CC BY
135
ИННОВАЦИИ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ЖИЛИЩНЫХ КОМПАНИЙ
Афанасьев Н.Е., аспирант ФГУП «СТАНДАРТИНФОРМ»
В статье рассмотрены вопросы развития сектора жилищных управляющих компаний и направлений совершенствования отдельной компании, предложен персонализированный подход при взаимодействии жилищных управляющих компаний с потребителями их услуг как необходимое условие поддержания высокой конкурентоспособности.
Ключевые слова: управляющие жилищные компании, инновации, персонализация, товарищество собственников жилья, ЖКХ.
INNOVATIONS IN THE MANAGEMENT OF HOUSING COMPANIES
Afanasev N., The post-graduate student, STANDARTINFORM, FSUE
The article discusses the development of sector housing management companies and areas for improvement a separate company, proposed a personalized approach in the interaction of housing management companies with the consumers of their services as necessary to maintain high competitiveness.
Keywords: manage the housing companies, innovation, personalization, homeowners, housing.
Современные изменения, происходящие в системе жилищного и коммунального хозяйства, направлены на совершенствование ее деятельности и требуют пересмотра характера взаимоотношений, складывающихся между собственниками жилья и управляющими компаниями, а также между управляющими компаниями и местными органами самоуправления. Основой для проведения изменений должны стать предложения, построенные на тщательном анализе ситуации в данном секторе, причем с учетом особенностей конкретного региона.
Рынок управления жилищным фондом во многих регионах имеет устоявшийся характер. Существующая конкурентная борьба между управляющими компаниями за привлечение к себе жилищного фонда несет умеренный характер, массового перехода домов от одной управляющей компании к другой не наблюдается, такие случаи носят единичный характер. Например, в Свердловской области работает более 800 управляющих компаний. Они различаются по размеру и возможностям: некоторые управляют двумя домами, другие - миллионами квадратных метров жилой площади. Однако, как представляется, число их чрезмерно и должно с течением времени сократиться, при этом процессе естественным образом будут увеличиваться их финансовые ресурсы, которыми можно будет распоряжаться и, соответственно, возможности проведения более масштабных работ по реконструкции и модернизации жилого фонда.
На сегодняшний день можно говорить о том, что время компаний-однодневок уже прошло. Это связано с достаточно жестким отношением региональных властей, которые сделали весьма затруднительным их функционирование на рынке предоставления услуг. Сейчас все большее значение приобретает проблема наличия неквалифицированных компаний, поскольку для того, чтобы управлять домами, необходимы соответствующие знания и навыки, техническая и финансовая базы, без которых осуществление деятельности в этой отрасли на высоком качественном уровне невозможно.
Вопрос регулирования рынка в целом весьма актуален. На сегодняшний момент осуществляется разработка проектов создания самостоятельно регулируемой организации (СРО), которая позволит внедрить на практике взаимную ответственность ее членов, что даст возможность урегулировать рынок, законными методами вытеснить с него недобросовестных участников. При этом права жителей и их свобода выбора не будут ущемлены: при возникновении желания работать с управляющей компанией, не входящей в СРО, они могут это сделать на тех же общих условиях. При создании такой организации пересекаются интересы как жителей, так и самих управляющих компаний, администрации муниципальных образований. Например, при невыполнении условий управляющей жилищной компанией, входящей в СРО, иные ее участники возьмут на себя груз ответственности и выполнения необходимого минимума работ. «СРО должны упорядочить рынок ЖКХ и повысить ответственность управляющих компаний перед собственниками жилья, - убежден председатель наблюдательного совета «Новосибирского областного центра управляющих многоквартирными домами», заместитель руководителя областного департамента строительства и ЖКХ Анатолий Дыдиков. - Это консолидированная ответственность всех участников СРО за нерадивого члена»[1]. Ос-
новными требованиями вступления управляющих компаний в организацию должны стать компетентность и финансовое состояние, способность отвечать перед потребителями и третьими лицами в страховых случаях.
