кандидат наук, ему полагалось дополнительно 16 м2 жилой площади. Сегодня многие из этих льгот отменены, однако социальные нормы жилищных условий увеличены.
В середине XX в. ООН и ЮНЕСКО разработали первый международный стандарт минимальных жилищных условий, которые требуются для обеспечения жизнедеятельности людей. Этим стандартом определялось, в частности, что на каждого жителя должно приходиться не менее 20 м2 общей площади и что каждому домохозяйству (семье или одному жителю) необходимо иметь собственное отдельное жилье традиционного типа. Предусматривалось также, что каждый член домохозяйства нуждается в одной индивидуальной комнате, а еще минимум одна комната предназначается для совместного пребывания. Позднее в этот стандарт были внесены
изменения в пользу потребителей. В частности, были увеличены: размер общей площади на одного жителя — до 30 м2; в больших домохозяйствах число комнат для общего пребывания — до двух.
В большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40—50 м2 общей площади на одного жителя. В жилищном фонде этих стран количество квартир или отдельных домов превосходит число домашних хозяйств. Например, в городах Бельгии, Испании, Швеции стоят пустые микрорайоны, состоящие из многоэтажных домов. Средний уровень жизни коренного населения развитых стран давно обеспечивает возможность гражданам проживать в своем доме за городом, оставив «городские джунгли» эмигрантам и маргиналам. Показатели средней обеспеченности жильем россиян приближаются к международным нормативам 1950-х гг., но более чем в два раза отстают от современного стандарта.
Рынок жилья в нашей стране стал формироваться в 1990-е гг., когда граждане, пользуясь предоставленной возможностью приватизации жилья, стали продавать и покупать жилплощадь. Возник рынок первичного и вторичного жилья, основные сегменты которого появились еще в советское время. Сегментировать рынок жилья можно по разным основаниям. Предлагаются следующие критерии сегментации.
1. По материалам, используемым при строительстве жилья: каменные (из красного или белого кирпича), деревянные, панельные дома.
2. По времени постройки: дореволюционные сооружения (сохранились в основном строения из камня), «сталинки», дома «народной стройки», «хрущевки», «гостинки», «брежневки». В 1990-е гг. появилось жилье из современного кирпича, который также может быть нескольких видов.
3. По уровню комфортности: барак, коммунальное жилье («коммуналка»), жилье гостиничного типа («гостинка»), квартира с частичными удобствами, квартира со всеми удобствами, жилье улучшенной планировки, элитное жилье. В 1990-е гг. с появлением новых технологий стали строить дома повышенной комфортности. Они, в сравнении с советскими домами (за исключением некоторых «сталинок», коммуналок, переделанных в отдельные квартиры, например Бусыгинские дома), имеют гораздо большую площадь, что непосредственно влияет на их стоимость и доступность для основной массы людей. На рынке Нижнего Новгорода элитное жилье пока еще большая редкость — доля рынка 0,4 %, поэтому стоит оно на 59 % выше среднегородского уровня [1].
Таблица 2
Изменение цены предложения за 1 м2 по типам готового жилья*
Тип готового жилья** Цена на апрель 2008г. Цена на октябрь 2008 г. Темп роста, %
Долл. [4, с. 8] Руб. (курс: 23,65 за 1 долл.) Долл. Руб. (курс: 26,54 за 1 долл.) Долл. Руб.
1. Народная стройка 1 402 33 157,3 1 874,15 49 740 133,6 150
2. «Брежневка» 1 603 37 910,95 2 181, 23 57 890 136,0 152,7
3. «Сталинка» 1 662 39 306,30 2 228,71 59 150 134,0 150,4
4. «Хрущевка» 1 670 39 495,50 2 196,30 58 290 131,5 147,5
5. «Гостинка» 1 683 39 802,95 2 403,91 63 800 142,8 160,2
6. Современное жилье 1 718 40 630,70 2 258,47 59 940 131,4 147,5
7. Улучшенное жилье 1 856 43 894,40 2 414,09 64 070 130,0 145,9
8. Элитное жилье 2 757 65 203,05 3 994,34 106 010 144,8 162,5
Средняя цена предложения 1 793 42 425,14 2 443,90 64 861 135,5 152,0
Средняя цена предложения по данным источников 1 735 57 300 - 61 250 - 6,8
* Жирным шрифтом выделены данные ГК «Триумф», обычный шрифт — расчеты автора. ** Типы жилья ранжированы по степени возрастания цены за 1 м2.
