CC BY
60
Ипотечное жилье в России: комплексный анализ1
В.И. Оноприенко
заведующий кафедрой экономики, управления и оценки Международной академии оценки и консалтинга, старший научный сотрудник Института экономики Российской академии наук, член-корреспондент Академии экономических наук, кандидат экономических наук П.Г. Смирнов
заведующий сектором мониторинга социально-трудовых процессов Института экономики Российской академии наук, член-корреспондент Академии проблем качества, кандидат экономических наук
Существенным фактором для развития ипотеки является макроэкономическая стабильность, так как и заемщику, и финансовым институтам необходима уверенность в завтрашнем дне, то есть возможность системной оценки и прогнозирования на десятилетия вперед.
В России на протяжении длительного периода времени отсутствовали как необходимость, так и возможность макроэкономического анализа жилищной сферы. В первую очередь это было обусловлено тем, что в советской экономике отрицалась товарная сущность жилья, находившегося в государственной собственности. Распределение жилья осуществлялось исключительно государством, поэтому его массовая купля-продажа не представлялась возможной. Жилье в основном выступало как объект социального потребления. С переходом в нашей стране к новому типу экономики жилье объективно приобрело черты товара, к тому же достаточно дорогого и необходимого. В изменившейся ситуации особую актуальность приобретают теоретическое ос-
мысление роли рынка жилья и жилищного строительства в экономической системе как условия экономического развития, особенно в связи с существованием проблем воспроизводства трудоспособного населения и социальных благ, а также осмысление роли экономических отношений, возникающих вокруг жилья как социально-правового фактора гражданского общества в условиях рыночной экономики.
Актуальность рассматриваемой проблемы и ее практическая значимость обусловлены недостаточной теоретической разработанностью соотношения приоритетов общественной потребности в жилье и его рыночных критериев выгодности, коммерческой доходности, определения их места в воспроизводственной экономической системе российского общества, взаимосвязи системы ипотечного кредитования и развития основных отраслей экономики. Однако именно на основании результатов теоретического исследования и оценки процесса формирования жилищного рынка выявляются концептуальные механизмы использо-
1 Тема также рассматривалась в работах: Оноприенко В.И., Подшибякин В.А., Матуа Д.З. Ипотечное жилье в России: проблемы экономики и права // Ипотека в системе приоритетов экономического роста. Сборник научных докладов и выступлений участников круглого стола. М.: Институт экономики Российской академии наук, 2005. С. 76-88;
Оноприенко В.И. Строительные сберегательные кассы: приоритетный местный финансовый ресурс отложенного спроса на жилье // Политическая экономия и экономическая политика: приоритеты и механизмы. Сборник научных трудов. М.: Институт экономики Российской академии наук. Комитет ВКТ, 2003, С. 107-122.
вания такого фактора, как заинтересованность в жилье в качестве системного фактора мотивации труда, сбережений населения и частных инвестиций.
Современные проблемы развития ипотеки в России
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
1) ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России), даже при самых «либеральных» параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет в размере 70 процентов от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 1 200 рублей с кредитной ставкой в 10 процентов) максимальная граница доступности ипотеки для населения составит не более 10 процентов;
2) незначительные объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;
3) низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Очевидно, насколько большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство, однако до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, в той или иной мере регулирующие земельные отношения, а также отношения, связанные с недвижимостью, имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, естественно, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита;
4) неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При фактическом нали-
чии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия. Как следствие - невысокая эффективность системы в целом, завышенные расходы при совершении сделок;
5) психологические факторы, главным из которых является национальная особенность психологии большинства населения страны - нежелание жить в долг («берешь деньги чужие, а отдавать приходится свои»).
Тем не менее в Российской Федерации все-таки сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: формируются рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является и поддержка, оказываемая местными федеральными органами власти. Таким образом, можно рассчитывать на то, что через два-три года в нашей стране выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система.
Жилищная проблема в современной России столь значительна, что не принимать ее в расчет при построении устойчивого гражданского общества не представляется возможным. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны, к которым относятся социально незащищенные слои. Для них получение жилья, построенного за счет бюджетов всех уровней, является единственным способом реализации своих конституционных прав. Следует подчеркнуть, что в жилищном законодательстве отсутствует четко определенное понятие «малоимущие граждане». По экспертной оценке, усиление «адресности» государственной поддержки позволит уменьшить количество очередников по меньшей мере на 30 процентов. В марте 2004 года была завершена подготовка проекта Жилищного кодекса Российской Федерации, основополагающего законодательного акта социальной жилищной политики. В этот документ были внесены нормы, касающиеся малоимущих граждан. Остальные слои населения
должны приобретать жилье в собственность, а государственная поддержка будет иметь исключительно адресный характер. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья.
