CC BY
950
УДК 347
НАЁМНЫЙ ДОМ: ОСОБЕННОСТИ СОЗДАНИЯ И ПРАВОВОГО РЕЖИМА
THE HIRED HOUSE: FEATURES OF CREATION AND LEGAL MODE
Т. С. ФЕДОРОВСКАЯ, С. Э. МАСЛЕЙ (T. S. PHEDOROVSKAYA, S. YE. MASLEY)
Рассматривается одно из направлений государственной жилищной политики - создание некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень доходов. Даётся понятие наёмного дома, исследуется процедура создания наёмного жилищного фонда, в том числе с использованием средств государственной, муниципальной и иной поддержки. Определяются особенности правового режима и использования жилых помещений в наёмных домах.
Ключевые слова: наёмный дом; государственная и муниципальная поддержка в строительстве и эксплуатации наёмного дома; реестр наёмных домов.
One of directions of state housing politics - creation of noncommercial housing fund for the citizens having a low level of the incomes is considered. Gives concept of a hired house, the procedure of creation of hired housing fund, including, with use of means of state, municipal and other support is investigated. The features of a legal mode and uses of inhabited premises in hired houses are defined.
Key words: the hired house; state and municipal support in construction and operation of a hired house; register of hired houses.
Право граждан на жилище в Российской Федерации может быть реализовано путем предоставления или приобретения жилья. При этом правом на бесплатное получение социального жилья пользуются только малоимущие и иные указанные в законе граждане. Остальные должны решать свои жилищные проблемы за счёт собственных средств. Однако есть граждане РФ, не относящиеся к малоимущим, но не имеющие возможности приобрести жилье в собственность. Для них предусмотрено строительство наёмных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам некоммерческого найма [1]. В Указе Президента РФ [2] в качестве одной из мер по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем была определена задача формирования рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Во исполнение этого Указа Правительством РФ была разработана и утверждена государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным
жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [3], которая определила приоритеты и цели государственной политики, в том числе в данной сфере общественных отношений.
Для развития рынка доступного арендного жилья и некоммерческого жилищного фонда должны быть реализованы меры по развитию двух сегментов рынка арендного (наёмного) жилья:
- найма жилых помещений в жилищном фонде коммерческого использования;
- найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования.
В рамках развития найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования необходимо создать условия для строительства жилья государственного и муниципального жилищного фонда, а также частного фонда коммерческими и некоммерческими организациями для предоставления жилых помещений гражданам, которым не доступны приобретение жилья в собственность и наём жилого помещения на рыночных условиях, но не имеющим права
© Федоровская Т. С., Маслей С. Э., 2015
на наём жилого помещения по договору социального найма. При этом плата за наём по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования должна ограничиваться максимальным размером, устанавливаемым органами государственной власти субъектов РФ. При формировании наёмного жилищного фонда предусмотрено оказание государственной и муниципальной поддержки, в том числе в форме установления преференции по доступу к земельным участкам для строительства наёмных домов, в первую очередь социального использования. Кроме того, субъектами РФ, муниципалитетами, организациями, заинтересованными в привлечении работников и обеспечении их жилыми помещениями, может осуществляться субсидирование строительства коммерческими и некоммерческими организациями таких домов, предоставление государственных (муниципальных) гарантий при получении кредита этими организациями в целях строительства домов социального использования и (или) предоставляться иная поддержка в соответствии с законодательством.
Для реализации данных направлений го -сударственной политики был принят Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [4]. В Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) [5] включены новые разделы - «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наёмные дома». Кроме того внесены изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) [6], Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрК РФ) [7], Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) [8], в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) [9], «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) [10], «О государственном кадастре недвижимости» [11]. В соответствии со ст. 91.16 ЖК РФ наёмным домом социального использования признается здание, которое или все помещения в
котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на основании договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или договора найма жилых помещений.
В наёмном доме социального использования доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений не может быть менее чем 50 %, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наёмном доме также не может быть менее чем 50 %. Наёмным домом коммерческого использования является здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на основании договора найма жилых помещений.
Для строительства наёмных домов предполагается оказание государственной, муниципальной и иной поддержки. Кем и на каких условиях будет оказываться поддержка, зависит от того, в чьей собственности будет находиться наёмный дом. Если наёмный дом будет находиться в государственной или муниципальной собственности, то для создания, эксплуатации или приобретения наёмного дома или всех помещений в нём могут использоваться бюджетные средства или находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество. В случае создания частного наёмного дома за счёт этих же источников может осуществляться государственная и муниципальная поддержка или оказываться поддержка за счёт иных лиц путём предоставления денежных средств или имущества. Она будет предоставляться на основании федеральных законов, законов субъектов РФ, муниципальных правовых актов и иных правовых актов федерального и регионального уровня в порядке, установленном государственными или муниципальными программами.
