CC BY
320
КОНЦЕПТ
научно-методический электронный журнал ART 14313 УДК 339.13
Хацкелевич А. Н., Киселева А. А. Анализ рынка земельных участков Пермского края // Концепт. -2014. - № 11 (ноябрь). - ART 14313. - 0,3 п. л. - URL: http://e-koncept.ru/2014/14313.htm. - Гос. per.
Эл № ФС 77-49965. - ISSN 2304-120Х.
Хацкелевич Анна Николаевна,
кандидат экономических наук, доцент кафедры коммерции и маркетинга в АПК ФГБОУ ВПО «Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д. Н. Прянишникова», г. Пермь ksenia--27@vandex.ru
Киселева Анна Александровна,
старший преподаватель кафедры маркетинга ФГБОУ ВПО «Пермский государственный национальный исследовательский университет», г. Пермь annv-kiseleva@va.ru
Анализ рынка земельных участков Пермского края
Аннотация. В статье приводятся результаты анализа структуры земельного рынка Пермского края, в частности, рассмотрена динамика предложения земельных участков, выделены направления развития земельного рынка края, даны рекомендации по качественному изменению предложения земельных участков. Ключевые слова: земельный фонд, рынки земли, сегменты земельного рынка. Раздел: (04) экономика.
Российский земельный рынок на сегодняшний день крайне неразвит. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача собственности в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4% земельного фонда страны [1].
Неразвитость рынка земли видна и на примере Пермского рынка. Так, только на современном этапе развития рынка начались работы по формированию схем территориального планирования во всех муниципальных образованиях и краю в целом, по подготовке градостроительной документации для обеспечения жилищного строительства.
Анализ земельного рынка проводится по состоянию на 4-й квартал 2013 г., он производится в отношении участков, расположенных в границах административно-территориальной зоны г. Перми, а также в отношении участков, выставляемых на рынке купли-продажи остальных муниципальных образований Пермского края. Рассмотрим структуру Пермского земельного рынка купли-продажи.
Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид использования. Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7), все земли делятся на 7 категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:
1) сельскохозяйственного назначения;
2) населённых пунктов (городов, деревень, сёл т. д.);
3) промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
5) лесного фонда;
6) водного фонда;
7) запаса.
r\j Л r\j
КОНЦЕПТ
научно-методический электронный журнал ART 14313 УДК 339.13
Хацкелевич А. Н., Киселева А. А. Анализ рынка земельных участков Пермского края // Концепт. -2014. - № 11 (ноябрь). - ART 14313. - 0,3 п. л. - URL: http://e-koncept.ru/2014/14313.htm. - Гос. per.
Эл № ФС 77-49965. - ISSN 2304-120Х.
Рис. 1. Структура Пермского земельного рынка
У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований:
- «под индивидуальное жилищное строительство»;
- «под строительство многофункционального производственно-складского комплекса»;
- «под сельскохозяйственное производство» и т. д.
Теоретически данный список неограничен. Более того, земли различных категорий могут иметь один и тот же разрешенный вид использования. Например, строительство оздоровительного комплекса может быть разрешенным видом использования для земель поселений, для земель промышленности и для земель лесного фонда.
Вид разрешённого использования для каждого участка определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории. Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков). Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.
В структуре предложения земельного рынка Пермского края можно выделить следующие участки в зависимости от видов разрешенного использования:
- земли под строительство многоквартирных жилых домов;
- земли под строительство объектов коммерческой недвижимости (торгово-офисного и административного назначения);
- земли под промышленную застройку (включают земли под строительство объектов коммунального назначения и земли промышленного назначения);
- земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- земли личных подсобных хозяйств (ЛПХ);
- земли садоводства;
- земли сельскохозяйственного производства;
КОНЦЕПТ
научно-методический электронный журнал ART 14313 УДК 339.13
Хацкелевич А. Н., Киселева А. А. Анализ рынка земельных участков Пермского края // Концепт. -2014. - № 11 (ноябрь). - ART 14313. - 0,3 п. л. - URL: http://e-koncept.ru/2014/14313.htm. - Гос. per.
Эл № ФС 77-49965. - ISSN 2304-120Х.
- земли крестьянско-фермерских хозяйств (ввиду малой численности предложений не выделяются отдельно в структуре рынка);
- земли под строительство баз отдыха (ввиду малой численности предложений не выделяются отдельно в структуре рынка).
