CC BY
461
УДЕ: 336.6
ипотечное жилищное кредитование В российской федерации: понятие, тенденции, проблемы и пути решения
в. а. моисеев,
кандидат технических наук, заслуженный строитель российской Федерации, заведующий кафедрой организации строительства и управления
недвижимостью E-mail: osunpskov@mail. ru к. ю. Прокофьев,
кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры организации строительства и управления недвижимостью E-mail: tom8271@yandex. ru Псковский государственный университет
В статье проанализированы изменения основных показателей ипотечного жилищного кредитования, обобщены подходы к определению понятия «ипотечное жилищное кредитование», определены проблемы развития сферы ипотечного жилищного кредитования и пути их решения.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, финансирование жилищного строительства, показатели ипотечного жилищного кредитования, ипотека, агентство, ипотечный агент, облигация с ипотечным покрытием, ипотечный паевой инвестиционный фонд, ипотечное страхование, проблемы, способы решения.
Обеспеченность жильем является одной из самых насущных социально-экономических проблем нашего общества, а жилищная ипотека — одним из основных способов финансирования приобретения жилья [12]. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики [18]. Предполагается, что ипотечный
жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность [22], т. е. будет играть важную роль в решении жилищной проблемы страны. Это обусловливает актуальность выбранной темы исследования.
Различные трактовки понятия «ипотечное жилищное кредитование» можно найти в законодательстве Российской Федерации, в словарях, в трудах ученых и исследователей, а также в специализированной литературе. Подходы к ипотечному жилищному кредитованию представлены в табл. 1.
На основании представленной таблицы суть понятия «ипотечный жилищный кредит» можно сформулировать как совокупность экономико-правовых отношений, возникающих при выдаче кредита под залог недвижимого имущества, которое остается в руках должника и служит обеспечением денежного требования кредитора — залогодержателя, с возможностью последующего рефинансирования данного кредита.
Таблица 1
обзор определений понятия «ипотечное жилищное кредитование»
источник, автор Определение
Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (ред. от 06.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) [17] Способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-алогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества (предприятия, здания, сооружения, квартиры, транспортные средства, космические объекты и другое определенное законодательством недвижимое имущество) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом, причем заложенное имущество остается у залогодателя
Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н.[5] Представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю)
Гришаев С. П.[4] Одна из разновидностей залога, представляющего собой комплексное обеспечительное средство по исполнению денежных обязательств
Зеленеев А. Ю.[7] Совокупность экономико-правовых отношений, сопровождающих приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества посредством долгосрочных займов под залог недвижимости
Завьялова И. В., Дьяконова М. Л.[6] Способ обеспечения кредитного обязательства, гарантирующего права кредитора, при котором он имеет право в случае неисполнения заемщиком обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости, а также привлечение денежных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования
Лопатников Л. И.[15] Система передачи недвижимого имущества под залог при получении экономическим субъектом займа, обычно долгосрочного
Соколовская Е. Н.[24] В экономическом отношении — рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески не целесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В правовом отношении — это залог недвижимого имущества в целях получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника
Крупин В. О.[9] Ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности в целях приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан под обеспечение недвижимым имуществом
Шанавазова М. С.[25] Способ обеспечения обязательства в виде залога недвижимого имущества в целях привлечения средств посредством долгосрочного кредита
Клевцов В. В.[8] Единство двух механизмов: выдача кредита под залог и размещение обеспеченных обязательствами по кредиту ценных бумаг (рефинансирование этого кредита)
Южелевский В. К.[27] В узком понимании — это разновидность потребительского кредита, выданного для конкретного целевого использования (на строительство, покупку или ремонт, модернизацию жилья) и обеспеченного залогом недвижимого имущества. В широком смысле — это сложная, многогранная экономическая система, которая включает в себя кредиторов, заемщиков, инвесторов, финансовых посредников, риэлторов, застройщиков, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассы и, наконец, государственные специализированные органы
Логинов М. П.[14] Совокупность различных субъектов и их отношений на первичном и вторичном рынках ипотечных кредитов и их взаимодействие с субъектами рынка недвижимости, страхования, ипотечных ценных бумаг
Мазунов А. А.[16] Совокупность отношений между субъектами первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, которые связаны с перераспределением между ними финансовых ресурсов
Данные по изменению основных показателей ипотечного жилищного кредитования представлены в табл. 2.
