CC BY
49
Ипотечное жилищное кредитование в Нижнем Новгороде и Нижегородской области
И.Г. Макарова
консультант салона цифровой техники ООО «Диксис-Маркет», победитель IX Всероссийского конкурса научных работ молодежи «Экономический рост России», победитель конкурса научных работ студентов «Нижегородская экономика в XXI веке», обладатель специального приза «За методологический подход» Пятой всероссийской олимпиады развития народного хозяйства России
Последствия Великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения. Главными стратегическими целями развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, содействующей увеличению доли граждан, владеющих жильем на правах собственности, являлись оздоровление послевоенной экономики, воссоздание разрушенного жилищного фонда, решение проблем трудоустройства населения, укрепление финансовой и банковской систем, обеспечение финансирования строительства и связанных с ним смежных отраслей. Создание условий для эффективной деятельности финансово-кредитных институтов способствовало формированию такой привлекательной для инвесторов сферы вложения средств, как рынок долгосрочных ипотечных кредитов.
Термин «ипотека» - залог недвижимого имущества - применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий:
1) залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (правовая функция ипотеки);
2) закладная (долговое свидетельство, подтверждающее права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству);
3) ипотечный кредит (денежная ссуда), выдаваемый заемщику кредитором под за-
лог недвижимости (экономическая функция ипотеки).
Кредитование для банка - это процесс, всегда связанный с возможным риском потери значительных денежных ресурсов. Именно поэтому для снижения риска невозврата кредита особенно тщательного анализа требуют не только кредитоспособность заемщика, но и его обеспечение. Обеспечение кредита в виде преимущественных прав банка на какое-либо имущество выступает как дополнительная гарантия полного и своевременного возврата кредита, уменьшает риск при неплатежеспособности, банкротстве, ликвидации заемщика или его нежелании погасить долг.
Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости - ипотекой, ипотечные жилищные кредиты - залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при такой форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства. Между банком и заемщиком заключается соответствующий договор, по которому залогодателем является заемщик, а банк является залогодержателем до момента полного исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. При неисполнении залогодателем (заемщиком) своих обязательств залогодержатель (кредитор) имеет право удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества.
Одна из основных проблем долгосрочного ипотечного кредитования - привлечение ресурсов. Сегодня известны четыре основные модели привлечения средств:
1) через универсальные коммерческие банки,
2) через специализированные ссудо-сберегательные учреждения,
3) через ипотечные банки,
4) посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов.
В первых двух моделях кредитные ресурсы формируются за счет депозитов, а в двух последних - путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.
В настоящее время в России ипотека регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 28721 «О залоге», федеральными законами от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -закон об опотеке), от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими законодательными актами. Согласно существующему законодательству к предметам залога отнесены земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другие объекты недвижимости.
Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами, например, на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей - юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость вполне реально отражает цену основных фондов предмета залога. Обычно такой способ используется банками тогда, когда не существует другой возможности оценить стоимость предмета залога, однако этот способ является в достаточной степени формальным.
Для определения стоимости предмета залога также может использоваться заключе-
ние независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как профессиональные оценщики используют в своей работе специальные методики оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.
Стоимость имущества, предлагаемого в качестве залога, должна быть достаточна для того, чтобы покрыть не только кредит, но и проценты за весь период пользования кредитом.
В состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в противном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки - хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору. В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвергать заложенное имущество определенному финансовому риску, но на него должны быть возложены определенные договором обязанности, прежде всего по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе.
В состав предмета залога также не могут быть включены требования, имеющие личный характер (например авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 закона об ипотеке).
За время пользования кредитом рыночная стоимость залога может существенно измениться. Как правило, банк рассчитывает на то, что изменения произойдут в «худшую» сторону. Это вполне разумное решение, поскольку сегодня цены на российском рынке недвижимости постоянно меняются. Еще сложнее дело обстоит с определением ликвидности.
