CC BY
128
3. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО, ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО, СЕМЕЙНОЕ ПРАВО, МЕЖДУНАРОДНОЕ ЧАСТНОЕ ПРАВО
3.1. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ
В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Карягина Вероника Сергеевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права
Место работы: ФГБОУВО «Российский государственный университет правосудия» (Казанский филиал)
veronika.karjagina@rambler.ru
Аннотация: Целью настоящей статьи является выявление и комплексное исследование особенностей договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами. Особенности договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами обусловлены значительной долей государственного воздействия, что проявляется в установлении обязательных для сторон условий заключаемых договоров с использованием для этих целей конструкции типовых договоров, установлении особых требований к субъектному составу (обязательное наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом), тарифное регулирование и др. Стремление государства взять под контроль данную сферу в свою очередь обусловлено целями защиты интересов граждан-собственников жилых помещений, являющихся основой их жизнедеятельности, возможность эксплуатации которых определена бесперебойным функционированием инженерных систем и коммуникаций многоквартирного дома. Данный вывод обоснован исследованием целого ряда договорных конструкций и судебной практики применения соответствующего законодательства: договоров управления многоквартирными домами, энергосервисных договоров, договоров с ресурсоснабжающими организациями о приобретении коммунальных ресурсов и др.
При написании статьи использовались как общенаучные методы (диалектический, на основе которого было исследовано влияние определенных факторов на содержание и способы договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами), так и специальные методы научного исследования, в том числе системный метод. Результатом исследования стал вывод о том, что особенности договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами обусловлены, прежде всего, выбранным способом управления, который в свою очередь предопределяет структуру договорных отношений и специфический субъектный состав.
Результаты работы могут быть использованы для дальнейших исследований проблем договорного права, правового обеспечения управления многоквартирными жилыми домами. Статья предназначена для научных работников, руководителей юридических служб организаций, студентов, обучающихся по специальности «Юриспруденция»
Ключевые слова: договорное регулирование, способ управления многоквартирным домом, отношения в сфере управления многоквартирным домом, государственное воздействие, договор управления многоквартирным домом, энергосервисный договор, типовые договоры, управляющая организация, ресурсос-набжающая организация.
FEATURES OF THE CONTRACTUAL REGULATION OF RELATIONS IN THE SPHERE OF MANAGEMENT OF APARTMENT BUILDINGS
Karyagта Veronica S., Candidate of Juridical Sciences, Do-cent, Associate Professor at the Department of civil law
Work place: FSBEIHE «Russian state university of justice» (Kazan branch)
veronika.karjagina@rambler.ru
Annotation: The purpose of this article is to identify and study the complex features of the contractual regulation of relations in the sphere of management of apartment buildings. Features of contractual regulation of relations in the sphere of management of apartment buildings due to a significant share of state influence, which is manifested in the establishment of binding on the parties conditions of contracts concluded using for this purpose the design of model contracts, the establishment of special requirements for the subject composition (obligatory presence of a license to operate on the management of apartment house), tariff regulation and others. The desire of the state to take control of this area, in turn, is caused the purposes of protection of interests of citizens, owners of residential premises that are the basis of their life, which is determined by the ability to operate the smooth functioning of engineering systems and communications of an apartment building. This conclusion is justified by the study of a number of contractual structures and the judicial practice of application of legislation: the contracts of management of apartment buildings, energy service contracts, contracts with the resource provisioning organizations about the acquisition of communal resources.
In writing the article scientific methods (the dialectic on the basis of which the effect of certain factors on the content and methods of regulation of contractual relations in the management of apartment buildings was studied) and special methods of scientific research, including a systematic method, were used. The result of the study was concluded that the characteristics of the contractual regulation of relations in the sphere of management of apartment buildings are due, first of all, the chosen method of management, which in turn determines the structure of the contractual relationships and specific subject composition.
The results can be used to further research issues of contract law, legal support of management of apartment houses.
This article is intended for scientists, heads of legal departments of organizations, students enrolled in the specialty "Jurisprudence".
Keywords: contractual regulation, the control method of an apartment house, the relationship in the management of the apartment building, public exposure, the contract management of the apartment building, energy service agreement, standard contracts, managing organization, the resource provisioning organization.
В последнее время в отечественной науке отмечается значительный интерес в исследовании проблем правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами1. Сфера отношений по управ-
1 Рачкова Е.А. Проблемные вопросы государственного и муници-
пального управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства
(под ред. С.Е. Прокофьева, О.В. Паниной, С.Г. Еремина). - «Юсти-цинформ», 2014; Береговая, Т. А. Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению много-
лению многоквартирными домами имеет сложный, многоуровневый характер, обусловленный не только особенностями самого объекта, но и вовлеченностью широкого круга участников, к числу которых следует отнести большое количество юридических лиц различных форм собственности (управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные и жилищностроительные кооперативы, ресурсоснабжающие организации, энергосервисные компании и др.), органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, которые должны обеспечивать эффективное управление жилищным фондом в целом и защиту прав граждан-потребителей коммунальных услуг и услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, не имеющие статуса юридического лица советы многоквартирных домов, являющиеся дополнительным институтом управления многоквартирным домом и др. По мнению специалистов, многоквартирный дом является социотехнической системой, устойчивое функционирование которой определяется не только техническими и экономическими факторами, но и социальными, психологическими, правовыми и др.