На основании данных, представленных в табл. 2, можно сделать вывод, что в период с 2008 по 2012 г.: 1) количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, выросло на 65 ед. (10,8 %), а доля кредитных организаций,
предоставляющих ипотечные жилищные кредиты от общего числа кредитных организаций, выросла на 15,44 %. Данный тренд, на взгляд авторов, является результатом проводимой государственной политики по поддержке и развитию ипотечного жилищного кредитования;
2) кредитными организациями предоставлено 1 996 326 ипотечных жилищных кредитов на об-
Таблица 2
Изменение основных показателей ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
№ п/п Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г.
1 Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, ед. 602 584 631 658 667
2 Доля кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, от общего числа кредитных организаций, % 54,33 55,20 62,35 67,28 69,77
3 Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млрд руб. 655,81 152,51 380,06 716,95 1 032,00
4 Доля ипотечных жилищных кредитов, выданных в рублях, % 85,49 93,75 95,94 97,28 98,58
5 Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов, ед.: 349 502 130 085 3 01433 523 582 691 724
5 .1 Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов в рублях, ед. 332 041 128 004 29 8213 520 658 690 050
5 . 2 Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте, ед. 17 461 2 081 3 220 2 924 1 674
6 Доля сделок с ипотекой на рынке жилья накопленным итогом с начала года, % 16,90 11,90 14,60 17,60 20,90
7 Средний размер кредита накопленным итогом с начала года (по данным Банка России), тыс. руб. 1 876,41 1 172,31 1 260,85 1 369,31 1 491,91
8 Объем задолженности по ипотечным кредитам (по данным Банка России), тыс. руб. 1 070,29 1 010,89 1 129,37 1 478,98 1 997,20
8 .1 Объем задолженности по ипотечным кредитам (по данным Банка России) в рублях, млрд руб. 838,90 812,77 949,25 1 314,33 1 874,35
8 . 2 Объем задолженности по ипотечным кредитам (по данным Банка России) в иностранной валюте, тыс. руб. 231,39 198,11 180,13 164,65 122,86
9 Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам (по данным Банка России), млрд руб.: 11,50 31,03 41,63 45,33 41,56
9.1 Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам (по данным Банка России) в рублях, млрд руб. 5,26 18,53 23,56 25,95 27,53
9.2 Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам (по данным Банка России) в иностранной валюте, тыс. руб. 6,24 12,51 18,07 19,38 14,03
10 Средневзвешенный срок ипотечного кредитования по кредитам, выданным в рублях, мес. 215,3 197,5 196,3 178,9 179,5
11 Средневзвешенный срок ипотечного кредитования по кредитам, выданным в иностранной валюте, мес. 207,2 139,5 155,3 148,4 135,1
12 Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным в рублях, % 12,9 14,3 13,1 11,9 12,3
13 Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным в иностранной валюте, % 10,8 12,7 11 9,7 9,8
14 Доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, % 61 60,6 57,6 58,87 59,2
15 Доля платежа в доходе заемщика, % 34,4 34,6 33,5 34,96 35,4
16 Коэффициент доступности жилья, лет 4,82 3,78 3,69 2,84 2,86
17 Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП, % 2,69 2,6 2,5 2,7 3,2
18 Объем ипотечных жилищных кредитов, рефинансированных АИЖК, млрд руб. 26,55 30,30 54,40 51,26 60,98
19 Доля ипотечных жилищных кредитов, рефинансированных АИЖК, от общего количества ипотечных жилищных кредитов, % 4,05 19,87 14,31 7,15 5,91
20 Выпуск облигаций с ипотечным покрытием, млрд руб. 47 32 14 46 70
щую сумму 2 937 млрд руб. За исследуемый период количество предоставленных кредитов выросло на 342 222 (97,92 %) ед., а объем выданных кредитов — на 376,19 млрд руб. (57,36 %). Средний размер предоставленных жилищных ипотечных кредитов составил 1 434,16 тыс. руб., а средневзвешенный срок ипотечного кредитования по кредитам, выданным в
рублях, сократился на 35,8 мес. (16,63 %), а в иностранной валюте — на 72,1 мес. (16,63 %).
Структурирование выданных ипотечных жилищных кредитов по федеральным округам в 2012 г. представлено на рис. 1.
