CC BY
53
8. В Омской области нефтехимический кластер создадут к 2013 году. Сайт регионального информационного агентства «ОмскИнформ». - URL: http://www. omskinform.ru
9. Кондрашина, О. Н. Состояние процесса кластеризации фирм в России / О. Н. Кон-драшина, В. П. Третьяк // Отраслевые рынки. - 2010. - № 5-6 (24). - URL: http://www.virtass.ru/admin/pics/24_02_10.pdf
УДК 336.2
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
С. А. Литвинова
Становление современного жилищного рынка - один из насущных вопросов российских реформ, без решения которого невозможно ни настоящее увеличение уровня благосостояния граждан, ни эффективное развитие экономики. Проблема обеспечения населения жильем остается чрезвычайно актуальной для России. Ипотечное жилищное кредитование необходимо рассматривать как основной механизм повышения доступности жилья и один из способов приобретения недвижимости.
The formation of the modern housing market is one of the vital issues of the Russian reforms, it is impossible neither the real increase in welfare of citizens, nor effective development of economy without their decision. The problem of providing the population housing remains extremely actual for Russia. Mortgage housing lending is necessary for considering as the main mechanism of increase of availability of housing and one of ways of acquisition of real estate.
Низкий уровень доходов и накоплений при высокой стоимости жилья не позволяет основной массе населения страны самостоятельно обеспечить себя важнейшим жизненным благом - жильем. Проводимые реформы разрушили систему обеспечения жильем за счет средств государственного бюджета и хозрасчетных средств предприятий. Новая система приобретения жилья в условиях рыночной экономики еще не сложилась, о чем свидетельствует большое количество финансово-кредитных схем, вплетенных в механизм ипотеки (долевое строительство, строй сберкассы по типу накопительных схем, вексельные схемы и т.д.) [1, с. 180]. Наиболее распространенным видом жилищного кредита является ипотека - кредит под залог недвижимости.
Ипотека как способ обеспечения исполнения денежных обязательств позволяет банковской системе смягчать кризисные явления путем кредитования развития реального сектора экономики (строительства), существенно снижая при этом риски невозврата кредита. Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка, позволяя ему привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках одного банка.
Ипотечное кредитование, таким образом, способствует развитию банковской системы, давая мощный толчок к появлению новых финансовых инструментов и позволяя кредитным институтам на долгосрочной основе финансировать стратегическое развитие производственных секторов экономики, таких как строительство и производство строительных материалов [2, с. 92-96].
Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок существенно расширяют, как показывает мировой опыт, спрос на недвижимость. Это может способствовать повышению стоимости объектов недвижимости и сокращению спроса на жилье. Однако растущее предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию. Ухудшение условий кредитования, сокращение предложения ипотечных ссуд уменьшает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что приводит к снижению цен на недвижимость, сокращению объемов строительства и уменьшению спроса на ипотечные кредиты. Следует отметить, что данное взаимодействие находится в непосредственной зависимости от соотношения объемов обоих рынков и количества сделок на рынке недвижимости, которые финансируются с помощью ипотечного кредита.
Ипотечный кредит, обладая значительными инвестиционными возможностями, оказывает существенное влияние на рост воспроизводственных процессов и развитие финансовых ресурсов государства и экономических субъектов.
В ходе развития рынок ипотечного кредитования оказывает все большее влияние на конъюнктуру рынка недвижимости. Именно эта закономерность прослеживается сегодня в развитых странах мира, где 70-80 % покупок недвижимости осуществляется с помощью ипотечного кредита. Таким образом, ипотечное кредитование является формой кредитных отношений, которая выполняет важные экономические и социальные функции и предполагает взаимодействие многих рыночных субъектов [3, с. 260].
Ипотечное жилищное кредитование можно назвать относительно новым направлением для современной России, но основы для развития системы ипотеки к настоящему времени уже сформированы. Роль государства, в том числе органов власти субъектов Федерации, в развитии системы ипотечного кредитования исключительно велика. Ипотечное жилищное кредитование выполняет чрезвычайно важные экономические и социальные функции:
- финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жизни населения, разрешение противоречия между высокой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;
- вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, временно свободных средств и будущих доходов заемщиков, расширение масштабов функционирующего капитала в строительной индустрии;
- стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрасли: производство строительных материалов, машин и оборудования, транспортных средств, мебели, бытовой техники и т. д.
- привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежно-кредитной систем страны (жилье в отличие от валют не обесценивается - подешевеет на сколько-то, а потом снова свое отыграет);
- минимизация рисков участников жилищно-кредитного рынка за счет их более равномерного распределения между субъектами и предоставления государственных гарантий;
- содействие развитию и оздоровлению фондового рынка за счет использования обеспеченных недвижимостью ипотечных ценных бумаг;
- повышение социального статуса заемщиков-покупателей жилья, повышение их мотивации и эффективности труда;
- рост занятости, укрепление семьи и содействие решению демографических проблем.