Часто бывает так, что недобросовестные залогодатели желают избавиться от неликвидной недвижимости с помощью ипотечного кредитования. Например, заемщик имеет в собственности некое убыточное предприятие, которое он долго и безуспешно пытается продать. Потерпев очередную неудачу, он обращается в банк с заявкой на кредит под залог этого предприятия (в качестве объекта недвижимости). В случае, когда банк недостаточно тщательно проводит оценку предмета залога и выдает кредит, он обречен на невозврат этого кредита, однако заемщик достиг своей цели - продал банку недвижимость по цене кредита.
Если заемщик не выполнил своих обязательств по договору в срок, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально.
Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) должна выполнять три функции:
1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;
2) предоставлять и обслуживать кредиты;
3) осуществлять функцию инвестора.
Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами этой системы можно считать:
• субъектов ИЖК;
• объектов ипотечного жилищного кредитования,
• обеспечение ИЖК,
• организационно-экономическую основу ИЖК.
Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.
Одним из основных элементов системы ИЖК являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Указанные субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов. Цели и функции этих субъектов описаны в таблице 1.
Данные таблицы свидетельствуют о том, что на рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое количество участников. Такое число участников рынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам. Все участники как субъекты ипотечного жилищного кредитования являются неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования.
Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставлялся кредит, ради которого совершается кредитная сделка.
Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.
Основным объектом ипотечного жилищного кредитования является приобретение готового жилья в многоквартирных домах. В широком смысле этот объект характеризуется потребностью заемщика в дополнительных ресурсах.
Таблица 1
Субъекты ипотечного жилищного кредитования: цели и функции
Субъекты Цели/функции
Заемщики Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту
Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения) Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам
Продавцы жилья (физические лица) Выгодно продать жилье
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России
Страховые компании Полное страховое сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли
Оценочные компании Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в том числе при реализации с торгов
Операторы вторичного рынка Приобретение ипотечных жилищных кредитов у первичных кредиторов
Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги) Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги
Органы опеки и попечительства Контроль соблюдения прав и интересов несовершеннолетних граждан
Государство Обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования Регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков Содействие некоторым слоям населения в приобретении жилья
Приобретение строящегося жилья, в том числе отдельных домов, нельзя отнести к объекту ипотечного жилищного кредитования, поскольку обеспечением в таких сделках не является недвижимость, следовательно, сами кредиты не являются ипотечными. Приобретение жилья становится объектом ипотечного жилищного кредитования в случае нехватки у заемщика собственных средств и возникновения потребности в заемных средствах.
К объекту ипотечного жилищного кредитования также предъявляется требование -это должно быть приобретение жилья в
собственность (не аренда и т. п.). Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты. Соблюдение требований к фундаментальным элементам является одним из условий кредитования.
В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты могут быть трех видов:
• кредиты на приобретение земли под жилищное строительство,
• кредиты на строительство и реконструкцию жилья,
• кредиты на приобретение жилья.
Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Обеспечение кредита - своего рода гарантия его возврата. Это обуславливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность - основополагающее свойство кредитных отношений. Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечном жилищном кредитовании этим источником является залог приобретаемой квартиры.
Согласно принятому в международной практике разделению кредитов по критерию обеспеченности ипотечные жилищные кредиты всегда относятся к группе обеспеченных кредитов. Ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у залогодателя (заемщика).
В соответствии со статьей 77 закона об ипотеке квартира, приобретенная за счет кредита банка в собственность, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора ее купли-продажи. Такой вид обеспечения имеет ряд недостатков.
Для заемщика:
• высокая стоимость оформления залога;
• необходимость освобождения и реализации квартиры с торгов в случае непога-шения кредита (при этом заемщик может понести дополнительные потери, так как вложенные им в обустройство квартиры средства, как правило, учитываются не в полном объеме).
Для банка среди основных недостатков можно выделить следующие:
• необходимость доскональной проверки объекта залога перед предоставлением кредита;
• низкая ликвидность недвижимости;
• возможность снижения стоимости объекта залога (особенно в случае длительного срока кредитования).
