Механизм реализации политики малоэтажного жилищного строительства в регионе Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.82

Максимчук О.В. - доктор экономических наук, профессор

Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет

Адрес организации: 400074, Россия, г. Волгоград, ул. Академическая, д. 1 Попова И.В. - кандидат экономических наук, доцент E-mail: invikt2006@rambler.ru

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

Адрес организации: 440028, Россия, г. Пенза, ул. Г. Титова, д. 28 Ткаченко И.В. - аспирант

Пензенский государственный педагогический университет им В.Г. Белинского

Адрес организации: 440026, Россия, г. Пенза, ул. Лермонтова, д. 37

Механизм реализации политики малоэтажного жилищного строительства в регионе

Аннотация

Малоэтажное строительство - гибкий и легко трансформируемый инструмент для развития регионов. Однако для его эффективной работы необходимо объединить возможности бизнеса и государства в рамках единой региональной политики малоэтажного жилищного строительства. Цель статьи заключается в разработке организационно-экономического механизма формирования региональной политики малоэтажного жилищного строительства (МЖС).

Организационно-экономический механизм формирования политики МЖС - это сложная институциональная система деятельности строительного комплекса, обеспечивающая эффективность его функционирования в целях реализации политики МЖС в регионе. Организационно-экономический механизм определяет принципы, методы, порядок планирования инвестиционной деятельности, а также структуру и полномочия органов, координирующих инвестиционные процессы на территории региона.

Ключевые слова: малоэтажное жилищное строительство, региональная

экономика, управление, региональная политика.

Малоэтажное строительство - гибкий и легко трансформируемый инструмент для развития регионов. Однако для его эффективной работы необходимо объединить возможности бизнеса и государства в рамках единой региональной политики малоэтажного жилищного строительства.

Жилищная политика малоэтажного строительства в регионе может реализовываться через [1]: среднесрочные жилищные программы; демонстрационные (пилотные) проекты; институты развития жилищной сферы, предусматривающие финансирование из средств регионального бюджета и ориентированные на государственно-муниципальное и государственно-частное партнёрство.

Основными инструментами региональной политики МЖС являются (рис. 1):

• ипотечные жилищные программы;

• государственные гарантии;

• государственный заказ;

• участие в уставном капитале региональных институтов развития жилищной сферы;

• государственные гранты на исследования и призовые фонды для конкурсов на инновационные разработки, в том числе для демонстрационных (пилотных) проектов;

• налоговые льготы и кредиты;

• социальная реклама в региональных СМИ.

ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

И1

Государственный заказ

И2 Государственные гарантии

ИЗ Дотации, субсидии, субвенции и бюджетные кредиты

муниципалитетам

И4 Участие в уставном капитале региональных

институтов развития жилищной сферы

Государственные фанты на исследования и призовые фонды для конкурсов на инновационные разработки, в том числе для демонстрационных (пилотных) проектов

И6 Адресные субсидии юридическим лицам на погашение части процентных выплат по кредитам и лизингу оборудования и техники

Адресные субсидии физическим лицам

И/

Жилищные сертификаты на погашение части стоимости жилья, в частности части арендной платы за жильё

Субсидии первоначальных взносов и/или процентных выплат по ипотечным и строительным кредитам

Рис. 1. Основные инструменты региональной политики МЖС

Основными критериями реализации региональной политики МЖС являются:

1. Уровень обеспеченности жильем, м2/чел;

2. Коэффициенты доступности жилья как отношение среднемесячной заработной платы к стоимости 1 м2 жилья;

3. Качество жилья по уровню физического износа на этапе эксплуатации, %.

Таблица

Основные показатели реализации региональной политики МЖС

Наименование фактора Ед. изм.

ФБІ Реализация региональной политики малоэтажного жилищного строительства

1 1 Количество инвестиционных жилищных программ МЖС Доля МЖС в общ. объеме фин-ния, %

2 2 Участие региона в софинансировании программ Доля финансирования региона в общ. объеме фин-ния, %

3 3 Объемы средств, полученные из федерального бюджета по социальным программам Руб.

4 4 Объемы регионального финансирования целевых программ Руб.

5 5 Объемы муниципального софинансирования целевых программ Руб.

6 6 Компенсация процентной ставки по кредитам Руб.

7 7 Объемы внебюджетного финансирования целевых программ Руб.

