CC BY
212
Досудебный порядок изменения или расторжения договора аренды
М.Е. Мещерякова
помощник судьи Арбитражного суда Краснодарского края
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено одной стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Каких-либо специальных норм, регулирующих порядок изменения договора аренды зданий и сооружений, ГК РФ не содержит, то есть при возникновении спора, связанного с изменением договора по инициативе арендодателя или арендатора судам следует руководствоваться общими нормами указанной статьи, предусматривающей обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Что же касается порядка расторжения договора аренды зданий и сооружений, то здесь ситуация несколько иная.
Во-первых, законом установлены различные правила расторжения договора в зависимости от срока действия договора аренды здания или сооружения. ГК РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен и без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Даже если договор аренды был заключен на определенный срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же усло-
виях на неопределенный срок. Такой договор может быть в любое время расторгнут каждой из сторон в одностороннем порядке. При этом сторона, желающая расторгнуть договор аренды здания или сооружения, должна предупредить об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором.
В этом случае не имеет значения, послужило ли основанием расторжения договора его нарушение, или он расторгается по иным причинам.
Вместе с тем, если одна из сторон договора аренды здания или сооружения допустила существенное нарушение договора, вправе ли другая сторона требовать его расторжения в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статьями 619 и
620 ГК РФ, не ожидая истечения трехмесячного срока?
В судебной практике пока не сложилось единого подхода к разрешению этого вопроса.
Например, по одному из дел 13 июня
1996 года Москомимущество (арендодатель) заключило с товариществом с ограниченной ответственностью (ТОО) «Таиров» (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком до 31 декабря 1997 года. После истечения срока договора ТОО «Таиров» продолжало пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Договор, таким образом, считается заключенным на неопределенный срок. В связи с тем, что арендатор не вносил арендную плату со II квартала
1997 года, чем, по мнению арендодателя, существенно нарушил условия договора, Мос-комимущество обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к ТОО «Таиров»
о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Суд своим решением от 15.10.1998 требование о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. В иске же о выселении было отказано, так как, по мнению суда, отсутствует факт незаконного владения ответчиком спорным помещением в связи с действием договора аренды. Это решение было оставлено без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.12.1998.
Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа не согласился с этими выводами и указал, что сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя прав на расторжение такого договора при существенном его нарушении арендатором. Поэтому арендодатель был вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
Федеральный арбитражный суд СевероКавказского округа занимает иную позицию по этому вопросу.
Так, Департамент по управлению городским имуществом обратился с иском к фирме «Милана» о досрочном расторжении договора аренды и взыскании арендной пла-ты1. Решением Арбитражного суда Краснодарского края иск был удовлетворен. Суд посчитал, что истцом соблюден претензионный порядок предъявления требования о расторжении договора.
Апелляционная инстанция своим постановлением отменила названное решение суда и отказала в иске, ссылаясь на принятые ответчиком меры к погашению задолженности по арендной плате.
При рассмотрении кассационной жалобы судом было установлено, что срок действия договора аренды истек, но арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться имуществом, то есть в силу статьи
621 ГК РФ договор был возобновлен между сторонами на неопределенный срок. Впоследствии департамент направил фирме уведомление о необходимости погашения
задолженности по арендной плате с предупреждением, что в противном случае договор аренды будет расторгнут. Кассационная инстанция указала, что названное уведомление не отвечает требованиям статьи 610 ГК РФ, согласно которой при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Указанное требование закона арендодателем выполнено не было.
Направленное Департаментом по управлению городским имуществом города Нальчика уведомление в адрес фирмы «Милана» от 02.03.1999 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и содержащееся в нем указание о том, что в противном случае договор аренды будет расторгнут, не отвечает требованиям предупреждения о расторжении договора, предусмотренного статьей 610 ГК РФ, по смыслу которой арендодатель должен четко выразить волеизъявление на одностороннее расторжение договора.