В связи с этим при получении ипотечного жилищного кредита могут предоставляться и другие виды обеспечения, например залог уже имеющегося жилья, залог другого имущества, принадлежащего заемщику, гарантии и поручительства третьих лиц, например работодателей заемщика.
Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являются фундаментальными элементами современной системы ипотечного жилищного кредитования. В силу их важности к ним предъявляются некоторые требования, в соответствии с которыми кредитование осуществляется на определенных условиях. Так, заемщик как субъект ипотечного жилищного кредитования, чтобы получить кредит, должен обладать достаточной кредитоспособностью -не каждый гражданин, обратившийся за кредитом, становится заемщиком. В то же время не каждый банк может предоставлять ипотечные жилищное кредиты. Такие кредиты может предоставлять только тот банк, который располагает достаточными долгосрочными кредитными ресурсами, необходимыми кадрами и т. д.
К условиям ипотечного жилищного кредитования относятся следующее:
• соблюдение интересов обеих сторон сделки (заемщика должны устраивать процентная ставка, схема погашения кредита, банк - кредитоспособность заемщика, качество предоставляемого обеспечения и т. п.);
• соблюдение базовых принципов кредитования (срочность, платность, возвратность, целевое предоставление и использование кредита, причем кредит предоставляется только на покупку жилья), а также обеспеченности кредита.
Банковское кредитование всегда осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, которые представляют собой требования к организации кредитного процесса и являются исходными правилами использования определенной формы кредита, обеспечивающими его возвратное движение.
Для эффективного осуществления ипотечного жилищного кредитования необходимо выполнение ряда специфических условий, а именно:
1) доля платежей за кредит в доходе заемщика в условиях экономической неопределенности (возможности изменения реальной величины его доходов) в момент выдачи займа и в ближайшие 1-2 года также должна быть достаточно невысокой - не более 25 процентов от дохода, поскольку заемщик может поменять место работы или лишиться ее, ему могут перестать выплачивать заработную плату и т. п.;
2) необходимо определить тип кредита: традиционный вид кредита с фиксированной процентной ставкой, альтернативные кредитные инструменты, например процентная ставка, которая варьируется с изменением стоимости банковских фондов;
3) доля кредита от стоимости жилья не должна превышать 70 процентов, поскольку в случае неуплаты по кредиту процесс изъятия заложенного имущества или выселения крайне тяжел. Чем большая доля стоимости жилья, которая оплачивается за счет собственных средств заемщика, тем сильнее стимулы к возврату кредита. Вложение собственных средств в размере 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность неуплаты по кредиту;
4) продолжительность кредита должна составлять в среднем 10-15 лет.
Условно можно выделить несколько основных этапов ипотечного кредитования:
• предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования);
• сбор и обработка информации о потенциальном заемщике;
• оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка;
• принятие решения по кредиту;
• заключение кредитной сделки;
• обслуживание кредита.
Наиболее острой проблемой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России можно считать проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Ни
один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.
Одним из основных источников привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования можно считать выпуск и размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг требует дальнейшего совершенствования, для этого необходимо внесение уточнений и изменений в законодательство Российской Федерации. Требуется дать четкое и однозначное определение понятию «эмиссионная ипотечная ценная бумага», включающее требования к обеспечению этих ценных бумаг, порядку и полноте раскрытия информации об эмитенте, требования к самим эмитентам и т. д.
В последние годы формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации. В результате кризиса, произошедшего в августе 1998 года, структура и направления развития банковской системы существенно изменились, была практически приостановлена деятельность фондового рынка, связанного с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), возросла инфляция, снизились реальные доходы значительной части населения.
В настоящее время в ряде городов и регионов России (в городах Москве, Оренбурге, Сарове, Рязани, Самарской, Саратовской, Нижегородской областях, Удмуртской Республике, Республике Башкортостан и других регионах) предприняты попытки реализовать свои жилищные программы. В этих целях в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства на кредитование граждан для приобретения и строительства жилья. Заинтересованность региональных и местных администраций объясняется следующим:
• желание повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;
• стремление оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;
• поиск дополнительных форм финансирования жилья для граждан в условиях недостаточного развития банковского ипотечного кредитования.