Можно наблюдать, что наибольший объем выданных ипотечных кредитов приходится на Цент-
5,27о/о 2>09%
13,88%
12,88% А
29,46%
11,02%
□ Центральный ФО
□ Северо-Западный ФО
□ Южный ФО
И Пр ив о л ж ский ФО
□ Уральский Ф О Ш Сибирский ФО
□ Дальневосточный ФО ■ Северо-Кавказский ФО
19,19%
Рис. 1. Структурирование выданных ипотечных жилищных кредитов в 2012 г. по федеральным округам
Рис. 2. Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей
Рис. 3. Группировка просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам по федеральным округам
ральный ФО, а наименьший — на Северо-Кавказский ФО;
3) основной показатель, который учитывает все основные факторы рынка ипотечного кредитования, это средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам.
Указанный показатель в рублях снизился в абсолютном выражении на 0,6 % (в относительном — на 4,65 %), а в иностранной валюте он снизился в абсолютном выражении на 1 % (в относительном — на 9,26 %);
4) объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам вырос на 30,06 млрд руб. (261,41 %), по кредитам, выданным в рублях, он увеличился на 22,28 млрд руб. (423,84 %), а по кредитам, выданным в иностранной валюте, увеличился на 7,78 млрд руб. (124,67 %).
Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей представлена на рис. 2.
Можно наблюдать, что основную долю просроченной задолженности составляют платежи с задержкой свыше 180 дней. Однако следует отметить, что в целом доля просроченных платежей сократилась с 12,2 до 4,07 %, т. е. на 66,6 %.
Группировка просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам по федеральным округам в 2012 г. представлена на рис. 3.
Можно наблюдать, что чуть более половины объема всей просроченной задолженности по ипотечным жилищ-
Таблица 3
Параметры, характеризующие возможности приобретения жилья с кредитом
По программе кредитов По программе АИЖК
Параметр без страхования ответственности с учетом страхования
заемщика ответственности заемщика
Стоимость недвижимости, руб. 2 000 000 2 000 000
Первоначальный взнос, в % от стоимости недви- 10 10
жимости
Сумма ипотечного кредита, руб. 1 800 000 1 800 000
Стоимость ипотечной страховки (единовременная 0 3,1
премия в % от суммы кредита)
Ставка по кредиту, % 13,75 11,4
Срок кредита, лет 15 15
Ежемесячный платеж заемщика, руб. 23 670 20913
Сумма всех платежей заемщика за весь срок кре- 4 260 559 3 820 162
дита, руб. (с учетом стоимости страховки)
Рис. 4. Преимущества ипотечного страхования
ным кредитам приходится на Центральный ФО (наименьший показатель — у Дальневосточного ФО).
Здесь следует сказать о том, что в настоящий момент страхование обязательств по ипотечным жилищным кредитам в Российской Федерации находится на стадии становления.
В Российской Федерации ипотечное страхование реализуется через страхование как ответственности заемщика кредита за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита, так и финансовых рисков кредитора.
Ипотечное страхование предоставляет:
— кредиторам — страховую защиту от финансовых потерь, вызванных неуплатой заемщиком основной суммы долга и процентов по нему — дефолтом заемщика (финансовые потери кредитора могут возникнуть, если сумма, которую кредитор выручит от продажи заложенной недвижимости, окажется недостаточной для погашения долга заемщика по ипотечному кредиту);
— заемщикам — защиту от возможных дополнительных требований кредитора после продажи
заложенной недвижимости; возможность снизить требования к первоначальному взносу по ипотечным кредитам.
В целях повышения доступности ипотечных кредитов ОАО «СК АИЖК» была разработана программа страхования ипотечных обязательств, основные параметры которой приведены в табл. 3 [21].
Можно наблюдать, что в соответствии с программой ставка по ипотечному кредиту будет снижена на 2,35 %, сумма ежемесячных платежей сократится на 2 757 руб., т. е. за год экономия составит более 33 тыс. руб., за весь период ипотечного кредита сумма выплат с учетом условий программы должна снизиться на 440,4 тыс. руб.
Ипотечное страхование дает шанс получения кредита не только с низким первоначальным взносом, но и с процентной ставкой, сопоставимой со ставками по кредитам с высоким первоначальным взносом, что делает эти кредиты более выгодными для заемщика.
Преимущества ипотечного страхования представлены на рис. 4 [21].
В период с 2010 по 2012 г. общее количество застрахованных кредитов выросло на 13,22 тыс. шт. (или на 2 271,13 %), а общая сумма застрахованных кредитов — на 20,24 млрд руб. (или на 32 589,21 %).
Показатель доли застрахованных ипотечных кредитов от общего количества ипотечных кредитов, а также показатель доли общей суммы застрахованных кредитов от общей суммы представлены на рис. 5.
