CC BY
340
БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И ОТРАЖЕНИЕ СОЦИАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ
О.В. Утяшова
Аннотация. Рассмотрены формы социальной ипотеки, нормативные документы, регулирующие бухгалтерский учет операций по ипотечному кредитованию, динамика роста ипотечного кредитования в стране.
Ключевые слова: ипотека, социальная ипотека, военная ипотека, ипотечный кредит, аннуитетный платеж.
Российская Федерация, как и многие страны мира, стоит перед необходимостью ускорения социально-экономического развития. Руководством страны были сформулированы и увязаны с решением важнейших социально-экономических проблем приоритеты, которые больше всего волнуют россиян: в сферах образования, здравоохранения, поддержки агропромышленного комплекса и жилищного строительства.
При рассмотрении стратегии развития России до 2020 г. отмечалось, что переход на инновационный путь развития связан, прежде всего, с масштабными инвестициями в человеческий капитал. Развитие человека - это и основная цель, и необходимое условие прогресса современного общества. Особо подчеркивалась необходимость действенной политики поддержания семьи. Учитывая то обстоятельство, что жилье для человека не просто место проживания, но и некая гарантия социальной устойчивости, было особо отмечено, что одними из важнейших являются задачи по жилищному строительству и созданию условий, при которых граждане смогут самостоятельно решать свои жилищные вопросы. Одним из таких условий может быть использование ипотечного кредитования.
Термин «Ипотека» произошел от греческого слова «Hypotheke», и в переводе означает - залог. Ипотека - это залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. На заложенное под ипотеку имущество налагается запрещение на продажу или переоформление его на другое лицо до полного погашения кредита и всех процентов.
Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, который в основном выдается под залог следующей недвижимости: квартиры, жилого дома с землей, производственных помещений с землей, земли. Сроки, на которые можно оформить ипотеку, бывают различными и зависят от выбранного банка и вида программы кредитования, от суммы запрашиваемого кредита и платежеспособности. Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3 - 5 лет, до 15 - 30 лет. Законодательной основой рассматриваемых ипотечных операций выступают Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», Федеральный закон РФ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Ипотека, в отличие от обычного залога, предполагает соблюдение трех основных условий.
Во-первых, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество:
- земельные участки (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, а также полевых земельных участков личных подсобных хозяйств);
- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома и квартиры, а также их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Указанное имущество должно принадлежать организации - залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения.
Во-вторых, договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации в едином реестре прав на недвижимое имущество. Аналогичное правило действует в ситуации, когда соглашение о залоге недвижимости включено в кредитный или иной договор.
В-третьих, передача в залог недвижимости оформляется не только договором об ипотеке, но и нередко сопровождается выпиской закладной - именной ценной бумаги, удостоверяющей права ее владельца на получение денежного обязательства или обеспечивающего его имущества.
Бухгалтерский учет операций по ипотечному кредитованию регулируется следующими нормативными документами:
- Положением ЦБ РФ от 5 декабря 2002 г. № 205-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;
- Положением ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)»;
- Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»;
- Положением ЦБ РФ от 26 июня 2004 г. № 254-П №О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности»;
- Положением ЦБ РФ от 20 марта 2006 г. № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери».
Ипотечный кредит может быть предоставлен разовым зачислением (либо выдачей наличными) денежных средств (разовый ипотечный кредит) или в виде кредитной линии под лимит выдачи (КЛВ) - общая сумма предоставляемых денежных средств в течение срока действия договора не превышает установленного «лимита выдачи». Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линии практикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости.
Предоставление ипотечных кредитов физическим лицам производится как в рублях, так и в иностранной валюте. Кредиты в рублях предоставляются путем перечисления денежных средств на счет физического лица либо выдачей наличных денежных средств через кассу банка, в иностранной валюте - только в безналичном порядке.
Для отражения операций, связанных с ипотекой, организация-залогодатель использует счет 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданных», а организация-залогодержатель - счет 008 «Обеспечение обязательств и платежей полученных».
Факт передачи в залог недвижимости учитывается по дебету указанных счетов, а факт возврата залога - по
кредиту. Аналитический учет необходимо вести по каждому полученному и выданному обеспечению.
Недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке, остается на балансе у залогодателя и находится в его владении и пользовании. При этом залогодателем может выступать как сам должник, так и другое лицо.
Проценты по ипотечным кредитам начисляются в соответствии с расчетным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления, на остаток ссудной задолженности из расчета процентной ставки, установленной договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.
Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как правило, осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерного погашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг.
Ежемесячный аннуитетный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемый таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период.
Проблемы, связанные с ипотекой имеют масштаб всей страны и неотрывно связаны с проблемами национальной экономики в целом: инфляцией, социальной расслоенностью и монополизацией теми же государственными структурами. Данные проблемы не могут быть решены одномоментно.
В связи с этим, основной способ, которым государство поддерживает население в решении жилищного вопроса, выражается в понятии социальной ипотеки.
Социальная ипотека - комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. Существует несколько форм социальной ипотеки:
- ипотечное кредитование с субсидией в виде пониженной процентной ставки;
- ипотечные программы, при которых субсидия дается на часть стоимости квартиры;
- продажа государственных квартир из фонда социального жилья по льготной цене в кредит.
В настоящее время на федеральном и на местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например, для молодых семей и для бюджетников - молодых учителей и ученых, а также для военнослужащих.
Ипотека по федеральной программе «Молодой семье - доступное жилье» предназначена для молодежи, т. е. предполагается, что каждому члену семьи нет 35 лет. Кроме того, программа устанавливает ряд ограничений. Семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. На двоих человек полагается вы-
деление 48 кв. метров, если детей нет, а если есть - 18 кв. метров на человека. Размер помощи молодым семьям определяется исходя из стоимости жилья в регионе.
Базовые показатели размера субсидии по программе «Молодой семье - доступное жилье» составляют: до 35% от средней стоимости жилья для молодых семей без детей и до 40% - с детьми. В ряде банков разработаны собственные программы социальной ипотеки молодым. Например, в Сбербанке России существует программа «Молодая семья». Первоначальный взнос по ней составляет 10%, если в семье есть дети, и 15% от стоимости квартиры, если семья без детей. Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет.
Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой.
В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме — соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.
Многие банки не выделяют молодые семьи в отдельную социальную группу при ипотечном кредитовании. Тем не менее, большинство долгосрочных программ рассчитаны на молодых.
20 августа 2004 г. был принят Федеральный закон № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Суть военной ипотеки состоит в том, что любой военный может приобрести жилье в собственность с использованием целевого жилищного займа и инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы.
Военная ипотека примечательна тем, что погашать кредит придется не самому заемщику, а Министерству обороны, благодаря начислению средств на специальный накопительный счет, которые он может также потратить на первоначальный взнос. Если же военнослужащий пожелает приобрести квартиру дороже предложенной, то он может добавить недостающую сумму из собственных средств.
Предполагается, что за период службы и участия в накопительно-ипотечной системе (НИС) на счете участника должны быть собраны средства для приобретения 54 кв. метров жилья, на которых может проживать семья из трёх человек. Размер накопительного взноса на 2014 г. для военнослужащих составляет 233 100 рублей. Максимальная сумма ипотечного кредита для военных сейчас в 10 раз больше этого взноса и составляет 2,3 млн. руб.
Таблица 1 - Десятка лидеров ипотечного кредитования )
Итоги 2013 г. Итоги 2012 г. Итоги 2011 г.
Банк Объем, млн руб. Банк Объем, млн руб. Банк Объем, млн руб.
1.Сбербанк 629 761 1.Сбербанк 445 665 1.Сбербанк 320 712
2. ВТБ24 243 336 2.ВТБ24 157 608 2.ВТБ 24 80 382
Э.Газпромбанк 78 198 3.Газпромбанк 64 201 3.Газпромбанк 45 690
4. Дельтакредит 28 135 4. Дельтакредит 22 635 4. ДельтаКредит 18 144
5.Связь-Банк 17 906 5.Росбанк 17 637 5.Росбанк 13 084
6. Росбанк 17 606 6.Связь-Банк 15 414 б.Уралсиб 9 619
7.Райффайзенбанк 17 200 7.Уралсиб 13 991 7.Райффайзенбанк 9 612
8.Банк Москвы 14 706 8.Возрождение 11 801 8.Возрождение 9 150
9.Возрождение 14 454 9.АК Барс 10 448 9.Запсибкомбанк 8 792
10.Уралсиб 13 388 10.Ханты-Мансийский Банк 10 082 10.Абсолют Банк 8 581
) По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки
Обязательными участниками НИС являются офицеры, мичманы и прапорщики, заключившие контракты после начала действия данной социальной программы; выпускники, окончившие высшие военные учебные заведения. Также право участвовать в военной ипотеке имеют солдаты и матросы, заключившие второй контракт после начала действия НИС. Для вступления в программу достаточно написать специальный рапорт.