Государственная, муниципальная и (или) иная поддержка для создания, эксплуатации
наёмного дома социального использования предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего эту поддержку. При этом договором или решением о предоставлении поддержки могут быть установлены условия её выделения, но если государственная или муниципальная поддержка предоставляется для создания или эксплуатации наёмного дома социального использования, то эти условия включаются в договор или решение обязательно.
Условия предоставления поддержки (ч. 5 ст. 91.19 ЖК РФ):
1. Возвратность. При этом изменение цели использования здания в качестве наёмного дома социального использования (наёмный дом социального использования становится наёмным домом коммерческого использования) или прекращение использования здания в качестве наёмного дома, для создания, эксплуатации которого была предоставлена государственная или муниципальная поддержка, до истечения срока, установленного решением или договором, допускается при условии возмещения этой поддержки в полном объеме.
2. Возмездность. В договоре или в решении должен быть определён размер процентов или иных платежей за пользование поддержкой, а также формы возврата или возмещения этой поддержки.
3. Жилые помещения в частном наёмном доме должны предоставляться гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях жилищного фонда социального использования, на срок от года до десяти лет. Перезаключение договора найма жилищного фонда социального использования на новый срок возможно лишь при условии, что граждане продолжают относиться к числу нуждающихся в жилых помещениях жилищного фонда социального использования.
4. Минимальная доля жилых помещений, подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наёмном доме социального использования и минимальная доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в таком доме не может быть менее
50 %. Решением или договором может быть установлено условие о предоставлении всех жилых помещений в наёмном доме социального использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
5. Обязанность наймодателя согласовывать с лицом, предоставившим поддержку, порядок учёта заявлений граждан, нуждающихся в жилых помещениях; сроки и форму информирования граждан о количестве жилых помещений, которые могут быть предоставлены в наёмном доме (периодичность, форма, место и срок размещения информации).
6. Наёмная плата за жилое помещение не может быть больше размера платы (за 1 кв. м), установленной органами государственной власти субъекта РФ дифференцированно по муниципальным образованиям. При этом плата будет зависеть от месторасположения, потребительских свойств, уровня благоустройства и площади жилого помещения [12].
7. Иные условия.
Застройщику наёмного дома до предоставления поддержки необходимо заключить договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома на срок от 20 до 49 лет. Заключение такого договора регламентировано ст. 55.27-55.29 ГрК РФ.
Следует отметить, что в муниципальных образованиях проводится работа по разработке и утверждению административных регламентов в рамках исполнения муниципальной функции по организации и проведению аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования, договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования [13].
Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования или наёмного дома коммерческого использования предусматривает строительство и последующую эксплуатацию здания (многоквартирного дома, или жилого дома блокированной застройки, или объекта индивидуального жилищного строительства), в отношении которого договором устанавливается цель использования в
качестве наёмного дома социального использования либо наёмного дома коммерческого использования, а также предоставление жилых помещений в наёмном доме социального использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и по договорам найма жилых помещений в соответствии с жилищным законодательством, гражданским законодательством и установленными договором требованиями либо предоставление жилых помещений в наёмном доме коммерческого использования по договорам найма жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством.
Договор заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома, с победителем аукциона на право заключения договора или с единственным участником, явившимся или допущенным на аукцион, чья заявка соответствует всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона.
В договоре об освоении территории должны быть указаны:
1) цель использования здания и вид такого здания (многоквартирный дом, или жилой дом блокированной застройки, или объект индивидуального жилищного строительства);
2) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему договор;
3) обязательство лица, заключившего договор, обеспечить строительство на земельном участке здания и ввод его в эксплуатацию в срок, не превышающий трёх лет с даты заключения договора;
4) максимальная доля общей площади нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего пользования, в общей площади всех жилых и нежилых помещений в таком доме;
5) обязательство лица, заключившего договор, осуществить предусмотренные договором мероприятия по благоустройству земельного участка и обеспечить эксплуатацию в течение срока действия договора построенного на земельном участке здания;
6) обязательство лица, заключившего договор, обеспечить предоставление жилых помещений в таком доме по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или по договорам найма;
7) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших договор, обеспечить своими силами и за свой счёт или с привлечением других лиц технологическое присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения здания в срок, не превышающий трёх лет со дня заключения договора;
8) основания и порядок изменения цели использования здания;
9) условия возмещения убытков в форме упущенной выгоды от предоставления земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома в случае прекращения использования здания в качестве наёмного дома или изменения цели использования наёмного дома до истечения срока договора;
10) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора;
11) срок действия договора, который может быть установлен не менее чем на двадцать и не более чем на сорок девять лет;
12) ответственность сторон договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования устанавливается максимальный размер платы за наём жилого помещения в таком доме по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в расчёте на один квадратный метр общей площади жилого помещения.
