CC BY
5УДК 336. 71: 568
Кондрашова Г.П.,
к.э.н., доцент, КЭИ ГВУЗ «КНЭУ имени В. Гетмана»
ОПТИМАЛЬНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
В статье проанализированы оптимальные параметры ипотечного жилищного кредитования в России, а именно: описаны «портреты» типичного и идеального ипотечного заемщиков (по Москве и Московской области), а также «портрет» типичной ипотечной квартиры (по Москве).
Ключевые слова: «портреты» типичного ипотечного заемщика, идеального ипотечного заемщика, типичной ипотечной квартиры.
ВВЕДЕНИЕ
В целях повышения эффективности функционирования ипотечной системы, в том числе жилищной, в любой стране специалисты, работающие в сфере ипотечного жилищного кредитования, должны на каждом этапе экономического развития страны (например, ежегодно) разрабатывать некоторые оптимальные параметры системы ипотечного кредитования, а именно: «портреты» (модели) типичного и идеального ипотечного заемщиков и «портрет» типичной ипотечной квартиры. Далее на их основе можно формировать основные типовые условия ипотечного жилищного кредитования для заемщиков — процент по кредиту, срок кредита, сумма обязательного первоначального взноса, объем кредита и т.д.
Для реализации на практике случаев совпадения «портрета» идеального заемщика и «портрета» типичной ипотечной квартиры банковскими работниками должны быть разработаны выгоднейшие для заемщиков (оптимальные для такого случая) условия ипотечного жилищного кредитования, а именно: низкий обязательный первоначальный взнос (например, 10-15% от рыночной стоимости покупаемого жилья), приемлемая (минимальная, безрисковая, научно-обоснованная) процентная ставка по кредиту; щадящие условия страхования и нотариального обслуживания; наиболее выгодная для идеального заемщика схема возврата кредита и т.д.
Для реализации на практике случая совпадения «портрета» типичного заемщика и «портрета» типичной ипотечной квартиры условия ипотечного жилищного кредитования должны быть скорректированы на реальные экономические параметры типичного заемщика, а именно: более высокий обязательный первоначальный взнос (например, 16-25% от рыночной стоимости покупаемого жилья), более высокая, по сравнению с предыдущим случаем, процентная ставка по ипотечному жилищному кредиту, учитывающая больший риск банка при выдаче ипотечного кредита такому ипотечному заемщику, более жесткие условия страхования и т.д. Ужесточение для такого заемщика условий ипотечного жилищного кредитования связано с тем, что, если ипотечный заемщик не является «идеальным», риски банка по невозврату ипотечного жилищного кредита становятся более высокими, нежели в случаях с «идеальным» ипотечным заемщиком.
Когда на практике реализуется случай несовпадения «портрета» типичного ипотечного заемщика и «портрета» типичной ипотечной квартиры возможны еще более радикальные со стороны работников банков корректировки параметров ипотечного жилищного кредитования, ужесточающие для такой категории ипотечных заемщиков условия получения и возврата ипотечного жилищного кредита.
Система ипотечного жилищного кредитования, построенная и учетом «портретов» идеального и типичного ипотечных заемщиков и ипотечной квартиры, должна быть основана на реальных параметрах экономического развития страны, реализующей определенную систему ипотечного жилищного кредитования, а именно: она должна учитывать существующую государственную политику решения квартирного вопроса в стране, учитывать (причем в разрезе отдельных экономических регионов и даже в разрезе отдельных городов страны) среднюю заработную плату потенциальных ипотечных заемщиков, научно-обоснованную, а не коррупционную среднюю по стране стоимость одного метра квадратного жилья (то есть стоимость различных по площади квартир в различных экономических регионах страны), нормы обеспечения жильем одного гражданина страны, развитие в стране строительной индустрии и т.д.
В литературе по ипотечному жилищному кредитованию встречаются отдельные статьи по формированию «портрета» (модели) ипотечного заемщика, но их явно недостаточно для четкого
122
описания идеального (или типичного) потенциального покупателя жилья с использованием ипотечного кредита [1, 2, 3 и др.]. Идентификация всякий раз идеального (типичного) заемщика позволит разработать банковским работникам оптимальные (то есть наилучшие с точки зрения и банка и потенциального ипотечного заемщика) параметры ипотечного жилищного кредитования, сделать ипотечный жилищный кредит более доступным для основной массы потенциальных ипотечных заемщиков.
ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ
Целью статьи является попытка сформировать, с точки зрения работников ипотечной системы, «портреты» типичного и идеального ипотечных заемщиков и «портрет» типичной ипотечной квартиры в России за 2011 год. Этот «ипотечный набор» позволит ипотечным работникам систематически его обновлять и научно-обоснованно корректировать на этой основе параметры ипотечного жилищного кредита, делать его, таким образом, более доступным для реальных ипотечных заемщиков.