Вполне обоснованной представляется предложенная Т. А. Береговой дифференциация отношений по управлению многоквартирными домами в зависимости от их принадлежности к сферам частноправового или публично-правового регулирования. В частности, она выделяет три группы таких отношений:
1) управление жилищным фондом как функция государства по строительству и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его безопасности и сохранности, организации коммунального обслуживания, техническому учету, контролю и надзору является проявлением публичного интереса, относится к сфере комплексного, преимущественно публичного регулирования, подпадает под регулирование административным законодательством;
2) управление многоквартирным домом в виде обеспечения надлежащей эксплуатации является проявлением частного и публичного интересов, относится к сферам частного и публичного регулирования, подпадает преимущественно под регулирование жилищным и гражданским законодательством;
3) управление общим имуществом собственников помещений для решения вопросов пользования и в установленных законом пределах распоряжения указанным имуществом, .. является проявлением частного интереса и относится к сфере частного регулирования, подпадает под регулирование жилищным и гражданским законодательством3
Значительный научный интерес представляет исследование особенностей договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами. Основными задачами такого исследования можно определить следующие.
Во-первых, необходимо выявить особенности субъектного состава договорных отношений в сфере управления многоквартирными домами, а также определить, оказывает ли влияние выбранный способ управления общим
квартирным домом: автореф. ... дисс. канд. юрид. наук.- Саратов, 2014. - 30 с.
2 Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. - М.: Статут, 2006. - с. 223.
3 Береговая, Т. А. Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2014. - 30 с.
имуществом многоквартирного дома на структуру договорных отношений в данной сфере.
Во-вторых, выявить факторы, влияющие на содержание и способы договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами. В-третьих, определить характер соотношения частноправовых и публично-правовых начал в договорном регулировании отношений в сфере управления многоквартирными домами.
Следует отметить, что в цивилистической науке традиционно пристальное внимание уделялось различным аспектам гражданско-правового договора (выявлению его правовой природы, проведению системной классификации договоров, выявлению регулятивных свойств договора и т.д.)4, однако на современном этапе активизировалось внимание исследователей именно к проблемам договорного регулирования.5 В частности, А.А. Демин рассматривает договорное регулирование как вид гражданско-правового регулирования в силу присущих ему существенных особенностей. По его мнению, договорное регулирование предназначено для упорядочения действий сторон правовыми предписаниями, дозволениями и запретами индивидуального и общего характера, содержащимися в условиях соглашения сторон и нормах гражданского права. Оно основывается на принципе свободы частного соглашения и принципе стабильности договора, принципе баланса частных интересов участников соглашения, принципе добросовестности и принципе достаточности правового регулирования. Выявляя характер соотношения договорного и иного гражданско-правового регулирования, А.А. Демин отмечает, что гражданско-правовое договорное регулирование опирается не только на закон, но и на соглашение сторон, содержащее так называемые микронормы, принятые самими сторонами. При договорном регулировании договор входит в систему правовой регламентации общественных отношений наряду и наравне с нормативно-правовыми, судебными актами и деловыми обычаями. При этом договорному регулированию присущ индивидуальный характер. Представляется вполне обоснованным вывод исследователя о функциях договорного регулирования, к числу которых он относит правотворческую, информационную или функцию частноправового источника, организационную, функцию децентрализации гражданско-правового регулирования или функцию саморегулирования, функцию предупреждения конфликта интересов сторон договора, функцию обеспечения соответствия закону условий договорного обязательства и правомерности действий по его исполнению6.
Исследование характера договорного регулирования в сфере управления многоквартирными домами обнаруживает значительную степень государственного воздействия на него. По мнению С.Н. Шишкина, оптимальное сочетание в экономике рыночной саморегуляции и государственного регулирования - один из
4 Бекленищева И.В. Гражданско-правовой договор: классическая традиция и современные тенденции. - М.: Статут, 2006. - 204 с.; Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2006. - 496 с. и др.
5 Казанцев М.Ф. «Концепция гражданско-правового договорного регулирования»: дисс. ... д.ю.н. - Екатеринбург, 2008; Тюрина С.А. «Договор как регулятор организационных отношений в Российском гражданском праве»: автореф. дисс. ..канд. юрид. наук. - М., 2012.
6 Демин А. А. Договор и договорное регулирование в гражданском праве Российской Федерации: автореф. дисс. ..канд. юрид. наук. -Нижний Новгород, 2014. - 32 с.
важнейших аспектов эффективного функционирования экономики, поскольку, с одной стороны, частные интересы стремятся к максимальной саморегуляции, а с другой - защита публичных интересов невозможна без государственного регулирования7 Государственное воздействие в сфере управления многоквартирными домами осуществляется на разных уровнях. Так, Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. В настоящее время применяются Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»8, в соответствии с которыми под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса РФ, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме. Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления не только с учетом конструктивных особенностей и степени физического износа, но также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»9. Следует обратить внимание на то, что если ранее под управлением МКД понимался комплекс мероприятий, включающих в себя содержание, ремонт общего имущества и предоставление коммунальных услуг, то теперь внутри управления МКД также выделены услуги и работы по управлению МКД, являющиеся предметом лицензирования. Такие услуги и работы являются мероприятиями, носящими прежде всего организационный характер. В соответствии со ст. 161 Жк РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Среди предусмотренных законом способов управления многоквартирным домом выделены такие, как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ,
7 Шишкин С.Н. Предпринимательско-правовые (хозяйственно-правовые) основы государственного регулирования экономики: Монография. - М.: Инфотропик Медиа, 2011.