К концу 4-го квартала 2013 г. объём рынка земельных участков (предлагаемых к продаже на территории Пермского края) составил более 1200 предложений. Рассмотрим динамику предложений земельных участков за годовой период (декабрь 2012 - декабрь 2013 гг.) с разбивкой по месяцам, которая представлена на рис. 2.
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1375 1323 1367
1439 1507 1469 1433
<Ъ
<Ъ
<Ъ
<Ъ
1357 1347 13901318 1282
1251
<ъ
<Ъ
j/' ^
<ь
А*
<ъ
&
А*
о
<ь
G® «У* vO
Рис. 2. Динамика предложений земельных участков за годовой период, ед. [2]
Исходя из представленной на рис. 2 информации, можно сделать вывод, что по итогам 4-го квартала 2013 г. на рынке земельных участков наблюдается некоторое снижение числа предложений.
Рис. 3. Структура предложения участков в зависимости от потребительского критерия,
г. Пермь, 2013 г.
По рис. 3 видно, что наибольшую долю (38,9%) составляют земли садоводства, следующая по объёму доля рынка принадлежит землям ИЖС (30,1%), меньшие доли у земельных участков сельскохозяйственного производства (10,8%) и ЛПХ
КОНЦЕПТ
научно-методический электронный журнал ART 14313 УДК 339.13
Хацкелевич А. Н., Киселева А. А. Анализ рынка земельных участков Пермского края // Концепт. -2014. - № 11 (ноябрь). - ART 14313. - 0,3 п. л. - URL: http://e-koncept.ru/2014/14313.htm. - Гос. per.
Эл № ФС 77-49965. - ISSN 2304-120Х.
(10,0%). Доли земель фермерских хозяйств и участков под строительство баз отдыха малы в общей структуре предложения и составляют соответственно 0,2% и 0,6%. На рынке представлены единичные предложения таких участков - от 2 до 8 предло-
жений ежемесячно.
Рассмотрим структуру рынка купли-продажи земельных участков с точки зрения
площади, занимаемой участками различных видов использования.
5,41%
4,08% 4' 1,09% 0,17% 0,15%
■ земли под промышленную застройку
■ земли ИЖС
■ земли ЛПХ
■ земли садоводства
■ земли сельскохозяйственного производства
■ земли фермерских хозяйств
■ земли под базы отдыха
Рис. 4. Структура рынка купли-продажи земельных участков с точки зрения площади,
г. Пермь, 2013 г.
Как видно из рис. 4, если по числу предложений участки сельскохозяйственного производства занимают лишь третью по величине долю в структуре предложения, то по занимаемой физической площади эти массивы самые обширные - почти 85,05%.
Рассмотрим структуру предложения земельных участков в зависимости от территориального критерия.
Ъмененее структуры предложения ________за 4 кв. 2013, ед.___
Территориальный критерии Рост/сннженне числа предложении
в j\ Перми -17 ♦
в Пермском районе -63 ♦
в районе -39 ♦
на территорию других г. Перми, и -20 4
Рис. 5. Структура предложения земельных участков в зависимости от территориального критерия по Пермскому краю
IV ^ rw
КОНЦЕПТ
научно-методический электронный журнал ART 14313 УДК 339.13
Хацкелевич А. Н., Киселева А. А. Анализ рынка земельных участков Пермского края // Концепт. -2014. - № 11 (ноябрь). - ART 14313. - 0,3 п. л. - URL: http://e-koncept.ru/2014/14313.htm. - Гос. per.
Эл № ФС 77-49965. - ISSN 2304-120Х.
По данным рис. 5 видно, что наибольшую долю в структуре предложения занимают предлагаемые к продаже земельные участки, расположенные на территории Пермского района (47,6%). Участки, выставляемые на продажу на других территориях края (за исключением г. Перми, Пермского и Добрянского районов), ежемесячно составляют порядка 20% в структуре предложения; среди них наибольшие удельный вес - территории Краснокамского, Ильинского, Кунгурского, Оханского и Нытвенского районов. На территории муниципальных образований края (если не рассматривать Пермь) на продажу выставляются участки четырех основных видов использования - ИЖС, ЛПХ, садоводство, земли сельскохозяйственного производства. Отмечаются единичные предложения участков под промышленную застройку, а также под многоэтажное строительство.
