CC BY
345
3.17. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Кретова Лариса Александровна. Должность: старший преподаватель. Место работы: кафедра Гражданского права и гражданского процесса, Новый институт социальных коммуникаций. E-mail: lawdialog@mail.ru
Аннотация: В статье исследуется правовая природа договора управления многоквартирным домом. По данной теме проводится сравнительный анализ гражданско-правовых договоров с учетом мнений ученых - юристов. Исследование гражданского законодательства показало, что данный вид договора является договорной конструкцией договоров подряда, оказания услуг и требует самостоятельного правового регулирования.
Ключевые слова: жилищное право, смешанный договор, многоквартирный дом, многосторонняя сделка, оказание услуг.
LEGAL NATURE OF THE CONTRACT MANAGEMENT OF A MULTIFAMILY BUILDING
Kretova Larisa Alexandrovna. Position: senior lecturer. Place of employment: New institute of social communications, civil law and civil process chair. E-mail: lawdia-log@mail.ru
Annotation: This article examines the legal nature of the contract management of a multifamily building. On this subject a comparative analysis of civil law contracts with the views of scientists - jurists. The study of civil law has shown that this type of contract is a contractual construction of turnkey contracts, service delivery and requires a separate legal regulation.
Keywords: housing Law, mixed contract, apartment house, multilateral trade, providing services.
Прежде чем приступить к анализу правовой природы договора управления многоквартирным домом, необходимо определить, что будет объектом нашего анализа. Выявить природу того или иного гражданско-правового договора можно путем его сопоставления со сходными сделками,1 и путем определения места договора управления многоквартирным домом в системе договорных обязательств.
В теории гражданского права, понятие «договор» имеет несколько значений. Договор рассматривается как соглашение сторон, влекущее установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей субъектов, т.е. договор - это сделка - юридический факт, являющийся основанием возникновения гражданских правоотношений. ГК РФ рассматривает договор как двух-, многостороннюю сделку, и согласно п.1 ст.420 законодатель применяет к договорам правила о двух и многосторонних сделках. Договором может признаваться документ, объективирующий волю лиц - сторон соглашения, ими подписанный, фиксирующий их права и обязанности. Договором может быть признано само правоотношение, возникшее в результате совершения сделки, в рамках которого существуют и реализуются субъективные права и обязанности сторон договора, т.е. договорное обязательственное правоотношение.
1 См. об этом: Дивеев А. Правильно определить юридическую природу договоров //Социалистическая законность.1968. №7 С.46-47.
Поведение участников правоотношений невозможно рассматривать изолированно от тех объектов, по поводу которых оно осуществляется, ибо такое поведение никогда не является беспредметным и бесцельным. По мнению Е.А. Суханов, а объектом правового регулирования может быть только поведение людей (их деятельность), поэтому именно оно (поведение) и составляет объект гражданских правоотношений, тогда как вещи и иные материальные и нематериальные блага, в свою очередь, составляют объект (или предмет) соответствующего поведения участников (субъектов) правоотношений.1
В юридической литературе нет единства мнения по поводу правовой природы договора управления многоквартирным домом. В частности, Филипов Т. А.2 относит данный договор к категории непоименованных договоров, которые стороны могут заключить (ст.421 ГК РФ). Другие авторы придерживаются противоположной позиции и относят договор управления к поименованным договорам3. Данный вопрос упирается в понятийную плоскость, поэтому если взять за основу положение, что категории поименованный и непо-именнованый договор определяются в зависимости от наличия или отсутствия его правового регулирования в ГК РФ4 (или шире в гражданском законодательстве), то данный договор будет являться «непоименованным», так его правовое регулирование осуществляется нормами ЖК РФ, и только в случае отсутствия правового регулирования отдельных сторон данных отношений согласно ст. 7 ЖК РФ применяются нормы гражданского законодательства, если « они прямо регулируют данные отношения». Именно в этих целях в специальной литературе ведется речь о том, чтобы «присоединить» договор управления многоквартирным домом или к договору возмездного оказания услуг, или к договору подряда, или к договору доверительного управления, или агентскому договору.
Другая позиция основывается на том, что в законодательстве отсутствует законодательное регулирование соответствующих договорных отношений (отсутствует законодательное указание на предмет и существенные условия того или иного договора5) и таким образом, правовое регулирование осуществляется на оснований общих положений обязательственного права или приходится прибегать к аналогии закона. Исходя из данных положений, исследуемый нами договор имеет самостоятельное законодательное регулирование нормами ЖК РФ (в частности ст. 162 ЖК РФ, определяющей предмет и существенные его условия) позволяющее его относить к поименованным договорам.
1 Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. -М., 2000. - Т.1. - с.294-295.