Комментируя указанную проблему, полагаю необходимым сказать, что, на мой взгляд, в случае нарушения одной из сторон условий договора аренды, заключенного без указания срока, или срочного договора, возобновленного в последующем на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного расторжения договора в порядке, указанном в статьях 619 и 620 ГК РФ. Поскольку эти статьи, устанавливающие основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон, не содержат условия о том, что подлежат применению только к договорам аренды, заключенным на определенный срок, а следовательно, их применение к бессрочным договорам аренды в случае нарушения одной из сторон договора его существенных условий вполне допустимо.
Кроме того, в этом случае у инициатора расторжения есть шанс раньше прекратить договорные отношения с неисправным контрагентом и право требовать возмеще-
ния убытков, причиненных расторжением договора.
Если договор аренды здания или сооружения заключен на определенный срок, то порядок расторжения договора зависит от того, по чьей инициативе расторгается договор: арендодателя или арендатора.
Рассмотрим ситуацию досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В статье 452 ГК РФ предусмотрен общий порядок расторжения договора, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу специальной нормы (статья 619 ГК РФ) арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Иными словами, законодатель разделяет предложение о расторжении договора и предупреждение о необходимости устранить допущенные арендатором нарушения. И в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, помимо предупреждения о необходимости исполнения своих обязательств по договору, для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора необходимо еще и направление арендатору предложения о расторжении договора как следствие невыполнения предупреждения. При этом предупреждение о надлежащем исполнении обязательств по договору и предложение о расторжении договора могут быть заявлены в одном письме.
Что же касается порядка досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, то специального правила, которое обязывало бы арендатора предварительно уведомить арендодателя о необходимости исполнения им обязательств до обращения
арендатора в суд с иском о расторжении договора аренды, ГК РФ не содержит. Однако это не означает, что арендатор сразу может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, поскольку в силу общей нормы (статья 452 ГК РФ) сторона может обратиться в суд с иском о расторжении договора только после направления своему контрагенту предложения расторгнуть договор.
Таким образом, для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора аренды по инициативе арендатора достаточно наличия двух условий: во-первых, получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор и, во-вторых, неполучения ответа в 30дневный срок, если иной срок не установлен в предложении расторгнуть договор.
В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив такое исковое заявление без необходимых доказательств обращения к другой стороне в соответствующем досудебном порядке, согласно пункту 1 статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) должен оставить иск без движения. Если же все-таки исковое заявление было приятно судом, то иск в силу пункта 2 статьи 148 АПК РФ подлежит оставлению без рассмотрения.
Обязательным условием соблюдения досудебного порядка урегулирования спора является получение арендатором предупреждения о необходимости устранить допущенные им нарушения как следствие невыполнения предупреждения. Сами по себе доказательства направления в адрес другой стороны предупреждения и предложения о расторжении договора не свидетельствуют о соблюдении претензионного порядка.
Так, по одному из дел2, Управление муниципальной собственности администрации города Краснодара обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о расторжении заключенного между Управлением и обществом с ограниченной ответ-
ственностью (ООО) договора аренды нежилого помещения, расположенного по улице Красная, дом 41 в городе Краснодаре, и возложении обязанности на ответчика освободить занимаемое помещение в срок до 20 января 2002 года.
Решением суда от 20.12.2001 договор аренды от 17.04.2000 расторгнут, на ООО возложена обязанность освободить помещения литер «А», «А»1 общей площадью 546,6 квадратных метра, расположенных по улице Красная, дом 41 в городе Краснодаре. Вывод в решении суда мотивирован неиспользованием ответчиком арендуемых помещений по назначению.
Вместе с тем из материалов дела усматривается, что 20 ноября 2001 года истец направил ответчику два заказных письма: от 19.11.2001 № 6596.49 и от 19.11.2001 № 6597.49, первым, из которых предупредил арендатора о существенном нарушении им условий договора аренды и предложил считать упомянутый договор расторгнутым. А вторым письмом сообщил о необходимости выполнения пунктов 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.5 договора с предупреждением о том, что в случае их невыполнения арендодатель будет вынужден расторгнуть договор.