Можно наблюдать, что доля застрахованных ипотечных кредитов от общего количества ипотечных кредитов увеличилась на 1,81 %, а доля общей суммы застрахованных ипотечных кредитов от общей суммы ипотечных кредитов — на 1,95 %.
К концу 2012 г. 96 кредитных и 5 некредитных
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
0.00
2,00 1,97
1 п 1,55
0,19 Г-10,02 |
2010
2011
2012
□ Доля застрахованных ипотечных кредитов в общем количестве ипотечных кредитов, %
И Доля общей суммы застрахованных ипотечных кредитов в общей сумме ипотечных кредитов, %
Рис. 5. Доля застрахованных ипотечных кредитов в общем количестве ипотечных кредитов и доля общей суммы застрахованных ипотечных кредитов в общей сумме ипотечных кредитов с 2010 по 2012 г.
1,7%
14,2%
30,3%
5,5%
4,6%
22,4%
Рис. 6. Доля федерального округа в общем количестве заключенных договоров ипотечного страхования в 2012 г.
организаций в 74 регионах выдавали ипотечные кредиты и займы со страхованием ответственности заемщика и страхованием финансовых рисков кредиторов.
Показатель доли каждого федерального округа в общем количестве заключенных договоров ипотечного страхования за 2012 г. представлен на рис. 6.
Можно наблюдать, что наибольшая доля количества заключенных договоров ипотечного страхования приходится на Сибирский ФО, а наименьшая — на Северо-Кавказский ФО;
5) доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья сократилась в абсолютном выражении на 1,8 % (в относительном — на 2,95 %), что для залогодержателя (кредитора — банка) свидетельствует о снижении риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости;
6) доля платежа в доходе заемщика увеличилась в абсолютном выражении на 1 % (в относительном — на 2,91 %), что для позиции заемщика свидетельствует об увеличении его долговой нагрузки и, следовательно, о снижении его кредитоспособности;
7) коэффициент доступности жилья снизился на 1,96 года (40,66%) и достиг уровня 2,86 года, что свидетельствует о том, что для приобретения стандартной квартиры семье из трех человек надо использовать доходы за 2,86 года вместо 4,82 года в 2008 г.
Значения коэффициента доступности жилья по федеральным округам на 2012 г. представлены на рис. 7.
Можно наблюдать, что наибольшего значения коэффициент доступности жилья достигает в Сибирском ФО, а наименьшего — в Северо-Кавказском ФО;
8) отношение объема ипотечной задолженности к ВВП за исследуемый период увеличилось в абсолютном выражении на 0,51 % (в относительном выражении — на 18,96 %);
9) доля ипотечных жилищных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве ипотечных жилищных кредитов в абсолютном выражении выросла на 1,86 % (в относительном — на 45,93 %), а
и Центральный ФО В Северо-Западный ФО
□ Южный Ф О
ШПриволжский ФО
□ Уральский ФО и Сибирский ФО
Ш Дальневосточный ФО ■ Северо-Кавказский ФО
□ Центральный ФО
И Северо-Западный ФО
□ Южный Ф О
Ш Приволжский ФО 0 Уральский Ф О 0 Сибирский ФО
□ Дальневосточный ФО 0 Северо-Кавказский ФО
Рис. 7. Коэффициент доступности жилья (КДЖ) по федеральным округам в 2012 г.
Рис. 8. Структурирование рефинансированных ипотечных жилищных кредитов по федеральным округам в 2012 г.
объем выпущенных облигаций с ипотечным покрытием увеличился на 23 млрд руб. (48,94 %).
Структурирование ипотечных жилищных кредитов, рефинансированных АИЖК, по федеральным округам на 2012 г. представлено на рис. 8.
Можно наблюдать, что наибольшая доля рефинансированных ипотечных жилищных кредитов приходится на Приволжский ФО, а наименьшая — на Северо-Кавказский ФО.
Выпуск ипотечных ценных бумаг — одно из ключевых направлений деятельности ОАО «АИЖК». Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России является важным компонентом приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Выполняя свои функции как государственный институт развития, АИЖК способствует формированию и развитию данного сегмента финансового рынка, разрабатывает новые технологии и инструменты секьюритизации ипотечных активов, оказывает
методологическую поддержку участникам ипотечного рынка при выпуске ипотечных ценных бумаг.
Основным инициатором выпусков облигаций с ипотечным покрытием в настоящий момент является ОАО «АИЖК». Эмитентами ценных бумаг выступают специально созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации ипотечные агенты.
Ипотечным агентом признается специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществления эмиссии облигаций с ипотечным покрытием.