РЕЗУЛЬТАТЫ
Эксперты компании «Миэль-Новостройки», проанализировав данные о своих клиентах, составили «портрет» типичного российского ипотечного заемщика, который приобретает квартиру на первичном рынке недвижимости Москвы и Московской области.
По информации риелторов, типичный ипотечный заемщик на рынке новостроек московского региона — это мужчина, в возрасте 26-30 лет, представитель промышленности, строительства, торговли или общепита, житель Подмосковья, приобретающий двухкомнатную квартиру, стоимостью 5-6 миллионов рублей. Средняя сумма кредита, привлекаемого при покупке квартиры в Москве, составляет 3,5 миллиона рублей, в Московской области — 1,8 миллионов рублей.
Среди граждан, которые с помощью ипотеки покупают квартиры в новостройках, преобладают мужчины: их доля составляет 58 процентов. В дифференциации по месту жительства, чаще всего за ипотечным кредитом обращаются жители Московской области — 38 процентов от общего числа клиентов компании. На втором месте — жители других регионов (36 процентов), на третьем — москвичи (26 процентов).
Наибольшую долю среди ипотечных заемщиков составляют покупатели в возрасте 26-30 лет (34 процента). Далее следуют заемщики в возрасте 31-35 лет (25 процентов). На третьей позиции располагаются покупатели в возрасте 36-40 лет (15 процентов). Покупатели от 41 до 50 лет составляют около 16 процентов.
Доля клиентов в возрасте до 25 лет составляет около 9 процентов, один процент приходится на покупателей в возрасте 51-55 лет.
По данным компании «Миэль-Новостройки», подавляющее большинство заемщиков — представители IT-сферы. Эксперты указывают на повышение лояльности банков к заемщикам: в последнее время банки стали охотнее предоставлять кредиты представителям профессий с нестабильным доходом, таким как: sales-менеджеры, риелторы и другие.
Среди послаблений требований банков к заемщикам риелторы также отмечают снижение возрастного ценза до 21 года (в некоторых банках — до 18 лет), а также требований по подтверждению дохода. Кроме того, кредитные организации снизили требования к испытательному сроку на новом месте работы — с шести до трех месяцев, в некоторых банках — до одного месяца [4].
Среднестатистический российский ипотечный заемщик имеет следующий «портрет». Он молод (26-35 лет), образован (имеет высшее образование) и небогат. Среднедушевой денежный доход на члена семьи такого заемщика составляет 27 тысяч рублей в месяц. Он живет в городе с населением от 500 тысяч человек, состоит в браке и часто имеет одного ребенка. На кредитные средства среднестатистический российский заемщик приобретает квартиру в многоквартирном доме. Площадь приобретаемой квартиры составляет 50-60 метров квадратных, средний срок кредита составляет 16 лет. Средняя сумма кредита составляет 800000-1500000 рублей [5].
«Портрет» идеального ипотечного заемщика, составленный банками России по итогам ипотечного жилищного кредитования за 2011 год, имеет следующий вид. Это одинокая женщина 2530 лет или женатый мужчина в возрасте от 27 до 40 лет, обязательно с хорошим высшим образованием. Место работы — государственные компании или корпорации. Ежемесячный доход — от 100 тысяч рублей, причем все исключительно подтверждаемые доходы (то есть справка 2 НДФЛ — обязательна) [6].
До пенсии идеальному заемщику (для женщин — 55 лет, для мужчин — 60) должно оставаться столько лет, на сколько лет планируется взять кредит. Если не истек призывной возраст у мужчин, нужно, чтобы был решен вопрос с армией.
123
Идеальный ипотечный заемщик должен иметь постоянную регистрацию. При временной регистрации заемщика срок кредитования не может превышать срок регистрации. Клиент обязательно должен быть прописан (зарегистрирован) там же, где расположен банк. Необязательно даже быть гражданином России для получения ипотечного кредита.
Идеальный ипотечный заемщик должен иметь официально оформленные отношения с работодателем в виде записи в трудовой книжке или трудового контракта. Непрерывный стаж работы должен составлять не менее 2 лет, в том числе на последнем месте работы — не менее 3-6 месяцев. Идеальный ипотечный заемщик должен иметь хорошее здоровье. При наличии серьезных хронических заболеваний у заемщика (особенно психических недугов) страховщики могут отказаться от страхования жизни либо установить повышенный страховой тариф, например, 3% от ссудной задолженности (вместо 1-2%). Чем больше размер кредита и чем старше заемщик, тем вероятнее, что страховая компания попросит страхователя пройти медицинское обследование. При ипотечном жилищном кредитовании кредиторами учитывается социальный статус заемщика: профессия, образование, ученые степени и звания, награды и т.д.