Плата за наём строится по принципу возмещения расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наёмного дома или приобретение всех помещений в таком доме, расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом, капитальным ремонтом дома, и некоторых других. Устанавливаться наёмная плата будет в зависимости от того, кому принадлежит дом, - органом государственной власти, органом местного самоуправ-
ления или наймодателем. Наймодатель должен согласовать размер платы за наём с органом местного самоуправления [14]. Также договор может содержать формы, размеры, сроки и условия предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наёмного дома.
Договор об освоении территории заключается по итогам аукциона. Принимает решение о проведении аукциона и проводит его исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Кроме этого, организатором аукциона может являться специализированная организация.
Участниками аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования могут быть лица, соответствующие следующим требованиям:
- отсутствие у заявителя на участие в аукционе недоимок по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации за прошедший календарный год, размер которых превышает 25 % балансовой стоимости активов заявителя, по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период;
- отсутствие у физического лица - заявителя либо у руководителя, членов коллегиального исполнительного органа или главного бухгалтера юридического лица - заявителя судимости за преступления в сфере экономики, а также неприменение в отношении указанных лиц наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определённой деятельностью в сфере строительства, реконструкции или организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства и административного наказания в виде дисквалификации;
- заявитель - юридическое лицо не находится в процессе ликвидации, в отношении него не введено внешнее управление или конкурсное производство на день подачи заявки на участие в аукционе;
- деятельность заявителя не приостановлена в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях на день подачи заявки на участие в аукционе.
Участниками аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования могут быть юридические лица, соответствующие всем вышеперечисленным, а также дополнительно следующим обязательным требованиям:
- осуществление заявителем деятельности в качестве застройщика в течение не менее чем три года при условии, что совокупный объём ввода им домов в эксплуатацию за последние три года, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, составляет не менее чем установленный минимальный объем ввода домов в эксплуатацию, предусмотренный извещением о проведении аукциона;
- наличие у заявителя свидетельства о допуске к работам по организации строительства, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства;
- соответствие заявителя требованиям жилищного законодательства к наймодателям жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования [15];
- отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков сведений о юридическом лице - заявителе, в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица - заявителя, в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом кото -рых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта или организации строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства либо приобретение у юридического лица - заявителя жилых помещений.
Аукцион проводится одним из способов: путём повышения начальной цены за право заключения данного договора или путём снижения размера платы за наём жилых помещений в социальном наёмном доме в расчёте на один квадратный метр общей площади жилого помещения. Соответственно, победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую либо наименьшую цену предмета аукциона.
Результаты аукциона оформляются протоколом о результатах аукциона, который подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в сети Интернет. Договор, право на заключение которого являлось предметом аукциона, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене предмета аукциона, предложенной победителем аукциона.
В случае если победитель аукциона уклонился от заключения договора исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение о проведении аукциона, вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных уклонением победителя аукциона от заключения данного договора, или заключить этот договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона.
Победителю аукциона, уклонившемуся от заключения договора об освоении территории, денежные средства, внесённые им в качестве задатка или обеспечения денежными средствами заявки на участие в аукционе, не возвращаются. В случаях если аукцион признан не состоявшимся либо если договор об освоении территории не был заключен, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.
Застройщики, заключившие такие договоры, смогут получить государственные или муниципальные земельные участки под строительство наёмных домов в аренду без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов. Арендная плата - в размере не выше земельного налога за соответствующий земельный участок (пп. 23.1 п. 2 ст. 39.6 и пп. 2.1. п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ).
Все наёмные дома социального использования и земельные участки под их строительство подлежат учёту в муниципальном реестре органами местного самоуправления. Порядок учёта устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Следует отметить, что региональная нормативная база находится в процессе формирования, однако
проекты нормативных актов, разработанных в отдельных субъектах РФ, позволяют отметить некоторые особенности ведения учёта наёмных домов.