Названия сооружений, перечисленные во второй группе, могут использоваться и для обозначения уровня комфортности жилья1.
4. По количеству комнат: в советское время строили дома, квартиры которых могли включать от одной до пяти комнат. В основном строили дома, состоящие из двух- или трехкомнатных квартир.
5. По месту нахождения: в пределах городской черты, за городом, «частный сектор» (как в городе, так и за городом).
6. По количеству этажей: в советское время в основном строились кирпичные и панельные малоэтажные здания (высотой до 3 этажей), многоэтажные здания (от 5 до 8 этажей). Достаточно давно появились здания повышенной этажности (от 9 до 25 этажей). В настоящее время в Москве и Санкт-Петербурге реализуются проекты по строительству 25-30-этажных домов (высотные здания). В Нижнем Новгороде также есть проекты (пока не одобренные) по строительству таких домов (на пл. Лядова).
Нуждающихся в жилье также можно разделить на основные группы: мигранты; беженцы; бездом-
1 В течение ХХ в. практически с каждым руководителем нашего государства ассоциируется тот или иной период в жизни страны: например, период «культа личности И. В. Сталина», время правления Н. С. Хрущева — «оттепель», затем — «эпоха застоя» и т. д. Каждый исторический этап имеет характерные черты, находящие свое отражение, в том числе, и в архитектуре. Здания, в зависимости от времени постройки, стали называть
«сталинка» (фасады таких зданий украшены тяжеловесным лепным и навесным декором, заимствованным из античной классики и барокко), «хрущевка» (пятиэтажные здания), «бреж-невка» (кирпичные дома с улучшенной, по сравнению с «хрущевками», планировкой). Просторечивые названия различных архитектурных проектов жилых домов настолько прижились, что в настоящее время используются в аналитических отчетах (например, ГК «Триумф»), в СМИ.
ные; лица, проживающие в непригодных условиях; лица, проживающие совместно с другими семьями в непригодных условиях («коммуналки»); лица, желающие улучшить жилищные условия. В зависимости от социально-экономической, политической ситуации в стране и регионе могут появиться и другие категории людей, нуждающихся в жилье. Например, лица, пострадавшие от мошенников, строивших жилищные «пирамиды» (дольщики «Социальной инициативы»).
В зависимости от региона, места расположения, типа жилья складывается цена на жилье. Традиционно самые высокие цены на жилье — в Москве. Нижегородская область и Нижний Новгород относятся к территориям, где уровень цен на жилье также высок (табл. 2).
Маркетинг жилищного рынка включает в себя застройку и/или активное предложение о продаже или найме квартир, прочих жилых единиц. Деятельность эта традиционно проводится с помощью объявлений, рекламы и агентов по торговле недвижимостью. Крупные строительные фирмы исследуют потребности в жилье и создают жилища, исходя из ценовых и прочих предпочтений конкретных потребителей. Некоторые дома строят специально в расчете на много путешествующую элиту, другие — в расчете на престарелых. И те, и другие дома обладают особенностями и службами, отвечающими специфике своих жильцов. Некоторые поселки комплексной застройки создаются специально для целевых рынков потребителей жилья.
Цены за 1 м2 жилья в рублях росли примерно на 16—17 % быстрее (рис. 3), чем в долларах (рис. 4).
Минимальная разница наблюдается в сегментах «улучшенное жилье» и «хрущевка», макси-
ю
>ч №
120 000,00 100 000,00 80 000,00 60 000,00 40 000,00 20 000,00 0,00
////////
" Цена в апреле 2008 г.
" Цена в октябре 2008 г.
