CC BY
96
УДК 336.77.01
СОЦИАЛЬНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА
З.Л. ГАРИПОВА, доктор экономических наук, профессор кафедры финансов E-mail: garipova_z@mail.ru Московский государственный технический университет им. Н.Э. Баумана
В статье представлен ретроспективный анализ поведенческих стратегий домохозяйств в способах решения жилищной проблемы. Выделены социальные последствия ипотечного жилищного кредита (ИЖК): рост обеспеченности населения жильем, ввода жилья на душу населения и снижение коэффициента доступности жилья. Исследована роль ИЖК в формировании среднего класса, в решении жилищной проблемы социально значимых слоев населения, определены перспективы развития механизмов «обратной ипотеки» и «аренды с выкупом».
Ключевые слова: ипотечный жилищный кредит, домашние хозяйства, социальные последствия
Ипотечное жилищное кредитование, являясь важным рычагом экономического роста, оказывает мощное и всестороннее воздействие на социальную составляющую общества. Пожалуй, наиболее важным и позитивным следствием этого процесса является то, что ипотека становится одним из самых демократичных инструментов современного общества, способствует экономической свободе населения, предоставляя право выбора способа решения жилищной проблемы.
В течение почти семидесяти лет в сознание населения СССР последовательно внедрялась мысль о том, что обеспечение жильем — обязанность государства и одно из главных преимуществ социализма, тогда как стремление построить или приобрести в собственность за свои средства частное жилье — не более чем проявление чуждых социализму частнособственнических настроений. О роли государства в жилищной сфере наглядно сви-
детельствует тот факт, что 67% жилищного фонда находилось в собственности государства.
Результатом действия указанных обстоятельств явилось формирование у советских семей принципа поведения, основанного на рутине, согласно которому многие действия домохозяйств обусловлены неким укоренившимся шаблонным правилом поведения, осуществляемым при отсутствии принятия решения. Бесконечное ожидание очереди на получение жилья обусловливало отсутствие права выбора способа решения жилищной проблемы. В 1990 г. 20% семей стояли в очереди на получение жилья, из них 14% смогли получить жилье и улучшить свои жилищные условия. В 2002 г. количество таких семей уменьшилось более чем в 5 раз.
С началом перестройки общая смена ориентиров и надвигающийся экономический кризис обусловили изменения в жилищной политике. В наиболее общем виде их можно охарактеризовать как предоставление гражданам большей свободы выбора способа решения жилищной проблемы и ограничение ресурсов, позволяющих этой свободой воспользоваться. Отменив принципы государственного патернализма в жилищном секторе, государство, к сожалению, долгое время не могло сформировать институциональную среду, способствующую рыночно ориентированному поведению домохозяйств.
Формируемый в настоящее время рынок ИЖК, изменение факторов, определяющих развитие рынка жилья, финансово-кредитной сферы и т.д., обусловливают изменение в поведении домохозяйств,
Таблица 1
Распределение домохозяйств по степени удовлетворенности жилищными условиями и намерениям по их улучшению, %
Показатель 1993 г. 1998 г. 2003 г.
Семьи, высказавшие потребность в улучшении жилищных условий 44,6 64,1 61
Семьи, имеющие реальные планы по улучшению жилищных условий в ближайшем будущем 19,8 45,2 42
Семьи, предъявляющие потенциальный платежеспособный спрос 11,0 16,2 35
Источник: [1; 2, с. 38, 39; 3].
Таблица 2
Распределение домохозяйств по способам улучшения жилищных условий
Улучшение жилищных условий Число домохозяйств, %
1993 г. 1998 г. 2003 г.
Совершение обмена 5,7 19,5
Самостоятельное строительство дома, дачи, перестройка квартиры 2,1 24,8 11,5
Покупка жилья 2,8 23,4 35,3
Получение жилья по очереди 7,2 13,1 21,7
Получение жилья в наследство 0,5 11,2
Аренда жилья 0,1 -
Друг°е 0,7 5,6
Отсутствие планов улучшения жилищных условий 80,9 - 31,5
Всего... 100 100 100
Источник: [1; 2, с. 38, 39; 3].
