CC BY
189
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Государственная программа Иркутской области «Доступное жилье» на 2014 -2020 годы: постановление Правительства Иркутской области от 24 октября 2013 года № 443-пп.
2. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России: стат. сб.
2012.
3. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.
4. Реконструкция жилых зданий: учеб. пособие / под ред. А.А. Афанасьева, Е.П. Матвеева. М., 2008.
5. Дружинина Т.Я., Копылова А.А. Развитие строительной отрасли в Сибирском федеральном округе // Вестник ИрГТУ. 2012. № 11. С. 109-112.
Информация об авторе
Дедюхина Екатерина Сергеевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Dedyukhina E.S., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК 69.059.7
ИССЛЕДОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ ФАКТОРА НАЛИЧИЯ ВОДНОГО ОБЪЕКТА НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Е.Г. Журавлев, Е.В. Коновалова
Рассмотрены вопросы, связанные с выявлением зависимости изменения стоимости земельного участка по мере удаленности от водных объектов. Проанализирована зависимость цен на земельные участки от их расположения на различных линиях от водных объектов.
Ключевые слова: оценка; стоимость земельных участков; местоположение; водный объект.
STUDIES OF THE IMPACT OF WATER OBJECT FACTOR TO THE PRICE OF
LAND SITES
E.G. Zhuravlev, E.V. Konovalova
In this article we considered the questions connected with the ways how the changes of land site prices depend on the distance from water objects and the correlation of prices for land sites which are at different lines from water objects.
Key words: evaluation; price of land sites; location; water object.
В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю». Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки» [1].
Для определения стоимости земли необходимо изучить привлекательность объекта по местоположению, окружению, наличию коммуникаций, подъездных путей и т.д.
Определение стоимости земельного участка необходимо для следующих целей:
- разрешение имущественных споров;
- оспаривание кадастровой стоимости земельных участков;
- определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
- совершение сделки дарения, купли-продажи, мены, ренты, аренды;
- оформления ипотеки (кредита под залог участка земли), в том числе земли сельскохозяйственного назначения;
- формирование пакета документов для действий судебных приставов;
- проведение приватизации имущества;
- оценка инвестиционных проектов;
- проведение страхования;
- проведение дополнительной эмиссии акций и привлечения новых пайщиков;
- проведение комплексной оценки стоимости предприятия в процессе использовании затратного подхода (при оценке недвижимости как промежуточного этапа оценки);
- нотариальное оформление наследства;
- оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
- определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами.
Определение стоимости земельного участка сопряжено с некоторыми факторами: местоположением, уровнем цен, конкуренцией на земельном рынке, рыночным потенциалом площади, то есть ожидаемым доходом от ее использования.
Факторы, влияющие на стоимость земли, можно разделить на четыре категории:
- экономические;
- социальные;
- юридические, административные (или политические);
- физические.
Физические факторы, в данном перечне, являются основными, они включают в состояние окружающей среды и характеристики местоположения. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка, к числу которых можно отнести размер, топографию и другие физические параметры, с другой - показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов, океанского побережья или свалки мусора. Первая группа факторов влияет на стоимость земли постольку, поскольку собственник участка может воспользоваться присущими участку характеристиками, а вторая группа признаков влияет на стоимость косвенно - насколько близки и доступны те или иные, внешние по отношению к данному участку, объекты. Удачная модель оценки земли будет учитывать как первую, так и вторую группу характеристик.
На рынке земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства одним из самых существенных факторов, влияющих на цену, является местоположение объекта оценки, в том числе его близость к водным объектам [3].
Исследование влияния близости расположения к водохранилищу, в дальнейшем -«наличие водного объекта вблизи земельного участка» на рыночную стоимость земельных участков проходило в 2 этапа.
На первом этапе проведен анализ рынка земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства, осуществлен сбор информации по предложениям о продаже земельных участков, расположенных на различных расстояниях от водных объектов.
Исследование рынка осуществлялось на основе предложений о продаже земельных участков, расположенных по Байкальскому тракту в пос. Молодежный Иркутского района, с целью выявления зависимости стоимости 1 кв. м от расположения на различных линиях от водных объектов.
В качестве объектов были выбраны земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, так как этот тип участков наиболее широко представлен на рынке. Все объекты имеют одинаковый вид разрешенного использования, доступность инженерных коммуникаций, следовательно, можно сделать вывод о том, что разница в стоимости определяется только различием местоположения и площадью объектов.
На основании использования информации специализированных интернет-сайтов, периодических изданий СМИ, а также базы данных агентств недвижимости г. Иркутска было отобрано 60 объектов, расположенных по Байкальскому тракту в пос. Молодежный Иркутского района на различных расстояниях от водных объектов и 1, 2, 3, 4, 5 линий от воды и основной центральной улицы поселка. Удаленность линий от воды составляет: 1 линия - до 50 м, 2 линия - 50-300 м, 3 линия - 300-500 м, 4 линия - 500-1000 м, 5 линия - 1000-2000 м.
Был проведен анализ месторасположения основных улиц пос. Молодежный и их близости к водным объектам, таким образом, определена основная зона с наиболее высокими ценообразующими характеристиками. Далее, для каждой линии была сформирована выборка, состоящая не менее чем из 10 объектов. Также была проведена проверка имеющихся данных на соответствие нормальному закону распределения.
На втором этапе были выявлены зависимости изменения стоимости 1 кв. м земельного участка от удаленности первой линии и были получены переводные коэффициенты соотношения цен земельных участков, расположенных на различных линиях.