2 Филипов Т.А. Договор управления многоквартирном домом: понятие и общая характеристика//Известия АГУ.2007.№2. - С.48.
3 Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключения, содержание. // Жилищное право. 2007. №3 - С.6, Симонов В.Н. Постатейный комментарий к ЖК РФ Под ред.П.К. Крашенинникова .- М; 2005. С.310., Белова В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления МКД, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. №1 - С.15.
4 Клейн Н.И., Телюкина М.В. считают, что непоименованным договором считается любой договор, не урегулированный нормами ГК РФ. См.: Комментарий к ГК РФ, части первой: постатейный / Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 3-е, испр., доп. и перераб. М.: Контракт, 2005; Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат.-2008.-№ 8.
5 Батлер Е.А. Непоименованные договоры. // М.: Экзамен, 2008.
- С. 7.
С целью дальнейшего определения правовой природы данного договора рассмотрим наиболее распространенные позиции по данному вопросу.
Сравнивая исследуемую договорную конструкцию с договором подряда, который в основном опосредует обязательства по выполнению работ, мы может увидеть не совпадение в основных конститутивных признаках. Для договора подряда характерно выполнение конкретной работы и передача ее заказчику, который должен именно эту работу оплатить. Исходя из определения предмета договора управления многоквартирным домом, стороны при его заключении определяют «блоки» работ, которые выполняются в течение срока данного договора, и напрямую оплата производимая их заказчиками, не связана с их выполнением.
Соотношение услуг и работ традиционный предмет исследования цивилистами. Основным отличительным моментом традиционно выделяют - неотделимость предоставления услуг от деятельности лица, предоставляющего услуги, т.е. эффект такой деятельности не выступает в виде определенного ощутимого материализованного результата, а состоит в самом предоставлении услуги6. Основное различие между обязательствами заключается в особенностях опосредуемых ими экономических отношений. Так, различие между обязательством подрядного типа и обязательством по оказанию услуг заключено в различной экономической форме результата «работ» и «услуг».
Действительно, в предмет деятельности управляющей организации входит и осуществление определенных действий, которые не имеют конечного овеществленного результата, и заключаются в полезном эффекте, который получают собственники (наниматели) жилых помещений ( например, регулярные профилактические осмотры инженерного оборудования дома, осуществляемые управляющей компанией). Но больший спектр действия все-таки составляют именно подрядные работы .
Кроме выполнения работ и услуг по содержанию общего имущества управляющая организация также обязана предоставлять коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение..), что сближает исследуемые отношения с отношениями энергоснабжения. Но данный договор не может быть квалифицирован нами как договор энергоснабжения в виду того, что управляющая организация не подпадает под признаки определенные законом для энергоснабжающей организации. Но необходимо обратить внимание, что в рамках осуществления своей обязанности по предоставлению коммунальных услуг именно на управляющую организацию возложена обязанность по надлежащему содержанию и ремонту необходимого оборудования и средств учета потребления ресурсов. И именно управляющая компания продает данные ресурсы собственникам жилых и нежилых помещений. В настоящий момент многоквартирные дома имеют счетчики по общему объему поступления ресурса в многоквартирный дом, который затем распределяется по квартирам. Но управляющая организация продолжает начислять оплату за ресурс по тарифам потребления на человека, без учета показателей общедомовых счетчиков.
6 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. // М.: Статут, 2002. - С. 206.
Управляющая организация с целью реализации цели своей деятельности: создания благоприятных условий проживания для собственников (нанимателей), осуществляет функции управления многоквартирным домом. В частности Филимонов С.Л. определяет данное управление как «совершение управляющей организацией, управомоченными участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, юридических действий по отношению к объекту управления»7. Управление включает в себя не только юридические действия, но и фактические действия, связанные с эксплуатацией многоквартирного дома. Данный признак сближает договор управления многоквартирным домом с договором доверительного управления, но таковым не является. В частности, по договору управления многоквартирный дом не передается управляющей организации (управляющая организация выполняет работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанные в перечне в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), общее имущество в многоквартирном доме никак не обособляется (оно является принадлежностью индивидуально-определенных помещений в многоквартирном доме и не выделяется в натуре), а государственная регистрация договора управления не предусмотрена; п.2 ст.1020, п.3 ст. 1022 предусматривают возможность исполнения обязательств доверительного управляющего за счет иного имущества учредителя, не переданного в управление, что несовместимо с существом управления многоквартирным домом. Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение управляющего. А по ст. 162 ЖК РФ управляющая организация имеет право требовать плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за предоставленные коммунальные услуги.