Однако, как следует из ответа Краснодарского почтамта от 22.03.2002 № 10-3/165 на запрос суда, указанные письма были возвращены на почтамт за нерозыском адресата и сданы в кассу «до востребования».
В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнении им обязательств в разумный срок. И по смыслу указанной статьи письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить обязательства, предусмотренные договором в разумный срок.
В связи с этим, учитывая, что истцом не было представлено доказательств получения арендатором предписаний,судом апелляционной инстанции был сделан вывод о
несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Постановлением апелляционной инстанции от 22.03.2002 решение суда первой инстанции было отменено, иск оставлен без рассмотрения со ссылкой на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Постановление апелляционной инстанции было оставлено без изменения постановлением кассационной инстанции от 23.05.2002.
Говоря о досудебном порядке урегулирования спора, следует отметить, что достижение согласия о расторжении или изменении договора зависит от обоснованности предложения, поэтому в предложении о расторжении должны содержаться ссылки как на фактические, так и на правовые основания расторжения (изменения) договора. При этом иск может быть заявлен только по тем же основаниям, что и предложение о расторжении (изменении) договора. Досудебный порядок урегулирования спора не может считаться соблюденным, если предложение о расторжении (изменении) договора основано на одних обстоятельствах и нормах права, а исковое требование - на других.
Так, акционерное общество закрытого типа (АОЗТ) предъявило иск к ООО о расторжении договора аренды нежилого помещения и освобождении ответчиком помещения3. Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в иске было отказано. Судебные акты мотивированы тем, что суд не признал существенным изменением обстоятельств увеличение администрацией города ставок арендной платы на нежилые помещения.
Кассационная инстанция отменила названные решение и постановление и оставила иск без рассмотрения, сославшись на несоблюдение истцом требований статьи 452 ГК РФ.
Основанием иска АОЗТ указал существенные изменение обстоятельств, связанных с увеличением ставок арендной платы на нежилые помещения, в результате чего истец понес убытки в виде неполученных доходов. В то же время в досудебном предложении о расторжении договора арендо-
датель указывал иное основание - невнесе-ние арендной платы.
Таким образом, для того чтобы досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора по требованию арендодателя считался соблюденным, необходимо представить суду доказательства, во-первых, направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору аренды в разумный срок, во-вторых, направления арендатору предложения о расторжении договора как следствие невыполнения предупреждения, в-третьих, получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа в 30-дневный срок, если иной срок не установлен в предложении расторгнуть договор. Однако, если срок, указанный в предложении об изменении или расторжении договора, является недостаточным для получения ответа на такое предложение, то должны применяться правила пункта 2 статьи 452 ГК РФ.
Кроме того, досудебный порядок урегулирования спора будет считаться соблюденным только в случае получения стороной по договору упомянутых предупреждения и требования и соответствия обоснования исковых требований обоснованию досудебного предложения стороне о расторжении (изменении) договора.
В заключение следует отметить, что Федеральным арбитражным судом СевероКавказского округа некоторые исковые требования о расторжении договора аренды по инициативе одной из сторон были рассмотрены по существу и удовлетворены, несмотря на несоблюдение этой стороной требований о досудебном порядке урегулирования спора. В обоснование такой позиции суд указал, что ответчик отказался от расторжения договора до вынесения решения по существу спора.
Так, закрытое акционерное общество (ЗАО) «Рассвет» обратилось в арбитражный суд с иском от 08.04.2002 к НПСП «Сельхозавиахимия» о досрочном расторжении договора аренды воздушного судна в связи с неисполнением последним
своих обязательств по договору4. До принятия решения по существу ответчик заявил встречный иск об устранении нарушений права пользования по спорному договору аренды и просил суд обязать ЗАО «Рассвет» не препятствовать НПСП «Сельхоза-виахимия» пользоваться, технически эксплуатировать и поддерживать в надлежащем состоянии арендованный самолет, включая осуществление его ремонта.