Ежемесячные платежи по кредиту не могут быть выше 50% чистого ежемесячного дохода заемщика или совокупного дохода его семьи, в некоторых банках — не более 35-40%.
Если у вас нет высокой официальной зарплаты, совсем лояльные банки анализируют наличие дорогостоящей собственности, количество и марки автомобилей, стоимость данного работника на рынке труда и т.д. В качестве косвенных доказательств платежеспособности заемщика учитываются даже счета за мобильную связь и поездки потенциального заемщика за рубеж.
Большим плюсом будет для заемщика наличие положительной кредитной истории.
Все вышеперечисленные требования перекрываются самым важным требованием к идеальному ипотечному заемщику — наличием собственных средств.
Немаловажным фактором является то, что при расчете платежеспособности ипотечного заемщика может приниматься во внимание совокупный доход семьи: зарплата, страховые выплаты, доходы от работы по совместительству, банковские депозиты, а также другие виды доходов. Очень примерная формула расчета суммы предоставляемого кредита выглядит так: вы можете рассчитывать на эквивалент ежемесячного рублевого подтвержденного дохода в долларах. Например, если ваш ежемесячный доход составляет 20 тысяч рублей, то вы можете рассчитывать на кредит, примерно, в 20 тысяч долларов США.
Вам вряд ли дадут кредит, если дополнительные доходы, не подтверждаемые справкой 2 НДФЛ, являются взятками. По этой причине банки не любят кредитовать работников правоохранительных структур, декларирующих свои доходы в большем объеме, нежели подтверждаемые справкой 2 НДФЛ, чиновников различного уровня, партийных деятелей [7].
Эксперты компании «Миэль-Брокеридж» проанализировали ипотечные сделки, которые осуществлялись в Москве с участием их компании в 2010-2011 годах. По результатам исследования был составлен «портрет» типичной ипотечной квартиры.
По данным аналитиков, типичным городским жильем, которое покупается с помощью банковского ипотечного кредита, является квартира площадью 52-54 квадратных метра (кухня 8-10 метров) в панельном доме (реже в монолитно-кирпичных домах).
Согласно исследованию, средняя сумма кредита для покупки московской квартиры составляет 3,29 миллиона рублей. Минимальный размер первоначального взноса большинством банков установлен на уровне 20 процентов от стоимости приобретаемой жилой недвижимости.
Некоторые банки, по особым партнерским условиям, предлагают первоначальный взнос в размере 10-15 процентов от стоимости залога. Заемщики, как правило, интересуются рублевыми кредитами с фиксированной ставкой. Валютных кредитов на сегодняшний день в России выдается не более 6-8 процентов от общего количества выдаваемых займов.
Средняя стоимость ипотечной квартиры достигает 6,12 миллионов рублей.
По информации компании «Миэль-Брокеридж», жилье по такой цене продается во всех округах Москвы. Наибольшее количество квартир сосредоточено в Восточном округе, наименьшее — в Центральном округе.
Эксперты отмечают, что основная часть ипотечных жилищных кредитов берется для улучшения жилищных условий (альтернативные сделки). В таких случаях средства от продажи имеющегося жилья используются в качестве первоначального взноса, а кредит служит необходимой доплатой.
Начиная с июля 2010 года, доля кредитных средств в общей стоимости квартир составляла 5356 процентов [4].
124
ВЫВОДЫ
Подводя итог всему вышеизложенному, можно следующим образом описать «портреты» (параметры) соответственно идеального и типичного для Москвы и Московской области ипотечного заемщика и типичной ипотечной квартиры за 2011 год.
«Портрет» идеального ипотечного заемщика России имеет следующий вид:
1) идеальный ипотечный заемщик — это физическое лицо, имеющее постоянную регистрацию; он обязательно должен быть прописан (зарегистрирован) там же, где расположен банк.
2) он должен иметь официально оформленные отношения с работодателем в виде записи в трудовой книжке или трудового контракта. Непрерывный стаж работы должен составлять не менее 2 лет, в том числе на последнем месте работы — не менее 3-6 месяцев;
3) идеальный ипотечный заемщик — это одинокая женщина 25-30 лет или женатый мужчина в возрасте от 27 до 40 лет; обязательно с хорошим высшим образованием; место его работы — государственные компании или корпорации;
4) ежемесячный доход идеального ипотечного заемщика составляет от 100 тысяч рублей, причем все доходы исключительно подтверждаемые (то есть справка по форме 2 НДФЛ — обязательна);
5) при определении платежеспособности идеального ипотечного заемщика могут учитываться совокупные доходы всех членов его семьи, в том числе и дополнительные доходы, не подтвержденные официально справкой о доходах;
6) ежемесячные платежи по кредиту идеального ипотечного заемщика не могут быть выше 50% чистого ежемесячного дохода заемщика или совокупного дохода его семьи, в некоторых банках — не более 35-40%;
7) идеальный ипотечный заемщик должен иметь хорошее здоровье;
8) идеальный ипотечный заемщик должен иметь собственные денежные средства и положительную кредитную историю;
8) «портрет» идеального ипотечного заемщика России должен ежегодно корректироваться в экономическом и региональном разрезах.
