Использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов при реализации проектов строительства наемного (доходного) жилья в городе Москве Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА.

ФИНАНСОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

УДК 332 . 1

Использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов при реализации проектов строительства наемного (доходного) жилья в городе Москве

В статье проводится анализ особенностей нормативно-правовой базы, формирования наемного жилищного фонда и предлагается механизм закрытых паевых инвестиционных фондов для проектов доходных домов в современных условиях рынка аренды недвижимости

Ключевые слова: закрытый паевой инвестиционный фонд, доходные дома, рынок аренды, рынок найма, правовое регулирование рынка недвижимости, социальный найм, найм помещений жилищного фонда социального использования

На сегодняшний день для рынка наемного жилья наступило непростое время: наблюдается падение цен за аренду квадратного метра, общее снижение спроса и реальных доходов населения в связи с изменениями в общей экономической ситуации, которая характеризуется понижением курса национальной валюты, ростом инфляции, а также необходимостью пересмотра финансовой политики государства . В подобных условиях всегда встает вопрос: как удержать рынок аренды от падения, обеспечить его инвестиционную привлекательность и предоставить конечному потребителю качественное жилье, удовлетворяющее его потребностям? Очевидным решением видится предоставление государственной поддержки программам в сфере арендного жилья Но в данном контексте эта поддержка должна быть административной наряду с финансовой, что позволило бы избежать неэффективного использования и неоправданных перераспределений денежных средств в одну отрасль экономики с неизбежным дефицитом в других . Поэтому главной задачей и целью данной работы является разработка действенного комплексного механизма осуществления программ строительства и реализации арендных площадей

При условии эффективного использования модели закрытых паевых инвестиционных фондов, при© Бачурина С.С. , Барсукова Т. Г. , 2016

Т.Г Барсукова

званных стать гарантом надежности инвестирования в проекты строительства наемных (доходных) домов в городе Москве.

В общепринятом смысле доходный дом — жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма [1]. Другими словами, доходный дом представляет собой индивидуально-определенное здание, специально построенное или перепланированное с целью получения предпринимательского дохода путем сдачи квартир, частей квартир, комнат по договорам найма и аренды, а также нежилых помещений и машино-мест по договорам аренды во временное владение и пользование физическим или юридическим лицам [2]. Стоит уточнить, что термин «индивидуально-определенное здание» применяется также в статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации для определения понятия «жилого дома» [3].

Исторически идея доходных домов впервые возникла в 70-е годы XIX века как форма предпринимательских отношений, вызванных развитием производства и ростом городов вокруг формировавшихся промышленных комплексов. При этом в качестве собственников выступали различные группы достаточно обеспеченного населения, которые могли позволить себе финансирование строительства и дальнейшую эксплуатацию здания . Как правило, это были купцы, крупные промышленники, акционерные общества и товарищества Выделяли такие виды доходных домов, как: элитные (для более обеспеченных горожан), «для небогатых» (средний класс: интеллигенция, преподаватели, студенты), общедоступные (для малообеспеченных горожан, включая ночлежки с поночной или, другими словами, посуточной платой для ненадежных жильцов) В Москве с 1896 года до 1902 года количество доходных домов выросло с 10 до 902 . После событий октября 1917 года назначение доходных домов изменилось — квартиры стали коммунальными [2]

Идея возрождения наемных домов в условиях современной конъюнктуры рынка возникла в 1999 году в Департаменте инвестиционных программ строительства, обратившегося в Государственную Думу, Московскую городскую Думу и Правительство Москвы с инициативой о внесении изменений в законодательство, регулирующее основы жилищной политики В 2002 году Правительством Москвы был утвержден правовой акт № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве муниципального доходного дома» в целях определения базового подхода и выработки эффективного механизма финансирования, привлекательных как для инвестора, так и для застройщика и конечного потребителя [1]

Популярность арендного жилья на сегодняшний день наблюдается и во многих странах Запада . Этот вывод мы можем сделать из статистики по распределению доли жилищного фонда в процентах в зависимости от вида