Существуют различные способы использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ. До недавнего времени одной из наиболее распространенных форм было субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками. В этом случае средства программы используются для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. На такой основе реализовывались жилищные программы в Удмуртии, Нижнем Новгороде и некоторых других городах и регионах.
Рассмотрим жилищную ситуацию в Нижегородской области подробнее. Здесь очередь на улучшение жилищных условий составляет более 170 тысяч семей (около 442 тысяч человек). Механизмы предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. Лишь три процента от общего числа очередников ежегодно могут улучшать свои жилищные условия. Для обеспечения жильем этой категории граждан, проживающих в Нижегородской области, необходимо построить не менее 10 миллионов квадратных метров жилой площади.
Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в строительстве обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог приобретаемого жилья. Необходимо изменить сложившуюся практику распределения жилья, расширить объем инвестиций в жилищное строительство за счет денежных сбережений граждан и вовлечения в рыночный оборот имеющегося жилья, кредитов, предоставленных под ипотеку. Однако для основ-
ной массы населения Нижегородской области рыночные кредитные ресурсы недоступны из-за высокой стоимости и жестких требований, предъявляемых при их получении. В связи с этим была создана система ипотечного кредитования, ориентированная на всю совокупность населения области, то есть такая система, которая позволяет привлечь финансовые ресурсы не только остро нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, но и слоев населения со средним и большим достатком. Это особенно важно на начальных этапах становления программы ипотечных кредитов для наполнения ее достаточными оборотными ресурсами.
Основной проблемой при запуске программы социально ориентированной системы ипотечных кредитов стало отсутствие источников наполнения программы достаточными оборотными и кредитными ресурсами. Под кредитными ресурсами понимаются средства, которые будут предоставлены покупателям жилья как дешевые ипотечные кредиты.
Оборотный ресурс может состоять из денежных средств и незавершенных строительных объектов. Объекты с высокой степенью готовности можно использовать как ликвидное обеспечение для наполнения областной ипотечной программы заемными средствами. Источником этих средств могут выступать в первую очередь бюджет либо крупные и средние предприятия, готовые предоставить средства своим сотрудникам для обеспечения строительства жилья. Но, учитывая, что в Нижегородской области средняя готовность незавершенных строительных объектов составляет 10-12 процентов, основной экономический смысл незавершенных объектов как ликвидного обеспечения получения денежных средств для завершения их строительства теряет свою значимость. Кроме этого, бюджеты муниципальных образований как наиболее вероятные источники получения денежных средств не обладают таким объемом свободных финансовых ресурсов. В среднем промышленно развитые районы Нижегородской области (например Кстовс-кий, Борский, Арзамасский, Балахнинский,
Городецкий) располагают средствами в размере 5-7 миллионов рублей.
Создание в Нижегородской области такой сложной системы, как ипотечное жилищное кредитование, требует объединения усилий и, соответственно, координации деятельности исполнительных и законодательных органов власти, органов местного самоуправления, муниципальных образований и других заинтересованных органов, поэтому создание системы ИЖК осуществлено в рамках областной целевой программы (табл. 2). Основная стратегическая цель этой программы - создание системы ипотечного жилищного кредитования для увеличения возможностей населения Нижегородской области в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств, субсидий, выдаваемых гражданам за счет средств областного и местного бюджетов, ипотечных займов (кредитов).
Тактические цели программы:
• создание единых региональных ипотечных стандартов;
• наполнение программы ипотечных кредитов оборотными и кредитными ресурсами.
Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области помогло решить насущные проблемы в различных сферах жизни региона.
Социальный блок:
• улучшение жилищных условий граждан;
• реализация федеральных программ, направленных на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан;
• развитие программы перенаселения граждан из ветхого жилья;
• создание дополнительных рабочих мест за счет увеличения объемов строительства;
• систематизация и контролирование рынка строительства, спроса и предложения жилья.