//
С0"' ^ Типы ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ
Рис. 3. Динамика цен за 1 м2 жилья в апреле — октябре 2008 г., руб.
Цена в апреле 2008 г.
Цена в октябре 2008 г.
СР"" ^
Типы ГОТОВОГО жилья
Рис. 4. Динамика цен за 1 м2 жилья в апреле — октябре 2008 г., долл.
мальная разница — в сегментах «элитное жилье» и «гостинка». Это только результаты расчетов. Если эту цифру сравнить с данными ГК «Триумф», то расчеты показывают, что цена за 1 м2 в рублях в апреле 2008 г. на 35 % выше, чем в долларах. Эту разницу можно увидеть как в табл. 2, так и на рис. 5, сравнив столбцы «фактическая цена».
Из рис. 5 видно, что фактическая цена в долларах, а также в рублях (табл. 2, колонка 5) ниже расчетной цены (средней цены предложения, рассчитанной на основе данных о стоимости 1 м2. основных типов готового жилья). Это объясняется тем, что в таблице рассмотрены не все, а только основные сегменты рынка (например, не учтены дома «частного сектора»). Разница цен в рублях говорит о завышенных ценах на жилье.
По данным ГК «Триумф», цена в течение 9 «докризисных» месяцев за 1 м2 жилья выросла на 6,8 % в рублях. Из рис. 3 и 4, в которых использованы данные табл. 2, видно, что структура рынка не претерпела значительных изменений. Половина типов жилья (№ 1, 2, 7, 8 — табл. 2) осталась в той же ценовой группе по сравнению с другими сегментами. Сегменты № 3 и 4, № 5 и 6 поменялись местами.
В итоге к октябрю 2008 г. про-ранжированный по возрастанию цены ряд типов жилья принял следующий вид: народная стройка, «брежневка», «хрущевка», «сталинка», современное жилье, «гостинка», улучшенное жилье, элитное жилье.
Первичный рынок жилья по районам города развит неравномерно. Традиционно лидером по строительству жилья является нагорная часть города — районы № 5 и 7. В районе № 5 за три последних года было построено жилья примерно в 5—10 раз больше, чем в других районах города. Такая диспропорция обусловлена, прежде всего, интересом инвесторов: в центральной части (в районе № 5) жилье самое дорогое, здесь можно получить максимальную прибыль. Выше среднего — цены во всех остальных нагорных районах. Самое дешевое жилье находится в заречной части.
Помимо местоположения, качества, площади и других факторов, на стоимость недвижимости в городе и регионе влияет экономическая ситуация в стране, в мире. Сегодня в СМИ актуальны сообщения о мировом кризисе и его последствиях для развитых стран. Большое внимание уделяется экономике США, где обострились проблемы автомобильного рынка, банковского сектора, жилищного рынка. Наиболее явно кризисные тенденции проявились в банковской сфере и жилищной сфере Америки. Среди причин, спровоцировавших коллапс экономики в США, аналитики называют политику развития деривативов, которые с 1987 по 2006 г. увеличились со 100 до 500 трлн долл.2
Главная же причина в том, что американские банки проводили политику низких процентных ставок. Они предоставили большой объем потре-
2 Сегодня одна из мер, предлагаемых для борьбы с кризисом в России, это как раз развитие деривативов. Как сообщает сайт Банки. ру, россияне, потерявшие работу в 2009 г., должны получить отсрочку по выплате ипотечных кредитов (как по процентам, так и по основному долгу). Чтобы поддержать ликвидность банков, им будет дана возможность рефинансировать в Банке России облигации, обеспеченные ипотечными кредитами под поручительства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), т. е. фактически под гарантии государства.
©
о
20 ООО 40 ООО
1 700 1 720 1 740 1 760 1 780 1 800
Долл./м2
рис. 5. Цена за 1 м2 готового жилья в апреле 2008 г.