8 // СЗ РФ. - 2013. - № 21. - Ст. 2652.
9 Опубликовано на «Официальном интернет-портале правовой
информации» (www.pravo.gov.ru) 12 апреля 2013 г.
проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»10 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс. Согласно ч. 5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам указанного открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ, т.е. норма ч. 5 ст. 161 ЖК РФ устанавливает юридическую обязанность собственников помещений в многоквартирном доме заключить договор управления этим домом с той управляющей организацией, которая выбрана по результатам открытого конкурса. В этом случае применяются правила ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке. Согласно п. 1 ст. 192 ЖК РФ «деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации». Правовой формой осуществления такой деятельности является договор. В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ «договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами». Иными словами, наличие лицензии является обязательным условием для осуществления деятельности по управлению МКД. В соответствии Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»11 полномочия по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами переданы органам регионального жилищного надзора. Например, в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 26 декабря 2011 г. № 1068 «О государственном жилищном надзоре в Республике Татарстан» таким органом определена Государственная жилищ-
10 // СЗ РФ. - 2006. - № 7. - Ст. 786.
11 // СЗ РФ. - 2014. - № 30 (часть I). - Ст. 4256.
ная инспекция Республики Татарстан12. В настоящее время государственный жилищный надзор не осуществляется в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление, т.е. в отношении них государственный жилищный надзор заменен на лицензионный контроль. Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ определено, что «лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля». В случае выявленных нарушений лицензирующий орган полномочен аннулировать выданную лицензию, внести соответствующие сведения в реестр дисквалифицированных лиц. Порядок лицензирования такой деятельности определен Постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»13. Ряд субъектов РФ утвердили стандарты предоставления государственной услуги по выдаче лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Например, такой порядок установлен Приказом Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан от 17 декабря 2014 г. № 200 «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги по выдаче Государственной жилищной инспекцией Республики Татарстан лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»14.
Нормативное понятие договора управления многоквартирным домом и ряд его условий определены частями 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ. Несмотря на то, что данные условия прямо не названы в законе в качестве существенных, тем не менее, императивный характер их закрепления в качестве обязательных позволяет сделать вывод о том, что речь идет о существенных условиях договора. Сторонами договора управления многоквартирным домом выступают, с одной стороны, исполнитель соответствующих работ и услуг - управляющая организация, с другой стороны, заказчик -собственники помещений в многоквартирном доме, либо образованные в таком доме товарищество собственников жилья или специализированный потребительский кооператив. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»15 закреплен обширный перечень примерных условий (всего - 26), включаемых в договор управления многоквартирным домом и затрагивающих практически все аспекты управления домом (состав, сроки и порядок выполнения работ и оказания услуг по управлению многоквар-
12 // Сборник постановлений и распоряжений КМ РТ и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти. - 2012. - № 10.
13 // СЗ РФ. - 2014. - № 44. - Ст. 6074.
14 Опубликовано на Официальном портале правовой информации Республики Татарстан (PRAVO.TATARSTAN.RU) 19 февраля 2015 г.
15 // Информационный бюллетень «Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве». - 2014. - № 9.
тирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества; порядок предоставления коммунальных услуг и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества дома; плату по договору, порядок ее определения и внесения; права, обязанности и ответственность сторон и др.).
По мнению М.Ю. Тихомирова, договор управления многоквартирным домом содержит элементы различных договоров (на оказание услуг и выполнение работ), предусмотренных законом или иными правовыми актами. Поэтому такой договор относится к категории смешанных договоров1 . В настоящее время договор управления многоквартирным домом по формальным признакам не является публичным договором, поскольку ст. 426 ГК РФ в качестве стороны публичного договора называет только коммерческую организацию, в то время как согласно Постановлению Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»17 управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса. Исходя из данного положения видно, что управляющая организация может быть и некоммерческой организацией. На наш взгляд, договор управления многоквартирным домом, безусловно, обладает некоторыми признаками публичного договора. К числу публичных элементов следует отнести установление соответствующих требований к субъектному составу, выражающиеся в необходимости получения лицензии на осуществление такой деятельности. Некоторые специалисты признают, что договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией, обладает признаками публичных договоров, регулируемых ст. 42б ГК РФ18, несмотря на то, что ст. 155 ЖК РФ признает управляющей организацией не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также индивидуального предпринимателя, в то время как ст. 426 ГК РФ в качестве стороны публичного договора называет только коммерческую организацию. Однако, по мнению М.Ю. Тихомирова, противоречия здесь нет, т.к. к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями (п. 3 ст. 23 ГК РФ). Следует согласиться с Т.А. Береговой, что «гражданско-правовой договор управления многоквартирным домом относится к группе потребительских договоров. Для обеспечения баланса прав сторон данного договора используются элементы публично-правового регулирования, обязывающие управляющие организации раскрывать информацию о своей деятельности и дающие право органам местного самоуправления осуществлять проверки деятельности управляющей организации»19.
