CC BY
200
УДК 349.3 ББК 67
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ: КАБАЛЬНЫЙ ДЛЯ АРЕНДАТОРА ИЛИ АРЕНДОДАТЕЛЯ?
АНТОН НИКОЛАЕВИЧ ЛИНЁВ,
кандидат юридических наук, научный сотрудник НИИ образования и науки
E-mail: anton-linev@mail.ru; Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Рецензент: доктор экономических наук, кандидат юридических наук, профессор Эриашвили Н.Д.
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация: Статья посвящена изучению механизма и оснований изменения арендной платы, гарантий прав сторон при пересмотре названного существенного условия договора аренды здания или сооружения, а также порядка его расторжения, в том числе по инициативе одной из сторон.
Кроме того, вниманию читателя предлагается авторское видение соотношения имущественных интересов участников названного договора.
Ключевые слова: договор аренды, арендная плата, изменение обстоятельств, инфляция.
Annotation: The article is devoted to studying mechanism and basises of changing of rent, guarantees of side's rights in the time of revision this essential condition of lease, and also to order cancel it on a initiative one from sides.
Moreover, author's sight correlation of contractors property interests are offering to readers attention.
Keywords: a lease, a rent, changing of circumstances, an inflation.
В связи со значительным ростом в конце 2014 года курса основных валют большая часть отечественных и зарубежных производителей объявила о повышении уровней розничных цен как на продовольственные, так и на непродовольственные товары. Выросли транспортные расходы предприятий, коммунальные платежи, страховые тарифы, уполномоченными органами пересмотрены размеры государственной пошлины, взимаемой за совершение юридически значимых действий.
По данным официальных источников1 годовая инфляция в России составила 11,4%, вместо планировавшихся 5%.
О существенном изменении экономической ситуации в стране свидетельствует также неоднократное повышение Центральным банком Российской Федерации в течение прошедшего года ключевой ставки рефинансирования (с 5,5% с начала года до 17% к его окончанию2), влияющей на ставки, по которым банковские учреждения кредитуют юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Происходящие процессы не смогли не отразиться на имущественных интересах участников договора аренды здания или сооружения, заключаемого в отношение объектов недвижимости, вовлекаемых в коммерческий оборот, на длительный срок или предусматривающего возможность его неоднократной пролонгации.
В этих условиях арендодатели стали требовать увеличения арендной платы, в свою очередь, подавляющая часть арендаторов, испытывающих последствия экономического кризиса, оказалась не готова принимать условия о резком повышении платы за пользование коммерческой недвижимостью.
Возникшая в предпринимательской среде юридическая, в том числе судебная, практика обнажила немало вопросов дальнейшего развития отношений участников договора аренды здания или сооружения, и прежде всего, о механизме и основаниях изменения арендной платы, гарантиях прав сторон при пересмотре названного существенного условия договора, а также о порядке его расторжения, в том числе по инициативе одной из сторон.
В соответствии с положениями части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Такое требование гражданского законодательства Российской Федерации о пересмотре арендной платы, по мнению большинства ученых, служит приданию большей устойчивости гражданскому обороту, учитывает длящийся характер договора аренды и необходимость снижения риска от неблагоприятных рыночных факторов (уровень инфляции, ухудшение показателей прибыльности и т.д.) при установлении справедливой цены договора3.
При этом, как следует из выводов, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 г. № 1074/10, вынесенном по гражданскому делу № А40-90259/08-28-7674, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такая позиция суда, основанная на толковании правовых норм, которое Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации посчитал общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, основывается на следующих доводах.
Договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
При этом, если в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, спор по вопросу об изменении цены договора аренды не может подлежать передаче на рассмотрение суда, а судебное внесение соответствующих изменений в договор по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ недопустимо.
Такая позиция высшего суда, на наш взгляд, ставит арендодателя в положение более слабой стороны
хозяйственного оборота по сравнению с арендатором.
Возможно, это и оправданно с той точки зрения, что арендатор, прежде всего, заинтересован в долгосрочном пользовании передаваемым ему помещением, делает определенные финансовые вложения в его оборудование и оформление для последующего использования в своих коммерческих нуждах и должен быть уверен в «эластичном» повышении арендной платы, для чего ему предоставляется право участвовать в определении ее размера.
Однако арендодатель, для которого сдача недвижимого имущества в аренду также является предпринимательской деятельностью, передавая принадлежащее ему на праве собственности имущество в пользование, при такой договорной конструкции не имеет никаких гарантий получения согласия арендатора на последующее увеличение размера арендной платы.
Получается, что, если стороны договора аренды здания или сооружения своим соглашением не изменили содержания диспозитивной нормы части 3 статьи 614 ГК РФ, арендодатель не может потребовать в одностороннем порядке увеличения размера арендной платы, а также инициировать рассмотрение разногласий сторон по этому вопросу в судебном порядке.