бительских кредитов, кредитов на покупку жилья. Причем условия получения жилищных кредитов предусматривали отсрочку платежей в течение первых 5 лет после получения кредита. Такие льготные условия негативно отразились на функции контроля за ипотечным кредитованием со стороны банков. Поскольку контроль ипотечного кредитования не осуществлялся в должной мере, многие кредиты не были возвращены. Как считают ряд экономистов, это и спровоцировало кризис сначала в США, затем он перекинулся на страны Западной Европы (Австрию, Великобританию и др.). Вначале говорилось о том, что кризис не затронет нашу страну (есть резервный фонд и фонд национального благосостояния), затем о том, что кризисные тенденции не могут не затронуть нашу страну, поскольку экономика России является частью мировой экономики.
В связи с кризисом также много говорится о слабости американской валюты, о грядущей ее замене на «амеро». В то же время совсем еще недавно говорилось об укреплении, стабильности рубля. Финансовые аналитики советовали держать свои сбережения в рублях. Депутаты Государственной Думы даже запретили использовать доллар как единицу измерения в оптово-розничной торговле, а также в представляемых расчетах и аналитических материалах, в СМИ. Сообщалось, что наиболее развитый и растущий рынок в нашей стране — рынок жилья, самые надежные инвестиции — инвестиции в землю и недвижимость.
Но были и сообщения, противоречащие направленности общего информационного потока. Например, мэр Москвы Ю. М. Лужков приводил данные о том, что годовой размер инфляции едва достигает 2 % в США. В течение последних нескольких лет в России, по официальным данным, размер инфляции составлял 12—14 % в год. Неофициальные
60 000 80 000 Руб./м2
источники приводят другие данные — до 20 % в год. За период с января по апрель 2009 г. темпы инфляции составили 6,5 %.
Приведем сравнительный анализ информации о тенденциях развития рынка жилья, сопоставив сведения отечественных СМИ со статистическими данными.
До кризиса рынок жилья бурно развивался, цены на жилье всех типов росли (табл. 2). Кризис внес свои коррективы. Объемы строительства по всей стране сократились в среднем на 20 % (например, в Нижегородской области — на 25 %). Однако обвала цен на жилье не произошло (табл. 3, по данным ГК «Триумф»).
Как результат, в большинстве регионов России активизировался спрос на сделки по обмену жилья.
В среднем в России вторичное жилье подешевело на 8,9 %, а стоимость новостроек упала всего на 4 %. Рекордсменами по падению стоимости жилья стали Красноярск (14,5 %), Ростов-на-Дону (12,5 %) и Пермь (12,3 %). Наименьшее снижение цен наблюдается в Москве (1,8 %), Воронеже (2,14 %) и Московской области (5 %).
В Нижнем Новгороде объемы строительства сократились на 50 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С начала 2009 г. снизилась на 10,2 % стоимость 1 м2 жилья. Средняя цена за 1 м2 новостройки эконом-класса составляет 46 090 руб., вторичного жилья — 53 000 руб. (в среднем по России — 39 354 руб. и 43 903 руб. соответствен-
Таблица 3
динамика цен на жилье по состоянию на апрель 2009 г.
регион цена 1 м2 на вторичном рынке, руб. цена 1 м2 на первичном рынке (эконом-класс), руб. изменение цены с начала года, %
Нижний Новгород 53 000 46 090 - 10,2
Екатеринбург 57 000 53 075 - 8,1
Самара 55 193 50 303 - 7,8
Санкт-Петербург 92 100 80 600 - 7,19
Казань 38 528 36 564 - 7,1
Московская область 71 000 60 500 - 5,0
Москва (панельные дома) 136423 114 900 - 1,8
но). При этом себестоимость строительства 1 м2 в столице Приволжья оказалась даже меньше, чем среднероссийские показатели, — всего 30 414 руб. (средняя цена по России — 33 563 руб.).
Проведенный анализ позволяет сформулировать некоторые выводы, в обобщенном виде представленные в табл. 4.
Средняя цена предложений к продаже по городу в 2008 г. составляла 1 735 долл. Осенью курс доллара стабильно снижался, 1 долл. стоил 23,65 руб. за анализируемый период (конец октября). Перевод долларов в рубли по этому курсу позволяет определить среднюю стоимость 1 м2 жилья в Нижнем Новгороде: 41 032,75 руб.