Продолжение таблицы

ФБІІ Формирование платежеспособного спроса населения

Х1 Развитие ипотечного жилищного кредитования

8 1 Уровень развития жилищно-накопительных программ на основе жилищно-накопительных кооперативов Доля выданных кредитов в общем объеме, %

9 2 Уровень развития ипотечного жилищного кредитования Кол-во выданных кредитов на 1000 жителей

10 3 Наличие эффективных оргструктур управления региональными целевыми программами Есть/нет

11 4 Наличие вертикально-интегрированных ипотечно-инвестиционных систем рынка доступного жилья на федеральном уровне Есть/нет

12 5 Бюджетное субсидирование первоначального взноса, процентной ставки при ипотечном кредитовании Руб.

13 6 Потребность в жилье (число семей-очередников) Число

Х2 Бизнес-активность территории

14 1 Уровень бизнес-активности региона

15 2 Портфель бизнес-недвижимости Кол-во предприятий

16 3 Рыночная стоимость регионального кластера бизнес-недвижимости Руб.

17 4 Индексы роста стоимости регионального кластера бизнес-недвижимости %

18 5 Доля убыточных предприятий %

19 6 Рентабельность производства %

20 7 Рост з/платы %

21 8 Уровень использования кредитов банков Руб.

22 9 Уровень з/платы Руб.

23 10 Уровень безработицы %

ФБІІІ Обеспечение достаточного предложения на рынке жилья

Х1 Воспроизводственный потенциал предприятий регионально-строительного комплекса

24 1 Количество организаций (крупные, мелкие, подрядные) Единиц

25 2 Объемы выполняемых СМР Руб.

26 3 Численность рабочих Чел.

27 4 Энерговооруженность, механовооруженность %

28 6 Уровень з/платы работающих Руб.

29 7 Рентабельность производства %

30 8 Объемы вводимого жилья подрядным способом (город и село) Кв.м/1000 населения

31 9 Уровень предложения на первичном и вторичном рынке Кв.м/1000 населения

32 10 Уровень производительности труда %

33 11 Соблюдение нормативного срока строительства дни

Х2 Характеристика объектов строительства

34 1 Структура регионального жилищного портфеля по типам объектов Кв.м

35 2 Уровень строительства объектов социального жилья Кв.м в год

36 3 Уровень развития элитного строительства и объектов бизнес-класса Кв.м в год

37 4 Уровень строительства типового жилья Кв.м в год

38 5 Уровень строительства индивидуального жилья Кв.м в год

39 6 Ежегодные индексы роста стоимости (с дифференциацией - первичный, вторичный) %

40 7 Коэффициенты соотношения рыночной стоимости и затратной стоимости %

41 8 Уровень стоимости недвижимости Руб./кв.м

Продолжение таблицы

42 Доля ветхого и аварийного фонда %

Х3 Уровень развития производственно-строительной базы

43 1 Количество предприятий Единиц

44 2 Уровень завоза материалов %

45 3 Степень использования минерально-сырьевой базы %

46 4 Уровень энерговооруженности, рентабельности %

47 5 Численность работающих чел

48 6 Уровень з/пл работающих Руб.

49 7 Рентабельность производства %

50 8 Объемы производства Руб.

ФА Социально-экономическое развитие территории

Х1 Достигнутый уровень воспроизводства эксплуатируемой социальной сферы

51 1 Обеспеченность населения местами в больницах для стационарного лечения Коек на 10 000 жителей

52 2 Обеспеченность населения услугами амбулаторно-клинических учреждений Посещений в смену на 10 000 жителей

53 3 Обеспеченность детей дошкольного возраста местами в детских садах Мест на 100 детей

54 4 Обеспеченность общеобразовательными учреждениями

55 5 Число работающих объектов культурно-просветительного обслуживания на 1000 жителей Число

56 6 Количество предприятий общественного питания на 1000 жителей Число

57 7 Площадь садово-парковых территорий на 1000 жителей Кв. км

58 8 Количество спортивно-оздоровительных учреждений (бассейнов, лыжных баз и т.д.) на 10 000 жителей Число

ФБ Стратегические факторы управления стоимостью

Х1 Демографические факторы

59 1 Браки/разводы %

60 2 Естественная убыль населения %

61 3 Численность постоянного населения Чел.

