Научная статья на тему 'Жизненный цикл объектов строительства и управление недвижимостью'

Жизненный цикл объектов строительства и управление недвижимостью Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
5005
512
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Журнал
Символ науки
Область наук
Ключевые слова
ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ / ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Лескина Наталья Александровна, Гоштынар Андрей Сергеевич, Бижанов Султан Алиханович

В статье рассматриваются цели и задачи управления по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости. Раскрыты стратегические и тактические задачи управления недвижимостью в зависимости от стадии жизненного цикла объекта.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Лескина Наталья Александровна, Гоштынар Андрей Сергеевич, Бижанов Султан Алиханович

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Текст научной работы на тему «Жизненный цикл объектов строительства и управление недвижимостью»

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

4. Bartlett B. Foreign Dollar Holdings and the US. Money Supply. National Center for Policy Analysis NCPA. 1998. № 280 (sept. 23)

5. International Financial Statistics. 1986 URL: http://www.imf.org/en/Data

© О.М. Кристалинская, 2016

УДК 338.2

Лескина Наталья Александровна

Магистр кафедры «Экспертиза и управление недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, г. Пенза, Россия Гоштынар Андрей Сергеевич Магистр кафедры «Экспертиза и управление недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, г. Пенза, Россия Бижанов Султан Алиханович

Аспирант кафедры Организации строительства и управления недвижимости НИУ «Московский

государственный строительный университет».

Россия, Москва, E-mail: 5554232@gmail.com

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Аннотация

В статье рассматриваются цели и задачи управления по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости. Раскрыты стратегические и тактические задачи управления недвижимостью в зависимости от стадии жизненного цикла объекта.

Ключевые слова

жизненный цикл объекта недвижимости, задачи управления недвижимостью

В последние годы в РФ активно развивается деятельность по управлению объектами недвижимости. Основу этой деятельности составляют цели собственника объекта, которые не являются постоянными и могут кардинально меняться в течение периода существования объекта. Цели собственника объекта имеют различную направленность и влияние на стоимость объекта. Главную роль играют материальные цели, которые направлены на получение максимально возможного дохода от владения объектом недвижимости. Основными из них являются: 1) защита средств от инфляции, на основе увеличения стоимости объекта; 2) осуществление спекулятивных инвестиций - получение максимально возможного дохода от перепродажи; 3) осуществление функциональных инвестиций - получение максимально возможного дохода в заданный промежуток времени с последующей перепродажей объекта.

Развитие жилищного строительства и снижение энергопотребления жителями домов являются двумя важнейшими задачами, решаемыми федеральными и региональными органами власти, а также организациями членами МАИФ. Решение этих задач становится возможным если рассматривать не только первоначальную стоимость строительства жилья, но и совокупную стоимость владения на всех стадиях жизненного цикла дома: строительство с учетом затрат на энергоээфективные мероприятия, эксплуатация и обеспечение коммунальными ресурсами, ремонт и снос. В этом случае первоначальное удорожание

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

строительства от внедрения энергоэффективных технологий в разы компенсируется экономией полученной в период эксплуатации жилых домов[3].

Современный этап развития строительной жилищной отрасли можно определить как этап нового правого регулирования энергоэффективности жилых домов с использованием весьма перспективных правовых, экономических и организационно-управленческих подходов на основе управления стоимостью затрат в контрактах жизненных циклах (КЖЦ)[1].

Внедрение прогрессивных технологий позволяет повысить конкурентоспособность и стоимость объекта недвижимости и реализует технологические цели. Применение типовых проектных решений по энергоэффективности приводит к снижению совокупной стоимости владения, но также приводит к удорожанию недвижимости[2]. Социальные цели характеризуются владением объектом для повышения престижа и имиджа, а также использованием в личных целях и для размещения собственного бизнеса. Реализация целей владения объектом недвижимости неразрывно связана со стадиями жизненного цикла объекта.

В отдельных отраслях экономики России уже активно применяется экономический инструментарий владения товарами и услугами по всему их жизненному циклу (автомобилестроение, электроника и др.). Но такое же экономическое мышление применительно к оценке и управлению совокупной стоимости владения жилыми объектами недвижимости в рамках жизненного цикла их строительства и эксплуатации находится в стадии становления и развития. Это подход требует формирования нового экономического мышления в жилищной сфере как у потребителей, государственных и муниципальных органов управления, так и в сфере бизнеса. Основу таких экономических трансформаций формирует восприятие категории стоимости на объекты недвижимости не только как локальной цены ее приобретения, а как стоимости владения жизненным циклом недвижимости[7].

Жизненный цикл объекта, как период времени его существования, трактуется в узком и развернутом смысле. В узком смысле - жизненный цикл объекта недвижимости включает в себя три основные фазы: формирование, эксплуатацию и снос[8]. Данная трактовка не позволяет раскрыть многообразие целей и задач, стоящих перед собственником объекта или поставленных собственником перед менеджером объекта недвижимости. В более широком смысле, жизненный цикл объекта недвижимости состоит из стадии формирования замысла развития территории (предпроектная стадия), проектирования объекта недвижимости, строительства, эксплуатации и ликвидации объекта[9].