Таким образом, круг обязанностей и прав управляющей организации существенно шире, чем соответствующих лиц в рассматриваемых нами в целях сравнения договоров.
Наличие таких широких и разнообразных возможностей в рамках выполнения функций управляющей организации породило точку зрения, что данный договор относится к категории смешанных договоров.8 Признание данного договора смешанным дает возможность, применения напрямую к регулированию соответствующей части договора соответствующих норм гражданского законодательства.
Легальное определение смешанного договора содержится в ст. 421 ГК РФ. Согласно п.3 ст. 421 ГК РФ в смешанном договоре должны быть элементы не менее двух договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Исходя из 162 ГК РФ в данном договоре содержатся элементы договора подряда и договора на оказание услуг. Смешанный договор может содержать элементы договоров, не предусмотренных законом или договором. ГК РФ не устанавливает необходимости обязательной связи имеющихся в смешанном договоре элементов различ-
7 Филимонов С.Л. Об управлении в жилищной сфере ЖКХ. -
2005.- №1 - С.18.
8 Борзенкова Т.А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика.
2006. № 9. С. 24; Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. С. 198; Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Эксмо, 2005. С. 363; Комментарий к ЖК РФ (постатейный). М.: Контракт, 2007. С. 341.
ных договоров. Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев указывают, что хотя смешанный договор и объединяет в единой форме условия нескольких договоров, полного слияния всех свойств договоров-компонентов не про-исходит"9. Но на наш взгляд, элементы (части договора) смешанного договора должны не находиться в противоречии между собой и хотя законодательство не требует прямо согласованной связи различных элементов, но исходя из существа данного явления она должна присутствовать
В частности, в договоре управления многоквартирного дома действия управляющего направлены на создание благоприятных условий проживания, что достигается в результате надлежащего управления многоквартирного дома, и именно в этих рамках производятся различные работы, оказываются услуги (которые порою связаны между собой), выполняются юридические и иные фактические действия. Смешанный договор подразумевает возможность разложения договора на отдельные его части, к которым возможно применение отдельного правового регулирования. Представляется, что обязанности управляющего в рамках достижения обусловленной цели хотя и отличаются многообразием, но находятся между собой в тесной связи, которая не позволяет в полной мере произвести автономное регулирование каждого отдельного вида деятельности (в частности профилактический осмотр ресурсопринимающего оборудования связан с проведением его ремонта и возможностью надлежащего снабжения ресурсом и т.д.).
Далее из п. 3 ст. 421 ГК РФ не следует, что сам смешанный договор обязательно должен быть только непоименованным договором. По мнению Л.В. Саннико-вой, "смешанные договоры... традиционно относятся к числу непоименованных или нетипичных... смешанный договор является нетипичным ввиду отсутствия его специального правового регулирования, что обусловливает необходимость обращения к п. 3 ст. 421 ГК РФ"10 Похожей позиции придерживаются В.А. Белов и С. А. Бушаенкова11, Е.Б. Козлова12. В тоже время в литературе присутствует точка зрения, что смешанный договор может быть и поименованным. Другой точки зрения в отношении возможности отнесения к смешанным договорам поименованных договоров придерживаются В.С. Ем.13 Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев, последние в частности, указывают "...смешанный договор сам по себе занимает среднее место между поименованным и непоименованным договором. Смешанный договор не участвует в дихотомическом ряде "поименованные/непоименованные договоры". Смешанный договор - это продукт иной классификации - "несмешанные (унитарные)/смешанные договоры"14. На наш взгляд , с учетом анализа ст.
9 Огородов Д.В., Челышев М.Ю. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве // Законодательство и экономика. 2006. № 2.
10 Санникова Л.В. Услуги в гражданском праве России. // М.: Волтерс Клувер, 2006.
11 Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. № 1. с. 14
- 1152.
12 Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8. - с. 17.
13 Параграф 3 гл. 45. Гражданское право. Том II. Полутом 2 / Под ред. Е.А.Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2005.
14Огородов Д.В., Челышев М.Ю. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве // Законодательство и экономика.
2006. № 2.
421 ГК РФ с этим нельзя не согласиться. Законодатель императивной нормой указал, что смешанный договор - это договор законодательно не урегулированный в отдельный вид.