использования собственниками . Так, например, уже более 10 лет назад в Нидерландах доля жилищного фонда, используемого собственниками жилья для сдачи в аренду или в найм, составляла 45%, в Германии — 68%, в США — около 35% . При этом наблюдается динамика повышения данного показателя, поскольку спрос на арендное жилье остается стабильно высоким Данные цифры объясняются, прежде всего, различием потребительских предпочтений в связи с разными приоритетами и потребностями горожан, а также отличиями в менталитете. Поскольку у жителей экономически менее развитых стран исторически сложилось более недоверчивое отношение к рынку арендного жилья, это оказывает негативное влияние, снижая уровень спроса на него в таких странах, как Китай, Украина и Чехия (там доля жилищного фонда, используемая собственниками для своего проживания, составляет абсолютное большинство) [2]

Из этого можно заключить, что улучшение законодательной базы, которая обеспечивала бы защиту и представление интересов арендатора, а также увеличение разницы между размерами выплат по ипотеке и платы за аренду квартиры в сторону уменьшения последней, значительно поспособствовало бы повышению уровня доверия к наемному жилью и повышению спроса на арендном рынке

При планировании и реализации проектов наемных (доходных) домов одним из важнейших условий является соответствие этих проектов нормативно-правовым актам, регулирующим как вопросы согласования процессов строительства, так и взаимоотношения между участниками

Прежде всего, необходимо обратить внимание на Федеральный закон № 217-ФЗ от 21 июля 2014 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [4] Данный Федеральный закон регулирует правоотношения, возникающие между нанимателем и наймодателем жилого помещения социального использования, а также вопросы освоения территории под строительство наемных домов

В законе дается точное определение понятия «наемный дом социального использования»: это «здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания...» [4] . Реализация проектов подобных домов осуществляется, как правило, при государственной или муниципальной поддержке. Кроме того, для наемного дома характерно, что доля жилых помещений, которые предоставляются по договорам найма, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть меньше 50 процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем 50 процентов [4]

Одним из вариантов использования наемного дома является предоставление по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования нуждающимся гражданам, не признанным малоимущими, при этом их доход и стоимость налогооблагаемого имущества не позволяют приобрести жилое помещение в собственность [4]. Кроме того, наемные дома предполагают возможность коммерческого использования Но в подобном случае собственник вынужден будет возвращать предоставленные ему денежные средства государству или муниципалитету в соответствии с положениями Федерального закона № 217 [4].

Также следует различать понятия жилых помещений, предоставляемых по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, рассмотренных выше, и жилых помещений, которые предоставляются по договорам социального найма . Жилые помещения социального найма находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставляются гражданам, признанным малоимущими или нуждающимися . Интересно, что по договору социального найма в отличие от договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования разрешается поднаем или обмен помещения

Важным аспектом при рассмотрении правовых вопросов является разграничение понятий «аренды» и «найма». В 606 статье Гражданского кодекса Российской Федерации указывается, что по договору аренды, или же имущественного найма, арендодатель, он же наймодатель, обязуется предоставить арендатору, то есть нанимателю, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование При этом значение понятия «наем» можно трактовать как более узкое и подразумевающее правоотношения, связанные с жилыми помещениями, предоставляемыми для проживания гражданам за плату, установленную в договоре найма Наем включает в себя, согласно Федеральному закону № 217-ФЗ, упомянутому ранее, предоставление гражданам по договору социального найма жилого помещения или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования . Согласно статье 673 главы 35 Гражданского кодекса: «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)» [5].

Далее, рассматривая нормативно-правовые аспекты реализации проектов по созданию арендного жилья, стоит обратить внимание на Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунального хозяйства» В соответствии с данным указом Правительство Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации должны обеспечить формирование рынка доступного арендно-

го жилья, а также способствовать развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, которые имеют невысокий уровень дохода [6]

Также данный вопрос рассматривается в Государственной программе «Обеспечение доступным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», включающей в себя 3 подпрограммы: «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России», «Создание условий для обеспечения качественными услугами ЖКХ граждан России» и «Обеспечение реализации государственной программы» — и ряд целевых жилищных программ, принятых ранее [7]

В Государственной программе сформулирована цель — к 2020 году доля введенного жилья для цели сдачи в наем от суммарной площади ввода жилья в многоквартирных домах должна составлять 9,4%

Основополагающим документом при осуществлении любой градостроительной деятельности является Градостроительный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года) . Градостроительный кодекс отражает основные правовые аспекты деятельности по строительству, ремонту, реконструкции и реставрации, а также всех правоотношений, возникающих между субъектами деятельности в ходе выполнения проектов, устанавливает ответственность за нарушение законодательства, регулирует требования к документам и проектной документации в данной сфере [8]

