CC BY
166
Некрасова Т.П.
студентка юридического факультета
ГБОУ ВПО «Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан», Россия, г. Уфа
признание права собственности на самовольные постройки: вопросы теории и практики
recognition of the right of ownership to the unauthorized construction: theory and practice
Дела о признании права собственности на самовольные постройки (ст. 222 ГК РФ) в судах сегодня не только не редкость, но и одна из распространенных категорий гражданских дел. Однако содержание данной нормы, по сути действующего гражданско-правового регулирования, не дает ответы на многочисленные вопросы, рождаемые современной судебной практикой. Каков перечень лиц, которые вправе требовать сноса самовольной постройки; возможен ли снос самовольной постройки в административном порядке; можно ли порядок, установленный ст. 222 ГК РФ, применять в отношении вещей, не являющихся недвижимостью; можно ли признать право на самовольную постройку, если застройщик имеет право аренды земельного участка на 49 лет; какую редакцию данной нормы применять - действовавшую на момент начала строительства, момент окончания строительства, момент подачи иска или на момент принятия решения судом и т.д. и т. п. На рождаемые правоприменительной практикой вопросы действующее законодательство ответов не дает. Они становятся вопросами толкования, которое неизбежно рождает противоречия, сомнения, а в итоге - субъективизм при принятии судебных решений.
Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) относится к одному из первоначальных способов приобретения права собственности на недвижимое имущество, наряду с возникновением права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собствен-
ности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.
Самовольная же постройка не подлежит государственной регистрации.
Для лица, создавшего самовольную постройку, наступают два последствия.
Во-первых, устанавливается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Названное лицо не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в арену, совершать другие сделки. Все они будут считаться недействительными со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Во-вторых, на это лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки. Если эта обязанность не исполняется, то в качестве альтернативы предусмотрена возможность ликвидации самовольной постройки за счет лица, ее осуществившего.
Пункт 3 ст. 222 ГК РФ вместе с тем допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном либо в ином предусмотренном законом порядке.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам о признании права собственности на самовольные постройки, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости.
Эти условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом: наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения
на строительство; разрешение на строительство, т. е. документ, выданный застройщику органами архитектуры и градостроительства по решению территориальных органов исполнительной власти и удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Такой подход законодателя, по всей видимости, не в последнюю очередь определяется тем, что строительная деятельность является деятельностью, связанной с повышенной опасностью для окружающих (п. 1 ст. 1079 ГК РФ), сложным технологическим процессом, результат которого должен отвечать требованиям безопасности эксплуатирующих его лиц.
Кроме того, строительная деятельность затрагивает интересы не только застройщика, собственника, иного законного владельца земельного участка, потенциальных пользователей соответствующего объекта, но и самого неопределенного круга лиц, ведь возведенный объект становится частью соответствующего архитектурного и градостроительного пространства, влияя тем самым на общий вид того или иного населенного пункта, его атмосферу, историю.
Масштабность градостроительных задач и необходимость подчинения процесса строительства строгому порядку и правилам предопределили необходимость создания императивных норм, регламентирующих создание объектов капитального строительства. Создание объекта капитального строительства - это деятельность исключительно законопослушная, начиная от идеи строительства и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.
Итак, любой объект с точки зрения действующих нормативных предписаний должен создаваться с учетом природного комплекса города, его планировочной структуры, архитектурного облика и ландшафта. Одновременно должны быть обеспечены безопасность населения, территории, а также охрана окружающей среды. Создание градостроительных объектов не должно мешать транспортному и коммунально-бытовому обслуживанию территории, в том числе организации пешеходного движения.
С точки зрения сказанного можно оценить самовольное строительство, т. е. вне и вопреки разрешениям, согласованным проектам планировки и про-
ектам межевания территорий, без прав на земельный участок и с нарушением правил строительства, как серьезный негатив, а говоря языком юридическим, как правонарушение, которое должно влечь за собой адекватные правовые последствия. В данном случае правонарушитель должен нести наказание, соответствующее тяжести совершенного проступка.
К сожалению, в реальной жизни самовольное строительство, т. е. строительство вне норм и правил, в нашей стране сегодня процветает. Тому в немалой степени способствует и действующее законодательство: как преступление самовольное строительство по нормам Уголовного кодекса Российской Федерации не квалифицируется. Административное наказание за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции и ввода объектов капитального строительства в эксплуатацию в соответствии со ст. 9.5 КоАП является достаточно безобидным. По нормам гражданского законодательства самовольная постройка вообще рассматривается как самостоятельное основание приобретения права собственности.
Статья 222 ГК РФ вообще является уникальной по своей цели, структуре и правовым последствиям, не вписывающейся в идеологию гражданско-правового регулирования и по месту в системе кодифицированного гражданского закона.
Анализ предметов правового регулирования градостроительного и гражданского законодательства позволил сделать теоретический вывод о том, что они в определенной части совпадают и, соответственно, находятся в состоянии взаимообусловленности и взаимодействия. Данное обстоятельство свидетельствует о роли гражданско-правовых норм, в частности, связанных с категориями недвижимого имущества и самовольной постройки, в регулировании градостроительных отношений.
Следует заметить, что развитие правоприменения интересующего нас института должно четко следовать закону, что позволит возводить такие объекты, которые не нарушат права и интересы третьих лиц, не создадут угрозу их жизни и здоровью, более того, позволят успешно решить стоящие перед строительством задачи. Можно без преувеличения сказать, что институт самовольной постройки является тем пробным камнем, которым проверяются состоятельность и цивилизованность любой строительной деятельности, а четкое и жесткое отношение правоприменителя к строительству свидетельствует о развитости соответствующего правопорядка.
Хочется верить, что проблемы, существующие вокруг самовольных построек сегодня, исчезнут с установлением обновленного механизма гражданско-правового регулирования последствий незаконного строительства. Новые нормы, посвя-
Bulletin USUES. Science. Education. Economy. Series: Economy. № 1 (7), 2014
95
щенные последствиям незаконного возведения объектов капитального строительства, могли бы разместиться в главе 59 ГК РФ. Логика ст. 1079 ГК РФ, устанавливающей ответственность за вред, причиненный источником повышенной опасности, в том числе рассматривающей строительство как деятельность, создающую повышенную опасность для окружающих, могла бы продолжиться новыми нормами, посвященными гражданско-правовой ответственности за незаконное возведение строительных объектов. Подробно описанная процедура сноса незаконно возведенных объектов капитального строительства пусть не сразу, но принесет свои ощутимые
reform
результаты. Мы избавимся от всего негативного, мешающего созданию нового облика наших городов в согласии с природными условиями, общим архитектурным обликом и ландшафтом. При этом будут соблюдены интересы безопасности, сохранения жизни и здоровья людей.
Наконец, окажется решенной важнейшая воспитательная задача формирования правовой культуры россиян, которые незаконное строительство будут воспринимать адекватно, т. е. исключительно как серьезное социальное зло.
Гафарова Р.М.
студентка юридического факультета
ГБОУ ВПО «Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан», Россия, г. Уфа
УДК 640.6
некоторые актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений
some topical issues of contract of sale's legal regulation of residential premises
Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем, является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуаций и вызывает необходимость серьезного анализа правоприменительной практики для определения основных направлений совершенствования правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Практика судов складывается на основе использования субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту (ст. 46 Конституции Российской Федерации).
Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, тем не менее, выделяет наиболее значимые из них. Это исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев при-
знание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение -необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.
Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков.
Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 162, 165-180 ГК РФ).
Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при рассмотрении споров по договорам продажи недвижимости, играют постановления пленумов и обзоры, а также информационные письма