Стоимость объекта недвижимости зависит не только от первоначальных затрат на его создание, но и от эксплуатационной политики. На каждой стадии жизненного цикла объекта, в соответствии с поставленными целями, решаются различные задачи, связанные с формированием стоимости.

Предпроектная стадия предполагает решение стратегических задач, связанных с сокращением сроков и минимизацией затрат на реализацию стадии и эксплуатационных затрат на последующих стадиях; с повышением потребительской привлекательности будущего объекта. В рамках тактических задач осуществляются: приобретение земельного участка, выбор назначения объекта недвижимости и формирование стратегии его использования, оформление разрешительной документации, привлечение инвестиционных средств. В процессе проектирования круг стратегических задач остается неизменным, тактические задачи включают в себя: разработку схемы и организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерных решений, руководство проектированием объекта.

На стадии строительства объекта стратегическими задачами являются: соблюдение сроков строительства, соответствие качества производимых работ современным нормам, а также требованиям рынка; формирование спроса на готовый объект. Тактические задачи связаны с выбором подрядчика, координацией и контролем ведения строительных работ, исполнением проектных решений.

Стадия эксплуатации рассматривается как процесс функционирования и процесс развития объекта. В рамках функционирования решаются задачи максимизации доходов; сохранения привлекательности объекта для потребителя и поддержания в эксплуатационно пригодном состоянии всех компонентов объекта:

МЕЖД УНАРОД НЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ»

№1/2016

ISSN 2410-700Х

конструкций, инженерных и охранных систем, а также организации системы уборки объекта. Процесс развития объекта направлен на максимизацию доходов собственника в рамках управления изменениями на основе проведения модернизации и реконструкции объекта в случае снижения его потребительской привлекательности.

На стадии ликвидации объекта недвижимости решаются задачи, связанные с минимизацией затрат на ее проведение. Задачи управления представлены на рисунке 1.

- сокращение сроков;

■ новый¡ение Пошребитпельской npiffi.if кительпости:

- минимизация эксплуатационных: рт:ходов на последующих стадиях

Формирование замысла проекта

Ликвидация

7

N

минимизация затрат на ликвидацию объекта

V

Функционирование

- максимизация доходов собственника:

- Соответствие инженерных систем п'сгхпичесжнм требованиям;

соответствие. требованиям TiptjmueonojtcapHoü без опасности:

- обеспечение охраны, объекта;

- тшМсрж:иние объекта в эксплуатационном состоянии (ремонт, содержание, устранение аварийных cumuamtCti

- сокращение сроков;

Нов кшекшг Потребителъ-с кой привлекательности;

- минимизация ;*кс1ыуатаци-онных расходом на Последующих стадиях

Проектирование

V

Строительстйо

Эксплуатация объекта

- соблюдение сроков:

- сокращение непредвиденных затрат:

- формирование спроса на готовый объект;

обеспечение качества работ

Развитие

- M№KEtiMU8<Wf/№ доходов собственника;

- управление изменениями рюмс-ров и HiiiHti-itHuii помещений. Перестройка объек1гш:

- повышение потребительской пра-влекательности объекта

Рисунок 1 - Задачи управления стоимостью объекта на различных стадиях жизненного цикла

Задачи управления стоимостью объекта недвижимости по стадиям жизненного цикла существенно отличаются друг от друга. В процессе создания основной упор делается на минимизацию затрат по объекту недвижимости при соблюдении всех нормативных и технических требований, а также контроль сроков выполнения работ по предпроектной стадии, в процессе проектирования и строительства. В процессе использования ключевым фактором является прирост стоимости для решения материальных задач собственника.

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

Увеличение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения экономической целесообразности, актуально для готового объекта, что связанно с возможностями оценить эффективность использования недвижимости на основе доходности собственных средств, вложенных в объект и влияние макроэкономических показателей, таких как рынок недвижимости, окружающая инфраструктура, состояние экономики[10].

Наряду с физическим сроком жизни объекта необходимо учитывать и экономический срок, который существенно короче физического. Увеличение стоимости объекта недвижимости в процессе его использования может быть связано с проведением реконструкции или модернизации, что позволяет при изменении экономических условий продлить срок экономической жизни объекта. С точки зрения целей собственника продление срока полезного использования без изменения или с изменением назначения объекта должно основываться на всестороннем анализе законодательных, физических и финансовых аспектах его предполагаемого использования.

На стадии ликвидации целями собственника объекта является минимизация затрат, связанных со сносом существующего объекта недвижимости и с формированием замысла последующего использования земельного участка, что основано на экономической целесообразности прекратить использование по существующему назначению.