Кроме того, при реализации проектов должны выполняться положения Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в редакции от 30 декабря 2015 года), который обеспечивает защиту земельного ресурса как основы жизни и деятельности человека и важнейшего элемента окружающей среды, регулирует вопросы по возникновению прав на землю, ограничения пользования земельным участком, с учетом особенностей использования, установленных сервитутов, а также порядка перераспределения земель [9]

Поскольку инвестирование по модели закрытых паевых инвестиционных фондов призвано, прежде всего, решить проблему недостаточности финансирования строительства жилищных объектов за счет средств дольщиков, следует обратить внимание на Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Данный Федеральный закон осуществляет регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) каких-либо иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также возникновения прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, с установлением

гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства [10]

На данном начальном этапе формирования рынка доступного арендного жилья, включающего различные виды права предоставления жилья гражданам для постоянного и временного проживания, необходимо решение ряда вопросов, таких как:

• введение современного понятия «доходного дома» в нормативно-правовые акты;

• создание условий для формирования легального рынка аренды жилья;

• внедрение методов проектного управления, мониторинга и контроля на всех этапах планирования и реализации проектов строительства доходных домов;

• развитие банковских продуктов и схем проектного финансирования под реализацию проектов строительства доходных домов;

• разработка механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, адаптированных под проекты строительства наемных (доходных) домов

Наиболее актуальными и требующими увеличения объемов жилищного строительства по модели доходных домов направлениями сегодня являются:

• формирование комплексных программ строительства доходных и наемных домов для обеспечения притока специалистов в экономически эффективные регионы при создании промышленных отраслевых кластеров;

• формирование резервного жилого фонда в целях обеспечения переселения на временное проживание граждан из аварийного жилья, при осуществлении капитального ремонта и для обеспечения других публичных обязательств

Их можно объединить через понятие «маневренное жилье». Данный тип жилья будет предназначаться для временного проживания граждан, вынужденных покинуть занимаемые ими жилые помещения из-за капитального ремонта или реконструкции, непригодности для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств или в иных случаях, предусмотренных законодательством Такой «маневренный фонд» может быть создан по решению непосредственно собственника жилищного фонда или же уполномоченного им органа [3]

И здесь необходимо указать на Федеральные законы № 225-ФЗ от 13 июля 2015 года [11] и № 405-ФЗ от 29 декабря 2015 года [12], на основании которых создается единый институт развития жилищного фонда Именно ему предназначено обеспечить эффективное вовлечение федеральных финансовых ресурсов Агентства ипотечного жилищного кредитования в строительные проекты во взаимодействии с региональными уполномоченными структурами

Правительство города Москвы ставит перед собой задачи

1 . Создание высокодоходного арендного бизнеса в границах московской кольцевой железной дороги и иных развивающихся территорий — превращение земель в современные и комфортные для жизни научно-промышленные кластеры

2 . Обеспечение легитимного рынка аренды посредством создания конкурентной среды среди арендодателей и увеличения налоговых поступлений в казну

3 Возрождение идеи строительства ведомственного жилья для стимулирования молодых и перспективных сотрудников крупных промышленных предприятий оборонного комплекса

4 Уменьшение маятниковой миграции посредством предоставления возможности арендовать жилье в пешей доступности от места работы Это должно привести к экономии бюджетных средств, затрачиваемых на ремонт и реконструкцию дорог, а также инфраструктурных объектов

5 Разработка финансовой модели строительства доходных домов с привлечением средств физических лиц

Для наилучшего понимания механизма работы закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), который предлагается использовать для решения поставленных задач, следует пояснить, что закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости не что иное, как имущественный комплекс без образования юридического лица, имущество которого состоит из активов нескольких инвесторов, передавших свои средства в фонд, и ставших непосредственными владельцами его паев При этом имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, а все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев Важным аспектом является то, что при формировании закрытого паевого фонда недвижимости в его ведение могут передаваться не только денежные средства, но также и имущественные права на объекты недвижимости или землю

Говоря о возможности погашения паев, стоит отметить, что сроки продажи зависят, прежде всего, от вида паевого инвестиционного фонда (ПИФ) Так, например, для открытых ПИФов погашение паев может осуществляться в любое время, для интервальных только по окончании установленного интервала времени Для закрытых паевых инвестиционных фондов продажа происходит только в случае прекращения деятельности данного ПИФа (или в любое время на вторичном рынке ценных бумаг при условии, что это предусмотрено установленными Правилами доверительного управления)

При этом процесс создания закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости можно разделить на несколько основных этапов [13]

1 Определение целей создания ЗПИФН

2 Схема внедрения ЗПИФН в бизнес-процессы, их структурирование

3 . Утверждение и регистрация правил доверительного управления ЗПИФН (в порядке, установленном Банком России) . Заключение договоров с организациями-элементами инфраструктуры ЗПИФН .