Например, проект Закона Санкт-Петербурга «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наёмных домах социального использования» [16] в ст. 15 определяет порядок учёта наёмных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для строительства таких домов.
Наёмные дома социального использования и земельные участки подлежат учёту в Реестре наёмных домов социального использования уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.
По каждому наёмному дому социального использования в Реестре указываются следующие сведения:
- адрес наёмного дома социального использования;
- кадастровый номер наёмного дома социального использования и (или) кадастровые номера жилых помещений в наёмных домах социального использования;
- общая площадь наёмного дома социального использования;
- количество и общая площадь жилых помещений в наёмном доме социального использования;
- сведения об основании возникновения права государственной собственности Санкт-Петербурга на жилые помещения в наёмном доме социального использования (при наличии);
- реквизиты документов, в соответствии с которыми согласно ч. 1 ст. 91.17 ЖК РФ установлена цель использования здания в качестве наёмного дома социального использования.
По каждому учитываемому земельному участку, предоставленному или предназначенному для строительства наёмных домов социального использования, в Реестре указываются следующие сведения:
- местоположение границ земельного участка;
- кадастровый номер;
- площадь земельного участка;
- реквизиты правоустанавливающих документов на земельный участок;
- реквизиты документа, на основании которого земельный участок предоставляется или предназначается для строительства наёмных домов социального использования.
В Ярославской области [17] Реестр будет состоять из трёх разделов. В раздел 1 включаются сведения о наёмных домах социального использования; в раздел 2 - сведения о земельном участке, предназначенном для строительства наёмных домов социального использования; в раздел 3 - сведения о земельном участке, предоставленном для строительства наёмных домов социального использования.
Ведение Реестра осуществляет уполномоченный орган муниципального образования Ярославской области, на территории которого расположены объекты учёта. Орган, уполномоченный вести Реестр, обязан:
- обеспечивать соблюдение правил ведения Реестра и требований, предъявляемых к системе ведения Реестра;
- обеспечивать соблюдение прав доступа к Реестру и защиту государственной и коммерческой тайны;
- осуществлять информационно-справочное обслуживание, выдавать выписки из Реестра.
Реестр ведётся на бумажных и электронных носителях. В случае несоответствия информации на указанных носителях приоритет имеет информация на бумажных носителях. Реестр должен храниться и обрабатываться в местах, не доступных для посторонних лиц, с соблюдением условий, обеспечивающих предотвращение хищения, утраты, искажения и подделки информации.
Внесение в Реестр сведений об объектах учёта и записей об изменении сведений о них осуществляется на основе письменного заявления правообладателя наёмного дома социального использования или решения уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти (органа местного самоуправления) в течение пяти рабочих дней с момента поступления заявления или принятия соответствующего решения. Заявление с приложением заверенных копий документов предоставляются правообладателем наёмного дома социального использования в орган, уполномоченный на ведение Реестра, в течение десяти рабочих
дней с момента возникновения, изменения или прекращения права на объекты учёта.
В случае если установлено, что имущество не относится к объектам учёта, не подтверждены права лица на объекты учёта, правообладателем не представлены или представлены не полностью документы, необходимые для включения сведений в Реестр, орган местного самоуправления принимает решение об отказе включения сведений об имуществе в Реестр.
Жилые помещения в любом наёмном доме могут использоваться только путём предоставления их по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или договорам найма жилых помещений; не допускается отчуждение помещений в наёмном доме, за исключением случая отчуждения всех помещений в наёмном доме или наёмного дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наёмного дома (иное предусмотрено Законом об ипотеке). В наёмном доме не может быть коммунальных квартир.
Несмотря на то, что даже при совершении сделок с наёмными домами (помещениями в них) их целевое назначение должно сохраняться, есть случаи, когда цель использования здания может изменяться (наёмный дом социального использования становится наёмным домом коммерческого использования) и, наоборот, прекращаться (дом перестает использоваться как наёмный).
Основания изменения или прекращения цели использования наёмного дома:
1) решение собственника наёмного дома (частного или публичного);
2) договор об освоении территории;
3) договор или решение государственных органов или органов местного самоуправления о предоставлении поддержки для создания и эксплуатации наёмного дома;
4) договор или решение иных лиц (частных инвесторов) о предоставлении поддержки для создания и эксплуатации наёмного дома;
5) акт или договор органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства наёмного дома либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома;
6) решение собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома.