Перечень ипотечных агентов АИЖК, а также сведения по выпущенным ими жилищным облигациям представлены в табл. 4 [20].
Можно наблюдать, что семью ипотечными агентами АИЖК было осуществлено 23 выпуска жилищных облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием, на общую сумму в 77,7 млрд руб.
Здесь следует отметить, что помимо ипотечных агентов существуют такие участники финансовых рынков (активы которых формируются из ипотечных закладных), как ипотечные паевые инвестиционные фонды (ПИФ).
Под ПИФом понимается обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.
Таблица 4
Выпуски жилищных облигаций с ипотечным пок
Ипотечный агент Облигации Номинальная стоимость, руб. Количество ценных бумаг выпуска, шт. Доля от выпущенных облигаций, % Процентная ставка (годовая), % Юридический срок до погашения
ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» Класс «А» 1 000 2 900 000 88,00 6,94 15.02.2039
Класс «Б» 1 000 264 000 8,00 9,50 15.02.2039
Класс «В» 1 000 130 794 4,00 — 15.02.2039
ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» Класс «А» 1 000 9 440 000 88,00 8,50 15.03.2040
Класс «Б» 1 000 590 300 5,50 9,50 15.03.2040
Класс «В» 1 000 697 300 6,50 — 15.03.2040
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» Класс «А» 1 000 7 930 000 70,00 10,50 20.02.2041
Класс «Б» 1 000 3 401 828 30,00 — 20.02.2041
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» Класс «А1» 1 000 6 096 000 45,00 9,00 20.11.2042
Класс «А2» 1 000 6096 000 45,00 6,5 (с 20.02.2012 — 9,00) 20.11.2042
Класс «Б» 1 000 1 354 706 10,00 — 20.11.2042
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» Класс «А1/11» 1 000 2 258 000 59,98 9,00 15.02.2044
Класс «А2/11» 1 000 1 129 000 29,99 3,00 15.02.2044
Класс «Б/11» 1 000 377 569 10,03 — 15.02.2044
Класс «А1/12» 1 000 3 175 000 59,99 9,00 25.05.2045
Класс «А2/12» 1 000 1 587 000 29,99 3,00 25.05.2045
Класс «Б/12» 1 000 530 178 10,02 — 25.05.2045
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» Класс «А1» 1 000 7 457 000 45,00 8,25 15.09.2043
Класс «А2» 1 000 7 457 000 45,00 6,00 15.09.2043
Класс «Б» 1 000 1 657 195 10,00 — 15.09.2043
ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» Класс «А1» 1 000 5 932 000 45,00 9,00 22.01.2044
Класс «А2» 1 000 5 932 000 45,00 5,5 (с 22.10.2014 — 9,00) 22.01.2044
Класс «Б» 1 000 1 318781 10,00 — 22.01.2044
рытием
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
798 809 814
~9 8 6
2009
2010
2011
2012
□ Ипотечные паевые инвестиционные фонды, ед.
Рис. 9. Количество паевых инвестиционных фондов с 2009 по 2012 г.
□ Паевые инвестиционные фонды, ед.
Из данного определения следует, что доверительное управление ПИФом осуществляется профессиональной управляющей компанией.
Количество ипотечных ПИФов для неквалифицированных инвесторов, по данным Банка России, представлено на рис. 9 [19].
Можно наблюдать, что за исследуемый период доля ипотечных ПИФов сократилась с 1,13 до 0,73 %, в то время как общее количество ПИФов увеличилось на 3,63 %.
Стоимость чистых активов (СЧА) ПИФов для неквалифицированных инвесторов, по данным Банка России, представлена на рис. 10.
Можно наблюдать, что за исследуемый период СЧА ипотечных ПИФов сократилась на 45,8%, а их доля в общей СЧА понизилась с 1,13 до 0,42%.
Распределение ипотечных ПИФов по управляющим компаниям, которые занимаются их доверительным управлением (2012г.), представлено на рис. 11. Можно наблюдать, что самое большое количество ипотечных ПИФов находится под управлением такой управляющей компании, как ООО «Русский Капитал Паевые Фонды».
Распределение долей совокупной стоимости чистых активов ипотечных ПИФов по управля-
Рис. 10. Стоимость чистых активов паевых инвестиционных фондов с 2009 по 2012 г.