62 4 Миграция населения %

63 5 Доля жителей младше ТСВ %

64 6 Доля жителей в ТСВ %

65 7 Доля жителей старше ТСВ %

66 8 Доля мужчин в населении %

67 9 Доля сельского населения %

Х2 Показатели продовольственной безопасности

68 1 Объемы продукции с/х (растениеводство) Руб.

69 2 Объемы продукции с/х (животноводство) Руб.

70 3 Объемы продукции фермерских хозяйств Руб.

71 4 Объемы продукции подсобных хозяйств Руб.

72 5 Индексы цен на продукцию растениеводства %

73 6 Индексы цен на продукцию животноводства %

Организационно-экономический механизм формирования политики МЖС - это сложная институциональная система деятельности строительного комплекса, обеспечивающая эффективность его функционирования в целях реализации политики МЖС в регионе. Организационно-экономический механизм определяет принципы, методы, порядок планирования инвестиционной деятельности, а также структуру и полномочия органов, координирующих инвестиционные процессы на территории региона.

1 Организационная форма

2 Обязательства, гарантии и санкции

Региональный Фонд МЖС

Обязательства

Гарантии

Г осударство

Санкции

Внебюджетное финансирование

Ж

Решение жилищной проблемы региона Страхование кредитов на строительство Возврат кредита в счет государства

Создание резервного фонда и Продажажилья

[>о

о

3 Организационная структура управления

4 Нор мативны е документы

5 Методы проведения маркетингов ых и сспедов аний

6 Условия финансирования инвестиций

7 Системауправления реализацией

8 Методы управления рисками

Государство ► Федеральныйуровень ► Реги о напьны й у ровень ► Муниципальный уровень

Негосударственные структуры ► Некоммерческие ППГЯНМЧЯІ ІММ > Би зн ес-стру кту р ы ► Профессиональные П Я 111 РГТВ РЫ Н М Р

Домохозяйства

1 .Организация финансирования строительства жилья эконом-класса КГіГіПсПіїТИР.лМИ 2.Организация финансирования строительства жилья эко ном-класса товариществами индивидуальных яягтппйшити 3. Внебюджетное финансирование 4.Пизинговая схема и др.

1 .Формирование земельных участков

2.Формирование и о пу бликов ание п ереч ней земельных участков

З.Предоставление зем ел ь ных уч астков

4. П р едо ставл ение типовой проектной до кументации

5.0рзьиззция обеспечения земельных участков икженерио-тех ь »мес сой инфраструктурой, установление ггаты за годкгючение 6. Строительство социальной инфраструктуры 7.Содействиев привлечении подрядных организаций З.Содействиев привлечении кредитов (займов) на строительство

Риск потери занятости заемщика

Принципы расчета стоимости строительства и эффективности реализации основных направлений

Риск потери

платежеспособности заемщика в случае смерти или н есч астного случ ая

Риск потери индивидуального жил о го дом а и строительных материалов для строительства в результате стихижых и других бедствий

Рискделькреде (н ев о за ращениеЛнеполное возвращение кредита в связи с н едо бросов естностью или н ел латежеспособностъ ю

ЯЯ^І.ІІІІИІГЯ'І_____________________

10

Меры по взаимной финансовой организациожойи иной поддержке

Рис. 2. Организационно-экономический механизм формирования политики малоэтажного жилищного строительства

(л?

*

О

к

0

1 *

1

рз

О

ё

0 к

43

■а

1 а

8

.о

Организационно-экономический механизм формирования политики МЖС должен включать в себя следующие элементы (рис. 2):

1. организационную форму реализации политики МЖС;

2. обязательства, принимаемые субъектами в связи с осуществлением ими совместных действий по реализации региональной политики, гаранта таких обязательств и санкции за их нарушение;

3. организационную структуру управления реализацией региональной политики;

4. нормативные документы, на основании которых осуществляется взаимодействие субъектов;

5. методы проведения маркетинговых исследований;

6. условия финансирования инвестиций;

7. систему управления реализацией региональной политики;

8. методы управления рисками;

9. принципы расчета стоимости строительства и эффективности реализации основных направлений;

10. меры по взаимной финансовой, организационной и иной поддержке (предоставление финансовой помощи, займов, отсрочек платежей и т.п.), включая меры государственной поддержки.

Состав участников региональной политики МЖС не ограничивается только органами государственной власти и управления. Он включает также местное самоуправление, призванное обеспечить устойчивое социально-экономическое развитие муниципальных образований, расположенных на территории конкретного субъекта РФ. Обоснованно выделение и других участников политики.