К началу 2004 года общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 2,85 миллиарда квадратных метров (19 миллионов строений). Из них 72,4 процента сосредоточено в городах и 27,6 - в сельской местности. 38,4 процента жилых объектов имеют изношенность до 30 процентов, а 56,3 процента объектов являются деревянными и далеко не всегда соответствуют современным представлениям о комфортности. В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 миллионов человек, или 27 процентов населения. Создалась достаточно критическая ситуация, поскольку существующий жилищный фонд ветшает, и за последние три года темпы его физического выбытия составили около двух третей от ежегодного объема вводимого жилья. К концу 2003 года объем ветхого и аварийного жилья, имеющего износ более 70 процентов, достиг 87,8 миллиона квадратных метров.
К немногим положительным моментам следует отнести рост объемов жилищного строительства: в 2001 году - на 2,7 процента; в 2002 - на 8,3 процента; в 2003 - на 10 процентов (по сравнению с предыдущим годом). Коэффициент доступности жилья также изменился с 5,09 в 2000 году до 4,12 в 2003 году.2
Это свидетельствует о том, что для среднестатистической российской семьи жилье стало более доступным в финансовом отношении.
Однако за прошедшие годы существенного улучшения положения на рынке дос-
тупного жилья добиться не удалось. В России средняя обеспеченность жильем составляет около 20 квадратных метров на человека. В очередях на улучшение жилищных условий стоят 4,43 миллиона семей, или 8,9 процента. В среднем по России за год улучшают жилищные условия всего около 5 процентов «очередников». При сохранении такого положения дел для обеспечения жильем всех «очередников» потребуется около 20 лет.
Результаты социологических исследова-ний3 показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий - об этом заявили более 77 процентов включенных в опрос семей. В то же время лишь около 1,5 процента семей ежегодно приобретают новое жилье, 0,5 процента из них - за счет средств бюджетов всех уровней.
Сейчас в России на одного человека ежегодно строится 1/4 часть квадратного метра жилья. В то же время с учетом старения существующего неудовлетворительного жилищного фонда и неудовлетворенного спроса необходимо обеспечить объемы ввода жилья на уровне целого «квадрата». Отечественный строительный комплекс, сохранивший свою дееспособность, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, имеет резервы для наращивания темпов строительства в течение ближайших двух лет в пределах 15-20 процентов и к 2010 году потенциально способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства на уровне 70 миллионов квадратных метров (для сравнения: в 2002 году введено 36 миллионов квадратных метров жилья).
Влияние на объемы ввода жилья устойчивого роста цен на первичном и вторичном рынках вследствие опережающего роста доходов населения по сравнению с темпами строительства следующее: в период с 2000
2 Коэффициент доступности жилья показывает, какое количество лет семья должна накапливать средства, чтобы приобрести жилье, соответствующее социальным нормам, используя на эти цели весь свой совокупный доход.
3 Социологическое исследование проводилось в конце 2003 года по заказу Всемирного банка и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
по 2003 год стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49 процентов, на вторичном - на 72 процента. На первичном рынке средняя цена в 1,89 раза превышает «себестоимость», что свидетельствует об отсутствии реальной конкуренции.
Важнейшим достижением, создавшим основу структурных преобразований в жилищной сфере, явилось принятие Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». С одной стороны, этот закон обеспечил возвращение «долга» советского государства своим гражданам, а с другой - сформировал экономические предпосылки для притока внебюджетных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство. Если в 1990 году объем частного жилищного фонда составлял около 33 процентов от общего объема, то к 2003 году его доля возросла до 69,5 процента. Стоимость 36 миллионов приватизированных квартир, являющихся ликвидным материальным активом, находящихся в собственности граждан, по самым консервативным оценкам, превысила 50 миллиардов долларов. Стоимость же строительства при существующем ежегодном вводе жилья оценивается в 14-16 миллиардов долларов.
Дальнейшая приватизация государственного и муниципального фондов социального назначения может стать препятствием на пути обеспечения жильем незащищенных слоев населения. Помимо этого, неурегулированность системы налогообложения недвижимости лишает жилищную сферу значимого финансового источника. В связи с этим положительным моментом является тот факт, что одновременно с Жилищным кодексом Российской Федерации приняты законодательные акты, останавливающие бесплатную приватизацию, вносящие изменения и дополнения в Налоговый кодекс Российской Федерации и вводящие налог на недвижимость.