16 Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011.
17 // СЗ РФ. - 2006. - № 7. - Ст. 786.
18 Тихомиров М.Ю. Указ. соч. // СПС «Гарант»
19 Береговая Т. А. Частноправовые и публично-правовые начала в
регулировании отношений по управлению многоквартирным домом: автореф. ... дисс. канд. юрид. наук.- Саратов, 2014. -30 с.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом обладает рядом существенных особенностей. Положения ч. 5, 8, 8.1 ст. 162 ЖК РФ закрепляют минимальный срок действия договора управления - 1 год и определяют порядок его расторжения в соответствии со ст. 450 ГК РФ (по соглашению сторон или в судебном порядке). Однако ч. 8.2 ст. 162 ЖК позволяет собственникам помещений в МКД в любое время на общем собрании принять решение о расторжении договора управления. Исходя из правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 22 ноября 2011 г. № 7677/11, расторгнуть договор управления собственники вправе во внесудебном порядке и без подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Из материалов дела усматривается, что ООО «Комплект + сервис» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО «Лачын» о признании права управления многоквартирными домами № 8 по улице Громовой, № 18 и № 20 по ул. Энергетиков в г. Альметьевске. Президиум ВАС РФ указал, что ООО «Комплект + сервис» обратилось в суд за защитой права управления многоквартирным жилым домом. Однако закон такого права не содержит. Данный вывод Президиум ВАС РФ обосновал отсутствием договорных отношений между спорящими сторонами. При рассмотрении дела судами не было учтено, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу, ни Гражданскому кодексу не противоречит. Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса ... позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации20 В то же время, анализ приведенных материалов дела позволяет сделать вывод о том, что при таких обстоятельствах управляющая компания лишена возможности долгосрочного планирования деятельности по управлению многоквартирным домом, а следовательно, ограничивает возможности ее участия в договорном регулировании соответствующих отношений.
Значительная степень государственного воздействия на характер договорного регулирования в сфере управления многоквартирными домами обнаруживается также в принципах ценообразования. В отличие от цен на работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, цены на коммунальные услуги подлежат государственному регулированию. К группе договоров по оказанию коммунальных услуг, помимо общих требований к гражданско-правовым договорам, применяются требования, закрепленные в Правилах установле-
20 // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». - 2012. - № 4.
ния и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 30621, Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 35422, Правилах полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 44223. Определение коммунальных услуг дано в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, под которыми понимается «осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений)». Структура платы за коммунальные услуги установлена ч. 4 ст. 154 ЖК РФ и включает в себя плату за: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
В целях обеспечения оптимального баланса частных интересов поставщиков коммунальных услуг - ресур-соснабжающих организаций, осуществляющих предпринимательскую деятельность, направленную, как известно, на извлечение прибыли, и публичных интересов общества, предусмотрена система государственного тарифного регулирования. Следует согласиться с позицией современных исследователей, согласно которой принцип сочетания частных и публичных интересов при осуществлении государственного регулирования экономики основывается на том, что помимо защиты интересов субъектов хозяйственной деятельности и ее основного вида — предпринимательской деятельности должны надлежащим образом учитываться и обеспечиваться интересы общества24. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»25 определены полномочия Правительства РФ, Федерального органа исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок (Федеральная антимонопольная служба26),
21 Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» // СЗ РФ. - 2006. - № 22. - Ст. 2338.
22 Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» // СЗ РФ. - 2011. - № 22. - Ст. 3168.
23 Постановление Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии» // СЗ РФ. - 2012. - № 23. - Ст. 3008.
24 Предпринимательское (хозяйственное) право: Учебник / Под ред. В.В. Лаптева, С.С. Занковского. - С. 16.
25 // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 36.
26 Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2015 г. № 941 «О внесении изменений, признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации в связи с упразднением Федеральной службы по тарифам и об утверждении Правил принятия Федеральной антимонопольной службой решений об определении (установлении) цен (тарифов) и (или) их предельных уровней в сфере деятельности субъектов естественных монополий и иных
органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг. Регулирование тарифов на услуги организаций коммунального комплекса, надбавок к ценам (тарифам) для потребителей, надбавок к тарифам на услуги организаций коммунального комплекса осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14 июля 2008 г. № 520 «Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса»27. Регулированию подлежат тарифы (цены) и надбавки к тарифам (ценам) на холодную и горячую воду, водоотведение, очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов; надбавки к тарифам на электро-и теплоэнергию и передачу электро- и теплоэнергии; тарифы на подключение к системе коммунальной инфраструктуры. Постановлением Правительства РФ от 13 мая 2013 г. № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведе-ния» утверждены основы ценообразования и правила регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения28.
Превалирование публичных интересов усматривается в закрепленных законом мерах по ограничению повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги. В качестве публичного интереса выступает сохранение платежеспособности населения, соблюдение паритета между уровнем доходов населения и размером тарифов за коммунальные услуги. Согласно п.1 ст. 157.1 ЖК РФ «не допускается повышение размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги выше предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях, утвержденных высшим должностным лицом субъекта РФ (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ)». Постановлением Правительства РФ от 30 апреля 2014 г. № 400 «О формировании индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации» 9 определены «принципы и порядок расчета, утверждения и применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях и индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ». Предельные (максимальные) индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях Республики Татарстан на 2014 - 2018 годы утверждены Постановлением Кабинета Министров РТ от 30 апреля 2014 г. № 28330.