4 . Формирование ЗПИФН: внесения денег и земельных участков или прав аренды, оформление УК необходимой исходно-разрешительной и проектно-сметной документации

5 . Начало работы ЗПИФН, взаимодействие со всеми участниками инфраструктуры

6 . Финансирование строительных работ за счет средств фонда — авансирование строительства и оплата выполненных работ в соответствии с заключенным с подрядчиком договором

7. Передача в фонд завершенных объектов недвижимости и их эксплуатация .

Схема взаимодействия основных хозяйствующих субъектов ЗПИФН приведена на рисунке 1 [14].

Банк России

(лицензирование и контроль деятельности УК, депозитарии, регистратора, определение требовании к оценщику)

Специализированный депозитарий

{учет,хранение имущества, контроль операций с активами)

Независимый

Управляющая компания

(формирование, управление активами, формирование правил, предоставление отчетности и информации)

оценщик

Общее собрание пайщиков

(контроль, принятие решений по изменениям правил доверительного управления)

Специализированный

регистратор

(ведение реестра владельцев паев)

Независимый

аудитор

Инвестиционный комитет

(влияет нв принятие решений по имуществу ЗПИФа в интересах пайщиков)

Рисунок 1. Схема взаимодействия субъектов ЗПИФН

Основными функциями субъектов ЗПИФН являются: 1 Управляющая компания — осуществляет регистрацию правил фонда, формирование и управление активами фонда, занимается раскрытием информации и предоставлением отчетности

2 Специализированный депозитарий — осуществляет депозитарную деятельность и реализует контрольные функции за соответствием деятельности управляющих компаний и фондов законодательству

3 Специализированный регистратор — регистрирует и ведет реестр владельцев паев

4 Инвестиционный комитет — орган, формирующийся из представителей инвесторов, который защищает их интересы и принимает окончательное решение о целесообразности инвестирования в конкретный проект

5 Общее собрание пайщиков — осуществляет контроль использования средств паевого фонда, вносит и утверждает изменения в правила доверительного управления ЗПИФН по части изменения инвестиционной декларации Рассматривают вопросы возможного расширения перечня расходов управляющей компании и изменения типа или категории паевого инвестиционного фонда . А также: изменение порядка определения размера дохода от доверительного управления фондом, распределяемого между владельцами инвестиционных паев; изменения срока действия договора доверительного управления; изменения количества голосов, которые необходимы при принятии решения общим собранием; передачи паев другой управляющей компании В компетенции общего собрания также вопрос досрочного прекращения или продления срока действия договора доверительного управления этим паевым инвестиционным Фондом

6 Независимый оценщик — проводит оценку состояния средств Фонда

7. Независимый аудитор — осуществляет независимый аудит.

8 . Банк России — выступает гарантом надежности и легитимности Фонда, а также осуществляет лицензирование и контроль деятельности Фонда, контролирует депозитария, регистратора, а также определяет требования к оценщику

При этом важно раскрыть такие понятия, как:

• Правила доверительного управления — основной документ, регламентирующий функционирование ЗПИФН Устанавливают срок доверительного управления фондом, права и обязанности управляющей компании, права инвесторов, ответственность элементов инфраструктуры фонда перед инвесторами, порядок осуществления операций с имуществом Фонда и с инвестиционными паями фонда

• Инвестиционная декларация — регламентирующая состав и структуру активов фонда, содержащая описание целей инвестиционной политики, указание, в какие финансовые инструменты может быть инвестировано имущество фонда и в каких пропорциях, а также описание рисков, связанных с процессом инвестирования

Для того чтобы наилучшим образом оценить преимущества и недостатки изучаемой модели, проведем SWOT-анализ ЗПИФН . Данный метод является инструментом стратегического планирования, который нацелен на выявление факторов внутренней и внешней среды организации и разделении их на категории Анализ представлен в таблице 1 [15]