прежде всего по степени ориентированности на рыночные отношения. Ретроспективный анализ указанного явления позволяет сделать следующие выводы. Если в 1993 г. лишь 19,8% опрошенных семей из числа высказавших потребность в улучшении жилищных условий имели реальные планы решения жилищных проблем, то в 2003 г. количество рыночно ориентированных платежеспособных семей возросло до 42% из 61% семей, имеющих потребность в улучшении жилищных условий; доля семей, предъявляющих потенциальный платежеспособный спрос, возросла с 11% в 1993 г. до 35% в 2003 г. (табл. 1).
Анализ данных, представленных в табл. 2, позволяет определить тенденции в изменении способов улучшения жилищных проблем домашними хозяйствами. Если в 1993 г. большая часть опрошенных (80,9%) не имела представления о реальных планах решения жилищных проблем, то в 2003 г. значительная часть населения была ориентирована на цивилизованные обменные способы улучшения жилищных условий через куплю-продажу и строительство. Результаты исследования, которое провел Институт экономики города в 2003 г., свидетельствуют о том, что в настоящее время в России 39% домохозяйств (можно сказать, семей) удовлетворены своими жилищными условиями. Из
61% семей, желающих улучшить свои жилищные условия, 31,5% считают, что такой возможности у них нет, 35,3% хотели бы приобрести готовое жилье, 11,5 % готовы строить новое жилье, 21,7% надеются получить его по наследству, арендовать, обменять и т.д. Наконец, 7% из последних планируют получить квартиру по очереди или в порядке расселения. То есть на бесплатное получение жилья рассчитывают сегодня буквально единицы. Это просто революция в сознании людей.
Изменение правил, норм и ценностей, безусловно, влияет также на то, каким образом и за счет каких источников домохозяйства пытаются решить свои жилищные проблемы. В 1993 г. 87,7% опрошенных находились в затруднении при определении источников финансирования своих жилищных планов (отсутствие планов как таковых); в 1998 г. большая часть домохозяйств была ориентирована на сберегательные жилищные программы, в несколько меньшей степени — на получение банковских кредитов, помощь работодателей, родственников и знакомых (табл. 3).
Совершенно очевидно, что изменение элементов институционального пространства влияет и на поведение домохозяйств, а именно, развитие института ипотеки переориентирует поведение домохозяйств на рыночное, характеризующееся
Таблица 3
Распределение домохозяйств по источникам средств на улучшение жилищных условий
Источник средств 1993 г. 1998 г. 2003 г.
Ранг Число домохозяйств, % Ранг Число домохо-зяйств, % Ранг Число домо-хозяйств, %
Получение кредита в банке 3-й 2,7 2-й 55 1-й 64,1
Получение ссуды на предприятии 2-й 3,8 4-й 46 - -
Помощь родственников 6-й 1,7 3-й 50 - -
Ссуда частных лиц - - 5-й 40 - -
Накопительные схемы 4-й 2,1 1-й 85 4-й 9,2
Продажа имущества 5-й 1,8 6-й 25 - -
Другие источники 4-й 2,1 - - - -
Собственные средства - - - - 2-й 11,2
Участие в долевом строительстве - - - - 5-й 5,7
Источник не определен 1-й 87,7 - - 3-й 9,8
Источник: [1; 2, с. 38, 39; 3].
Таблица 4
Индексы изменения спроса населения на ипотечные жилищные кредиты
Спрос на новые Спрос на пролонгацию Ожидания по изменению спроса
Дата кредиты сроком свы- ранее выданных заемщиков на кредиты
ше 1 года кредитов Ближайшие 3 мес. Ближайшие 6 мес.
2-й квартал 2013 гг 11,7 -3,2 15,9 23,4
1-й квартал 2013 г. 4,3 -2,2 17,0 25,5
4-й квартал 2012 г. 13,0 -1,0 0,0 10,0
3-й квартал 2012 г. 13,3 -2,0 21,4 13,3
2-й квартал 2012 г. 14,2 -2,8 14,4 21,2
1-й квартал 2012 г. 14,2 -1,9 22,1 25,5
4-й квартал 2011 г. 17,0 0,9 5,8 19,6
Источник: Банк России / Ежеквартальное обследование кредитных организаций «Изменения в кредитной политике банка». URL: http://cbr.ru/dkp/?prtid=dkp_itm.