Анализ рынка в целом показывает, что зачастую собственные городские жилищные эксплуатационные управления физически не способны обеспечить на должном уровне ежегодный прием и дальнейшее поддержание большого объема новых домов, без сокращения выполняемых работ в старых домах. Это в свою очередь стимулирует возникновение и совершенствование управляющих жилых компаний. Кроме того, необходимо отметить, что всё чаще происходит смена формы управления домами, возникает всё больше ТСЖ. В одних случаях они работают с управляющей компанией, а в других жители самостоятельно управляют своими домами.
Управляющие жилищные компании (УЖК) должны быть готовы и способны организовать должное обслуживание построенных домов, обеспечивать поддержку объектов в долгосрочной перспективе, соответствовать стратегическим планам застройщиков.
На сегодняшний день управляющая компания должна представлять собой, прежде всего, коллектив единомышленников, который имеет положительный опыт работы в муниципальной жилищной сфере и на высоком профессиональном уровне знаком со всеми ее особенностями, положительными сторонами и имеющимися сложностями.
Меньшие, по размерам обслуживаемых площадей, УЖК до фактического подписания договоров сотрудничества с застройщиками должны согласовать взаимные интересы и надлежащее и грамотное содержание выстроенных домов. Кроме того следует предусмотреть возможность оказания услуг по приему застройщиками объектов и проверке качества выполняемых работ подрядчиков.
Одним из вариантов организации УЖК может быть холдинговая структура среднего размера, т.е. значительно крупнее любой частной управляющей компании, но меньше, чем управляющие компании, возникшие на основе муниципальных предприятий. В группу, которой входят различные компании, каждая из которых специализируется в своей отдельной области, комплексно обеспечивающие все аспекты жизни в каждом отдельно взятом жилом доме в любом районе города. Например, одно предприятие должно специализироваться на уборке и благоустройстве территории. Другое
- заниматься обслуживанием газовых котельных, иметь для этого все необходимые лицензии, квалифицированных сотрудников. Третье обслуживает инженерные системы, у него должны быть лицензии на работу с системами пожаротушения и дымоудаления. Четвертое предприятие содержит консьержей, частные охранные предприятия, обеспечивающие сохранность имущества собственников и т.д.
Если говорить об оптимальности размеров управляющей компании, то многое будет зависеть от размеров населенного пункта, города, села, где она осуществляет свою деятельность. На сегодняшний день существует достаточно большой объем мелких ТСЖ, которые созданы на один только что построенный дом, естественно, что финансовые возможности данного товарищества ограничены. Целесообразно образовать ТСЖ на несколько домов, тем бо-
68 TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA
лее, если они малоэтажные и большой степени износа, в этом случае следует объединиться минимум 5-7 домам.
У чрезмерно больших компаний могут возникнуть разногласия среди обслуживаемых ими ТСЖ, потому что каждое будет настаивать на первоочередности ремонта именно их домов. Следовательно, большое количество домов тоже не всегда целесообразно.
В работе современной УЖК должен использоваться принцип персонализации, индивидуального подхода к каждому дому и клиенту в частности. Это обосновывается тем, что потребители стараются выбирать компанию, оказывающую услуги более оперативно и качественно, предлагающую больше возможностей для жильцов. Все больше людей понимает, что качественные услуги не могут обходиться чрезмерно дешево, и готовы за них платить. Конечно, те компании, которые предлагают своим клиентам дополнительные возможности в складывающейся ситуации получают определенные конкурентные преимущества.[2]
Для реализации индивидуального подхода и более оперативного реагирования на обращения граждан, либо их упреждения, необходимо создать институт управляющих, коллектив техников-смот-рителей, которые бы персонально отвечали за управляемые УЖК домами. Зачастую на больших предприятиях один начальник ЖЭУ осуществляет работу с десятками домов, это заставляет ограничивать объем личных контактов с жильцами по средствам определения часов приема.
Следует сократить число домов обслуживаемых одним управляющим до 7-10, при этом индивидуальный техник должен работать с 1-3 домами, естественно, данные показатели будут варьироваться в зависимости от объемов их суммарной жилой площади и степени ее износа. Подбор таких управляющих оптимально производить из числа техников, которые досконально знают свою работу и отличаются высоким профессионализмом, и, при возможности, проживают в одном из управляемых домов. Это позволит: более качественно и оперативно реагировать на обращения жильцов, осуществлять контроль общего состояния коммуникаций и дома в целом, а также за проводимыми подрядчиками работами. В результате создаются все основания для детального изучения собственников, как с технической, так и с человеческой точки зрения.
