CC BY
59
УДК 347
О НОВЕЛЛАХ В ПРАКТИКЕ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ
ABOUT NOVELLA PRACTICE REVIEW OF DISPUTES RELATED TO AUTOCRATIC
CONSTRUCTION
E.A. ГРЫЗЫХИНА (E.A. GRYZYKHINA)
Освещены новые тенденции практики рассмотрения споров, связанных с самовольной постройкой. Ключевые слова: недвижимость, самовольная постройка, признание права собственности.
Work is devoted to new trends in the practice of dealing with disputes relating to the unauthorized construction.
Key words: property, unauthorized construction, recognition of property rights.
Разрешение споров, связанных с самовольной постройкой, вызывает немало сложностей, о чем свидетельствует не отличающаяся единообразием практика их рассмотрения. Подвергавшаяся изменениям ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее □ ГК РФ) по-прежнему не дает ответов на многие возникающие на практике вопросы, чему посвящены многочисленные публикации по данной проблематике [1]. Попытки разрешить проблемы самовольного строительства предпринимались в разных аспектах и на уровне диссертационных исследований [2].
Принятое 29.04.2010 г. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 СО некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правП (далее
□ Постановление) [3] содержит раздел, посвященный спорам, связанным с самовольной постройкой.
Данное Постановление позволяет, в отсутствие соответствующих изменений ГК РФ, в определенной мере стабилизировать правоприменительную практику в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. В частности, определяются надлежащие субъекты (истцы и ответчики) по требованиям о
сносе самовольной постройки и о признании права собственности; оговаривается возможность сноса недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано, при обнаружении признаков самовольной постройки; отмечается распространение норм о самовольной постройке на объекты незавершенного строительства и реконструированные объекты; определяется редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ, подлежащая применению на момент принятия решения.
При этом отдельные положения названного Постановления требуют обсуждения. В частности, в п. 26 отмечено, что Срассматри-вая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства □
Таким образом, нарушение градостроительных и строительных норм и правил, являющееся одним из признаков, квалифицирующих постройку в качестве самовольной,
© Грызыхина Е.А., 2010
и создание угрозы жизни и здоровью граждан, как обстоятельство, препятствующее признанию права собственности на самовольную постройку, представлены обстоятельствами одного уровня. Однако первое из них всего лишь позволяет отнести постройку к самовольной, право собственности на которую в общем порядке не приобретается, но может быть признано судом при рассмотрении соответствующего спора. Наличие этого обстоятельства может являться лишь предпосылкой для предъявления иска о признании права собственности. Статья 222 ГК РФ называет в альтернативе три признака самовольной постройки, и какой из них (либо их сочетание) препятствует оформлению права собственности путем обращения в регистрирующий орган, не имеет значения. Представляется, что дополнительно перепроверять их наличие нецелесообразно.
Установление же второго обстоятельства действительно необходимо для принятия решения, поскольку право собственности на самовольную постройку не может быть признано за собственником, обладателем иного вещного права на земельный участок, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Определенные сомнения вызывают и следующие положения п. 26 о том, что ИЬт-сутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в экс-плуатациюй Действительно, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку является еще одним признаком, позволяющим квалифицировать постройку в качестве самовольной. Возможно, именно это обстоятельство
послужило причиной для обращения в суд с соответствующим иском. При этом указание судам о необходимости устанавливать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию, вызывает возражения. Во-первых, для признания постройки самовольной требуется факт □ отсутствие разрешения на строительство. И причины его отсутствия для целей ст. 222 ГК РФ значения не имеют. Кодекс не дифференцирует субъектов в зависимости от принятия или непринятия мер к легализации самовольной постройки. Во-вторых, если лицу было отказано компетентными органами в выдаче разрешения на строительство либо акта ввода объекта в эксплуатацию, ему следует оспаривать соответствующее решение. Если отказ признан неправомерным, то вопрос о самовольности постройки не встает. Обращение с иском о признании права собственности на самовольную постройку возможно в случае признания отказа правомерным либо неполучения требуемых документов вовсе, что, повторюсь, исходя из текста закона, равнозначно.
Далее в Постановлении говорится, что «иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан □
Рассматриваемое разъяснение высших судебных инстанций, возможно, и имеет благую цель □ ограничить возможности признания права собственности в судебном порядке для недобросовестных застройщиков, совершенно игнорирующих требования градостроительного законодательства, но, как
представляется, не основано на законе. Данное положение уже воспринято судами [4], и к основаниям для отказа в признании права собственности на самовольную постройку добавилось еще одно: «не представлено□ доказательств принятия мер для легализации самовольной постройки □ [5]. В тех случаях, когда получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию невозможно (собственно, для этих случаев ст. 222 ГК РФ и существует), прогнозируемой реакцией на данное нововведение будет обязательное формальное обращение в компетентный орган, получение отказа и, возможно, его оспаривание.
Сложность и неоднозначность каждого конкретного дела и в целом практики рассмотрения споров, связанных с самовольной постройкой, можно объяснить и самим феноменом самовольной постройки в российском праве. Являясь правонарушением, о чем прямо сказано в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 г. № 595-О-П [6], она может выступать одновременно и основанием возникновения права собственности. Как известно, в законодательстве государств развитого правопорядка подобные явления не встречаются. Следует присоединиться к высказыванию-пожеланию Л.В. Щенниковой об исчезновении «ст. 222 из главы ГК РФ, посвященной приобретению права собственности» и ликвидации соответствующего основания для права собственности [7]. На сегодняшний момент, пока отечественное законодательство сохраняет возможность приобретения права собственности в таком порядке,
поток желающих строить в нарушение градостроительного законодательства с намерением легализовать постройку в судебном порядке не уменьшится.
1. Например, Щенникова Л. В. Институт самовольной постройки в свете задач градостроительства и архитектурной деятельности в Российской Федерации // Закон. □ 2008. □ № 3; Ерофеева А. А. Проблемы правового статуса самовольной постройки // Юрист. □ 2010. □ № 1; Маленков Н. А. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок // Право и экономика. □ 2009. □ № 10; Кузлякин С. Снос йамоволокП // ЭЖ-Юрист. □2009. □ № 34 и др.
2. Гумилевская О. В. Основания признания права собственности на самовольную постройку : автореф. дис. □ канд. юрид. наук. □ Краснодар, 2008; Жабреев В. С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество : дис. □ канд. юрид. наук. □ Екатеринбург, 2005; Попович М. М. Приобретение права собственности в гражданском праве России : дис. □ канд. юрид. наук. □ Рязань, 2002; Савина А. В. Правовой режим самовольной постройки : автореф. дис. □ канд. юрид. наук. □ М., 2010.
3. Вестник ВАС РФ. □ 2010. □ № 6.
4. Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2010 № 18-В10-43; Определение ВАС РФ от 18.06.2010 № ВАС-8290/10 по делу № А08-5759/2008-19. □ Доступ из СПС «Кон-сультантПлюс».
5. Определение ВАС РФ от 26.07.2010 № ВАС-9617/10 по делу № А12-17979/2009. □ Доступ из СПС «КонсультантПлюс С]
6. Вестник Конституционного Суда РФ. □ 2007.
□ № 6.
7. Щенникова Л. В. Указ. соч. □ С. 121.