наличием экономической свободы в выборе способов, источников решения жилищной проблемы. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного Институтом экономики города. Основным источником средств для 51,9% населения является ипотечный кредит на покупку готового жилья; кредитные ресурсы на строительство и для участия в долевом строительстве готовы использовать 6,3% и 5,9% населения соответственно. Таким образом, ипотечные схемы преобладают в финансовых предпочтениях населения (всего 64,1 %); 9,2% населения предпочитают накопительные схемы; 11,2% опрошенных готовы приобрести жилье только за счет собственных средств.
Современные опросы населения свидетельствуют о том, что для граждан уже не стоит вопрос о крайней необходимости ипотеки: только 15% опрошенных дали отрицательный ответ на вопрос об информированности об ипотеке. Данные, представленные в табл. 4, демонстрируют устойчивый спрос населения на новые ипотечные жилищные
кредиты, в то время как спрос на пролонгацию ранее выданных ИЖК имеет тенденцию к сокращению ввиду удлинения средневзвешенных сроков кредитования. Ожидания относительно изменения спроса на ИЖК на обозримую перспективу (3 и 6 мес.) также убеждают в стабильно повышенном интересе россиян к данному способу финансирования покупки и строительства жилья.
Анализ статистических данных об уже совершенных сделках ИЖК также подтверждает вывод об изменении отношения домашних хозяйств к ипотеке. Данные, представленные в табл. 5, демонстрируют факт увеличения доверия населения к ипотеке как способу решения жилищных вопросов. Задолженность по ипотеке на душу населения возросла в 8,5 раза с 1 645 руб. в 2006 г. до 13 933 руб. в 2012 г. Все большую часть своих доходов россияне направляют на выплаты по ИЖК, их доля возросла с 32,5% в 2006 г. до 35,4% в 2012 г.
Несомненно, что столь стремительному воздействию ИЖК на жизнь граждан способствовало и
Таблица 5
Динамика задолженности по ипотечному жилищному кредиту и доли платежа в доходе заемщика
Показатель 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г.
Задолженность по ипотеке на душу 1 645 4 304 7 543 7 123 7 905 10 338 13 933
населения, руб.
Доля платежа в доходе заемщика, % 32,5 33,3 34,4 34,6 33,5 35 35,4
Численность населения, тыс. чел. 142 221 142 009 141 904 141 915 142 865 143 056 143 347
Источник: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis.
развитие условий банковского кредитования (УБК), обеспечивающих разнообразие и доступность ипотечных кредитных инструментов для россиян. Во 2-м квартале 2013 г. кредитные организации России продемонстрировали смягчение условий ипотечного кредитования, индекс данного показателя составил -11,6, в то время как в аналогичном периоде прошлого года он составлял -7,6, в 3-м квартале 2012 г. банки России ужесточили условия ипотечного кредитования, индекс УБК по ипотечным кредитам составил +12,2. Анализ отдельных УБК по ипотеке приведен в табл. 6.
Как свидетельствуют данные, представленные в табл. 6, наиболее существенное влияние на интерес домашних хозяйств к ипотеке оказал фактор «спектр направлений кредитной политики банка», обеспечивающий смягчение требований банков к заемщикам и разнообразие банковских ипотечных инструментов. Во 2-м квартале 2013 г. банки — респонденты опроса обеспечили смягчение практически всех условий по ИЖК: по дополнительным комиссиям, процентным ставкам, обеспечению, сроку кредитования и т.д., что, несомненно, сказалось на росте доступности ИЖК для населения.
Немаловажна роль ипотеки и в формировании среднего класса. Одним из основных критериев отнесения населения к среднему классу является наличие собственности (качество жизни). Связанный с фактором дохода показатель собственности как измеритель ресурсов среднего класса с развитием рынка ипотеки значительно возрастает. Данные, представленные в табл. 7, свидетельствуют, что благодаря развитию ИЖК за период с 2006 по 2012 г. количество собственников жилья увеличилось в 2, 1 раза (количество сделок по жилью увеличилось с 1 998 910 в 2006 г. до 4 194 451 в 2012 г., в то время как доля прав собственности на жилье, обремененных ипотекой, выросла за указанный период в 2,2 раза (с 9,5 до 20,9%).
Возможен и иной ракурс исследования критерия собственности в развитии среднего класса. Речь идет не только о росте владельцев жилой недвижимости, но и об изменении структуры собственности посредством значительных объемов инвестиций граждан в ипотечные ценные бумаги.