Список используемой литературы:

1. Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Современные проблемы науки и образования. - 2013. - №6. С.125-150.

2. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Вестник государственного университета управления. -2013. - №23

3. Оценка стоимости владения жилой недвижимости в жизненных циклах зданий, как инструмент управления энергоэффективностью/ С.А Баронин [и др. ]; под общ. ред. А.В. Белого и С.А. Баронина-Астана: ПРООН,2015.

4. Управление строительством жилья эконом-класса на основе совокупной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла Баронин С.А., Бенуж А.А., Казейкин В.С., Кулаков К.Ю., Манухина Л.А., Янков А.Г., Луняков М.А., Мороз А.М., Подшиваленко Д.В. Пенза, 2014.

5. Стоимость владения жилой недвижимостью по совокупным затратам в жизненных циклах воспроизводства как основа управления энегроэффективностью / С.А. Баронин [и др. ];под общ. ред. В.С. Казейкина и С.А. Баронина.-Астана: ПРООН, 2015.

6. Управление совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] // Известия Юго-Западного государственного университета. - 2014.- №2. С.72-82.

7. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости Баронин С.А., Янков А.Г. Вестник Университета (Государственный университет управления). 2013. № 23. С. 93-97.

8. Бурханова Н.М. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] // М. «Эксмо», 2008. - Режим доступа www.e-realding.biz/chapter.php/81653/4/Burhanova_- _Ekonomika_nedvizhimosti.html#2

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл./ А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - Спб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.

Ю.Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости: монография / Е.С. Озеров - Спб.: Изд-во «МКС», 2007. - 536с.

© Н.А. Лескина, А.С. Гоштынар, С.А. Бижанов, 2016

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №1/2016 ISSN 2410-700Х_

УДК 657

Лукина Елена Викторовна

канд. экон. наук, доцент Мичуринского ГАУ, г. Мичуринск Тамбовской обл., РФ E-mail: elevik.lukina@yandex.ru

ПЕРВЫЕ ОБЩЕПРИНЯТЫЕ СТАНДАРТЫ АУДИТА

Аннотация

В статье раскрыто содержание общепринятых стандартов аудита, сформулированных в США в 1948 году, которые легли в основу стандартов аудиторской деятельности в международном масштабе.

Ключевые слова

Независимость аудитора, профессиональная тщательность, планирование аудита, понимание системы внутреннего контроля, достаточность аудиторских доказательств, аудиторское заключение.

В 1948 г. в США вышли «Общепринятые стандарты аудита», подготовленные Американским институтом присяжных бухгалтеров, то есть аудит стал проводиться по единым профессиональным стандартам.

Общепринятые стандарты аудита делятся на три группы:

1) общие стандарты (общая квалификация и поведение аудиторов) включает три стандарта;

2) работа на объекте (выполнение аудита) включает три стандарта;

3) стандарты заключений (сообщение о результатах) включает четыре стандарта.

Общепринятые стандарты аудита включают в себя:

1) Проверку должно выполнять лицо или лица, имеющие соответствующую техническую подготовку и профессиональные качества аудитора.

Аудитор должен иметь образование по аудиту и бухгалтерскому учету, практический опыт для выполнения порученной ему работы. Аудиторы должны быть технически квалифицированны и иметь опыт в тех отраслях деятельности, в которых работаю их клиенты. Когда аудиторы не квалифицированы для выполнения работы, существует профессиональная обязанность - приобрести необходимые знания и умения, предложить выполнить эту работу квалифицированному лицу или отклонить заказ.

2) Во всех вопросах, связанных с заданием, аудитор или аудиторы должны сохранять независимость.

Независимость предполагает отсутствие финансовой и имущественной заинтересованности аудитора

от проверяемой компании, а также свободу аудитора от влияния, давления, как со стороны клиента, так и со стороны третьих лиц.

3) Проводя проверку и подготавливая заключение, необходимо проявлять должную профессиональную тщательность.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Как профессионал аудитор не должен допускать небрежности и недобросовестности, но никто не ожидает от аудитора абсолютно совершенных решений в каждом случае.

4) Работа должна быть адекватно спланирована, а ассистентов, если они есть, нужно контролировать надлежащим образом.

Аудитор работу должен достаточно грамотно спланировать, чтобы гарантировать аудит, отвечающий требованиям.

5) Аудитор должен разбираться в системе внутрихозяйственного контроля достаточно для того, чтобы спланировать аудит и определить характер, временные рамки и объем необходимых проверок.

Если в ходе оценки внутрихозяйственного контроля аудитор установил, что клиент имеет надежную систему внутрихозяйственного контроля, которая включает в себя адекватные внутрихозяйственные механизмы для обеспечения надежной информацией, охраны имущества и записей, то количество аудиторских доказательств, которые необходимо собрать в ходе аудита, может быть значительно меньше, когда система внутреннего контроля неэффективна.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.