Финансовые потоки в жилищном строительстве и ипотечном кредитовании
Фактически система ипотеки обеспечивает сопряжение двух финансовых пото-
ков - инвестиции в строительство и кредитование населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан. Недостаточное количество жилья на рынке при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложения. Вместо снижения или по крайней мере стабилизации цен на жилье как фактора доступности будет происходить их рост.
Предложений на рынке жилья пока крайне мало. Об этом свидетельствуют результаты деятельности Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Значительную часть выкупленных им кредитов (займов) составляют сделки на вторичном рынке. Причем старение существующего жилищного фонда создает риски для организаций, предоставляющих долгосрочные кредиты населению, из-за потери со временем ликвидности жилья на вторичном рынке. Существующие размеры финансирования не позволяют достичь требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными строительными рисками, рисками нереализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно-оснащенных участков земли.
Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой - наличием реальных покупателей на построенное жилье. В том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение. Поскольку банки в недостаточном объеме
открывают строительные кредитные линии, широкое распространение получили так называемые долевые схемы, при которых строительство напрямую финансируется населением. Эти схемы являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность, обусловленный изначальной юридической непрозрачностью всей схемы договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, при этом не неся практически никакой ответственности за его использование. Долевые схемы не только представляют серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид, но и создают объективные препятствия для развития системы ипотечного жилищного кредитования.
Из изложенного следует важный вывод: ипотечное жилищное кредитование населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса. Для замкнутого функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в целом необходим стабильный приток долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, так как имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные или долгосрочные (для незначительной части платежеспособного населения страны) кредиты. Это не решает стратегической задачи повышения доступности жилья. Сегодня около 80 процентов всех активов банков составляют краткосрочные (до одного года) активы, из которых более 50 процентов составляют трехмесячные депозиты.
Но все же, несмотря на существование очевидных проблемы, связанных с обеспечением долгосрочных банковских кредитов, сегодня Россия обладает значительным потенциалом для развития рынка жилья через ипотечное жилищное кредитование. Покупательная способность населения достигла уровня, который существовал
до кризиса 1998 года. Начиная с 2000 года Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищнокоммунальному комплексу (Госстрой России) проводилась целенаправленная работа по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании). Это позволило Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию в 2002-2003 годах заключить с 55 субъектами Российской Федерации соглашения о совместной деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Региональные операторы начали планомерную работу с населением по отбору потенциальных заемщиков в 38 регионах. Их деятельность подтверждает вывод о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. Так, Иркутское региональное ипотечное агентство сформировало очередь из граждан (более 4,5 тысячи человек), готовых принять участие в программе ипотечного кредитования, Оренбургская региональная ипотечная корпорация - очередь, в которую вошли более 10 тысяч семей, ипотечное агентство Чувашской Республики -очередь, в которую вошли около 2 тысяч семей. Аналогичная ситуация - в большинстве регионов Российской Федерации. Ипотечная «очередь» составила в среднем примерно 3 годовые программы запланированного ипотечного кредитования. «Запуск» ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз. В то же время количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий с учетом залоговой стоимости имеющейся у них квартиры, составляет около 30 процентов. Если в 2000 году доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1 процента от общего количества сделок с жилой недвижимостью, то, по оценке Российской гильдии риелторов, в 2003 году около 5 процентов жилья было продано с использованием различных схем ипотечно-
го жилищного кредитования, включая продажу жилья в рассрочку.
Если в 2001 году, по оценкам Центрального банка Российской Федерации (Банк России), банки предоставили около 4 тысяч кредитов на общую сумму около 1,7 миллиарда рублей, то в 2002 году эта сумма составила 3,3 миллиарда рублей (количество кредитов - 6,2 тысячи). В 2003 году ипотечные кредиты населению предоставляли 146 российских банков.
Хотя основной объем предоставляемых кредитов по-прежнему сосредоточен в столице и Подмосковье, процесс ипотечного кредитования существенно активизировался и в других регионах. В 2001 году ипотечные кредиты выдавались в 18 регионах, в 2002 году - в 28, в 2003 году - в 40 регионах. Свидетельством активизации ипотечного рынка является тот факт, что в 2003 году АИЖК был успешно размещен первый транш облигаций, гарантированных государством в соответствии с Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2002 год», на сумму более 1 миллиарда рублей. Однако, несмотря на то, что объем жилья, приобретаемого с помощью долговых финансовых инструментов, постоянно растет и к 2003 году в денежном выражении составил около 600 миллионов долларов США, эта цифра несопоставима с необходимым ресурсным обеспечением потребностей рынка жилья.