Немаловажным критерием оценки среднего класса являются стиль и качество жизни. Для оценки жилищных стандартов наиболее распространенными показателями являются показатели
Таблица 6
Индексы изменения отдельных условий банковского ипотечного кредитования
Дата Размер кредита Срок кредита Уровень ставок Дополнительные комиссии Требования к кредитоспособности заемщика Требования к обеспечению Спектр направлений кредитования Другие условия
2-й квартал 2013 г. -1,0 -1,0 -4,2 -4,2 -1,0 -2,1 -4,2 -5,0
1-й квартал 2013 г. -2,1 -2,1 5,3 -4,3 2,1 0,0 -4,3 -2,6
4-й квартал 2012 г. -1,0 0,0 11,0 0,0 0,0 -3,0 -4,0 -2,3
3-й квартал 2012 г. 0,0 -1,0 18,0 -1,0 -1,0 -5,0 -5,0 0,0
2-й квартал 2012 г. -2,8 0 4,6 -0,9 0,0 0,0 -2,8 -2,2
1-й квартал 2012 г. -1,9 -0,9 1,9 -10,2 0,9 -2,8 -1,9 -2,3
4-й квартал 2011 г 0 -1,9 14,5 -6,5 5,6 0,0 -1,9 -2,1
3-й квартал 2011 г -12,1 -3,2 -5,6 -1,6 -4,8 -4,0 -11,3 -14,6
2-й квартал 2011 г -16,4 -7,4 -19,7 -10,0 -7,4 -7,4 -13,1 -8,7
1-й квартал 2011 г -16,4 -7,0 -31,3 -18,3 -10,9 -10,2 -19,5 -9,8
Источник: Банк России / Ежеквартальное обследование кредитных организаций «Изменения в кредитной политике банка». URL: http://cbr.ru/dkp/?prtid=dkp_itm .
Таблица 7
Показатели развития рынка недвижимости и ИЖК
Показатель 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г.
Количество зарегистрированных прав на жилье, тыс. шт. 1 999 2 528 2 518 2 161 3 082 3 867 4 195
Доля прав собственности на жилье, обремененных ипотекой, % 9,5 15,6 16,9 11,9 14,6 17,6 20,9
Доля заемных средств в стоимости приобретенного жилья накопленным итогом с начала года, % 61,9 63,7 61 60,6 57,6 58,9 59,2
Источник: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis.
Таблица 8
Индекс доступности жилья в России
Показатель 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г.
Коэффициент доступности жилья, лет 4,75 5,33 5,35 4,57 4,31 3,25 3,33
Ввод жилья на душу населения, м2 на 1 чел. 0,35 0,42 0,45 0,42 0,41 0,44 0,45
Обеспеченность населения жильем, м2 на 1 чел. 21,3 21,5 22 22,4 22,6 23 23,4
Источник: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis.
обеспеченности и доступности жилья (табл. 8). Как следует из представленных данных, современная ситуация существенно повысила доступность жилья для россиян в сравнении с 2006 г. и характеризуется устойчивой тенденцией стабилизации этого показателя. Обеспеченность россиян жильем выросла за период с 2006 по 2012 г. на 2,1 м2 (с 21,3 м2 на 1 чел. до 23,4). Аналогичную тенденцию демонстрирует и показатель ввода жилья на душу населения, возросший за анализируемый период с 0,35 до 0,45 м2 на 1 чел. В то время как количество лет, необходимых для покупки жилья в собственность, сократилось с 4,75 лет в 2006 г. до 3,33 лет в 2012 г.
Характеристика базовых критериев среднего класса российского общества позволяет определить тенденции поведенческих стратегий домохозяйств в будущем. Теневая занятость, нелегализованный доход, его нестабильность формируют негативное отношение кредитора к заемщику и в конечном итоге способствуют отказу в предоставлении ипотечного кредита. В этой связи важным является вопрос о наиболее приемлемых нормах, определяющих жизненные установки потенциального среднего класса, а именно в отношении соблюдения законов и норм, способствующих легализации доходов в целях повышения кредитоспособности потенциальных заемщиков. Позитивное поведение домохозяйств совершенно очевидно будет формироваться и в отношении собственности. Наличие массовой частной собственности на жилую недвижимость, жилищные ценные бумаги требует смены поведенческой стратегии домохозяйств с поиска неформальных путей защиты прав собственности на наличие соответствующей правовой системы.