При курсе примерно 34 руб. за 1 долл. стоимость 1 м2 жилья в Нижнем Новгороде составляла бы 58 990 руб. Однако кризис внес свои коррективы, и цена за 1 м2 снизилась на 10 %.
Данные табл. 4 на примере рынка жилья Нижнего Новгорода показывают, что тот, кто мог приобрести квартиру за доллары год назад, смог бы и сегодня приобрести ту же квартиру за те же деньги. Кризис «помог» тем, кто хранил свои сбережения в долларах, появилась возможность выбрать более дорогое жилье. Отсюда можно сделать вывод о стабильности американской валюты. Те же, кто держал свои накопления в рублях и мог бы на них купить квартиру, сегодня из-за инфляции не смог бы купить жилье такого же уровня, что и год назад, либо вообще не может купить жилье.
Таким образом, приведенные финансовые данные на примере рынка жилья свидетельствуют скорее о кризисе, который в первую очередь происходит в России, в том числе и на рынке жилья.
Девальвация рубля, случившаяся в конце 2008 — начале 2009 гг., позволила застройщикам необоснованно завышать цены и получать сверхприбыль. Кризис позволил выявить тех, кто неэффективно работал на рынке жилья. Но не был запущен механизм «самоочищения» рынка, поскольку все его проблемы государство (в лице налогоплательщиков) взяло на себя. В итоге неэффективные менеджеры как работали, так и продолжают работать.
Политика Правительства РФ, направленная на поддержку крупного бизнеса, дала положительные результаты на макроуровне, обеспечив в целом
стоимость 1 м2 жилья в ни»
сохранность банковской системы и приоритетных отраслей экономики. Но отрицательно сказалась на микроуровне, а также на одном из приоритетных национальных проектов — жилищном.
В 1997 г. государством было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с целью создания единого рынка ипотечного кредитования. Для этого через сеть региональных операторов обеспечивается соответствующее перераспределение ресурсов среди регионов. Вначале планировалось, что доля ассоциации на рынке составит 20 %, остальную часть займут коммерческие банки. Из-за кризиса большинство банков приостановило соответствующие программы. С рынка ушло около 60 % покупателей жилья с ипотечными кредитами, а раньше это был каждый третий. Интерес со стороны потребителей есть либо к «дешевому» жилью стоимостью до 2 млн руб., либо к очень «дорогому» — стоимостью 10 млн руб. и выше. А средний сегмент рынка — квартиры в пределах 4 млн руб. — сегодня большей частью не востребован, так как раньше их покупали по размену либо с помощью ипотеки.
Поэтому было принято решение увеличить долю государственной ипотеки до 50 %. В декабре 2008 г. был увеличен на 60 млрд руб. уставный капитал АИЖК, в течение 2009 г. планируется выделить еще 200 млрд руб. Средства уже распределены по регионам.
Органы власти и управления регионов осуществляют программы по обновлению жилищного фонда, расселяют жильцов из перенаселенных квартир и домов, жилищ, пострадавших в результате стихийных бедствий, чрезвычайных происшествий и т. д.
Например, в Москве реализуются две схемы социальной ипотеки, рассчитанные на очередников: ведется строительство по заказу правительства, льготники могут приобрести жилье по его себестоимости (приблизительно в два раза дешевле); предоставляются субсидии для оплаты первоначального взноса — в этом случае квартира приобретается по рыночной стоимости.
В Липецке с 2003 г. реализуется программа жилищного ипотечного строительства. Очередникам выдаются субсидии для оплаты первоначального
Таблица 4
м Новгороде в 2008-2009 гг.
Средняя цена продажи 1 м2 в 2008 г. Средняя цена продажи 1 м2 в 2009 г Средняя цена продажи 1 м2 в 2009 г. с учетом снижения на 10 %, Средняя цена продажи 1 м2 на апрель 2009 г.
Долл. Руб. Долл. Руб. Руб. Руб.