Поступление дополнительных финансовых ресурсов стимулирует новое строительство и реконструкцию существующего жилья, ведет к активизации всей инвестиционно-строительной деятельности. Строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье. В свою очередь, это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие. Наконец, возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков - важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для
создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий. Для того чтобы стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, органы власти всех уровней и профессиональные участники рынка должны предпринять серьезные нормативные правовые и организационные усилия. С этой целью предстоит оценить всю цепочку факторов: платежеспособный спрос - база стройиндустрии - мощность строительных организаций - наличие земельных участков под застройку - возможности банковской системы выдавать ипотечные и строительные кредиты - наличие долгосрочных финансовых ресурсов, в первую очередь таких, как аккумулируемые пенсионной системой.
Трудно проходит процесс устранения административных барьеров, препятствующих внедрению нормальных рыночных механизмов в инвестиционно-строительной деятельности. При малых объемах жилищного строительства велика зависимость инвесторов от местных администраций в вопросах выделения земли. Требуют срочного разрешения проблемы, связанные с предоставлением участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах, поскольку они не являются императивным предписанием законодательства. Органы местного самоуправления экономически в них не заинтересованы. Половина вырученных средств перенаправляется в вышестоящие бюджеты. Это делает выгодным для муниципалитетов натуральную форму (в виде квартир) расчета за предоставленные площадки, сохранение непрозрачных схем общения с инвесторами-заст-ройщиками. Серьезным препятствием является правовая неурегулированность вопросов предоставления земельных участков в случаях реконструкции территорий, занятых объектами недвижимости, находящимися в собственности третьих лиц, а также отсутствие правовых и экономических механизмов преобразования производственных территорий.
Все это требует внесения изменений и дополнений в Земельный кодекс Российской Федерации и принятия новой редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации. В эти законы следует ввести механизмы, инициирующие органы местного самоуправления к разработке правил землепользования и застройки. Также требуется установить, что содержание и порядок действий по зонированию территорий с установлением регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости определяются градостроительным законодательством, упорядочить в этой части соотношение норм градостроительного и земельного законодательства. Важно определить специальный правовой режим реконструируемых территорий. Одновременно потребуется внести изменения в Бюджетный кодекс Российской Федерации, позволяющие вплоть до разграничения государственной собственности на землю направлять средства от предоставления участков для целей строительства в полном объеме в местные бюджеты, что будет способствовать дальнейшему развитию территорий. Целесообразно также рассмотреть вопрос об освобождении от налога на добавленную стоимость операций по продаже земельных участков для строительства. Кроме того, необходимо упростить саму процедуру проведения государственной экспертизы проектной документации.
Наряду с наличием высоких административных барьеров, непрозрачностью и трудоемкостью разрешительных процедур, неурегулированностью земельного и градостроительного законодательств не менее серьезным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой. Доля массовой застройки в общем объеме жилищного строительства составляет 60 процентов. Если учесть, что Москва, Московская область и Санкт-Петербург в совокупности вводят за год около 9 миллионов квадратных метров жилья, то за вычетом элитного строительства на
все остальные регионы Российской Федерации приходится лишь 7-8 миллионов квадратных метров для граждан, обладающих средними или ниже среднего доходами. Для устранения имеющихся препятствий необходимо создать рыночную систему управления жилищным фондом и его эксплуатации с построением всех договорных отношений, четким разделением указанных процессов и обеспечением возможности участия в них организаций всех форм собственности, сформировать понятную и прозрачную систему тарифного регулирования деятельности локальных монополий т. п. Это потребует принятия федеральных законов «О финансовом оздоровлении предприятий жилищно-коммунального хозяйства», «О концессиях в коммунальной сфере», «О тарифном регулировании коммунальных услуг», а также иных нормативных правовых актов. Параллельно необходимо решить вопросы финансирования коммунальной инфраструктуры. Сложность этой проблемы состоит в том, что существенное увеличение объемов жилищного строительства возможно лишь в результате перехода от точечной застройки к комплексной на основе утверждаемых муниципалитетами градостроительных концепций. Перекладывание в полном объеме финансирования инженерного обустройства площадок на инвестора приведет к росту цен на жилье и, как следствие - к снижению его доступности.