Более того, как свидетельствует судебно-арбитражная практика, арендодателю порой необходимо приложить немало усилий, чтобы расторгнуть договор аренды, исполнение по которому уже не приносит ему той прибыли, на которую он рассчитывал при заключении договора.
Так, в соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Если договором аренды не предусмотрены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, например, такое, как не дости-
жение соглашения относительно изменения величины арендной платы, арбитражный суд даже не примет к рассмотрению исковое требование арендодателя о расторжении договора.
В этой связи, по-нашему мнению, надежную защиту интересов арендодателя может обеспечить включение в договор аренды, заключаемый на продолжительный срок, условия, согласно которому размер арендных платежей подлежит обязательному пересмотру не реже одного раза в год.
Параметры, по которым будет определяться величина изменения арендной платы, также должны быть исчерпывающе указаны в тексте договора.
В качестве указанных параметров могут использоваться годовой уровень инфляции, рост индекса цен, увеличение размера (объема) налоговых обязательств арендодателей, увеличение размера эксплуатационных расходов (расходов по эксплуатационному и техническому обслуживанию и содержанию здания).
Справедливости ради надо сказать, что следование предлагаемым рекомендациям не всегда может гарантировать стопроцентную защиту интересов арендодателя, свидетельством чего в ряде случаев выступает судебно-арбитражная практика.
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, комментируя позицию судов первой и апелляционной инстанций по вышеуказанному гражданскому делу, отметил, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны (общество с ограниченной ответственностью «ИнвестКиноПроект ЮЗАО» и открытое акционерное общество «Газпром нефть») договора аренды подвала здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Профсоюзная, д. 125А, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения указанной сделки.
Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.
Следовательно, по мнению суда, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке.
Рассмотрим признаки таких существенных обстоятельств подробнее.
В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом закон определяет четыре условия, одновременное наступление которых позволяет считать изменение обстоятельств существенным.
Применительно к рассматриваемой конструкции договора аренды здания или сооружения право на приведение его условий в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами возникает у арендодателя, когда:
1) он исходил из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые он не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота (в нынешней экономической ситуации к таким причинам можно отнести резкое падение мировых цен на энергоресурсы, введение экономических санкций в отношении России и другие);
3) дальнейшее исполнение договора аренды без изменения его условий настолько нарушает соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для арендодателя такой ущерб, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота и существа договора аренды не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендодатель.
Если в указанных условиях арендодатель и арендатор не достигли соглашения об изменении договора, суд по требованию арендодателя принимает решение о расторжении договора. Изменение же договора допускается в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Отрадно заметить, что, несмотря на формирование неоднозначной практики рассмотрения судебных споров, вытекающих из договора аренды недвижимости, арбитражные суды нередко занимают, как представляется, правильную позицию о том, что наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения
по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке.
В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации своим постановлением от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-6555 признал действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного между закрытым акционерным обществом «Двуречье» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Центральный» правомерными, в связи с наличием в указанном договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Небезынтересно выяснить, какие основания для одностороннего отказа арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды, не связанные с его нарушением, могут быть предусмотрены в тексте договора.
В предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов чаще всего практикуется включение в текст договора условия о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае необходимости использовать переданное в аренду имущество для собственных нужд.
Несмотря на то, что на практике возникают споры о правомерности досрочного расторжения договора аренды по данному основанию, как правило, суд при рассмотрении указанного вопроса принимает сторону арендодателя, тем более тогда, когда из имеющихся материалов дела явно прослеживается намерение арендодателя самостоятельно эксплуатировать принадлежащее ему на праве собственности помещение,
а не сдавать его в аренду третьим лицам с наиболее высокой арендной платой. В качестве примера использования изложенной позиции можно привести решение Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 по делу № А46-15568/20086, которым обжалуемые обществом с ограниченной ответственностью «Компания Геликон» судебные акты о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.12.2004 № 28835/3 в связи с собственной необходимостью индивидуального предпринимателя Л.Н. Куксгауса (арендодателя) были признаны законными и обоснованными.
Безусловно, восстановить баланс имущественных интересов участников договора аренды здания или сооружения в таких ситуациях призвана обязанность арендодателя выплатить арендатору компенсацию за неотделимые улучшения, произведенные последним в арендованном помещении за время исполнения сделки.
1 По данным, опубликованным на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики в сети Интернет www.gks.ru.
2 Информация Банка России от 16 декабря 2014 г. «О ключевой ставке Банка России и других мерах Банка России» // Вестник Банка России, № 112. 2014. С. 14.
3 См., например, Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др. // Под ред. 4 П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 78.
4 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. № 7. 2010. С. 23.
5 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. № 5. 2010. С. 42.
6 Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». Версия Проф. 3000.03.39.