Выявляя особенности договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами, можно обратить внимание на значительное присутствие публично-правовых элементов. Следует
регулируемых организаций» // «Официальный интернет-портал правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 10 сентября 2015 г.
27 // СЗ РФ. - 2008. - № 29 (часть II). - Ст. 3518.
28 // СЗ РФ. - 2013. - № 20. - Ст. 2500.
29 // СЗ РФ. - 2014. - № 19. - Ст. 2434.
30 // Сборник постановлений и распоряжений КМ РТ и нормативных
актов республиканских органов исполнительной власти. - 2014. - №
37.
отметить, что проблема взаимодействия частноправовых и публично-правовых начал в механизме правового регулирования остается традиционной в научных исследованиях. Вполне обоснованным представляется вывод Н.М. Коршунова о необходимости признания конвергенции частного и публичного права: «конвергенция частного и публичного права не означает утрату их специфики как отраслей системы права. Речь идет об объективном процессе проникновения публичного права в сферы частноправового регулирования и наоборот». По его мнению, «главной особенностью процесса проникновения частного права в публичную сферу общественных отношений является стимулирование при помощи частноправовых средств индивидуально-правового начала возникновения, содержания и реализации правоотношений31. В то же время, в юридической науке исследуются элементы и основные направления проникновения публичного права в частную сферу. При этом, как справедливо отмечается в научной литературе, основная задача соответствующего взаимопроникновения - обеспечить их оптимальное взаимодействие посредством достижения баланса публичного и частного интересов. Гражданско-правовой договор как характерное частноправовое средство также подвержен проникновению публично-правовых элементов, т.е. процессу конвергенции. В современной науке предпринимательский договор определяется как комплексный правовой институт, сочетающий частноправовые и публично-правовые начала. Ввиду того, что данный договор существует на перекрестье частноправового и публично-правового регулирования, его содержание определяется как самими сторонами, так и актами государственного регулирования экономики32. Примером могут служить такие договоры в жилищной сфере, как типовые договоры в области холодного водоснабжения и водоотведения, энергосервисный договор (контракт), договоры купли-продажи, поставки, передачи энергетических ресурсов, включающие в себя условия энергосервисных договоров (контрактов). Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 645 утверждены типовые договоры в области холодного водоснабжения и водоотведения: типовой договор холодного водоснабжения; типовой договор водоотве-дения; единый типовой договор холодного водоснабжения и водоотведения; типовой договор по транспортировке холодной воды; типовой договор по транспортировке сточных вод; типовой договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения; типовой договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения33. Во всех названных договорах закрепляются права и обязанности сторон, определяется их ответственность, указывается срок действия договора, устанавливается порядок урегулирования споров и разногласий. Специфика типовых договоров состоит в том, что их условия устанавливаются нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, и в
31 Коршунов Н.М. Конвергенция частного и публичного права: проблемы теории и практики. - М., 2011. - С. 153.
32 Занковский С.С. Общие положения о предпринимательских договорах: Учеб. пособие / Отв. ред. В.В. Лаптев. - М.: М3 Пресс, 2003. - С. 4,
33 Постановление Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения» // СЗ РФ. - 2013. - № 32. - Ст. 4307
том, что стороны не могут менять содержание таких договоров. Поэтому принцип свободы договора как яркое проявление частноправовых начал здесь применим в весьма ограниченных рамках.
Наряду с типовыми договорами договорное регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами осуществляется посредством применения примерных договоров, утверждаемых уполномоченным органом или иным субъектом. В п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее: «для определения условий договоров стороны могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными в том числе саморегулируемыми и иными некоммерческими организациями участников рынка для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (статья 427 ГК РФ). При этом, стороны могут своим соглашением предусмотреть применение таких примерных условий (стандартной документации) к их отношениям по договору как в полном объеме, так и частично, в том числе по своему усмотрению изменить положения стандартной документации или договориться о неприменении отдельных ее положений»34.
В качестве примера можно назвать энергосервисный договор (контракт), договоры купли-продажи, поставки, передачи энергетических ресурсов, включающие в себя условия энергосервисных договоров (контрактов). Примерные условия таких договоров, среди которых особо выделены обязательные, также определены в нормативных правовых актах, в частности, Федеральным законом от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому энергосервисный договор (контракт) - договор (контракт), предметом которого является осуществление исполнителем действий, направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности использования энергетических ресурсов заказчиком.35 Сторонами энергосервисного договора являются исполнитель и заказчик. В качестве заказчика выступают коммерческие и некоммерческие организации (товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, иные специализированные потребительские кооперативы), государственные и муниципальные заказчики. Энергосервисная компания как исполнитель по энергосервисному договору - это коммерческая организация, на профессиональной основе оказывающая энергосервисные услуги, в рамках которых реализуется комплекс мер, направленных на достижение и поддержание режима эффективного использования энергоресурсов заказчиком, а также принимает управление рисками, связанными с внедрением энергосберегающих проектов. По мнению А.И. Васильченко, энергосервисный договор является видом договора возмездного оказания услуг, но, безусловно, имеет комплексный характер и несет в себе элементы, в том числе договора подряда. О принадлежности энергосервисного договора к числу договоров возмездного оказания услуг сви-
34 // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». - 2014. - № 5.