3,5 3 2,5 2 1,5 1
0,5 0
3
111
ООО "Русский ООО Управляющая ООО "ТрастЮнион ООО
Капитал Паевые компания «БКСБ» Эссет "Управляющая
Фонды" Менеджмент" компания "Алтын"
Рис. 11. Распределение ипотечных ПИФов по управляющим компаниям
6,39%
1,46%
1,29%
□ ООО "Русский Капитал Паевые Фонды"
■ ООО Управляющая компания "БКСБ"
ШООО "ТрастЮнион Эссет Менеджмент"
□ ООО "Управляющая компания "Алтын"
90,87%
Рис. 12. Распределение долей совокупной СЧА ипотечных ПИФов по управляющим компаниям
ющим компаниям (2012 г.) представлено на рис. 12.
Можно наблюдать, что наибольшая совокупная СЧА наблюдается у ипотечных ПИФов, находящихся под управлением ООО «Русский Капитал Паевые Фонды», а на остальные ПИФы приходится менее 10 % совокупной стоимости. В целом совокупная СЧА ипотечных ПИФов составляет 2,26 млрд руб.
В работах отечественных ученых и исследователей выделяются некоторые проблемы в сфере ипотечного жилищного кредитования (табл. 5).
Можно наблюдать, что в основном проблемы в сфере ипотечного жилищного кредитования подразделяются:
— на экономические (нестабильность экономики; необоснованно высокие цены на недвижимость в отдельных регионах; низкий уровень доходов населения; проблема привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство с использованием инструментов жилищного ипотечного кредитования и т. д.);
— на правовые (неспособность банков использовать международные схемы реинвестирования в рамках существующего законодательства; неспособность многих банков одалживать средства на международных рынках капитала по причине их неполного соответствия требованиям международного законодательства);
— на координационные (непроработанность государственными финансовыми и экономическими органами системы ипотечного жилищ-
Таблица 5
Проблемы в сфере ипотечного жилищного кредитования
Автор Проблемы
Гиголаева И. С., Москвин В. Н.[3] Поиск рационального сочетания социально ориентированных методов государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего рост количества неимущих участников жилищного строительства и снижение рисков как для инвесторов, так и застройщиков. Стимулирование кредитных организаций к расширению ипотечных операций и развитию системы функционирования рынка ипотечных бумаг. Проблема реализации обеспечения обязательств по ссуде заложенным жильем. Стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья и других форм внебюджетного финансирования жилищной сферы
Лебедев В. В.[13] Неразвитость вторичного ипотечного рынка
Афанасьев И. А.[2] Привлечение инвестиционных ресурсов в жилищное строительство с использованием инструментов жилищного ипотечного кредитования
Кулешова Л. В.[11] Нестабильность экономики. Необоснованно высокие цены на недвижимость в отдельных регионах. Низкий уровень доходов населения. Слабая нормативная и законодательная база. Высокая стоимость расходов, связанных с приобретением недвижимости (услуги риэлторов, государственная пошлина)
Сидорова З. М., Сидоров В. П.[23] Низкая доступность кредитов для населения. Отсутствие долгосрочных кредитных ресурсов у банков. Высокие расходы на оформление жилья в кредит (5—10 % от размера покупаемой квартиры). Незавершенность нормативно-законодательной базы ипотечного кредитования. Отсутствие достаточного опыта применения законодательства об ипотеке. Неразвитость инфраструктуры рынка. Недостаток механизма взаимодействия
Артемкина Е. В.[1] Неспособность банков использовать международные схемы реинвестирования в рамках существующего законодательства. Неспособность многих банков одалживать средства на международных рынках капитала по причине их неполного соответствия требованиям международного законодательства. Наличие для банков других, более прибыльных, направлений деятельности. Общее недоверие населения к российским банкам и опасение относительно потери своего жилья в случае банкротства банка-кредитора. Отсутствие понимания населением процессов ипотечного финансирования
Кувшинова Ю. А., Жовнерчук Т. В.[10] Не проработанная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением. Отсутствие опыта долгосрочного кредитования. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлторских и оценочных компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита. Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения. Юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестицион- ного законодательства, нормативно-правовой базы, которые не позволяют слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему
ного кредитования; неразвитость инфраструктуры рынка ипотечных жилищных кредитов и т. д.).