«Портрет» типичного ипотечного заемщика России имеет следующий вид:
1) типичный ипотечный заемщик — это физическое лицо, имеющее постоянную регистрацию; он обязательно должен быть прописан (зарегистрирован) там же, где расположен банк.
2) он должен иметь официально оформленные отношения с работодателем в виде записи в трудовой книжке или трудового контракта. Непрерывный стаж работы должен составлять не менее 2 лет, в том числе на последнем месте работы — не менее 3-6 месяцев;
3) типичный ипотечный заемщик на рынке новостроек московского региона — это мужчина, в возрасте 26-30 лет, женат и имеет одного ребенка, Он занят в сфере промышленности, строительства, торговли или общепита. Он образован (имеет высшее образование);
4) он небогат, среднедушевой денежный доход на члена семьи такого заемщика составляет 27 тысяч рублей в месяц;
5) при определении платежеспособности типичного ипотечного заемщика могут учитываться совокупные доходы всех членов семьи, подтвержденные официально справкой о доходах;
6) ежемесячные платежи по кредиту типичного ипотечного заемщика не могут быть выше 50% чистого ежемесячного дохода заемщика или совокупного дохода его семьи, в некоторых банках — не более 35-40%.
7) типичный ипотечный заемщик должен иметь собственные денежные средства и положительную кредитную историю;
8) типичные заемщики, как правило, интересуются рублевыми кредитами с фиксированной ставкой. Валютных кредитов на сегодняшний день выдается не более 6-8 процентов от общего количества выдаваемых займов.
9) «портрет» типичного ипотечного заемщика России должен ежегодно корректироваться в экономическом и региональном разрезах.
«Портрет» типичной ипотечной квартиры в России имеет следующий вид:
1) типичным городским жильем, которое покупается с помощью банковского ипотечного кредита, является квартира площадью 52-54 квадратных метра (кухня 8-10 метров) в панельном доме (реже в монолитно-кирпичных домах);
2) средняя стоимость ипотечной квартиры достигает 6,12 миллионов рублей;
3) средняя сумма кредита для покупки московской квартиры составляет 3,29 миллиона рублей;
125
3) минимальный размер первоначального взноса большинством банков установлен на уровне 20 процентов от стоимости приобретаемой жилой недвижимости. Некоторые банки, по особым партнерским условиям, предлагают первоначальный взнос в размере 10-15 процентов от стоимости залога.
4) основная часть ипотечных жилищных кредитов берется для улучшения жилищных условий (альтернативные сделки). В таких случаях средства от продажи имеющегося жилья используются в качестве первоначального взноса, а кредит служит необходимой доплатой.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Ипотека на Украине: Статьи, 2011 г. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www. realtypress/ru/article_1103.html (дата обращения 14.04.14)
2.Резшченко Свгешя. Хто зможе отримати кредит на житло в лютому 2012 i виплатити його [Электронный ресурс]. — Режим доступу: http/ua.prostobank.ua/zhitlo_v_kredit/statti/ hto_zmozhe_otrimati_kredit_na_zhitlo_... (дата обращения 15.04.14)
3. Кондрашова Г.П. Сучасна модель шотечного позичальника в Укра!ш. // Экономика Крыма. — 2012. — № 2(39). — С. 151-155.
4. Риелторы составили портрет типичного ипотечного заемщика, 2011 г. [Электронный ресурс] . — Режим доступа: http://realty.lenta.ru/news/2011/08/22/portret/ (дата обращения 14.04.14)
5. Портрет ипотечного заемщика, 2012 г. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http:// inmsk.ru/images/34412/33/344123393.jpg (дата обращения 15.04.14)
6. Российские эксперты составили портрет идеального ипотечного заемщика, 2012 г. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://domus76.ru/sovety/rossiyskie-eksperty-sostaviH-portret-idealnogo-ipotectnogo-... (дата обращения 15.04.14)
7. Эксперты составили портрет идеального ипотечного заемщика. 2012 г. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://realty.lenta.ru/news/2012/11/18/portret/ (дата обращения 15.04.14)
Статья поступила в редакцию 18 апреля 2014 года
126