Выходом из создавшейся ситуации могло бы стать участие муниципальных бюджетов в софинансировании инженерной инфраструктуры, однако из-за отсутствия у большинства муниципалитетов достаточного количества средств такое решение является весьма проблематичным. По этой же причине они, как правило, не в состоянии предоставлять гарантии возвратности средств кредиторам инфраструктуры (банкам или иным корпоративным инвесторам), привлекаемым в том числе посредством выпуска облигаций соответствующих муниципальных займов. В результате остается единственная реальная возможность -участие федерального бюджета (на возвратной основе) в качестве соинвестора ин-
женерной инфраструктуры. Риски, которые при этом будет нести государство, являются формой государственной поддержки увеличения объемов жилищного строительства.
По нашему мнению, рассматриваемые проблемы возможно решить при условии выполнения следующих мер:
• уменьшение кредитных рисков за счет совершенствования процедур обращения взыскания на заложенное жилое имущество, включая определение порядков формирования фондов временного поселения и проживания в них граждан, более четкой регламентации деятельности органов опеки и попечительства, прав членов семьи собственника жилья, формирования кредитных историй граждан и т. п.;
• повышение привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономики в результате увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов и целенаправленной нормативной деятельности Банка России;
• снижение высоких трансакционных издержек (отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, совершенствование процедур государственного учета и снижение оплаты за регистрацию прав на рынке жилья), внедрение и совершенствование механизмов страхования в ипотечном кредитовании, введение льгот по налогообложению;
• обеспечение прозрачности операций с недвижимостью, совершаемых с участием физических и юридических лиц, совершенствование системы налогообложения;
• внесение поправок в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», а также в порядок налогообложения для эмитентов и инвесторов в ипотечные ценные бумаги для реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ипотечное жилищное кредитование. Для этого потребуется принятие нормативных актов Банка России и Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России), поправок в законодательство о банкротстве в части исключения из конкурсной массы активов, обеспечивающих облигации с ипотечным покрытием.
Законодательная база ипотеки
Несмотря на то, что для нашей страны ипотечный бизнес и его составная часть -ипотечное жилищное кредитование - абсолютно новое направление, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов относительно принципов формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, то есть выдавать кредиты под залог недвижимости. К настоящему моменту законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования заложена, хотя предстоит большая работа по совершенствованию законодательства - необходимо устранять противоречия и принимать новые законы. Пока субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:
• «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
• «Об акционерных обществах»,
• «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
• «Гражданский кодекс Российской Федерации»,
• «Налоговый кодекс Российской Федерации»,
• «Жилищный кодекс Российской Федерации».
В октябре 2003 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятие новых, таких как:
• «О кредитных историях», который позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;
• «О строительных сберегательных кассах», который позволит регулировать и регламентировать процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья. Необходимость в этом законе объясняется тем, что развитие классической ипотеки весьма затруднено. Дело в том, что по банковскому правилу гражданин - участник ипотеки должен ежемесячно платить за квартиру не более трети своей зарплаты, и эта величина должна быть достаточной для того, чтобы согласно договору в течение 10 или более лет он смог полностью внести всю сумму, в которую оценивается приобретенное им жилье. Эта сумма достаточно велика, а документально доказать ипотечному банку величину и стабильность заработка граждане зачастую не могут, так как примерно 1/3 часть населения имеет «серые» заработки из-за несовершенства российской налоговой системы;
• «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья», который позволит снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;
• «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;
• «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации».
В настоящее время Комиссией Госдумы совместно с Правительством Российской Федерации сформирован пакет законопроектов, направленных на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. В мае законопроекты были внесены в Госдуму для рассмотрения их в первом чтении. Кроме перечисленных, планируется принятие следующих законов:
• «О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»;
• «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»;
• «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»;
• «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• «О внесении изменений и дополнений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части особенностей налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием)»;
• «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;
• «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья).
Усилия законодателей в первую очередь направлены на снижение рисков для участников ипотечного рынка, разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации, как Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой), ФСФР России, Банк России. Таким образом, начата работа по формированию рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
Результаты сравнения схем ипотечного кредитования в различных странах по объемам кредитования и стоимости кредитов свидетельствуют о том, что наиболее эффективно ипотека развивается в тех странах, в которых стоимость надежной работы рынка недвижимости минимальна. Существенной частью инфраструктуры рынка недвижимости является система обеспечения права собственности на недвижимость, включающая систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним. Надо отметить, что в нашей стране произошел серьезный сдвиг в сфере законодательства о недвижимости. Речь идет о так называемом пакете законопроектов, касающихся формирования рынка доступного жилья. Помимо этого пакета законопроектов, Правительство Российской Федерации внесло поправки в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с целью приведения этого документа в соответствие с пунктом 13 Указа Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 года № 314 «Об административной реформе, о создании федеральной регистрационной службы». Госдума приняла эти поправки, и они вошли в проект федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи в принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (регистрационный номер 58338-4), более известный как «Закон о монетизации льгот». Включенные в объемный социальный законопроект поправки прошли общее для всего пакета голосование.