Экономический блок:
• развитие строительного комплекса области и сопряженных с ним отраслей путем привлечения дополнительных бюджетных и внебюджетных средств;
• возможность реструктуризации долгов области;
• увеличение налогооблагаемой базы за счет увеличения объемов строительства;
• вовлечение в хозяйственный оборот незавершенных строительных объектов.
В Нижнем Новгороде - крупнейшем городе области улучшить свои жилищные условия хотело бы более половины населения. Одним нужна новая квартира для растущей семьи, у других - жилище находится в очень ветхом состоянии, третьи просто хотят жить по европейским стандартам - одна комната на одного человека плюс общая. В любом случае ипотека может не только помочь людям, но и дать толчок развитию строительной индустрии. При этом участник программы получает возможность сразу вселиться в квартиру и выкупать ее в течение нескольких лет.
Рассмотрим некоторые жилищные программы, которые реализуются в настоящее время в Нижегородской области. Под эти программы в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства на кредитование граждан для приобретения и строительства жилья.
Активное участие в осуществлении ипотечных программ принимают учреждения Сберегательного банка Российской Федерации (Сбербанк России) как звенья кредитной системы, наиболее близкие к потребностям граждан, здесь аккумулируется значительная часть денежного оборота. Сбербанк России предлагает уникальную для Нижнего Новгорода ипотечную программу. Это единственный в городе банк, который поручается за своих клиентов при оформлении кредита.
Условиями ипотечного кредитования Сбербанка России под поручительство застройщика являются:
1) первоначальный взнос - 10 процентов от стоимости квартиры;
2) срок кредита - до 15 лет;
3) процентная ставка - 18 процентов годовых в рублях;
4) обеспечение возврата кредита:
• на этапе строительства - поручительство ООО «Жилстрой-НН» и залог имущественных прав;
Таблица 2
Паспорт областной программы ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области
Наименование программы Программа ипотечного жилищного кредитования населения Нижегородской области
Дата принятия решения о разработке программы 25 января 2002 года (распоряжение правительства Нижегородской области № 69-р)
Заказчик программы Правительство Нижегородской области
Основные разработчики программы Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области; ООО «Агентство жилищных услуг» (г. Саров)
Цели и задачи Создание системы ипотечного жилищного кредитования для увеличения возможностей населения Нижегородской области в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан, субсидий, выдаваемых гражданам за счет средств областного и местных бюджетов, ипотечных займов (кредитов)
Сроки и этапы I этап - 2002 год: создание нормативной правовой базы и внедрение технологии строительства и продажи жилья в кредит, использование ипотечных кредитов на базе стартовых проектов II этап - 2003-2004 годы: отработка систем рефинансирования ипотечного кредитования, развертывание строительства жилья в области III этап - 2004-2005 годы: создание единой областной системы ипотечного кредитования
Исполнители Областные и местные структуры системы ипотечного кредитования
Источники и объемы финансирования программы по этапам выполнения в ценах 2001 года 2002 год: • областное бюджетное финансирование - 15 млн р. • финансирование местного бюджета - 10 млн р. • привлеченные средства - 5 млн р. • средства покупателей - 43 млн р. 2003-2004 годы: • областное бюджетное финансирование - 15 млн р. • привлеченные средства - 40 млн р. • финансирование местного бюджета - 40 млн р. • инвестиции юридических лиц - 50 млн р. • средства застройщиков - 80 млн р. • средства покупателей - 240 млн р. • средства организационной ипотечной инфраструктуры - 30 млн р. 2004-2005 годы: • областное бюджетное финансирование - 50 млн р. • финансирование местного бюджета - 40 млн р. • привлеченные средства - 60 млн р. • инвестиции юридических лиц - 60 млн р. • средства застройщиков - 100 млн р. • средства покупателей - 450 млн р. • средства организационной ипотечной инфраструктуры - 60 млн р.
Конечные результаты Обеспечение возможности приобретения жилья в кредит гражданами, имеющими средний достаток
• после оформления квартиры в собственность заемщика - залог приобретенной недвижимости;
5) досрочное погашение кредита - без штрафных санкций;
6) сумма кредита увеличена до 60 ежемесячных доходов (ранее она составляла 50 ежемесячных совокупных доходов).