таблица 1

SWOT-анализ ЗПИФН

преимущества Возможности развития

1) Не требует образования юридического лица для имущественного комплекса 2) Отложенное налогообложение, удобство реинвестирования 3) Разделение функций управления, хранения и учета средств фонда 4) Снижение риска банкротства ЗПИФН — обособленность от имущества УК и разделение ответственности 5) Разделение функций управления, хранения и учета средств фонда, а также контроль со стороны государства 6) Гарантии целевого использования 7) Отсутствие залога и регулярных процентных платежей для получателя инвестиций 8) Контроль работы фонда со стороны пайщиков через общее собрание пайщиков и инвестиционный комитет 9) В роли пайщиков могут выступать как физические, так и юридические лица 10) Позволяет переоформить переход права собственности, поскольку является ценной бумагой и инструментом фондового рынка 1) Создание закрытых фондов для квалифицированных инвесторов, имеющих более широкие возможности инвестирования по сравнению с традиционными ЗПИФН 2) Удобство привлечения институциональных инвесторов и мелких инвесторов 3) Использование для типовых проектов жилищного строительства 4) Возможность создания кредитного фонда без процедуры получения банковской лицензии, возможность создания индивидуального хедж-фонда 5) Диверсификация бизнеса: строители используют ЗПИФН для привлечения инвестиций, частные инвесторы — как инструмент долгосрочного планирования

Слабые стороны угрозы

1) Отсутствие широкой практики реализации проектов арендного жилья через ЗПИФН, недостаточно прописана нормативно-правовая база 2) Сложности при продаже земельных участков 1) Эффективность работы ЗПИФН напрямую зависит от УК, управления проектом и его рыночных показателей. Сильная зависимость от роста арендных ставок и цен продаж готовой недвижимости 2) Сложности с формированием залоговой массы — банки (кроме аффилированных с данной организацией) не всегда принимают паи ЗПИФН в качестве залога под новое строительство

По результатам проведенного стратегического анализа можно сделать вывод, что механизм закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости при создании проектов доходных домов является привлекательным для инвесторов и застройщика и имеет перспективы дальнейшего развития Правительством Москвы для заинтересованности инвесторов в закрытых ПИФ недвижимости предлагаются следующие условия участия [20]. • Компенсация (то есть субсидирование) платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков под строительство

• Предоставление налоговых льгот по жилью, построенному для сдачи в аренду

• Выделение и подготовка земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в целях арендного строительства .

• Компенсация (обеспечение) части затрат на социальную и инженерную инфраструктуру строящегося арендного жилья .

• Субсидирование процентной ставки по кредитам, которые привлекаются в целях строительства арендного жилья

Таким образом, в данной статье были рассмотрены основные нормативно-правовые аспекты деятельности в сфере проектов доходных домов, дана историческая справка, предложена эффективная модель «закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости», которая решает одновременно финансовые и административные вопросы, возникающие в процессе создания и реализации проектов строительства арендных домов, и делает рынок арендной недвижимости привлекательным

Литература

1 . Постановление Правительства от 2 апреля 2002 года № 239-ПП «О про-

ведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома» // Жилищные законы: квартирный ряд. Режим доступа: http://moskv. ru/laws/fulltext/show/id/1513/ (дата обращения: 3 июня 2016 года) .

2 . Бойко М.В., Шепель. А.Н. Доходный дом: вчера, сегодня, завтра. М. :

ИИУ МГОУ, 2014. 132 с. Режим доступа: http://s-holding. ru/download/ monografiya_boyko_shepel . pdf (дата обращения: 3 июня 2016 года) .

3 . Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года

№ 188-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс» . Режим доступа: http://base . consultant . ru/cons/cgi/online . cgi?req=doc;base=LAW;n= 193170 (дата обращения: 3 июня 2016 года) .

4 . Федеральный закон № 217-ФЗ от 21 июля 2014 года «О внесении изме-

нений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс» . Режим доступа: http://www. consultant . ru/ document/cons_doc_LAW_165811/ (дата обращения: 3 июня 2016 года) .

5 . Гражданский Кодекс Российской Федерации II часть 22 декабря 1995 го-

да // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс» Режим доступа: http://base . consultant . ru/cons/cgi/online . cgi?req=doc;base=LAW;n=198256/ (дата обращения: 3 июня 2016 года) .

6 . Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600

«О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунального хозяйства» // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс»

Режим доступа: http://www. consultant . ru/document/cons_doc_LAW_129335/ (дата обращения: 3 июня 2016 года) . 7. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 года № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"» // Спра-вочно-правовая система «Гарант». Режим доступа: http://base.garant. ru/ 70643486/#ixzz4AL5L3XwD/ (дата обращения: 3 июня 2016 года) .