Исходя из вышеизложенного, мы поддерживаем точку зрения, что договор управления многоквартирным домом не относится к смешанным договорам. Но существующее законодательное регулирование не является достаточным, многие вопросы регулируются подзаконными актами, другие вообще не подвергаются данному регулированию. Данный договор урегулирован ЖК РФ, поэтому мы можем сказать, что это один из договоров, которые «используются за пределами гражданского права»15, но является гражданско-правовым.. Как справедливо заметил Е.А. Суханов, "если заключаются договоры частноправового содержания, то независимо от сферы, в которой складываются данные отношения (использование жилья, строительство объектов, перевозка грузов и т.п.), все они оказываются в ведении гражданского права" 6. Поэтому в случае пробела в законодательном регулировании отношений по управлению многоквартирным домом на сегодняшней день возможно применение соответствующих договорных конструкций (подряда, возмездного оказания услуг и т.д.), как аналогия закона, с учетом существа и характера обязательства порождаемого договором управления многоквартирным домом. И уже назрела необходимость установления для договора управления многоквартирного дома самостоятельного полного правового регулирования.
Список литературы:
1. Дивеев А. Правильно определить юридическую природу договоров //Социалистическая закон-ность.1968. №7 С.46-47.
2. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М., 2000. - Т.1. - с.294-295.
3. Филипов Т.А. Договор управления многоквартирном домом: понятие и общая характеристи-
ка//Известия АГУ.2007.№2. - С.48.
4. Свит Ю.П.Договор управления многоквартирным домом: заключения,содержание Жилищное право. 2007. №3 - С.6,
5. Симонов В.Н. Постатейный комментарий к ЖК РФ Под ред.П.К. Крашенинникова .- М; 2005. - С.310.
6. Белова В.А. Бушаенкова С.А. договор управления МКД, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим Законодательство. 2007. №1 - С.15.
7. Клейн Н.И., Телюкина М.В. Комментарий к ГК РФ, части первой: постатейный / Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 3-е, испр., доп. и перераб. М.: Контракт, 2005.
8. Телюкина М. В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. - 2008. № 8.
9. Батлер Е.А. Непоименованные договоры. М.: Экзамен, 2008. - С. 7.
10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. // М.: Статут, 2002. - С. 206.
11. Филимонов С.Л. Об управлении в жилищной сфере ЖКХ. -2005.- №1 - С.18
12. Борзенкова Т.А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 9. - С. 24.
15 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая, Общие положения. // М; Статут, 2003. С.23
16 Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции // Законодательство. 2003. № 9. - С. 60.
13. Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. С. 198;
14. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Эксмо, 2005. С. 363;
15. Комментарий к ЖК РФ (постатейный). М.: Контракт, 2007. - С. 341.
16. Огородов Д.В., Челышев М.Ю. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве // Законодательство и экономика. 2006. № 2.
17. Санникова Л.В. Услуги в гражданском праве России. // М.: Волтерс Клувер, 2006.
18. Белов В. А., Бушаенкова С. А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство. 2007. № 1. с. 14 - 15.
19. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8. - с. 17.
20. Параграф 3 гл. 45. Гражданское право. Том II. Полутом 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2005.
21. Огородов Д.В., Челышев М.Ю. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве // Законодательство и экономика. 2006. № 2.
22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая, Общие положения. // М; Статут, 2003. - С.23
23. Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции // Законодательство. 2003. № 9. - С. 60.
Рецензия
на статью «Правовая природа договора управления многоквартирным домом», подготовленную старшим преподавателем кафедры Гражданского права и гражданского процесса НОУ ВПО «Новый институт социальных коммуникаций» Кретовой Л.А.
Тема исследования Кретовой Л. А. вызвала интерес, так как научные исследования в этой области практически не проводились. Вместе с тем новейшие источники права в сфере управления жилищным фондом не в полной мере раскрывают сущность договорных отношений в этой области. По-прежнему, гражданское законодательство не выделило договор управления многоквартирным домом в отдельный, самостоятельный вид договора. Поэтому правовой анализ позволит выявить правовую природу отношений между организацией, оказывающей услуги, подряд и управление жилым и нежилым фондом, и физическими и юридическими лицами, являющимися владельцами или съемщиками помещений.
Статья выполнена на достаточно высоком теоретическом и методологическом уровне, её содержание соответствует требованиям, установленным ВАК Минобрнауки России.
Материал изложен четким, юридически грамотным языком, обстоятельно и, вместе с тем, доходчиво. Автор, несомненно, обладает высоким уровнем юридической квалификации и значительным опытом в вопросах отраженных в статье. Принципиальных замечаний по предоставленному материалу нет.
В целом статья на тему: «Правовая природа договора управления многоквартирным домом», подготовленная старшим преподавателем кафедры: «Граж-
данского права и гражданского процесса» НОУ ВПО «Новый институт социальных коммуникаций» Крето-вой Л.А. заслуживает положительной оценки и может быть рекомендована к публикации в научных журналах и изданиях, указанных в перечне ВАК Минобрнауки России.
Ректор НОУ ВПО «Новый институт социальных коммуникаций», доктор юридических наук, профессор
Юсупов В.А.