Дополнительные расходы заемщика:
• оплата обслуживания ссудного счета -
2 000 рублей (единовременный платеж в Сбербанке России);
• оплата организации ипотечной сделки - 500 рублей (единовременный платеж в Сбербанке России);
• оформление нотариальной доверенности на сотрудника агентства недвижности на регистрацию права собственности заемщика - 200 рублей;
• страхование приобретаемой квартиры от рисков утраты и повреждения.
В настоящее время Сбербанк России сотрудничает более чем с 10 страховыми компаниями. Средний размер тарифа - 0,1- 0,8 процента в год.
Еще одну ипотечную программу, действующую в Нижнем Новгороде, предлагает Банк внешней торговли (Внешторгбанк) на следующих условиях:
1) первоначальный взнос - 25 процентов от стоимости квартиры (первоначальным взносом может также служить недвижимость, находящаяся в собственности гражданина, которую он планирует продать);
2) срок кредита - до 20 лет;
3) процентная ставка:
• на время строительства - 17 процентов годовых в рублях;
• после завершения строительства и оформления квартиры в собственность заемщика - 15 процентов годовых в рублях;
4) обеспечение возврата кредита:
• на этапе строительства - поручительство ООО «Жилстрой-НН» и залог прав требования;
• после оформления квартиры в собственность заемщика - залог приобретенной недвижимости;
5) досрочное погашение кредита - возможно уже через 3 месяца со дня предоставления кредита (минимальная сумма по-
гашения - 15 000 рублей). При этом досрочное погашение осуществляется без штрафных санкций;
6) учитывается совокупный доход супругов;
7) совокупный доход заемщика и супруга после налогообложения должен быть выше 15 000 рублей;
8) минимальная сумма кредита - 300 000 рублей.
Дополнительные расходы заемщика:
• комиссия банка за организацию сделки - 3 000-6 000 рублей;
• оценка квартиры - 700 рублей;
• на этапе строительства - страхование риска потери жизни и трудоспособности -0,5 процента от стоимости кредита вместе с процентами за 1 год;
• оформление нотариальной доверенности на сотрудника агентства недвижимости на регистрацию права собственности заемщика - 200 рублей;
• после оформления квартиры в собственность заемщика - страхование риска потери жизни и трудоспособности, страхование недвижимого имущества от гибели и повреждения, титульное страхование - до 1,5 процента от стоимости кредита вместе с процентами за 1 год.
Уполномоченной структурой Правительства Российской Федерации стало Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования. Необходимым условием создания региональных структур агентства является финансирование жилищных программ областным правительством не менее чем на 51 процент. Нижегородское правительство это условие выполнило, поэтому в феврале 2004 года в Нижнем Новгороде начал работать оператор Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (НИКА).
Государственное предприятие Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (ГП «НИКА») было учреждено правительством Нижегородской области в лице Министерства имущественных отношений для реализации программы ипотечного жилищного кредитования. Его основной миссией явля-
ется координация деятельности всех участников программы - банков, страховых компаний, оценщиков, риелторов, застройщиков, нотариусов и других специалистов. Уже первые сообщения о появлении этого предприятия, мелькнувшие в местных выпусках новостей, стали сигналом для сотен горожан, готовых
немедленно заключить договор на ипотеку, хотя государственное предприятие еще только разворачивает свою деятельность в городе и области.
Условиями ипотечного кредитования ГП «НИКА» под поручительство застройщика являются:
1) первоначальный взнос - от 20 процентов от стоимости квартиры;
2) срок кредита - до 27 лет;
3) процентная ставка:
• на время строительства - 18 процентов годовых в рублях;
• после завершения строительства - 14 процентов годовых в рублях;
4) обеспечение возврата кредита:
• на этапе строительства - поручительств ООО «Жилстрой-НН» и залог прав требования;
• после оформления квартиры в собственность заемщика - залог приобретенной недвижимости;
5) досрочное (частичное или полное) погашение кредита - взносами не менее 15 000 рублей (возможно через 6 месяцев со дня предоставления кредита). При этом досрочное погашение осуществляется без штрафных санкций;
6) количество заемщиков - до трех человек, в том числе и не состоящих в родственных отношениях;
7) ежемесячное погашение кредита осуществляется равными платежами.