8 . Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря

2004 года № 190-ФЗ (ред. от 30 декабря 2015 года) (с изм . и доп . , вступ . в силу с 10 января 2016 года) // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». Режим доступа: http://www.consultant. ru/document/ cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения: 3 июня 2016 года) .

9 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (ред. от 23 мая 2016 года) // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». Режим доступа: http://www. consultant, ru/document/ cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 3 июня 2016 года) .

10 . Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в

долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс» Режим доступа: http://base consultant ru/cons/cgi/online cgi?req=doc;base=LAW;n=197539 (дата обращения: 3 июня 2016 года) .

11 . Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ «О содействии раз-

витию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс» Режим доступа: http://www. consultant . ru/document/cons_doc_LAW_182607/ (дата обращения: 10 октября 2016 года) .

12 . Федеральный закон от 29 декабря 2015 года № 405-ФЗ «О внесении

изменений в Федеральный закон «О содействии жилищного строительства» // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс» Режим доступа: http://www. consultant . ru/document/cons_doc_LAW_191299/ (дата обращения: 10 октября 2016 года) .

13 . Создание и регистрация ЗПИФ // «Доходъ». Управляющая компания .

Режим доступа: http://uk. dohod. ru/uk/pif/zpif/ (дата обращения 3 июня 2016 года) .

14 Закрытый паевой инвестиционный фонд // Ингосстрах инвестиции Режим доступа: https://www.ingosinvest. ru/services/corp/zpif/ (дата обращения 3 июня 2016 года) .

15 . Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости .

Учебник для вузов . 3-е изд . , исправл . СПб. : АНО «ИПЭВ», 2009. 304 с . Режим доступа: http://www.pifconsulting ,ru/articles/articles_340.html (дата обращения 3 июня 2016 года) .

References

1 . Postanovlenie Pravitel'stva Rossiyskoy Federetsii [Government Resolution of the

Russian Federation] of 2 April 2002 № 239-PP. O provedenii eksperimenta po stoitel'stvy y ekspluatatsyi v Moskve dohodnogo doma [On running of experiment on construction and operation of rented houses in the city of Moscow] // Zhilischnye zakony: kvartirnyi ryad [Housing laws: flats ranges]. Available at: http://moskv.ru/laws/fulltext/show/id/1513/ (accessed 10 October, 2016)

2 . Boyko M .V. , Shepel' A.N. Dohodnyi dom: vchera, segodnya, zavtra [Rental house:

yesterday, today, tomorrow] M . : IIU MGOU, 2014. 132 p. Available at: http://s-holding . ru/download/monografiya_boyko_shepel.pdf (accessed 10 October, 2016) .

3 . Zhilischnyi Codeks Rossiyskoy Federetsii [Housing Code of the Russian

Federation] of 29 December 2004 № 188-FZ // Spravochno-pravovaya systema «Consultant plus» [Legal reference system «Consultant plus»] . Available at: http://base . consultant . ru/cons/cgi/online . cgi?req=doc;base=LAW;n=193170 (accessed 10 October, 2016) .

4 . Federal'niy Zakon [Federal law] № 217-FZ of 21 July 2014 O vnesenii izmananiy

v Zhilischnyi Codeks Rossiyskoy Federetsii v chasti zaconodatel'nogo regulirovaniya otnosheniy po naymu zhilyh pomescheniy zhilischnogo fonda sotsial'nogo ispol'zovaniya [On changes in the Housing Code of the Russian Federation in the legislative regulation in relation of renting of housing facilities intended for social needs] // Spravochno-pravovaya systema «Consultant plus» [Legal reference system «Consultant plus»]. Available at: http://www. consultant . ru/ document/cons_doc_LAW_165811/ (accessed 10 October, 2016).