Для решения существующих проблем, а также для устойчивого развития ипотечного жилищного кредитования (как это отмечается в трудах некоторых ученых и исследователей) целесообразно
осуществление мероприятий, представленных в табл. 6.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что в настоящий момент ипотечное жилищное кредитование является востребованным банковским продуктом, который может оказать помощь в решении
Таблица 6
Мероприятия по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования
Автор Мероприятия
Гиголаева И. С., Москвин В. Н.[3] Формирование необходимой правовой базы для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. Расширение инфраструктуры рынка недвижимости в жилищной сфере. Разработка механизма социальной защиты граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Проведение налоговой политики, стимулирующей всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования
Лебедев В. В.[13] Обеспечение законодательных возможностей эмиссии облигаций с ипотечным покрытием российскими коммерческими банками в форме балансовой секьюритизации (для чего требуется существенная доработка закона об ИЦБ).
Афанасьев И. А.[2] Согласование работы федеральных, региональных и местных органов власти с застройщиками по выполнению требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Расширение практики взаимодействия кредитных, строительных и страховых организаций для реализации связанных схем финансирования строительства нового жилья и продажи квартир гражданам на этапе их строительства. Перенесение функции аккумулирования денежных средств граждан на кредитную организацию или кооператив при реализации схемы финансирования строительства. Оптимизация работы Федеральной регистрационной службы, в том числе регистрации долевого участия, ипотеки жилого имущества, земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Внесение поправок в ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации в части определения условий безвозмездного предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Расширение перечня категорий граждан на получение социальной выплаты в виде первоначального взноса (способ повышения доступности ипотеки). Обеспечение социальным жильем малоимущих категорий граждан
Кулешова Л. В.[11] Для заемщиков (населения): — изменение структуры спроса населения на жилье; — удешевление жилищного строительства; — повышение подвижности населения в пределах территории страны; — рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений. Для предпринимателей: — обеспечение роста экономики и увеличение объемов жилищного строительства; — модернизация строительных предприятий и улучшение технологий строительства; — понимание необходимости снижения стоимости строительства. Для банков и других субъектов хозяйства: — усовершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; — финансирование реального сектора экономики со стороны государства и стимулирование инвестиционных потребностей населения; — активизация государства при содействии реализации программ ипотечного кредитования граждан. Для органов государственной и местной власти: — использование возможности решения жилищной проблемы через поддержку ипотечного кредитования; — активизация деятельности в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах экономики; — рост объемов поступлений налогов на недвижимость за счет увеличения введенных в эксплуатацию объектов; — увеличение финансовых возможностей для реализации социальных программ по обеспечению жильем населения с низким уровнем доходов; — выполнение планов по объемам строительства
Шанавазова М. С [26] Участие государства в процессах ипотечного кредитования по следующим основным направлениям: 1) прямое направление — использование эффективных инструментов увеличения и поддержки платежеспособного спроса граждан для приобретения жилья за счет государственного льготирования жилищного строительства и покупки жилья посредством: — финансирования части процентной ставки по кредиту; — финансирования части первоначального взноса, что снижает величину ипотечного кредита или ускоряет возможность его получения; — системы жилищных льгот, обусловленных покупкой квартиры; 2) косвенное направление — минимизация рисков ипотечного кредитования для субъектов ипотечного рынка посредством: — страхования первоначального взноса по ипотечному кредиту; — повышения кредитного рейтинга ценных бумаг коммерческих банков со стороны АИЖК; — установления государственного контроля за соответствием суммы заимствований по облигациям и стоимости их покрытия; 3) налоговое направление — совершенствование налогового режима как инструмента стимулирования развития системы жилищного ипотечного кредитования: — за счет налоговых льгот для ссудозаемщиков, покупающих жилье, за счет принятия стоимости квартиры к вычетам при расчете НДФЛ; — за счет снижения размера налоговой ставки по операциям с ценными бумагами для организаций — эмитентов ипотечных ценных бумаг
Окончание табл.6
Автор Мероприятия
Сергиевская А. К.[22] Законодательное ограничение платежной нагрузки на заемщика по совокупности всех обязательств (45 %). Развитие страхования ответственности заемщика по ипотечному кредиту в части расширения размера защиты, распространения подобного механизма на ипотечные займы (их объем составляет 10 % рынка). Фиксация безусловного права заемщика на реструктуризацию. Если причина неплатежа объективна и временна, а объем обеспечения достаточен, то кредитор не должен злоупотреблять своим правом взыскания
Кувшинова Ю. А., Жовнерчук Т. В.[10] Формирование вторичного рынка ипотечных кредитов в целях обеспечения рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, привлечения долгосрочных ресурсов институциональных инвесторов. Совершенствование правовой базы ипотечного кредитования для установления четких правовых гарантий кредитору по возврату кредитных средств в случае невозврата кредита заемщиком (обеспечение социальной защиты заемщика в случае потери единственного жилья при обращении взыскания на предмет залога). Снижение рисков ипотечного кредитования за счет создания системы их страхования. Формирование системы кредитных бюро, обеспечивающих банки необходимой информацией о кредитоспособности заемщиков в целях повышения надежности ипотечных кредитов, улучшения качества андеррайтинга кредитов, снижения кредитных рисков. Совершенствование политики государства в области организации системы государственной помощи в улучшении жилищных условий отдельных категорий граждан с невысоким уровнем доходов
жилищного вопроса в Российской Федерации. Тем не менее на пути развития ипотечного жилищного кредитования все еще остаются некоторые проблемы (экономические, правовые, координационные), решение которых позволит обеспечить его устойчивое развитие.