Следовательно, при формировании региональной политики обоснованно определять интересы, значимые для разных групп ее участников. Региональные власти обязаны согласовывать интересы всех субъектов, оказывающих или способных оказывать влияние на социально-экономическое развитие субъекта РФ.

Политика МЖС в регионе должна координироваться с общей социальной и экономической политикой. При этом жилищному строительству для населения предоставляется такой приоритет, при котором учитываются как жилищные потребности, так и необходимость сбалансированного экономического и социального развития региона.

Список литературы

1. Грабовый П.Г., Кулаков К.Ю. Методологические аспекты воспроизводства в сфере недвижимости // Недвижимость: экономика, управление, 2009, № 2. - С. 45-47.

2. Жилищная политика Пензенской области, 2020 // www.rusdb.ru/ URL:

http://www.rusdb.ru/dom/zhilpolit/rcgions/lifc policy/6/ (дата обращения: 21.03.2012).

3. Программа развития жилищно-коммунального хозяйства России // Центр информационных исследований URL: http: //www.budgctrf ru/Publications/Prog ram s/ Party/sps99/sps99-19/sps99-19000.htm (дата обращения: 19.03.2012).

4. Рисин И.Е. Структура региональной политики, принципы ее разработки и реализации // Центр исследований региональной экономики URL: http://www.lcrc.ru/?part=bullctin&art=14&pagc=12 (дата обращения: 21.03.2012).

Maksymchuk O.V. - doctor of cconomic scicnccs, profcssor Volgograd State University of Architecture and Civil Engineering

Thc organization addrcss: 400074, Russia, Volgograd, Akadcmichcskaya st., 1 Popova I.V. - candidatc of cconomic scicnccs, associatc profcssor E-mail: invikt2006@ramblcr.ru

Penza State University of Architecture and Construction

Thc organization addrcss: 440028, Russia, Pcnza, G. Titova st., 28 Tkachenko I.V. - post-graduatc studcnt

Penza State Pedagogical University named after V.G. Belinsky

Thc organization addrcss: 440026, Russia, Pcnza, Lcrmontova st., 37

The mechanism of realization of the policy of low housing construction in region

Resume

The aim of the work was to develop a mechanism for implementing the policy of low-rise housing in the region. The article identified the main way, criteria and instruments to implement the regional policy of low-rise housing. The article presents the main indicators of the implementation of the regional policy of low-rise housing. The participants of the regional policy of low-rise housing were identified. As a result of the work the organizational and economic mechanism of formation of low-rise housing policy aimed to ensuring the effectiveness of its functioning in order to implement the policy of low-rise housing in the region was developed. In this case, the basic mechanisms of the regional housing policy should be: regulation of the housing sector through regional legislation, tax policy and institutions development, promotion of housing innovations and members of the housing policy through housing programs, consolidation of resources and participants in the areas of development through demonstration projects.

The organizational-economic mechanism of molding of policy - these are the complex institutional system of the activity of construction complex, the ensuring effectiveness of its functioning for purposes of the realization of policy in the region. Organizational-economic mechanism determines principles, methods, order of planning investment activity, and also structure and authorities of the organs, which coordinate investment processes in the territory of region.

Keywords: low-rise housing development, regional economics, management, regional policy.

References

1. Graboviy P.G., Kulakov K.J. Mcthodological aspccts of rcproduction in rcal cstatc // Rcal Estatc: cconomics, managcmcnt, 2009, № 2. - С. 45-47.

2. Housing policy of thc Pcnza rcgion, 2020 // www.rusdb.ru / URL: http://www.rusdb.ru / dom / zhilpolit/ rcgions/lifc_policy/6/ (datc of trcatmcnt: 21.03.2012).

3. Dcvclopmcnt Program of Housing and communal scrviccs of Russia // Information rcscarch ccntcr URL: http://www.budgctrf.ru/Publications/Programs/Party/sps99/sps99-19/sps99-19000.htm (rcfcrcncc datc: 19.03.2012).

4. Risin I.E. Thc structure of rcgional policy, thc principlcs of dcsign and implcmcntation

//Ccntcr for Rcscarch of Rcgional Economy URL: http://www.lcrc.ru/

?part=bullctin&art=14&pagc=12 (дата обращения: 21.03.2012).