Приобрести жилье военнослужащий может в любом регионе России, в независимости от места прохождения службы. Стоит обратить внимание, что военную ипотеку нельзя оформить на комнаты в коммунальных квартирах, «малосемейки», «хрущевки» и квартиры с деревянными внешними стенами. Кроме того, офицеры не имеют права воспользоваться денежными накоплениями в НИС, если увольняются с воинской службы.
Кроме военной ипотеки в стране действует ипотека в счет материнского капитала. После рождения второго ребенка семья может рассчитывать на погашение части задолженности по ипотеке за счет средств из материнского капитала. В то же время материнский капитал выплачивается только через три года после рождения второго ребенка. Так, банк ВТБ 24 предлагает программу «Ипотека + материнский капитал».
Кроме того, существуют государственные региональные программы, рассчитанные на молодых специалистов, работающих в бюджетных сферах. Для участников ипотечного кредитования предусмотрены льготы по процентным ставкам, а также специальные условия по накоплению первоначальных взносов.
Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей.
Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет также остается в силе для участников социальной ипотеки.
Необходимо отметить, что социальная ипотека является необходимым элементом ипотечного рынка. Однако она должна дополнять коммерческую ипотеку, а не заменять ее, как фактически происходит в большинстве регионов нашей страны.
Таким образом, ипотечное жилищное кредитование является самым существенным видом ипотечных отношений.
Это неотъемлемый элемент рыночной системы. Кредитование под залог покупаемого жилья является одним из наиболее безопасных инструментов для кредитора и зачастую единственно возможным способом приобретения жилья для заемщика. К тому же ипотечное жилищное кредитование имеет много положительных побочных свойств, в т.ч. способствует снижению уровня инфляции и безработицы, а также укреплению экономики в целом.
В связи с этим в западных странах на протяжении нескольких столетий создавались различные системы организации ипотеки, имеющие свои специфические черты, выраженные в законодательном и институциональном обеспечении. При этом в настоящее время в большинстве развитых стран действуют одновременно несколько взаимодополняющих друг друга систем.
Развитие системы ипотечного кредитования требует серьезного государственного участия, однако выражаться оно должно не в прямом финансировании из государ-
ственного бюджета, а в создании благоприятных условий для привлечения в отрасль средств различных слоев населения: средств вкладчиков в системе сбалансированной автономии и средств инвесторов в расширенной открытой модели. Развитие ипотеки является естественной необходимостью. В таблице 1 представлены лидеры ипотечного кредитования в 2011-2013 гг.
Динамика роста количества выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 г. по 2012 г. представлена в таблице 2.
Таблица 2 - Количество выданных ипотечных кредитов с 2006 по 2012 гг., в тыс. (за период)
Как видно из таблицы 2, количество выданных ипотечных кредитов за 8 лет выросло более чем в 4 раза.
Таким образом, социальная ипотека является одной из устоявшихся форм решения конституционного права граждан на жилище, особенно в условиях рыночных отношений. Достижение этой цели невозможно без соответствующего бухгалтерского сопровождения, гарантирующего строгий учет денежных средств и имущества залогодателя с одной стороны, и защищающего интересы заемщика, с другой.
Список использованных источников
1 Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы».
2 Постановление Правительства Российской Федерации от 14 июля 2011 г. № 575 «О внесении изменений в Федеральную целевую программу «Жилище» на 2011-2015 годы».
3 Постановление Правительства Московской области от 10.11.2009 № 937/46 «Правила предоставления молодым семьям - участницам подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» долгосрочной целевой программы Московской области «Жилище» на 2009-2012 годы» социальных выплат на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома».
4 Путин В.В. Выступление на расширенном заседании Государственного совета Российской Федерации «О стратегии развития России до 2020 года» / В.В. Путин, Москва, февраль 2008 года. - М.: ФГУП Изд-во УДП РФ, 2008. - С. 3.
Информация об авторе
Утяшова Ольга Викторовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры бухгалтерского учета и финансов НОУ ВПО «Московский институт права», [email protected], тел. 8(926)712-79-17.
Годы
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2012
Количество 204,1 214,2 349,5 130,1 301,4 23,6 691,7 824,8
Источник: ФРС, ЦБ РФ.