Персонализированный подход также заключается и в формировании пакета проводимых работ, что подразумевает, во-первых, получение фиксированного в договоре на обслуживание базового комплекта услуг, при этом колебания его стоимости у различных районов несут незначительный характер; во-вторых, в случае возникновения необходимости в получении дополнительных услуг, они оговариваются индивидуально и осуществляются за отдельную плату. Данные услуги должны носить многогранный характер: от установки и дальнейшего обслуживания систем безопасности, до дополнительного озеленения, как территории, так и подъездов. Решение о проведении дополнительных работ необходимо принимать при условии финансовых гарантий и при поддержке собрания собственников жилья, т.е. если жители способны и готовы оплачивать в большем объеме, то они на общем собрании принимают такое решение, собирают необходимые средства. Естественно, при этом деньги должны тратиться только на оговоренные цели, а сам процесс - тщательно отслеживаться.
При таком варианте взаимодействия с жильцами исключается возможность навязывания услуг не входящих в перечень основных и не допускается принуждение к незапланированным расходам и оплатам деятельности управляющих компаний. И наоборот, при задокументированном решении собственников жилья и сборе необходимых денежных средств, проект может быть реализован, причем ответственность в данном случае будет лежать уже как на собственниках, так и на управляющей компании и непосредственном исполнителе работ.
В перечне дополнительных услуг следует предусмотреть помощь в вопросах самоорганизации для упорядочения деятельности собственников жилья, ликвидации разрозненности и создания сплоченного в данном вопросе коллектива с которым в дальнейшем можно было бы цивилизованно работать. Т.е. главная задача в данном вопросе - перевод собственников жилья от разрозненной массы к ответственному целевому заказчику, который мог бы принимать коллективное решение, его оплачивать, а в случае, если оно оказалось неверным, - нести за него полную ответственность. В данном вопросе среди жителей домов еще сохраняется сопротивление, вызванное непониманием значимости данного процесса.
Например, значительная часть подрядчиков, выполняющих свои
профильные работы, в особенности высокотехнологичного характера, едины во мнении, что сдать выполненную работу ТСЖ весьма затруднительно в связи с малой самоорганизацией и отсутствием специалистов в данной области. В результате при приеме выполненных работ могут быть предъявлены совершенно несущественные замечания, а весьма значимые недостатки пропущены. Именно в этом состоит основная сложность работы с товариществами собственников жилья на современном этапе. Что в свою очередь требует плотного сотрудничества ТСЖ, обучение председателей, передачи ряда технологий и опыта, для формирования именно ответственных заказчиков, т.к. в своем сущностном плане ТСЖ - уменьшенный и упрощенный вид управляющей компании.
ТСЖ, по опыту функционирования, можно декомпозировать на две группы. К первой группе зачастую относятся вновь созданные ТСЖ, не способные квалифицированно оценить ситуацию, свои собственные возможности и потребности, что приводит к принятию решений, не отвечающих здравому смыслу, даже в отношении утверждения кандидатуры председателя, т.е. человека, которому в дальнейшем предстоит отвечать за имущество, деньги, собственность минимальный объем которых суммарно составляет не один миллион рублей. [3]
Ко второй группе относятся коллективы, уже имеющие опыт работы в данном направлении, отличающиеся грамотностью оценки состояния собственного жилья и своих возможностей по его эксплуатации. Взаимодействие с вышеуказанными ТСЖ несет взаимовыгодный характер.
Например, в качестве одной из услуг управляющим компаниям целесообразно предлагать бухгалтерское обслуживание и контроль выполнения финансового плана предполагаемых работ, утвержденного собранием собственников жилья. В случае принятия председателем ТСЖ решения об использовании находящихся в его распоряжении денежных средств жильцов нецелевым образом, то управляющая компания должна довести факт данных действий до сведения собственников. Что может привести к вынесению ранее не запланированных работ на общее голосование. Управляющая компания в этом случае выступает гарантом для собственников в том, что их деньги будут потрачены только на заранее намеченные цели.