Причем мировой опыт показывает, что ипотечное жилищное кредитование развивается нормально только при активном участии и поддержке государства [4, с. 5].
Система кредитования должна строиться комплексно для разных слоев населения и учитывать тенденции изменения доходов и сбережений населения, постепенно сокращая долю ипотечного рынка с льготными или субсидируемыми условиями кредитования. Она должна разворачиваться на основе программы ипотечного кредитования при непосредственном участии административных органов.
Охарактеризуем основных субъектов системы ипотечного жилищного кредитования и определим их цели, функции, которые они выполняют как участники ипотечно-инвестиционного процесса.
Администрация субъекта РФ. Ее целью является создание благоприятных условий для формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования путем разработки региональных программ по реализации указанной цели с обеспечивающим ее жизнеспособность механизмом. Функции администрации включают формирование законодательной базы и обеспечение нормативного регулирования протекающих на рынке ипотечного жилищного кредитования процессов с целью снижения рисков участников этого рынка; выделение средств из бюджета на развитие рынка в соответствии с территориальным законодательством; предоставление поручительства по выпущенным ипотечным ценным бумагам; управление участниками рынка; предоставление субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и т.д.
Региональный фонд ипотечного кредитования(ипотечное агентство) имеет целью формирование эффективной системы ипотечного кредитования с учетом местной специфики. Фонд совмещает в себе функции заемщика, продавца, инвестора и кредитора (работа с инвестиционными ресурсами вне бюджетных организаций, иностранными инвестициями, привлеченными под гарантии региональной администрации; компенсация части первоначального взноса, процентной ставки; проведение мониторинга, анализа и прогнозирования состояния рынка жилья; выпуск ипотечных ценных бумаг, привлечение средств инвесторов на ипотечный рынок, помощь кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций по ипотечному кредитованию и разработке типов ипотечных кредитов).
Инвесторы. Эту категорию участников составляют как юридические, так и физические лица. Их цель - максимизация прибыли от вложенных в
ипотечные ценные бумаги инвестиционных ресурсов и минимизация возможных рисков. Функции - покупка указанных ценных бумаг и обеспечение таким образом опосредованного инвестирования жилищного кредитования через элементы ипотеки.
Заемщики-покупатели - население области, чья цель состоит в улучшении жилищных условий с помощью привлечения «длинных» денег и приобретении жилья с возможностью оплатить первоначальный взнос и выполнять платежи по кредиту. Приобретение жилья возможно несколькими способами:
- за счет ранее накопленных средств;
- с помощью рынка ипотеки и, в частности, ипотечного кредита;
- путем аренды (при этом жилье не становится собственностью домохозяйства, но удовлетворяет потребность в жилищных услугах).
Второй способ, как представляется, наиболее привлекателен для населения. Ведь накопить на покупку жилья в российских условиях достаточно проблематично, так как отложенные средства могут быть обесценены за счет инфляции, а стоимость недвижимости имеет тенденцию к росту, так что разрыв между накопленными и необходимыми на приобретение квартиры средствами может и не сократиться.
Кроме того, арендные платежи можно определить как альтернативные издержки, препятствующие улучшению жилищных условий и отвлекающие средства от приобретения жилья в собственность. К тому же семья, принявшая решение о покупке жилья за счет средств, заимствованных на рынке ипотечного жилищного кредитования, фиксирует для себя ее стоимость (такую возможность предоставляет заключаемый кредитный договор) и получает налоговые льготы, в связи с чем налогооблагаемая база налога на доходы физических лиц сокращается на размер средств, направленных на оплату приобретенной квартиры и процентов по кредиту.
Таким образом, функция населения на рынке ипотечного жилищного кредитования - формирование потребности в кредитных ресурсах, что способствует активизации инвестиционной деятельности финансово-кредитных организаций. Подчеркнем, что, направляя заемные средства на приобретение жилья, домохозяйства финансируют предприятия строительного комплекса.
Ипотечная консалтинговая компания - по мнению автора, данный участник рынка должен быть первой инстанцией, куда обращаются люди, принявшие решение о приобретении жилья с помощью элементов ипотеки. Здесь их должны проинформировать относительно существующих финансово-кредитных схем приобретения жилья, помочь определить степень доступности тех или иных схем, оценить потенциальный объект жилой недвижимости, если он приобретается на вторичном рынке; здесь же аккумулируются кредитные истории заемщиков. То есть, цель функционирования таких организаций - информационная и консалтинговая поддержка населения. Функции -консультирование; определение оптимального варианта покупки с учетом возможных финансово-кредитных схем на основе методики расчета индексов доступности; формирование кредитного дела каждого заемщика; оценка объектов жилой недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке недвижимости.