Ранее надежность регистрации права на недвижимое имущество в системе государственной регистрации достигалась за счет юридической и финансовой независимости государственных регистраторов, обусловливавшей глубокую заинтересованность государственных регистраторов в соблюдении законодательства и росте профессионального уровня сотрудников учреждений юстиции. В соответствии с прежним Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
1) в каждом субъекте Российской Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) систематизация зарегистрированных прав в Едином государственном реестре
прав (ЕГРП) велась не по субъектам права, а по земельным участкам, составляющим основу любой недвижимости, что в силу уникальности земельного участка исключало возможность случайного дублирования прав, принадлежащих различным владельцам;
3) учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обладало юридической и финансовой самостоятельностью, так как плата за регистрацию поступала непосредственно в учреждение юстиции;
3) расценки оплаты регистрационных услуг регламентировались постановлением Правительства Российской Федерации;
4) от имени государства и в соответствии с законодательством права регистрировал государственный регистратор;
5) регистратор обладал значительной самостоятельностью и независимостью, так как назначался Министерством юстиции Российской Федерации (Минюст России) по согласованию с администрацией субъекта Российской Федерации и мог быть отстранен от должности только в аналогичном порядке;
6) Минюст России как уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган власти осуществлял следующие функции:
• контролировал соблюдение учреждениями юстиции законодательства;
• обеспечивал профессиональную подготовку государственных регистраторов,
• обеспечивал методическое и инструктивное единство регистрации прав на всей территории России.
На эти цели учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отчисляли Минюсту России 5 процентов от платы за регистрационные услуги.
Благодаря юридической и финансовой самостоятельности учреждений юстиции система государственной регистрации напоминала судебную. Такая организация отражала позитивный международный опыт систем государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно принятым поправкам учреждения юстиции становятся подразделениями
Федеральной регистрационной службы, регистраторы - ее служащими, а плата за регистрационные акты заменяется пошлиной и отныне поступает в федеральный бюджет. Закон, принятый в обеспечение административной реформы, устраняет независимость государственного регистратора: из слуги закона он превращается в чиновника федеральной службы, в силу единоначалия прежде всего подчиняющегося указаниям вышестоящего начальника. Вчера государственный регистратор зарабатывал деньги, выполняя требования закона, а теперь он становится чиновником, участвующим в дележе скудного бюджета.
Система государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним была нацелена на поддержание вертикали федерального закона. Новая система будет обеспечивать вертикаль исполнительной федеральной власти.
Регистрация прав на недвижимое имущество - инфраструктура, призванная обеспечить функционирование рынка недвижимости и, следовательно, развитие экономики страны. Реформа предлагает сделать из нее орган управления правами на недвижимость и источник поступления средств в бюджет.
Продолжение в следующем номере
* * *
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области1
10 июня 2003 года вступил в силу Закон Орловской области от 05.06.2003 № 331-ОЭ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области», который регулирует на территории Орловской области отношения, связанные с оборотом земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и изъятием их в государственную собственность области.
Следует обратить внимание на то, что действие Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Согласно Закону минимальный размер земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливается для участков, находящихся в общей долевой собственности, равным размеру доли, установленному органом местного самоуправления при приватизации земли в соответствии с нормами бесплатной передачи земли на данной территории. Для участков, выделяемых из состава сельскохозяйственных угодий, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, минимальный размер участка устанавливается в размере среднерайонной нормы, определенной на момент бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий в собственность граждан на момент приватизации. Для мелиорированных земель из состава сельскохозяйственных угодий минимальный размер участка устанавливается исходя из возможности самостоятельного функционирования выделяемых частей мелиорированных земель с учетом естественных границ на местности.
Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного сельского района и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентов от общего количества голосов, приходящихся на акции, составляющие уставные капиталы данных юридических лиц, не может быть более чем 35 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного сельского района.
Продолжение см. на стр. 20
1 Использованы материалы сайта «КонсультантПлюс».