С другой стороны, в случае принятия управляющей компанией решения об использовании денег, которые ей передало ТСЖ, нецелевым образом, собственники могут инициировать проведение ревизии.
Взаимовыгодные отношения могут заключаться и в более гибкой и динамичной ценовой политики УЖК, тем более данный аспект особенно актуален в современных условиях экономической нестабильности. Удержание цен за предоставляемые услуги на прежних позициях, учет платежеспособности ТСЖ, корректировка договоров дают возможность, первым стабильно получать денежные средства и не провоцировать создание задолженностей, вторым - выполнять взятые на себя обязательства без нанесения ущерба семейным бюджетам потребителей.
Затруднения в деятельности УЖК в основном носят рабочий характер.
Во-первых, данная отрасль имеет консервативный характер, в функционировании которой распространение новаций, инициатив, передового опыта и применение его на практике невозможно без значительных временных затрат, иногда не сопоставимых с разработкой самих предложений. Принятие решений зачастую требует вмешательства руководства города, региона и т.д. Причем данные трудозатраты не всегда оказываются результативными.
Во-вторых, требуется осуществлять очень тщательный подбор подрядчиков, например, на осуществление уборки территории, подъездов и этажей, ввиду отсутствия среди мелкого и среднего предпринимательства сотрудников, способных качественно и полноценно выполнять свою работу. Основная причина возникновения указанной проблемы заключается, прежде всего, в отсутствии заинтересованности малого бизнеса в подрядах незначительного объема и ограниченных полях деятельности. В конечном итоге всё сводится к себестоимости их выполнения и платежеспособности заказчика.
Следующая сложность заключается в несоблюдении собственниками своих контрактных обязательств в финансовом отношении, чему способствует и лояльное законодательство к неплательщикам, которое допускает появление и накопление значительных долгов.
В целом в результате производимых изменений должны про-
TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA 69
изойти: консолидация управляющих компаний: упорядочение и стандартизация деятельности их деятельности; персонализация взаимоотношений между управляющих компаний и собственниками жилья; повышение профессионального уровня руководителей ТСЖ, что, в конечном итоге, должно привести к повышению качества обслуживания собственников жилья, ликвидации основ возникновения задолженностей за выполняемые ими работы.
Литература:
1. Решетникова Н. В Сибири создается первая саморегулируе-мая организация в сфере ЖКХ. http://www.rg.ru/2009/11/26
2. Рынок управления жилищным фондом: перспективы развития http://www.urbc.ru/
3. Жилищные управляющие компании: инновационный подход http://www.urbc.ru/
РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Афанасьев И.А., аспирант ФГУП «СТАНДАРТИНФОРМ»
В статье рассмотрены ключевые показатели развития жилищного кредитования, отмечены его основные проблемы, выделены регионы, которые целесообразно использовать как основные площадки для осуществления жилищного строительства.
Ключевые слова: строительный сектор экономики, жилищное ипотечное кредитование, развитие, совершенствование.
THE DEVELOPMENT OF MORTGAGE LENDING
Afanasev I., The post-graduate student, STANDARTINFORM, FSUE
The article describes the key indicators of housing loans, marked by his main problems identified regions that should be used as the main platform for the implementation of housing.
Keywords: the construction sector of the economy, residential mortgage lending, development, improvement.
Для полноценной работы предприятий строительного сектора отечественной экономики, жилищных компаний всех форм собственности, повышения уровня социальной и жилищной удовлетворенности граждан и для развития экономики России в целом, ее соответствия высоким мировым стандартам качества жизни, необходимо рассмотрение, переработка и анализ информации в частности и об ипотечном жилищном кредитовании. В итоге, на основании полученных данных формируется возможность оценки перспектив развития такого неотъемлемого элемента рынка жилья как ипотечное жилищное кредитование, вследствие чего все участники данного сегмента рынка могут обоснованно осуществлять планирование дальнейшей хозяйственной деятельности.