35 // СЗ РФ. - 2009. - № 48. - Ст. 5711.
детельствует его экономико-правовая направленность: стороны преследуют цель достижения режима экономии энергетических ресурсов36. Среди условий энергосервисного договора, установленных Федеральным законом от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ можно выделить две их категории: императивно закрепленные пунктом 2 ст. 19 в качестве существенных (условия о предмете и сроке), а также диспозитивно установленные пунктом 3 ст. 19 условия, согласуемые сторонами (условия об определении цены, условие об обязанности исполнителя по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета используемых энергетических ресурсов и др.). Приказом Министерства экономического развития РФ от 11 мая 2010 г. № 174 утверждены примерные условия энергосервисного договора (контракта), которые могут быть включены в договор купли-продажи, поставки, передачи энергетических ресурсов (за исключением природного газа)37. Примерные условия энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме утверждены Приказом Министерства регионального развития РФ от 27 июня 2012 г. № 25238, в соответствии с которым собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении энергосервисного договора с управляющей компанией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, цель которого состоит в сбережении и повышении эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества, либо наделить указанные организации правом подписать такой договор в интересах собственников от их или своего имени с компанией, оказывающей энергосервисные услуги. Данный документ содержит обширный перечень примерных условий (23): условие о выполняемых по договору работах (услугах), условие о плановой величине экономии, условие о фактической величине экономии, условие о сроке действия энергосервисного договора, условие о цене энергосервисного договора, условие о порядке расчетов, условие о гарантийном сроке, в течение которого исполнитель по энергосервисному договору несет ответственность за сохранение достигнутого эффекта экономии, условие об обязательствах сторон договора по обеспечению сохранения достигнутого эффекта экономии.
Иным проявлением публичных начал при заключении договоров в сфере управления многоквартирными домами могут выступать способы и приемы правового регулирования, примером чему служат договоры с ресурсоснабжающими организациями о приобретении
36 Васильченко А.И. Энергосервисный договор: автореф. ... дисс. канд. юрид. наук.- Санкт-Петербург, 2015. - 24 с.
37 Приказ Министерства экономического развития РФ от 11 мая 2010 г. № 174 «Об утверждении примерных условий энергосервисного договора (контракта), которые могут быть включены в договор купли-продажи, поставки, передачи энергетических ресурсов (за исключением природного газа)» // «Российская газета» от 30 июня 2010 г. - № 141
38 Приказ Министерства регионального развития РФ от 27 июня 2012 г. № 252 «Об утверждении примерных условий энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме» // «Российская газета» от 5 сентября 2012 г. N 203
коммунальных ресурсов. Пунктом 12 ст. 161 ЖК РФ императивно установлено, что «управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсос-набжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 настоящего Кодекса». Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» 9 утверждены Правила, обязательные для применения всеми исполнителями коммунальных услуг, т.е. управляющими организациями, ТСЖ, ЖК и иными специализированными потребительскими кооперативами при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями. Тем самым законодательно установлена норма, обратная общему правилу (п. 3 ст. 426 ГК РФ) о том, что понуждение к заключению публичного договора возможно только для обязанной стороны. Такое понуждение к заключению договора для управомоченной стороны (исполнителя коммунальных услуг) следует признать методом публично-правового регулирования.
Особенности договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами обусловлены, прежде всего, выбранным способом управления, который в свою очередь предопределяет структуру договорных отношений и специфический субъектный состав. Данная специфика проявляется в том, что правом на осуществление профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами и соответственно правом на заключение договора управления многоквартирным домом наделен специальный субъект - управляющая организация, осуществляющая такую деятельность на основании лицензии, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. В случае выбора такого способа управления общим имуществом многоквартирного дома как управление управляющей организацией, с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления. Управляющая организация в силу закона является исполнителем коммунальных услуг, к числу обязанностей которой относится приобретение коммунальных ресурсов для предоставления их собственникам помещений в жилом доме, поэтому она признается абонентом по договору с ресурсоснабжающей организацией, причем права и обязанности по такому договору возникают у управляющей компании, а не у собственников помещений жилого дома. При управлении многоквартирным домом ТСЖ (ЖК, иными специализированными потребительскими кооперативами), данные юридические лица вправе заключать договор управления многоквартирным домом, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имуще-
39 // СЗ РФ. - 2012. - № 8. - Ст. 1040.