Представленные на рис. 5 данные наглядно показывают состояние земельного рынка большинства муниципальных образований Пермского края - рынок не развит, на продажу выставляются единичные предложения, а на некоторых территориях предложения отсутствуют совсем. Земельный рынок муниципальных образований края (за чертой города) - в основном рынок земли под частную застройку и сельскохозяйственное использование. Подавляющее число предложений по участкам под застройку многоэтажным жильем и коммерческой недвижимостью - участки в черте города Перми.
Рассмотрим сводную ценовую ситуацию по земельным участкам различных видов разрешенного использования в целом по Пермскому краю.
1 000 500
Динамика средних цен предложения земель под многоквартирное жилищное и коммерческое строительство (г. Пермь), тыс.руб./сотку
0
О
<ъ
<Ъ
<Ъ
<Ъ
<Ъ
<Ъ
<Ъ
<Ъ
<Ъ
f 4? ^ f 4
—п/стр-во жилых домов -И-п/стр-во коммерческих объектов
<ъ
<Ъ
<Ъ
о®*’ <£*
<4" <4 df* ^ 4* 4^ 4^ 4^ ® & °
^ “♦“земли под ИЖС * * * -И-земли под ЛПХ
<ъ
Jr-
<Ь
земли сельхозугодий
-*-земли под садоводство
Рис. 6. Динамика средних цен предложения земель различных видов разрешенного использования
в целом по Пермскому краю
(V С л;
КОНЦЕПТ
научно-методический электронный журнал ART 14313 УДК 339.13
Хацкелевич А. Н., Киселева А. А. Анализ рынка земельных участков Пермского края // Концепт. -2014. - № 11 (ноябрь). - ART 14313. - 0,3 п. л. - URL: http://e-koncept.ru/2014/14313.htm. - Гос. per.
Эл № ФС 77-49965. - ISSN 2304-120Х.
Исходя из данных рис. 6, можно заметить, что в течение 2011 г. на пермском земельном рынке наблюдались незначительные ценовые колебания, в целом же ценовая ситуация оставалась стабильной. В 2012 и 2013 гг. по большинству земельных участков цены предложения оставались на прежнем уровне, однако изменения в структуре предложения оказали влияние на рост/снижение расчетных средних цен предложения.
Таким образом, рассмотрев подсегменты земельного рынка, можно сделать вывод о том, что в целом ситуация на рынке достаточно стабильна как по ценам, так и по объемным показателям. Оборот ограничен имеющимися на рынке предложениями, изменения структуры которых в разные периоды приводят к изменению расчетных средних цен.
На сегодняшний день пермский земельный рынок остается непрозрачным, неразвитым, хаотичным. В целом можно выделить два основных направления его развития:
1) «городские» земли под застройку многоквартирными жилыми домами и объектами коммерческого назначения;
2) «загородные» земли, т. е. земельные участки под развитие индивидуальной застройки (земли ИЖС, садоводства, ЛПХ и т. п.).
Что касается первого направления, оно объединяет (в подавляющем большинстве) участки под точечную городскую застройку, а также квартальную застройку в рамках развития застроенных территорий. На сегодняшний день можно говорить о том, что на территории г. Перми, а также в остальных городах края наблюдается дефицит земельных участков под строительство. Практически нет площадок под строительство без обременений, с хорошей пешеходной и транспортной доступностью, а также обеспеченностью инженерными коммуникациями. Это отражается на развитии как строительства жилья, так и коммерческой недвижимости. Поэтому вектор конкурентной борьбы среди застройщиков, девелоперов, инвесторов в ближайшей перспективе будет направлен на приобретение прав на наиболее интересные с точки зрения местоположения и обеспечения инфраструктурой земельные участки под жилищную и коммерческую застройку.
Для качественного изменения структуры предложения необходимы новые вливания в рынок. Без вовлечения в оборот новых земель дальнейшее развитие земельного рынка невозможно. Рынок земельных участков все еще имеет значительный потенциал, который до сих пор не раскрыт инвесторами.
Рис. 7. Основные возможности расширения земельного рынка
r>J
6 ~
ART 14313
научно-методический электронный журнал
УДК 339.13
Хацкелевич А. Н., Киселева А. А. Анализ рынка земельных участков Пермского края // Концепт. -2014. - № 11 (ноябрь). - ART 14313. - 0,3 п. л. - URL: http://e-koncept.ru/2014/14313.htm. - Гос. per.
Эл № ФС 77-49965. - ISSN 2304-120Х.
