CC BY
333
мых энергоресурсов равнозначен почти 20 млн т усл. топлива. Прямые потери или недостаточно эффективное использование потребителями как традиционных, так и нетрадиционных энергоресурсов является, по существу, реальной потерей части материальных благ, которые могли бы значительно повысить показатели жизненного уровня [1-3].
Таким образом, сущность проблемы энергосбережения такова: необходимо использовать все реально возможные и экономически целесообразные резервы экономии топлива и традиционных видов энергии, в том числе и малые, которые весьма часто значительны своим суммарным эффектом, а также максимально вовлекать в сельскохозяйственное производство нетрадиционные возобновляемые ис-
точники энергии. Реализация сущности энергосбережения обусловливает определение ключевых направлений и мероприятий по рациональному использованию топлива и энергии в АПК страны.
Список литературы
1. Безруких, П.П. Возобновляемая энергетика: стратегия, ресурсы, технология / П.П. Безруких, Д.С. Стребков. — М: ГНУ ВИЭСХ, 2005. — С. 48-49.
2. Бушуев, В. Энергосберегающий путь развития экономики / В. Бушуев, В. Васильев, Б. Громов // Экономист. — 1996. — № 2. — С. 18-27.
3. Косов, В.В. Взаимосвязь и взаимовлияние развития экономики России от электроэнергетического комплекса страны / В.В. Косов // Энергетик. — 2006. — № 4. — С. 4-9.
УДК 332.68:63
А.Ю. Буянов, канд. экон. наук, доцент
ФГОУ ВПО «Московский государственный агроинженерный университет имени В.П. Горячкина»
О ВЛИЯНИИ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ЕГО УДЕЛЬНУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ
Оценка рыночной стоимости земельных участков в большинстве случаев производится с помощью метода сравнения продаж, который основывается на принципах замещения, спроса и предложения и предполагает следующую последовательность действий: обзор рынка, к которому относится объект оценки, выбор ценообразующих факторов (факторов стоимости), отбор аналогов, внесение корректировок в удельные цены отобранных аналогов и расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных удельных цен аналогов. Выбор факторов стоимости в этой цепочке действий является едва ли не важнейшим этапом оценки. При этом в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования, к которым относится земельный участок, набор факторов может быть различным.
Для земель сельскохозяйственного назначения основными ценообразующими факторами являются: удаленность от рынка сбыта сельскохозяйственной продукции, балл бонитета (фактор, характеризующий плодородие земельного участка), индекс технологических свойств (фактор, влияющий на сложность обработки земельного участка). Для земель населенных пунктов, в частности для индивидуального жилищного строительства, факторами стоимости являются: удаленность от центра субъекта РФ (в некоторых случаях целесообразнее использовать удаленность от районного центра), наличие и состав коммуникаций, качество подъездных
путей, наличие в непосредственной близости открытого водоема и (или) лесного массива. Сходные по составу факторы стоимости характерны и для земельных участков, отнесенных к категории особо-охраняемых территорий и объектов. Дополнительным ценообразующим фактором при этом может служить удаленность от объектов, загрязняющих окружающую среду.
Основными факторами, влияющими на рыночную стоимость земельных участков населенных пунктов с видом разрешенного использования «для строительства и эксплуатации объектов торговли», являются удаленность от исторического/делового центра города, наличие и состав коммуникаций, пешеходный трафик.
Все перечисленные выше факторы обладают одним общим свойством — они влияют на рыночную стоимость земельных участков однонаправленно. Например, при прочих равных условиях, при удалении земельного участка сельскохозяйственного назначения от рынка сбыта его удельная рыночная стоимость всегда уменьшается. С увеличением пешеходного трафика удельная рыночная стоимость земельного участка под торговыми объектами всегда растет. Улучшение земельного участка путем подключения к нему большего числа коммуникаций всегда ведет к росту его удельной стоимости. Сила влияния приведенных выше факторов на рыночную стоимость земельных участков различна. Так, в пределах 50 км от МКАД фактор «удален-
73
Вестник ФГОУ ВПО МГАУ № 5'20Ю
ность от МКАД» оказывает наибольшее влияние на стоимость, а при удалении на 120 км — играет второстепенную роль. Кроме того, в некоторых случаях (например, удаленность земельного участка от МКАД на 125 или 130 км) изменение качества этого фактора стоимости может очень несущественно повлиять на итоговый результат.
Несмотря на указанные выше особенности, принцип однонаправленности действия факторов стоимости земельных участков соблюдается. Исключением из правила является фактор «площадь земельного участка» (далее — площадь). Этот фактор часто учитывается при расчете рыночной стоимости земельного участка, к какому бы виду разрешенного использования он ни относился.
В оценочной практике принято считать, что между площадью и удельной рыночной стоимостью земельного участка имеется обратная зависимость. То есть чем больше площадь земельного участка, тем ниже его удельная стоимость. При составлении отчетов по определению рыночной стоимости земельных участков данная закономерность в большинстве случаев подтверждается. Однако также нередки случаи, когда вид зависимости меняется на противоположный или зависимость отсутствует. Существование данной проблемы побудило автора статьи провести исследование зависимости между фактором «площадь» и удельной рыночной стоимостью земельного участка.
Наличие большого числа ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков, обусловливает необходимость применения корреляционно-регрессионного анализа их взаимосвязи. В качестве объектов-аналогов были отобраны 124 земельных участка промышленного назначения, расположенные в границах Центрального федерального округа РФ, которые были разбиты на группы по критерию «площадь» (см. таблицу). Первоначально в соответствии с размещенными в Интернете текстами предложений о продаже (Шр:/^"№^ roszem.ru, http://www.raexpert.ru/ratings/regions/
ratingclass/) были определены следующие факторы стоимости:
• площадь земельного участка;
• инвестиционная привлекательность региона, на территории которого находится земельный участок;
• удаленность от центра субъекта РФ, на территории которого находится земельный участок;
• удаленность земельного участка от федеральной трассы;
• наличие и состав коммуникаций, подведенных к земельному участку;
• качество подъездных путей, ведущих к земельному участку;
• наличие в непосредственной близости от земельного участка железнодорожной станции или речного порта.