Немаловажным видится исследование еще одного аспекта роли ипотечного жилищного кредита, связанного с решением жилищной проблемы незащищенных и социально значимых слоев населения. Выполняя функцию социального оператора, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предоставляет ипотечные жилищные кредиты указанным слоям населения на льготных условиях с использованием как рыночных, так и социальных механизмов. Характеристики действующих в настоящее время социальных программ представлены в табл. 9.
Относительно высокие процентные ставки, рост стоимости жилой недвижимости, наличие требований по первоначальному взносу при получении ипотечного жилищного кредита обусловливают все еще низкую доступность жилья и ипотечного кредита для значительной части россиян. Доля прав собственности на жилье, обремененных ипотекой, также еще достаточно низка. Перспективы активизации системы ипотечного жилищного кредитования связывают с развитием накопительных программ, а также с запуском новых социальных механизмов. Первое направление реализуется в настоящее время как АИЖК в пилотном режиме (программа «Аренда с выкупом»), так и рыночными участниками рынка ипотеки (программа «Жилищный шаг»). Ключевым преимуществом указанных программ является отсутствие необходимости одновременного накопления для первоначального взноса для получения ипотечного кредита и оплаты аренды чужого жилья. При этом устраняется риск возможного роста цен на жилье на этапе накопления первоначального взноса для получения ипотечного кредита. Еще одним пре-
Таблица 9
Характеристики социальных программ, реализуемых АИЖК
Программа (характеристика) Основные параметры программы
%-ные ставки Срок кредитования, лет Размер первоначального взноса, %
«Материнский капитал» (кредит с возможностью использовать материнский капитал для увеличения размера первоначального взноса, а значит и суммы кредита) 7,65 — 13,05 3-30 От 10
«Молодые ученые» (льготный кредит для ученых, в том числе для врачей не старше 35 лет) 10-10,5 3-30 От 10
«Молодые учителя» (льготный кредит для учителей не старше 35 лет) 8,5-10,5 3-30 От 10
«Военная ипотека» (кредит для участников накопительной ипотечной системы позволяет военнослужащему приобрести жилье, практически не используя собственные средства) 9,5-11,5 3-20 От 20
Источник: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis.
имуществом является более мягкий подход к оценке клиентов по сравнению с ипотекой. Программа ориентирована на экономически активное, трудоспособное население, имеющее определенные доходы и готовое зарабатывать, однако в силу определенных жизненных обстоятельств пока не имеющее возможность купить жилье за счет собственных средств. Согласно условиям программы «Аренда с выкупом» гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в сервисную компанию АИЖК, которая сначала выкупает ее (в собственность фонда), а затем продает в рассрочку гражданину на срок до 15 лет, который может заселиться в жилье в день оформления сделки. Оплата жилья осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом ежемесячный платеж разделен на две части: одна часть идет в счет аренды за жилье, а вторая — в счет выкупа квартиры. Размер ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (он необязателен, но при желании его можно внести, в этом случае размер платежа будет меньше). Условия данного продукта предполагают и возможность досрочного выкупа жилья. Переход права собственности к гражданину происходит после полной оплаты по договору1 .
Развитие социальных механизмов ориентировано на вовлечение в ипотечный оборот пенсионеров. Так, А. Языков отмечает, что в 1990-е гг. специалисты многих стран обратили внимание на значи-
1 Агентство по ипотечному жилищному кредитованию / Ипотечные кредиты (программы). URL: http://www.ahml. ru/ru/borrower/ipProg .
мость эффекта старения своих наций для развития экономики. Граждане старшего возраста, выходя на пенсию, значительно сокращали свои расходы, а значит и снижали потребительский спрос. В ряде стран был найден эффективный механизм оживления активности этого сегмента населения — обратная ипотека, [4] который является аналогом такой популярной в России социальной аренды. Суть обратной ипотеки сводится к предоставлению пенсионеру ипотечного кредита под залог имеющегося жилья без обязательства его обслуживания как по процентным платежам, так и по основной сумме долга. Банк-кредитор капитализирует начисленные проценты по ипотечному кредиту к основной сумме долга. Условия кредита персонализированы для каждого заемщика и зависят от стоимости заложенной недвижимости, возраста пенсионера, применяемого ипотечного инструмента.