Изменение (прекращение) цели использования здания в качестве наёмного дома не допускается в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаём гражданам, а также в том случае, если не возмещена предоставленная на строительство дома поддержка.
Требования о возмещении поддержки в случае изменения цели использования здания в качестве наёмного дома социального использования или прекращения использования здания в качестве наёмного дома обеспечиваются ипотекой всех помещений в таком доме или наёмного жилого дома, на строительство, эксплуатацию которых предоставлена такая поддержка, либо ипотекой земельного участка или прав по договору аренды земельного участка, на котором расположен или строится наёмный дом социального использования, объекта незавершённого
строительства на этом земельном участке (ст. 77.1 Закона об ипотеке).
Если на строительство или приобретение наёмного дома социального использования выдавался кредит или заём и предоставлялась государственная, муниципальная и (или) иная поддержка, в залоге находится земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наёмного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка, а также строящийся наёмный дом. Первоначальным залогодержателем является банк или иная организация, предоставившие кредит или заём на строительство или приобретение наёмного дома, последующим залогодержателем - лицо, предоставившее государственную, муниципальную или иную поддержку.
Жилые помещения в наёмном доме предоставляются внаём в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя. При невозврате кредита или займа либо невозмещении предоставленной поддержки обращается взыскание на заложенное имущество и проводятся торги по его продаже. Продажа имущества и уступка права аренды осуществляются одному лицу с
сохранением цели использования продаваемого имущества.
Если первые и повторные публичные торги по продаже заложенного имущества объявлены не состоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения о прекращении использования объектов недвижимого имущества в соответствии с установленной целью использования и прекращении установленного в соответствии с жилищным законодательством ограничения (обременения) права собственности на заложенные помещения в наёмном доме, на являющийся наёмным домом заложенный жилой дом, а также о проведении публичных торгов, на которых наёмный дом продаётся как обычное здание (не имеющего особого правового режима). Начальная продажная цена определяется по решению суда на основании отчёта оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчёте оценщика. При этом если стоимости заложенных объектов недвижимого имущества, прав на такие объекты недостаточно для полного удовлетворения требований о возмещении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки, обязательство о возмещении данной поддержки не прекращается.
Управление наёмным домом (ст. 91.20 ЖК РФ) может осуществляться его наймодателем в соответствии с общими правилами управления домами, установленными в ЖК РФ. Либо собственник такого дома может принять решение об управлении домом управляющей организацией. В первом случае, если управление домом осуществляет наймодатель, именно он несёт ответственность перед собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание наёмного дома, за обеспечение предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства наёмного дома.
Порядок управления наёмными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномочен-
ным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.
В завершение следует отметить, что правовое регулирование отношений в сфере создания и эксплуатации наёмных домов еще только складывается и будет сопровождаться принятием ряда подзаконных нормативных актов, нормативных актов регионального и муниципального уровня, но и сейчас, учитывая нормы, содержащиеся в ЖК РФ, нетрудно заметить, что наёмные дома предполагается в основном строить за счёт частных застройщиков, которые в настоящее время вряд ли заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой быстро получаемой прибыли.
Предполагается, что социальные наёмные дома будут использоваться на 50 % на некоммерческой основе, оставшаяся половина будет сдаваться в коммерческий наём. Такая ситуация, по мнению Г. Хованской, может стать причинной конфликта интересов среди жильцов таких домов, так как очевидно, что «коммерческие» и «некоммерческие» наниматели относятся к разным социальным категориям. «Никогда их жители не договорятся, потому что у них разные возможности и разные требования к услугам управляющей компании», - заметила Галина Хованская в ходе обсуждения документа в Госдуме [18].