Инвестиционная строительная компания должна быть нацелена на формирование эффективного инвестиционно-организационного механизма функционирования системы ипотечного жилищного кредитования при строительстве и приобретении жилья. Функции - активизация рынка жилья, развитие строительных организаций и предприятий строительной индустрии, разработка и применение новых материалов и технологий для улучшения качества строительства и повышения доступности жилья.
Заметим, что организации строительного комплекса благодаря рынку ипотечного жилищного кредитования получают возможность ритмичной загрузки производства. Направляя полученные средства в жилищное строительство, они возводят жилые дома, снижая социальную напряженность и предоставляя рынку (и конкретным домохозяйствам) товар длительного пользования.
Ипотечная риелторская компания как профессиональный участник рынка имеет целью извлечение прибыли за счет посреднических услуг. Ее функции - подбор вариантов купли-продажи жилья для продавцов и заемщиков; содействие при заключении сделок по купле-продаже; организация продажи жилья по поручениям других участников рынка жилья.
Продавцы жилья (как юридические, так и физические лица) имеют целью максимизацию дохода от продажи жилого объекта. Функция - обеспечение дополнительного объема предложения жилья на рынке.
Коммерческие банки - их цель - организация эффективной работы, обеспечивающей оптимальную доходность при проведении активных операций, возвратность ссудного капитала и минимизацию рисков при максимизации прибыли с помощью операций на рынке ипотечного жилищного кредитования.
Преследуя свои собственные экономические интересы (как и другие участники рынка), коммерческие банки выполняют определенные функции: удовлетворяют спрос домохозяйств, предоставляя им «длинные» деньги в виде ипотечных кредитов (предварительно оценив кредитоспособность заемщика), заключая кредитный договор и договор об ипотеке; обслуживают выдаваемые кредиты; принимают активное участие в формировании пула закладных, на основе которого выпускаются ипотечные ценные бумаги, способствуя при этом дальнейшему движению инвестиционных средств в реальный сектор экономики.
Страховые организации выступают профессиональными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования, поскольку предоставление ипотечного кредита в большинстве случаев сопровождается обязательным страхованием жизни, трудоспособности заемщика и объекта залога. Их основная цель - извлечение прибыли путем расширения спектра проводимых операций. Функции - страхование рисков, возникающих при осуществлении ипотечного кредитования, создание совместных с ипотечными кредиторами проектов.
Система ипотечного кредитования нуждается в модернизации, и чем раньше она начнется, тем более будет устойчива и эффективнее будет она работать. Одно из направлений модернизации заключается в том, что наряду
с ипотечным кредитованием жилищного строительства следует оперативно и опережающими темпами развивать систему целевых жилищно-накопительных вкладов как, менее рисковой по сравнению с системой ипотечного жилищного кредитования [2].
К сожалению, ипотека пока не доступна большинству россиян, желающих приобрести жилье. Поэтому важным моментом является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения страны.
Список литературы
1. Клевцов, В. В. Вопрос о сущности ипотеки / В. В. Клевцов // Экономические науки. - 2008. - № 45. - С. 177-182.
2. Стадухин, Д. Н. Инновационные механизмы развития системы ипотечного кредитования России в условиях кризиса / Д. Н. Стадухин // Омский научный вестник. -2010. - № 2. - С. 92-96.
3. Бурцев, К. Роль ипотечного кредитования в повышении качества жизни населения / К. Бурцев // Вестник Института экономики РАН. - 2008. - № 1. - С. 257-266.
4. Куликов, А. Г. Ипотека и жилищный вопрос в России (точка зрения) / А. Г. Куликов // Деньги и кредит. - 2010. - № 11. - С. 3-12.
УДК 330.1
АУТСОРСИНГ В СИСТЕМЕ МЕЖДУНАРОДНОГО РАЗДЕЛЕНИЯ ТРУДА
Г. А. Маркеева
В условиях развития современного бизнеса концепция аутсорсинга получает все большую популярность как среди участников ведения бизнеса, так и среди людей, изучающих современные тренды экономического развития. В статье анализируются аутсорсинговые отношения как мощный инструмент минимизации издержек производства, оптимизации расходов в современной организационной структуре предприятия, в частности, и в современной структуре МРТ в целом.
In the conditions of development of modern business the concept of outsourcing receives the increasing popularity both among participants of business, and among the people studying modern trends of economic development. In the article the outsourcing relations, as the powerful instrument of minimization of costs of production, optimization of expenses in modern organizational structure of the enterprise in particular and in modern structure of MRT as a whole are analyzed.
Сегодня феномен аутсорсинга получил широкое распространение не только в экономике России, но и в мировой экономике в целом. Концепция аутсорсинга привлекает пристальное внимание в деловых кругах, в средствах массовой информации как высокоэффективная форма развития и ведения современного бизнеса в условиях жесткой конкуренции. Аутсорсинг является производной процесса глобализации и наиболее ярким примером международного разделения труда. Сущность аутсорсинга заключается в распределе-