Решением суда от 27.05.2003 требования по основному иску были удовлетворены. В удовлетворении встречного иска было отказано. Суд исходил из того, что НПСП «Сельхозавиахимия» допустило неисполнение договорных обязательств по использованию и техническому обслуживанию арендованного самолета. Отказ в удовлетворении встречного иска мотивирован недоказанностью требований.
Постановлением апелляционной инстанции от 04.09.2003 решение суда первой инстанции по основному иску было отменено, требование о расторжении договора аренды воздушного судна оставлено без рассмотрения. По встречному иску решение от 27.05.2003 оставлено без изменения. Постановление мотивировано тем, что ЗАО не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьями 452 и 619 ГК РФ.
Федеральный арбитражный суд СевероКавказского округа указанное постановление суда апелляционной инстанции отменил и указал, что, как следует из материалов дела, иск ЗАО «Рассвет» о расторжении договора поступил в суд 30.01.2003. При рассмотрении этого требования в период с 30.01.2003 по 27.05.2003 судебное заседание неоднократно откладывалось. В процессе рассмотрения спора в суде ответчик (арендатор) ознакомился с текстом искового заявления и пояснениями к нему и узнал о причинах и основаниях, по которым арендодатель ставит вопрос о расторжении договора. Будучи не согласным с требованием, ответчик (арендатор) представил письменный отзыв на иск, а также письменные пояснения, результат анализа которых
4 См.: Дело ФАС СКО № Ф-08-4511/2003. Справочная правовая система СПС «Гарант».
показывает, что ответчик категорически не согласен с предъявленным исковым требованием о расторжении договора, поскольку считает, что все условия договора им выполняются надлежащим образом.
Таким образом, до вынесения решения уже было известно об отказе ответчика от расторжения договора и причины такого отказа.
Судебная практика других арбитражных судов до настоящего времени указанную позицию Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа не поддержала.
Комментируя изложенную позицию, считаю необходимым отметить, что по смыслу статей 452 и 619 ГК РФ, пункта 8 части 2 статьи 125, пункта 7 статьи 126 АПК РФ вопрос о расторжении договора аренды, как и любого другого договора, рассматривается судом только после выполнения досудебного порядка по разрешению спора. Вместе с тем выводы Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа о том, что в процессе рассмотрения спора стороны, пользуясь своими процессуальными правами (ознаком-
ление с текстом иска, пояснениями, предоставление отзыва), фактически выполнили досудебный порядок урегулирования спора, на мой взгляд, неверен, поскольку выполнение процессуальных действий по предоставлению отзыва, из которого истцу и суду стало известно уже после возбуждения производства по делу о причинах отказа расторжения договора, никоим образом не заменит досудебный порядок разрешения спора.
Изложенное свидетельствует о наличии противоречий при толковании и практическом применении норм, регулирующих досудебную стадию урегулирования споров, связанных с изменением или расторжением договоров аренды. В связи с этим детальное разъяснение порядка применения указанных норм, например путем соответствующих разъяснений Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, внесло бы ясность в вопросы применения законодательства и повысило эффективность правосудия в экономической сфере, авторитет и значимость системы арбитражных судов.
Подготовка высокопрофессиональных специалистов младшего, среднего и высшего звена:
лицензия № 24-0638 Государственная аккредитация №0614
• бухучет, анализ и аудит (+ 1C Бухгалтерия);
• иностранные языки (европейские и восточные);
• специалист в области недвижимости (риелтор);
• туристический и гостиничный менеджмент;
• управление предприятием;
• оценка предприятия (бизнеса);
• арбитражное управление;
• офис-менеджер;
• и многое другое.
Документы государственного образца (сертификат, свидетельство, диплом в зависимости от продолжительности обучения)
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
МЫ ЖДЕМ: 117218, Москва, М. «Профсоюзная», Нахимовский пр-т, д. 32, ИДВ РАН, 6 этаж, офис 625
Позвоните нам: (095) 101-3475 (многоканальный) E-mail: post@maok.ni Наш сайт: www.maok.ru