Во-первых, потенциал для расширения земельного рынка заключается в активизации работы городских администраций городов Пермского края по предоставлению земельных участков под строительство. Так, в последнее время активизируется работа по предоставлению участков в рамках программ по расселению ветхих и аварийных домов. В частности, в г. Перми принята муниципальная адресная программа по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий Перми на 2011-2015 гг. В Березниках разработана программа переселения березниковцев из аварийных домов, согласно которой новое жилищное строительство планируется развивать в правобережной части города (в настоящее время строительные компании разрабатывают свои проекты застройки правобережного микрорайона).
Помимо всего прочего, в последние годы Пермский край начал более активную работу с фондом РЖС по предоставлению земельных участков под жилищную застройку, в том числе малоэтажную.
Что касается индивидуальной жилой застройки и стимулирования частного строительства индивидуальных жилых домов физическими лицами, то здесь механизмом вовлечения в оборот новых участков может выступить работа по предоставлению земельных участков многодетным семьям (Закон № 871-ПК «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Пермском крае», вступивший в силу 16.12.2011 г.) [3].
Согласно данным Официального сайта администрации г. Перми на 2012 г., было проведено семь жеребьевок по предоставлению земельных участков (24.12.2012, 21.03.2013, 27.04.2013, 27.07.2013, 12.09.2013, 24.10.2013 и 16.12.2013).
По итогам 2012 г. на территории Перми получили землю лишь 3,3% многодетных семей от общего числа семей, вставших на учет (75 выданных участков из необходимых 2290) [4].
По подсчетам департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в 2013 г. многодетным семьям Перми выделен 931 земельный участок, из них: 23 земельных участка в микрорайоне Заозерье, 454 участка в деревне Большая Мось и 264 земельных участка в деревне Мартьяново Пермского района. В сентябре 2013 г. мэрия Перми и администрация Пермского района заключили соглашение о сотрудничестве для создания градостроительных планов земельных участков, которые расположены на территории Пермского края. Главные проблемы, которые «тормозят» освоение полученных земель, - подключение к электросетям и организация подъезда к участкам. В течение 2013 г. активно выдавались разрешения на строительство на участках в микрорайоне Заозерье. Вероятно, что активизацию строительства на предоставленных землях можно ожидать к 2015 г. [5]
Подводя общий итог, необходимо отметить, что на сегодняшний день земельный рынок не завершил стадию формирования, однако при этом он динамично развивается и расширяется. Постоянное совершенствование земельного законодательства в целом и приведение регионального законодательства в соответствие с федеральными нормами только расширяют возможности данного сегмента рынка ресурсов.
Ссылки на источники
1. Официальный сайт администрации г. Перми. - URL: www.gorodperm.ru
2. Официальный сайт Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми. - URL: www.dio.perm.ru
3. Там же.
4. Современный портал Пермского края. - URL: www.properm.ru
5. Метросфера: глобальный портал о недвижимости. - URL: www.metrosphera.ru
(V Т rw
КОНЦЕПТ
научно-методический электронный журнал ART 14313 УДК 339.13
Хацкелевич А. Н., Киселева А. А. Анализ рынка земельных участков Пермского края // Концепт. -2014. - № 11 (ноябрь). - ART 14313. - 0,3 п. л. - URL: http://e-koncept.ru/2014/14313.htm. - Гос. per.
Эл № ФС 77-49965. - ISSN 2304-120Х.
Anna Hatskelevich,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor at the chair of Marketing and Commerce in Agro Industrial Complex, Perm State Agricultural Academy,
Perm
ksenia--27@yandex.ru Anna Kiseleva,
Senior lecturer at the chair of Marketing, Perm State National Research University, Perm
anny-kiseleva@ya.ru
Analysis of the Perm Krai land market
Abstract. The paper provides the Perm region land market structure analysis, in particular presents the land supply dynamics, concentrates on the direction of the land market and presents a list of recommendations for a land supply qualitative change.
Key words: Land Fund, land markets, land market segments.
References
1. Oficial'nyj sajt administracii g. Permi. Available at: www.gorodperm.ru
2. Oficial'nyj sajt Departamenta imushhestvennyh otnoshenij Administracii g. Permi. Available at: www.dio.perm.ru
3. Ibid.
4. Sovremennyj portal Permskogo kraja. Available at: www.properm.ru
5. Metrosfera: global'nyj portal o nedvizhimosti. Available at: www.metrosphera.ru
Рекомендовано к публикации:
Горевым П. М., кандидатом педагогических наук, главным редактором журнала «Концепт»
~ 8
r>J