Дополнительные расходы заемщика:
• комиссия банка за организацию сделки - до 15 000 рублей;
• оценка квартиры - до 700 рублей;
• на этапе строительства - страхование риска потери жизни и трудоспособности -0,5 процента от стоимости кредита, увеличенной на 10 процентов;
• оформление нотариальной доверенности на сотрудника агентства недвижи-
мости на регистрацию права собственности заемщика - 200 рублей;
• после оформления квартиры в собственность заемщика - страхование риска потери жизни и трудоспособности, страхование недвижимого имущества от гибели и повреждения - до 1,5 процента от стоимости кредита, увеличенной на 10 процентов.
Принять участие в программе государственного ипотечного кредитования может любой гражданин, достигший 18 лет и имеющий официально подтвержденный стабильный доход и постоянное место работы. Кроме того, в качестве оплаты может быть использовано имеющееся жилье и личные накопления.
Сегодня порядок получения ипотечного кредита в рамках этой программы включает
3 этапа, самый ответственный из которых -второй этап - оценка платежеспособности заемщика и возможной суммы кредита. Потенциальному заемщику необходимо собрать не только полный пакет документов, подтверждающих все его доходы и права на имеющееся жилье (если оно будет использоваться при оплате кредита), но и полный пакет документов на приобретаемое жилье. И если кредитная организация решит, что заемщику можно доверять, кредит будет оформлен. Учитывая то обстоятельство, что большинство нижегородцев слабо представляют себе, что такое ипотека, ГП «НИКА» запланированы проведение бесплатного консультирования по всем вопросам приобретения ипотечного кредита, а также обширная информационная работа с населением.
Чтобы появился стартовый капитал для покупки новой квартиры, зачастую достаточно продать комнату в коммунальной квартире или участок в коллективном саду. Важно начать думать над квартирным вопросом и решение обязательно найдется. Рассмотрим две возможные ситуации получения ипотечного кредита для приобретения квартиры в Нижнем Новгороде.
Ситуация 1. Покупка квартиры «с нуля»
Предположим, что молодожены собираются купить жилье, чтобы начать самостоятельную семейную жизнь. Средний ежемесячный доход молодой семьи - 18 400 руб-
лей. В Нижнем Новгороде однокомнатная квартира в жилом комплексе в домах новой серии стоит 787 000 рублей. Все жилье сдается с «отделкой под ключ», поэтому тратиться на ремонт не придется. В этом случае требуется следующее:
• внести 80 000 рублей (предположим, что эти деньги - свадебный подарок);
• взять ипотечный кредит на сумму 707 000 рублей.
В этой ситуации платеж по кредиту за первый месяц составит 14 388 рублей.
Сумма, действительно, немаленькая, но с каждым месяцем она будет уменьшаться, ведь процент начисляется на фактический остаток средств по ссудному счету. Каждая «переплаченная» тысяча рублей сверх графика погашения кредита - это уменьшение выплат в следующем месяце.
Ситуация 2. Жилье уже имеется
Семья живет в однокомнатной квартире с уже подросшими детьми, которые претендуют на отдельную комнату. При совокупном доходе семьи 19 100 рублей в месяц можно смело рассчитывать на приобретение двухкомнатной квартиры новой серии (с большой кухней и ванной) в жилом комплексе (66,3 квадратных метра - 1 292 850 рублей). В этом случае требуется следующее:
• внести 120 000 рублей (в среднем от продажи квартиры можно получить 600 000 рублей (в договоре на продажу можно указать, что семья будете проживать в старой квартире еще сколько-то месяцев со дня подписания договора купли-продажи);
• взять ипотечный кредит на сумму 462 850 рублей.