1 735 41 032,75 1 735 58 990 53 091 53 000
взноса, компенсируется процентная ставка. Программа рассчитана на бюджетников, молодоженов, многодетные семьи, участников и инвалидов войны, других льготников.
В Татарстане с 2005 г. действует республиканская программа социального ипотечного кредитования — покупка жилья в рассрочку на срок до 28,5 года под 7 % годовых. Участники — работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующие программу, если они нуждаются в улучшении жилищных условий.
В Нижнем Новгороде действуют пять жилищных программ. Большинство программ предназначено для работников бюджетной сферы. В среднем за год около тысячи семей решают свой квартирный вопрос. До 2012 г. собираются расселить весь не пригодный для жизни ветхий жилищный фонд на 7 200 семей.
Увеличение доли государства на ипотечном рынке позволило регионам разрабатывать новые программы ипотечного кредитования. В Нижегородской области программа ипотечного кредитования находится еще в стадии разработки, рассчитана до 2011 г. Источниками финансирования программы являются местный, региональный и федеральный бюджеты. Она будет реализовывать-ся совместно с региональным оператором АИЖК по Нижегородской области ГП «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (ГП «НИКА») по трем направлениям: 1) классическая ипотека на первичное и вторичное жилье; 2) социальная ипотека. Ее участниками станут очередники, часть процентной ставки будет оплачивать бюджет; 3) корпоративная ипотека. В ее рамках предприятия компенсируют часть процентной ставки для своих сотрудников. В результате будущий собственник жилья — работник предприятия — получит ставку по ипотечному кредитованию ниже рыночной (от 6 %), а предприятие — льготы по налогам. На эти цели они смогут направлять до 3 % от общего фонда оплаты труда, при этом эти суммы не облагаются налогом на прибыль и освобождены от уплаты НДФЛ.
Для реализации программы ипотечного кредитования региону ассоциацией (АИЖК) выделено 2 млрд руб. — самый большой из всех региональных лимитов. Эти ресурсы должны помочь решить жилищные проблемы примерно 4 000 семей, однако малоимущим эта программа не подходит.
Предполагается, что половина выдаваемых кредитов будет направлена на долевое участие в строительстве жилья. Процент по кредиту будет фиксированным на все время действия кредитного договора.
Органы региональной власти и управления решают задачи по обеспечению населения территорий благоустроенным жильем. Однако не все методы, используемые для решения этой цели, являются оптимальными. Например, для удовлетворения потребностей населения территории региональные органы управления участвуют в строительстве жилья, получая взамен часть квартир, которые затем распределяются среди тех, кто нуждается в жилье. Компенсируя убытки, застройщики повышают цены на оставшиеся квартиры. Далеко не все жилищные программы в регионах работают эффективно. Например, по городской программе «Молодая семья» в Нижнем Новгороде за 2008 г. только 14 семей смогли получить квартиры. Насколько эффективно будет работать эта программа в 2009 г., неизвестно.
Необходимо учитывать и региональные различия. Например, в Татарстане нуждающимися в жилье признаются лица, имеющие менее 18 м2 на человека, а в Нижегородской области — менее 10 м2 на человека.
Сложная структура, интенсивное, а порой и непредсказуемое, развитие рынка недвижимости, необходимость повышения эффективности государственных жилищных программ, доступности жилья обусловливает актуальность использования органами регионального управления методов и инструментов маркетинга недвижимости, проведение регулярных маркетинговых исследований рынка недвижимости.
Список литературы
1. Аменицкая Ю. Супермаркет недвижимости // Большой сборник услуг. 2008. № 7.
2. Анохин Е. В. Маркетинговый подход к управлению регионом. Учеб. -метод. пособие. Ч. 1. Теоретические основы маркетингового подхода к управлению регионом. Н. Новгород: Изд-во Волго-Вятской акад. гос. службы. 2008.
3. Морозова Г. А., Мальцев В. А. Методология маркетинговых исследований в регионе. Учеб. пособие. Н. Новгород: Изд-во Волго-Вятской акад. гос. службы. 1998.