Список литературы
1. Артемкина Е. В. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в контексте решения социально-экономических проблем российского общества// Мир науки, культуры образования. 2012. № 3. С. 330 — 332.
2. Афанасьев И. А. Стимулирование привлечения инвестиционных ресурсов граждан в жилищное строительство // Транспортное дело России. 2010. № 1. С. 79 — 81.
3. Гиголаев И. С., Москвин В. Н. Государственные и рыночные механизмы регулирования ипотечного жилищного кредитования // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ. 2011. № 2. С. 70 — 74.
4. Гришаев С. П. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) М.: Юристъ, 2003.
5. Грудцына Л. Ю., КозловаМ. Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства М.: Изд-во «Эксмо», 2006.
6. Дьяконова И. Л., Завьялова И. В. Система ипотечного жилищного кредитования и ее структура // Вестник Самарского гос. эконом. ун-та. 2007. № 7. С. 36 — 39.
7. Зеленеев А. Ю. Структура и субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования // Вестник МарГТУ. 2011. № 3. С. 106 — 113.
8. Клевцов В. В. Инвестиционно-строительная кооперация в системе ипотечного жилищного кредитования // Экономика. 2009. № 4. С. 18 — 24.
9. Крупин В. О. Развитие жилищной ипотеки в системе девелоперской деятельности // Предпринимательство. 2008. № 6. С. 9 — 12.
10. Кувшинова Ю. А., Жовнерчук Т. В. Актуальные проблемы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России // Вестник академии. 2010. № 2. С. 43 — 46.
11. Кулешова Л. В., Лапина Е. Н. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в России // Научный журнал КубГАУ. 2012. № 79. С. 540 — 549.
12. Куликов А. В., Янин В. С. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы // Деньги и кредит. 2011. № 12. С. 24 — 31.
13. Лебедев В. В. Развитие модели секьюритиза-ции ипотечных активов в РФ: теоретические и законодательные аспекты // Научные проблемы гуманитарных исследований. 2010. № 7. С. 280 — 287.
14. Логинов М. П. Развитие ипотечного комплекса в России (синергический подход) // Финансы и кредит. 2009. № 36 (372). С. 30 — 36.
15. Лопатников Л. И. Экономико-математический словарь. Словарь современной экономической науки. М.: Дело, 2003.
16.МазуновА. А. Формирование национальной системы ипотечного жилищного кредитования // Вектор науки ТГУ. 2011. № 4(18). С. 233 — 237.
17. О Залоге: Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-I. Доступ из справ. -правовой системы «Консультант-Плюс».
18. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002). Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Официальный сайт Банка России. URL: http://www. cbr. ru.
20. Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». URL: http://www. ahml. ru.
21. Официальный сайт ОАО «Страховая компания АИЖК». URL: http://www. cbr. ru/http:// insurahml. ru/ru.
22. Сергиевская А. К. Проблемы ипотечного жилищного кредитования в России // Сборник научных трудов вузов России «Проблемы экономики,
финансов и управления производством». 2012. № 31. С. 45 — 53.
23. Сидорова З. М., Сидоров В. П. Проблемы развития жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник АПК Ставрополья. 2011. № 4. С. 108 — 112.
24. Соколовская Е. Н. Система ипотечного жилищного кредитования как механизм регулирования долгосрочных способов финансирования экономики и ускорения экономического роста страны // Вопросы имущественной политики. 2007. № 10 (73). С. 27 — 41.
25. Шанавазова М. С. Современные направления развития рынка ипотечного жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ. 2012. № 76 (02). С. 883 — 893.
26. Шанавазова М. С. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ. 2012. №76 (02). С. 982 — 991.
27. Южелевский В. К. Какая ипотека нужна России. Тверь: Тверская областная типография, 2004.