Для расчета коэффициентов было решено использовать регрессионный анализ.
Регрессионный анализ - это статистический метод исследования зависимости случайной величины у от переменных (аргументов) х/ (/ = 1, 2,..., к), рассматриваемых в регрессионном анализе как неслучайные величины независимо от истинного закона распределения х/.
Полиномиальная модель регрессионного анализа имеет вид:
Основная особенность регрессионного анализа - при его помощи можно получить конкретные сведения о том, какую форму и характер имеет зависимость между исследуемыми переменными. При помощи регрессионного анализа возможно решение задачи прогнозирования и классификации. Прогнозные значения вычисляются путем подстановки в уравнение регрессии параметров значений объясняющих переменных [2].
Применение регрессионного анализа в рыночном подходе позволяет выявить зависимость стоимости объекта от основных ценообразующих факторов.
р
7=1
На рис. 1 показан полиномиальный характер зависимости «стоимость земельных участков - линия от воды».
Рис. 1. Зависимость стоимости земельных участков от удаления от первой линии Таким образом, уравнение полиномиальной регрессии имеет вид:
у=42,128х2 - 812,38х+4051,9 К2=0,9141
Коэффициент детерминации (К ) - это доля объясненной дисперсии отклонений зависимой переменной от ее среднего значения. Зависимая переменная объясняется (прогнозируется) с помощью функции от объясняющих переменных, в частном случае является квадратом коэффициента корреляции между зависимой переменной и ее прогнозными значениями с помощью объясняющих переменных. Тогда можно сказать, что К2 показывает какая доля дисперсии результативного признака объясняется влиянием объясняющих переменных.
Для оценки тесноты связи по коэффициенту детерминации используется шкала Чеддока.
Таблица 1
Оценка тесноты связи по шкале Чеддока
Количественная мера тесноты связи Качественная характеристика силы связи
0,1-0,3 Слабая
0,3-0,5 Умеренная
0,5-0,7 Заметная
0,7-0,9 Высокая
0,9-0,99 Весьма высокая
Параметры уравнения регрессии рассчитаны методом наименьших квадратов. Адекватность модели подтверждается высоким значением множественного коэффициента детерминации. Величина коэффициента детерминации составляет К =0,9141. Рассчитанная
величина коэффициента детерминации показывает, что модель на 91% объясняет изменчивость стоимости объекта при изменении учитываемого в модели фактора.
В табл. 2 приведены переводные коэффициенты соотношения цен земельных участков, расположенных на различных линиях от воды.
Таблица 2
Коэффициенты соотношения цен земельных участков, расположенных на различных линиях от воды
1 линия 2 линия 3 линия 4 линия 5 линия
1 линия 1,00 1,26 1,65 2,22 3,15
2 линия 0,79 1,00 1,30 1,76 2,49
3 линия 0,61 0,77 1,00 1,35 1,91
4 линия 0,45 0,57 0,74 1,00 1,42
5 линия 0,32 0,40 0,52 0,71 1,00
В табл. 3 и на рис. 2 приведена зависимость изменения стоимости земельного участка от удаленности первой линии.
Зависимость изменения стоимости земельного участка от
удаленности от первой линии
100%
79,1%
60,8% ■ % от стоимости
45,0%
20% - АО/ 1 1 I
1 2 3 4 5
Рис. 2. Зависимость изменения стоимости земельного участка от удаленности первой линии
Таблица 3
Зависимость изменения стоимости земельного участка от удаленности от первой
линии
Линия от воды % от стоимости
1 100%
2 79,1%
3 60,8%
4 45,0%
5 31,8%
Таким образом, в результате проведенного исследования выявлено, что одним из наиболее важных факторов, формирующих стоимость земельных участков под объектами
индивидуального жилищного строительства, расположенных в районах вблизи водных объектов является его местоположение относительно береговой линии. При этом стоимость земельного участка может отличаться в несколько раз. В связи с этим были разработаны корректировки, учитывающие зависимость изменения стоимости земельного участка от удаленности от первой линии, рассчитаны переводные коэффициенты соотношения цен земельных участков, расположенных на различных линиях от воды.
Актуальность полученных данных заключается в том, что при определении стоимости земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства в условиях ограниченного рынка сопоставимых объектов довольно часто встречается ситуация, когда трудно подобрать объекты, расположенные на одинаковом удалении от водных объектов. Полученные результаты учитывают зависимость изменения стоимости земельного участка от удаленности от первой линии и соотношение цен земельных участков, расположенных на различных линия, и могут использоваться в практической деятельности экспертов-оценщиков при определении стоимости земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства, в частности загородных земельных участков, находящихся вблизи водных объектов.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
2. Яскевич А.Е. Обоснование граничных условий применения корреляционно -регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости. М., 2011. С. 40.
3. Бобрышев Д.В., Вершинина С.Э., Жабутинская Е.А. Проблемы планировочной организации прибрежных территорий центральной части г. Иркутска // Вестник ИрГТУ. 2014. № 4. С. 100-107.
Информация об авторах
Журавлев Евгений Геннадьевич, кандидат технических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Коновалова Екатерина Владимировна, магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», оценщик ООО «Русская провинция», тел. (3952) 65-56-88; 664023, г. Иркутск, ул. Красноярская, 72.
Information about the authors
Zhuravlev E.G, Candidate of Technical Sciences, associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
Konovalova E.V., candidate for a master's degree, Department of Real Estate Expertise and Management; appraiser LLC « Russian Province», tel.: (3952) 65-56-88; 72 Krasnoiarskaia St., Irkutsk, 664023.