5 . Grazhdanskiy Codeks Rossiyskoy Federetsii [Civil Code of the Russian

Federation], Part II 22 December 1995 // Spravochno-pravovaya systema «Consultant plus» [Legal reference system «Consultant plus»] Available at: http://base consultant ru/cons/cgi/online cgi?req=doc;base=LAW;n=198256/ (accessed 10 October, 2016)

6 . Ukaz Prezidenta Rossiyskoy Federetsii [Presidential edict of the Russian

Federation] of 07 May 2012 №600 O merah po obespecheniu grazhdan Rossiyskoy Federetsii dostupnym y comfortmnym zhyl'yom y povysheniu cachestva zhilischno-communal'nogo hozyaystva [On measures to provide citizens of the Russian Federation providing with affordable and comfortable dwelling and with community facilities] // Spravochno-pravovaya systema «Consultant plus» [Legal reference system «Consultant plus»] . Available at: http://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_129335/ (accessed 10 October, 2016) . 7. Postanovlenie Pravitel'stva Rossiyskoy Federetsii [Government Resolution of the Russian Federation] of 15 April 2014 №323 . Ob utverzhdenii gosudarstvennoy programmy Rossiyskoy Federetsii "Obespechenie dostupnym y comfortmnym zhyl'yom y povysheniu cachestva zhilischno-communal'nogo hozyaystva grazhdan Rossiyskoy Federetsii [On confirmation of the state-run program of the Russian Federation [On providing with affordable and comfortable dwelling and with community facilities for citizens of the Russian Federation] // Spravochno-

pravovaya systema «Garant» [Legal reference system «Garant»]. Available at: http://base . garant . ru/70643486/#ixzz4AL5L3XwD/ (accessed 10 October, 2016) . 8 . Gradostroitel'nyi Codeks Rossiyskoy Federetsii [Town-building Code of the Russian Federation] of 29 December 2004 №190-FZ (amended of 30 December 2015) (approved 10 January 2016) // Spravochno-pravovaya systema «Consultant plus» [Legal reference system «Consultant plus»] . Available at: http://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (accessed 10 October, 2016) . 9. Zemel'nyi Codeks Rossiyskoy Federetsii [Land Code of the Russian Federation] of 25 October 2001 № 136-FZ (amended of 23 May 2016) // Spravochno-pravovaya systema «Consultant plus» [Legal reference system «Consultant plus»]. Available at: http://www. consultant . ru/document/cons_doc_LAW_ 33773/ (accessed 10 October, 2016)

10 . Federal'niy Zakon [Federal law] of 30 December 2004 № 214-FZ Ob uchastii

v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov y inyh obektov nedvizhimosti y vnesenii izmeneniy v nekotorye zakonodatel'nye acty Rossiyskoy Federetsii [On participation in the shared construction of flat building and other real estate objects and on changes in certain laws of the Russian Federation] // Spravochno-pravovaya systema «Consultant plus» [Legal reference system «Consultant plus»] . Available at: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi ?req=doc;base=LAW;n=197539 (accessed 10 October, 2016) .

11 . Federal'niy Zakon [Federal law] of 13 July 2015 № 225-FZ O sodeistvii razvitiu

y povysheniu effectivnosti upravleniya v zhilischnoy sfere y o vnesenii izmenenyi v otdel'nye zaconodatel'nye acty Rossiyskoy Federetsii [On assistance in developing and increasing productivity in the housing sector and in changes in certain laws of the Russian Federation] // Spravochno-pravovaya systema «Consultant plus» [Legal reference system «Consultant plus»] . Available at: http://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_182607/ (accessed 10 October, 2016) .

12 . Federal'niy Zakon [Federal law] of 29 December 2015 №405-FZ O vnesenii

izmeneniy v Federal'niy Zakon "O sodeystvii zhilischnogo stroitel'stva" [On changes in Federal law "On assistance in dwelling construction"] // Spravochno-pravovaya systema «Consultantplus» [Legal reference system «Consultant plus»]. Available at: http://www. consultant . ru/document/cons_doc_LAW_191299/ (accessed 10 October, 2016) .

13 . Sozdanie y registratsiya ZPIF [Implementation and registration of ZPIFN] //

«Dohod» Upravlyauschaya companiya [«Revenue» Property management company] . Available at: http://uk.dohod.ru/uk/pif/zpif/ (accessed 10 October, 2016) .

14 . Zakrytyi paevoy investitsionnyi fond [Closed real estate investment trust] //

«Ingosstrah investitsii» [«Ingosstrah investment»]. Available at: https://www. ingosinvest . ru/services/corp/zpif/ (accessed 10 October, 2016) .

15 . Asaul A.N . , Ivanov S .N . , Starovoitov M . K. Economika nedvizhimosti [The real

estate economics], Uchebnik dlya vyzov [Student's book], 3rd edition . SPB . : ANO «IPEVB», 2009. 304 p. Available at:http://www.pifconsulting . ru/articles/ articles_340. html (accessed 10 October, 2016) .