В процессе настройки модели были определены три наиболее значимых фактора, прошедших необходимые статистические проверки, — «площадь», «инвестиционная привлекательность субъекта РФ» и фактор «местоположение», включающий в себя удаленность от центра субъекта РФ и удаленность от федеральной трассы.
После оцифровки качественных признаков (факторов) были построены модели линейного вида (у = т0 + т1х1 + т2х2 + — + тпхп) для семи групп земельных участков. Все модели прошли проверку на ^-квадрат, ^-статистику и мультиколлинеарность. Для цели настоящего исследования интерес представляли два показателя в каждой модели: коэффициент при факторе «площадь» и отношение ¿-наблюдаемого и ¿-критического при факторе «площадь». Знак при первом показателе говорит о характере наклона касательной к линии, характеризующей зависимость у =У(5), а следовательно, и о том, какая зависимость на данном интервале площадей присутствует — прямая или обратная (см. таблицу, рисунок).
Второй показатель, в случае прохождения проверки на ¿-статистику, дает основание использовать фактор «площадь» в модели. Применительно к по-
Значения статистических коэффициентов при реализации корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи площади земельного участка и его удельной рыночной стоимости
№ груп- пы Площадь земельного участка, га Число объектов в выборке й-квадрат Коэффициент при факторе «площадь земельного участка» Значимость* коэффициента при факторе «площадь земельного участка»
1 0,12...1 18 0,735 -0,493 Значим
2 1...2 24 0,752 1,058 Значим
3 2.5 28 0,770 -0,233 Не значим
4 5.10 13 0,886 -0,389 Не значим
5 1.40 22 0,722 -0,178 Не значим
6 Более 30 14 0,820 -0,561 Не значим
7 Более 40 8 0,976 -0,687 Значим
* Значимость коэффициента определяется в соответствии с тестом: ¿-наблюдаемое значение должно быть больше ¿-критического. При невыполнении этого условия анализируемый фактор стоимости считается не значимым.
74 --------------------------------------- ВестникФГ0УВП0МГАУ№5'20'10 ----------------------------------------------
строенным моделям фактор «площадь» имеет статистическую значимость лишь в первой, второй и седьмой группах.
Как видно из таблицы, коэффициент при факторе «площадь земельного участка» дважды меняет знак. Это означает, что при площади земельного участка до 1 га фактор «площадь» ведет к уменьшению удельной рыночной стоимости земельного участка. В выборке, в которой участвуют земельные участки площадью от 1 до 2 га, увеличение этого фактора приводит к росту удельной рыночной стоимости земельного участка. Включение в выборку земельных участков площадью свыше 2 га вновь приводит к появлению обратной зависимости между площадью земельного участка и его удельной рыночной стоимостью.
Схематически представить выведенную закономерность можно в виде графика зависимости удельной рыночной стоимости земельных участков от их площади (см. рисунок).
На рисунке прямые 1-3 являются касательными к линии, характеризующей удельную рыночную стоимость земельных участков в зависимости от их площади. Крутизна и направление наклона касательных, свидетельствуют о степени и характере исследуемой зависимости. Более пологий характер касательной 3 свидетельствует об уменьшении влияния фактора «площадь земельного участка» на его удельную рыночную стоимость.
Установлено, что площадь земельного участка является единственным фактором, способным оказывать как возрастающее, так и убывающее влияние на его удельную стоимость. Если построить график зависимости удельной стоимости земельного участка от его площади, то форма линии будет напоминать волну.
Следствием определения указанной выше закономерности является существование точки экс-
участка, га
Зависимость удельной рыночной стоимости земельных участков
от их площади
тремума функции, что свидетельствует о наличии так называемой оптимальной площади земельного участка. На примере анализа рынка земельных участков промышленного назначения, расположенных в ЦФО, на момент проведения исследования границы оптимальности лежат в диапазоне от 1 до 5 га с наиболее вероятным значением 2 га.
По мнению автора, выведенная зависимость между площадью земельного участка и его удельной стоимостью характерна не только для земельных участков промышленного назначения. Существование оптимальной площади земельного участка — объективная реальность, свойственная всем без исключения сегментам земельного рынка. Отличительной чертой является лишь значение оптимальной площади для каждого вида разрешенного использования в месте локального расположения земельного участка.
Практическая значимость выявленной закономерности заключается в возможности использовать фактор «площадь земельного участка» в качестве возможного ценообразующего при оценке стоимости земельного участка. При этом следует иметь в виду, что при построении корреляционнорегрессионной модели в некоторых случаях значимость этого фактора может быть недостаточной для включения его в итоговую модель.
УДК 331:631.173.2.007(470.331)
С.А. Музаров, аспирант
ФГОУ ВПО «Московский государственный агроинженерный университет имени В.П. Горячкина»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЕЗЕРВОВ РОСТА ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ ТРУДА МЕХАНИЗАТОРСКИХ КАДРОВ
Обеспечение отрасли сельскохозяйственного сти, где проблемы воспроизводства и использования
производства квалифицированными кадра- трудовых ресурсов носят ярко выраженный харак-
ми — одна из актуальных задач для Тверской обла- тер, а их решение имеет большое значение для эко-
------------------------------------ ВестникФГ0УВП0МГАУ№5'20'10 --------------------------- 75