Думается, необходимо также обратить внимание на не совсем ясную ситуацию, возникающую в случае продажи наёмного дома на торгах, при обращении взыскания на заложенный наёмный дом, если застройщику предоставлялся кредит или заём либо была оказана государственная, муниципальная или иная поддержка и, соответственно, заёмные средства и (или) средства поддержки не были возвращены. При объявлении торгов не состоявшимися принимается судебное решение о прекращении использования здания в качестве наёмного дома, о снятии обременения права собственности [19] на заложенные помещения в наёмном доме и о проведении публичных торгов, на которых здание продается как обычный объект недвижимости. В этом случае представляется неясным правовой статус нанимателей помещений в таком доме. В силу ст. 91.11 ЖК РФ договор найма
сохраняется и остаются неизменными его условия, но при этом возникают вопросы: имеет ли право наниматель на перезаключение договора после окончания срока договора (ст. 91.9 ЖК РФ), считается ли он обеспеченным жилым помещением (п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) и может ли наниматель каким-либо образом защититься от повышения наёмной платы и сохранить право пользования жилым помещением? Несмотря на то, что условия ранее заключённого договора остаются в силе, пп. 5 и 6 Правил установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования [20] предусматривает, что размер платы за 1 кв. метр жилого помещения, указанный в договоре найма, может изменяться наймодателем жилого помещения в одностороннем порядке не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера платы за 1 кв. метр жилого помещении. Размер платы за 1 кв. метр жилого помещения по договору найма может ежегодно индексироваться наймодателем в одностороннем порядке. Следовательно, наймодатель в одностороннем порядке сможет проиндексировать и изменить размер оплаты и при этом он уже не связан правилами изменения и индексации, так как это уже не социальный наёмный дом. Кроме этого неясно, ограничен ли наймодатель максимальным размером платы за наём жилого помещения, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ дифференцированно для муниципальных образований в соответствии со ст. 156.1 ЖК РФ.
Вместе с тем строительство наёмного жилья позволит решить жилищную проблему прежде всего тех граждан, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, однако по правилам ЖК РФ им не может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Кроме этого, международный опыт использования различных форм арендного жилищного фонда также свидетельствует о необходимости существования различных механизмов обеспечения жилыми помещениями. Поэтому в настоящее время важно чётко и последовательно урегулировать отношения в данной сфере, определить взаимовыгодный механизм привлечения
частных застройщиков, и, возможно, наёмное жильё позволит решить проблему обеспечения жилыми помещениями достаточно большого количества граждан России.
1. Куцина С. Наемные дома // ЭЖ-Юрист. -2014. - № 45. - С. 14.
2. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг : Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 // СЗ РФ. - 2012. - № 19. -Ст. 2337.
3. Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» : Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 323 // СЗ РФ. - 2014. -№ 18 (ч. 3). - Ст. 2169.
4. СЗ РФ. - 2014. - № 30 (ч. 1). - Ст. 4218.
5. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп. от 31 декабря 2014 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.
6. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изм. и доп. на 21 июля 2014 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
7. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с изм. и доп. на 31 декабря 2014 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 16.
8. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. на 20 апреля 2015 г.) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 6 апреля 2015 г.) // СЗ РФ. -
1997. - № 30. - Ст. 3594.
10. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 6 апреля 2015 г.) // СЗ РФ. -
1998. - № 29. - Ст. 3400.
11. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (в ред. от 6 апреля 2015 г.) // СЗ РФ. -2007. - № 31. - Ст. 4017.
12. См. также: О порядке установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования : Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. № 1356 (вместе с «Правилами установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования») // СЗ РФ. - 2014. -№ 51. - Ст. 7440.
13. См., напр.: Административный регламент исполнения муниципальной функции «Организация и проведение аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмно-
го дома коммерческого использования, договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования» : проект Постановления Администрации города Екатеринбурга.
- URL: https://docviewer.yandex.ru/7urUya-
25BD %25D0 %25B0 %25D0 %25B5 %25.
14. Филимонов А. Некоммерческий наём жилья: главные моменты. - URL: http://zakon.ru/ Blogs/OneBlog/13489.
15. Требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, утв. Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318 // СЗ РФ. - 2014. - № 50. -Ст. 7104.
16. Проект внесён Губернатором Санкт-Петербурга. - URL: http://gov.spb.ru/law?d&nd= 537973708&nh=1.
17. О порядке учёта наёмных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства : проект Постановления Правительства Ярославской области. - URL: https://docviewer.yandex.ru/?url=ya-serp %3A% 2F%2Fwww.yarregion.ru %2FDocLib8%2F% 25D0 %259E %2520 %25D0 %25BF.
18. Филимонов А. Некоммерческий наём жилья: главные моменты. - URL: http://zakon.ru/ Blogs/OneBlog/13489.
19. В соответствии со ст. 23.1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация установленного в соответствии с жилищным законодательством ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наёмном доме, на являющийся наёмным домом жилой дом осуществляется по заявлению лица, принявшего в соответствии с жилищным законодательством решение об установлении цели использования здания в качестве наёмного дома социального использования или наёмного дома коммерческого использования, или по заявлению сторон договора, установившего в соответствии с жилищным законодательством эту цель использования здания.
20. См. также: О порядке установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (вместе с «Правилами установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования») : Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. № 1356 // СЗ РФ. - 2014. - № 51.
- Ст. 7440.