Анализ региональных подходов к решению жилищной проблемы Нижнего Новгорода и области позволяет сделать вывод о том, что при всех внешних различиях их объединяет попытка в той или иной форме использовать средства местных бюджетов для поддержания своих жилищных программ. Все программы незначительны по масштабам реализации, так как возможности бюджетов ограничены.
Недостатком этих программ является то, что в нестабильных условиях средств, пре-
дусмотренных бюджетом на жилищную программу, может не хватить на весь срок выдачи кредитов. Трудно определить сумму средств, которая потребуется для реализации программы, компенсации процентной ставки, так как величина необходимых затрат во многом зависит от изменения стоимости кредитных ресурсов на финансовом рынке, и нагрузка на бюджет может оказаться слишком большой. Пока спрос на жилье в Нижнем Новгороде вдвое превышает возможности строительного комплекса. Последние годы Нижегородская область занимает позиции в нижней половине списка регионов страны по объемам вводимого в эксплуатацию жилья.
Еще в 1998 году большинство банков не имело практического опыта и необходимых инструкций по предоставлению и обслуживанию долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. Основными причинами, тормозящими развитие банковского кредитования населения, были инфляция, нестабильность экономического развития страны, невысокий платежеспособный спрос граждан, отсутствие долгосрочных кредитных ресурсов у банков.
Ипотечное кредитование - один из самых надежных видов залогового кредитования, привлекательный как для залогодателей, так и для залогодержателей. На мой взгляд, ипотека может стать мощным фактором, обеспечивающим долгосрочный рост экономики. Уже сегодня желающих воспользоваться преимуществами ипотеки гораздо больше, чем возможностей у государства. Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание благоприятной экономикополитической обстановки и повышение уровня благосостояния населения. Система ипотечного жилищного кредитования должна характеризоваться надежностью и доступностью для большинства населения.
Существующие в Нижнем Новгороде подходы к жилищному финансированию могут быть реализованы только при условии использования бюджетных средств. До сих пор практически не задействованы средства, которые можно привлечь в сферу
ипотечного кредитования с рынка частных инвестиций. Для этого необходимо, чтобы инвесторы были уверены в надежности и стабильности рынка ипотечных кредитов, а также в том, что они получат определенный гарантированный доход. Сегодня региональная администрация начинает понимать важность создания условий для развития
рыночной самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Объем ипотечных кредитов, выданных населению Нижегородской области в 2006 году, по сравнению с 2005 годом увеличился в шесть раз. В 2006 году банки выдали населению Нижегородской области кредитов на 32 миллиарда рублей.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»
26-29 июня 2007 года, Москва Приглашают принять участие е практическом консультационном семинаре НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОРЯДКА РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ
УЧАСТКАМИ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
• государственная собственность на землю: основания возникновения, изменения, прекращения прав
• о проекте федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»
• о проекте федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства»
• комментарии к новым федеральным законам от 17 апреля 2006 года № 53-Ф3 и от 30 июня 2006 года № 93-Ф3 («дачная амнистия»)
• земельный участок как объект недвижимости, его формирование и кадастровый учет
• особенности формирования земельных участков в городах
• органы местного самоуправления, их полномочия по управлению земельными участками
• правовой режим земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда
• перевод земель из одной категории в другую
• оценка земельных участков и прав аренды в целях определения цены при совершении сделок
• налогообложение земли: расчет и начисление налогов
• законодательное регулирование способов предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам, в том числе под строительство
• регистрация сделок с земельными участками и прав на них
• арбитражная практика по спорам о государственной регистрации прав
• особенности предоставления земельных участков в отдельных субъектах Российской Федерации
• ипотека земельных участков. Зарубежное законодательство по регулированию ипотечных отношений с земельными участками
• судебная практика рассмотрения споров при приватизации земель и совершении сделок с участками
• государственный земельный контроль. Ответственность за нарушения в сфере земельного законодательства
• контрольно-надзорная деятельность Росприроднадзора за использованием природных ресурсов
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: тел /факс: (495) 436-0521,436-9027,436-0325;
E-mail: fedoseev@ur.rags.ru, korneev@ur.rags.ru