ства в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг в интересах собственников помещений. Особенностью договорного регулирования при выборе данного способа управления является возможность выбора одной из двух моделей договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями - поставщиками коммунальных услуг: либо ТСЖ напрямую заключает договоры на поставку коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, либо ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков коммунальных услуг и заключает с ними договоры от имени ТСЖ. В случае выбора такого способа управления общим имуществом многоквартирного дома как непосредственное управление, собственники помещений как потребители коммунальных услуг вступают в прямые непосредственные правоотношения с ресурсоснабжающими организациями. В отличие от опосредованных способов управления каждый собственник помещения в многоквартирном доме является стороной договора с ресурсоснабжаю-щей организацией. Аналогичным образом собственники вступают в непосредственные отношения с лицом, выполняющим работы (услуги) по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, в основе отношений по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества, лежит не договор управления как один документ, а значительное количество договоров, заключаемых каждым собственником. Исключение необходимости заключения договора управления при непосредственном управлении многоквартирным домом предусмотрено частью 8 ст. 155 ЖК РФ, предусматривающей внесение собственниками помещений в многоквартирном доме платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Следовательно, при непосредственном управлении многоквартирным домом существуют одновременно ряд отдельных договорных обязательств, соответствующих числу собственников помещений и видов коммунальных услуг, в частности договоры холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т.п. Поэтому к отношениям при непосредственном управлении применятся правила о договорах возмездного оказания услуг и о договорах бытового подряда с учетом требований по содержанию жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме, установленных жилищным законодательством. Вместе с тем, серьезной проблемой, на наш взгляд, является то, что в отличие от установленных законом требований к порядку заключения договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (собственники помещений самостоятельно на общем собрании определяют организации, с которыми будут заключать договоры, утверждают размеры платежей этим организациям), для договоров по предоставлению коммунальных услуг частью 2 ст.164 ЖК РФ не предусмотрено принятие решений общим собранием. Поэтому собственники помещений в многоквартирном доме могут получать коммунальные услуги только у заранее определенных поставщиков.
На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
1) Особенности договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами обусловлены, прежде всего, выбранным способом управления, который в свою очередь предопределяет структуру договорных отношений и специфический субъектный состав. Данная специфика проявляется в том, что правом на осуществление профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами и соответственно правом на заключение договора управления многоквартирным домом наделен специальный субъект - управляющая организация, осуществляющая такую деятельность на основании лицензии, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Важнейшим средством договорного регулирования отношений в данной сфере выступает договор управления многоквартирным домом, сфера действия которого ограничена рамками опосредованных способов управления общим имуществом многоквартирного дома.
2) Одним из важнейших факторов, влияющих на содержание и способы договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами, выступает государственное воздействие, проявляющееся в разработке и утверждении обязательных для применения стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензировании деятельности управляющих организаций, тарифном регулировании.
3) Формой взаимодействия частных и публичных начал в договорном регулировании отношений в сфере управления многоквартирными домами выступает конвергенция (их взаимопроникновение). Гражданско-правовой договор как характерное частноправовое средство также подвержен проникновению публично-правовых элементов, т.е. процессу конвергенции. Примером могут служить типовые договоры в области холодного водоснабжения и водоотведения. Специфика типовых договоров состоит в том, что их условия устанавливаются нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, и в том, что стороны не могут менять содержание таких договоров. Поэтому принцип свободы договора как яркое проявление частноправовых начал действует в ограниченных пределах. Наряду с типовыми договорами договорное регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами осуществляется посредством применения примерных договоров, утверждаемых уполномоченным органом или иным субъектом, например, энергосервисные договоры (контракты) и договоры купли-продажи, поставки, передачи энергетических ресурсов, включающие в себя условия энергосервисных договоров (контрактов). Договор управления многоквартирным домом также обладает некоторыми признаками публичного договора. К числу публичных элементов следует отнести установление соответствующих требований к субъектному составу, выражающиеся в необходимости получения лицензии на осуществление такой деятельности. Иным проявлением публичных начал при заключении договоров в сфере управления многоквартирными домами могут выступать способы и приемы правового регулирования, примером чему служат договоры с ресурсоснабжающими организациями о приобретении коммунальных ресурсов, от заключения которых не вправе отказаться ни специализированные организа-
ции, осуществляющие управление многоквартирными домами, ни собственники помещений в таких домах.
Список литературы:
1. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2014. - № 30 (часть I). - Ст. 4256.
2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 36.
3. Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261 -ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2009. -№ 48. - Ст. 5711.
4. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» // СЗ РФ. - 2013. - № 21. -Ст. 2652.
5. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» // www.pravo.gov.ru. - 12 апреля 2013 г.
6. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // СЗ РФ. - 2006. - № 7. - Ст. 786.
7. Постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» // СЗ РФ. - 2014. - № 44. - Ст. 6074.
8. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» // СЗ РФ. -2006. - № 22. - Ст. 2338.
9. Постановление Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии» // СЗ РФ. - 2012. - № 23. - Ст. 3008.
10. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» // СЗ РФ. - 2011. - № 22. - Ст. 3168.
11. Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2015 г. № 941 «О внесении изменений, признании утратившими силу некоторых актов Правительства РФ в связи с упразднением Федеральной службы по тарифам и об утверждении Правил принятия Федеральной антимонопольной службой решений об определении (установлении) цен (тарифов) и (или) их предельных уровней в сфере деятельности субъектов естественных монополий и иных регулируемых организаций» // www.pravo.gov.ru, 10 сентября 2015 г.
12. Постановление Правительства РФ от 13 мая 2013 г. № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» // СЗ РФ. - 2013. - № 20. - Ст. 2500.
13. Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2014 г. № 400 «О формировании индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2014. - № 19. - Ст. 2434.
14. Постановление Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения» // СЗ РФ. - 2013. -№ 32. - Ст. 4307.
15. Постановление Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей
оказания коммунальных услуг» // СЗ РФ. - 2012. - № 8. -Ст. 1040.
16. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» // Информационный бюллетень «Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве». -2014. - № 9.
17. Приказ Министерства экономического развития РФ от 11 мая 2010 г. № 174 «Об утверждении примерных условий энергосервисного договора (контракта), которые могут быть включены в договор купли-продажи, поставки, передачи энергетических ресурсов (за исключением природного газа)» // «Российская газета» от 30 июня 2010 г. - № 141
18. Приказ Министерства регионального развития РФ от 27 июня 2012 г. № 252 «Об утверждении примерных условий энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме» // «Российская газета» от 5 сентября 2012 г. № 203
19. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 26 декабря 2011 г. № 1068 «О государственном жилищном надзоре в Республике Татарстан» // Сборник постановлений и распоряжений КМ РТ и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти. - 2012. -№ 10.
20. Постановление Кабинета Министров РТ от 30 апреля 2014 г. № 283 «Об утверждении предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях Республики Татарстан на 2014 - 2018 годы» // Сборник постановлений и распоряжений КМ РТ и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти. - 2014. -№ 37.
21. Приказ Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан от 17 декабря 2014 г. № 200 «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги по выдаче Государственной жилищной инспекцией Республики Татарстан лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» // PRAVO.TATARSTAN.RU, 19 февраля 2015 г.
22. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». - 2014. - № 5.
23. Постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2012. - № 4.
24. Бекленищева И.В. Гражданско-правовой договор: классическая традиция и современные тенденции. - М.: Статут, 2006. - 204 с.; Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2006. - 496 с.
25. Береговая Т. А. Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом: автореф. ... дисс. канд. юрид. наук.-Саратов, 2014. - 30 с.
26. Васильченко А.И. Энергосервисный договор: автореф. дисс. .. канд. юрид. наук.- Санкт-Петербург, 2015. - 24 с.
27. Демин А. А. Договор и договорное регулирование в гражданском праве Российской Федерации: автореф. дисс. . к.ю.н.- Нижний Новгород, 2014.- 32 с.
28. Занковский С.С. Общие положения о предпринимательских договорах: Учеб. пособие / Отв. ред. В.В. Лаптев. - М.: М3 Пресс, 2003.
29. Казанцев М.Ф. Концепция гражданско-правового договорного регулирования: дисс. ... д.ю.н. - Екатеринбург, 2008.
30. Коршунов Н.М. Конвергенция частного и публичного права: проблемы теории и практики. - М., 2011.
31. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. - М.: Статут, 2006. - 541 с.
32. Рачкова Е.А. Проблемные вопросы государственного и муниципального управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства (под ред. С.Е. Прокофьева, О.В. Паниной, С.Г. Еремина). - «Юстицинформ», 2014.
33. Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011.
34. Тюрина С.А. Договор как регулятор организационных отношений в Российском гражданском праве: автореф. дисс. ... к.ю.н. - М., 2012.
35. Шишкин С.Н. Предпринимательско-правовые (хозяйственно-правовые) основы государственного регулирования экономики: Монография. - М.: Инфотропик Медиа, 2011.
РЕЦЕНЗИЯ
на статью кандидата юридических наук, доцента Карягиной Вероники Сергеевны на тему «Особенности договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами»
Реформирование сферы жилищно-коммунального хозяйства как одного из важнейших секторов отечественной экономики и основы жизнеобеспечения населения направлено, прежде всего, на создание эффективной системы управления жилищным фондом, преимущественно состоящим из многоквартирных домов. Многоквартирный дом как сложный имущественный комплекс в целях обеспечения его сохранности, надлежащей эксплуатации и бесперебойности функционирования различных систем также нуждается в должном управлении, осуществляемом посредством законодательно установленных способов. Различные аспекты правового регулирования отношений, складывающихся в сфере управления многоквартирными домами, всесторонне исследованы в современной юридической науке. Вместе с тем, недостаточно исследованными остаются особенности договорного регулирования данных отношений, специфика которых обусловлена целым рядом факторов.
В рецензируемой статье автор на основе анализа значительного числа нормативных источников, источников специальной литературы, материалов судебной практики исследует систему договоров и особенности договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами, выявляет особенности субъектного состава договорных отношений в рассматриваемой сфере, определяет влияние выбранного способа управления общим имуществом многоквартирного дома на структуру складывающихся договорных отношений, выявляет факторы, влияющие на содержание и способы договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами, определяет характер соотношения частноправовых и публично-правовых начал в договорном регулировании исследуемых отношений.
Новизна рецензируемой статьи состоит в проведенном комплексном научном анализе договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами.
Теоретическая и практическая значимость работы обусловлена возможностью использования ее положений и выводов в дальнейших исследованиях проблем правового регулирования жилищных отношений.
Статья рекомендуется для публикации в открытой печати и ранее не публиковалась.
Заведующий кафедрой гражданского права Казанского филиала ФГБОУ ВО «РГУП», канд. юрид. наук, доцент
К.В. Егоров