Зарубежный опыт выявил существенные демографические изменения среди участников программ, подобных обратной ипотеке. Установлено, что они в среднем живут дольше, поскольку могут улучшить условия своей жизни [4]. Участие в программе позволяет пенсионерам решать множество социальных проблем, связанных с сохранением привычного образа жизни: кроме регулярной прибавки к пенсии на текущие нужды за счет кредитных средств существует возможность оплачивать расходы по ремонту жилья и на медицинское обслуживание. Расширяется и доходная база банковской системы.
Подводя итог исследованию роли ипотечного жилищного кредита, следует отметить, что ипотечный жилищный кредит:
— способствует изменению в поведении домашних хозяйств в способах решения жилищной пробле-
мы на основе использования собственных средств и привлечения ипотечных жилищных кредитов;
—способствует формированию среднего класса;
— обеспечивает кредитную поддержку незащищенных и социально значимых слоев населения;
— посредством развития новых кредитных программ повышает доступность жилья для категорий населения, не имеющих средств для внесения первоначального взноса по ИЖК (аренда с правом выкупа);
— повышает качество жизни пенсионеров посредством использования программ обратной ипотеки.
Список литературы
1. Аврамова Е. Перспективы развития ипотечного кредитования в России: промежуточный отчет
по теме «Финансовое поведение домохозяйств» / Научные труды РЕЦЭП. URL: http://www.recep. ru/phase4/en/rp/ avraamovar. pdf.
2. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных российских городах // Вопросы экономики. 1994. № 10. С. 38, 39.
3. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России / Фонд «Институт экономики города». М., 2004. URL: http:// urbaneconomics . ru .
4. Языков А. Обратная ипотека обладает наибольшим макроэкономическим эффектом и социальной значимостью для экономики страны. Люди ипотеки РФ. URL: http://www.ludiipoteki. ru/news/index/themes/124/#view.
Finance and credit Monetary policy
ISSN 2311-8709 (Online) ISSN 2071-4688 (Print)
THE SOCIAL CONSEQUENCES OF HOUSING MORTGAGE LOAN
Zaituna L. GARIPOVA
Abstract
The article presents a retrospective analysis of behavioral strategies of households in how to address the housing problem . The author shows the social consequences of housing mortgage loan: increase the availability of housing, housing per capita construction and the decline in housing affordability. The author investigated the role of housing mortgage loan in the formation of middle class, the solution of housing problem of socially significant sectors of the population, the development prospects of the reverse mortgage and rent with further purchase
Keywords: housing mortgage loan, households, social consequences
References
1. Avramova E. Perspektivy razvitiya ipotech-nogo kreditovaniya v Rossii: promezhutochnyi otchet po teme "Finansovoe povedenie domokho-zyaistv" [Prospects of development of hypothecary crediting in Russia: an interim report on "The Financial Behavior of Households"]. Available at: http://www.recep.ru/phase4/en/rp/ avraamovar.pdf. (In Russ.)
2. Guzanova A. Potrebnosti i spros na zhil'e v krupnykh rossiiskikh gorodakh [Needs and the demand for housing in major Russian cities]. Voprosy Economiki, 1994, no. 10, pp. 38-39.
3 . Otsenka masshtabov i dinamiki izmeneniya platezhesposobnogo sprosa na zhil'e i ob"emov zhilishchnogo stroitel 'stva v Rossii [Assessing the extent and dynamics of solvent demand for housing and residential construction volumes in Russia]. Moscow, Institute for Urban Economics Foundation, 2004. Available at: http://urbaneconomics.ru. (In Russ.)
4. Yazykov A. Obratnaya ipoteka obladaet naibol 'shim makroekonomicheskim effektom i sotsial 'noi znachimost 'yu dlya ekonomiki strany. Lyudi ipoteki RF [The reverse mortgage has the greatest effect on mac-roeconomic and social importance for the economy of the country. People of mortgage of the RF]. Available at: http://www.ludiipoteki.ru/news/index/themes/124/ #view. (In Russ.)
Zaituna L. GARIPOVA
Bauman Moscow State Technical University, Moscow, Russian Federation garipova_z@mail.ru