Рассматривая отечественную экономику, можно говорить о ее постепенной стабилизации, на этом фоне все еще происходит стабильно умеренное сокращение участников рынка первичного ипотечного кредитования [1]. Данное уменьшение составляет порядка 5%, причем лишь половина из всех кредитных организации осуществляет непосредственное кредитование, остальные специализируются на обслуживании кредитов, выданных в период бурного роста российской экономики и, как следствие, благосостояния граждан.
Ориентируясь на долю жилищного кредитования среди общего объема выданных потребительских кредитов, можно отметить, что она составляет около 4,7% и эквивалентна 55,4 млрд. рублей. Ретроспектируя темпы прироста кредитов как ипотечных, так и потребительских с 2006 г. по настоящее время можно выявить смену лидирующих позиций: если в 2006 году локомотивом прироста являлись ипотечные кредиты, то 2007-2008 годах они сравнялись, а в 2009 - значительный прирост демонстрировали потребительские кредиты. В целом же объем предоставленных кредитов сократился примерно в 6,1 раз и опустился до уровня 2006 года.
Если говорить о валютных альтернативах предоставления ипотечных кредитов, то наблюдается сокращение объемов их предоставления в иностранной валюте при положительной динамике доли рублевых кредитов, при этом только 10% кредитных организаций предоставляют возможность осуществления выплат в иностранной валюте, большинство же отдают предпочтение предоставлению кредитов в рублях, при этом средний размер кредита составляет примерно 1,3 млн. рублей.
Современная экономическая ситуация заставила кредитные организации в основной своей массе поднять требования по запросам на предоставление ипотечных жилищных кредитов, что выразилось в повышении процентной ставки по кредитам. На сегодняшний день она составляет в среднем для иностранной валюты 13,5%, для рублевых кредитов 14,6%, увеличение произошло на 2,7% и 1,7% соответственно.
Также сократились максимальные сроки, на которые выдавался жилищный ипотечный кредит. Произошли следующие измене-
ния, для рублевых кредитов с 18 лет до 16,5 лет, для валютных кредитов с 17 лет до 10,5 лет.
Данные изменения вызваны стремлением кредитных организаций обезопаситься от нарастающей тенденции просрочки оплаты по выданным кредитам. Резкое увеличение задолженностей в 6,3 раза в рублях и в 14,7 раз в иностранной валюте говорит о неспособности планирования их погашения значительной частью населения с одной стороны и резким сокращением большинством предприятий расходов по премиальным и бонусным выплатам своим сотрудникам, а также сокращением своих штатов в целом. Просроченные задолженности в общем объеме задолженностей по ипотечным жилищным кредитам составили 1,5% в рублях и 4,4% в иностранной валюте.
Кратко резюмируя сказанное выше, выделим особенности, характеризующие отечественный рынок ипотечного жилищного кредитования:
- сокращение объема кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование;
- снижение абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечное жилищное кредитование;
- рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях;
- повышение ставок по кредитам и ужесточение условий их предоставления;
- увеличение объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ипотечному жилищному кредитованию.
Приведенные характеристики взаимосвязаны и неотделимы друг от друга. В целях построения всесторонне обоснованного прогноза и планирования дальнейшей деятельности, как для кредитных организаций, так и для компаний осуществляющих строительство на основе ипотечного кредитования, необходимо сосредоточить особое внимание на региональную структуру задолженностей по ипотечному жилищному кредитованию. Основной объем задолженностей (около 60%) в ее структуре занимает Центральный федеральный округ, это вызвано в первую очередь тем, что в данном округе находятся общероссийские лидеры по займам, а именно Москва и Московская область. Однако стоит отметить, что в Центральном федеральном округе присутствует тенденция на сокращение объемов просроченной задолженности по сравнению с остальными регионами, где отмечается небольшой, но все-таки рост на 0,1-3,4%. Это свидетельствует о положительной динамике выхода из кризисной экономической ситуации в Московском регионе, стабилизации и дальнейшем повышении благосостояния проживающих и работающих здесь граждан. Данные обстоятельства можно интерпретировать как положительный фактор для жилищной отрасли. Стремление кредитных организации обезопасить свои акти-
70 TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA
