Жилые земельно-имущественные комплексы как новый формат недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЖИЛО И КОМПЛЕКС

• " "41 ■ и ■ • »

КрасиШ

"^поляна .........

И ! I III 111 I

Информационное агентство INNOV.RU | Вторник, 28 марта 2017 г 14:21

СТАРТ ПРОДАЖ Д0М№6

шшт ЁКЙЭШШ!

П0СМ0ТРЕ1

Проектная декларац Застройщик С

INNCDV

РОСС И ИСК И И БИЗНЕС ON-LINE

Иннов: электронный научный журнал

Главная страница журнала

Экономические науки

Технические науки О журнале Редакция Общая лента Выпуски

Опубликовать статью. Авторам

Яндекс.Директ

Заработать на бирже может каждый!

Проверьте свои силы без вложений! Откройте демо-счетс с бонусом до 100000р.

Бесплатное обучение Брокерский счет + 18,25%

Тариф брокера 0,0177% finam.ru Адрес и телефон

Жилые земельно-имущественные комплексы как новый форм; недвижимости

Residential land and property complexes as a new format of real estate

УДК 338.465

28.05.14 14:21

« 544

Выходные сведения: Пермичев Н.Ф., Миронова Е.А. Жилые земельно-имущественные комплексы как новый формат недвижимости// Иннов: электронный научный журнал, 2014. № 2 (19). иКЬ: http://www.innov.ru/science/economy/zhilye-zemelno-imushchestvennye-kompleksy-kak-novyy-format-nedvizh/

Авторы:

Николай Федорович Пермичев, доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой инновационного менеджмента ННГАСУ

1С БухОбслуж

Подключайтесь к 1С:БухОбслуживанин качественные бухгал'

Фирма 1С

E.Á. Миронова

Authors:

Permichev Nikolai Fedorovich, Doctor of Economics, Professor, Head. Chair of Innovation ManagementNNGASU

E.A. Mironova

Ключевые слова: жилая застройка, недвижимость, земельно-имущественные комплексы

Keyword: residential construction, real estate, land and property complexes

Аннотация: В строительстве стали появляться новые технологии, материалы, модернизировались инжен технологическое оборудование и т.д. Все это в совокупности с особенностями регионального уклада жилищн дало толчок для развития особого типа рынка жилья — рынка земельно-имущественных комплексов.

Annotation: The building began to appear new technologies, materials, modernized engineering systems, manufactu All this together with the features of a regional lifestyle residential housing construction has given impetus to the develt type of the housing market - the market land and property complexes.

АО Финам

За последние десятилетия рынок земли [1] и жилья Нижегородской области и России значительно изменился. Е появляться новые технологии, материалы, модернизировались инженерные системы, технологическое оборудо совокупности с особенностями регионального уклада жилищного домостроения дало толчок для развития особо - рынка земельно-имущественных комплексов [2].

В крупных городах и муниципальных образованиях Нижегородской области, по примеру Москвы, Санкт-Петербу городов России, начали строиться особенные, мало похожие друг на друга по архитектурному облику жилые к названиями («Седьмое небо», «Изумрудный замок», «Медвежья долина»), позаимствованными из изве произведений или же взятыми из современной жизни («Подкова», «Пражский квартал», «Максима» и др.).

Такие названия придают особый колорит жилой застройке, указывая потенциальным жильцам на

исключительность, престижность,

эксклюзивность проживания в этом месте, обладающем, помимо современного архитектурного стиля возводимой жилой недвижимости, новым качеством жилья [3]. Все это подкрепляется присутствием в таких комплексах максимального набора бытовых и социальных услуг для населения в шаговой доступности.

Дополнительная внутренняя

инфраструктура жилых земельно-имущественных комплексов (магазины, парковки, фитнес-клубы, SPA-салоны, игровые площадки) может быть для посетителя закрытой, смешанной или открытой.

При «закрытой» инфраструктуре доступ на его территорию имеют непосредственно только здесь проживающ| территорию может посетить любой желающий, предварительно зарегистрировавшись в службе охраны. П посетителям извне разрешен только частичный и вполне определенный по времени доступ на тер имущественного комплекса.

Важно отметить, что быстрое развитие недвижимости земельно-имущественных комплексов дало импульс к моделированию будущими покупателями желательных вариантов своих квартир с возможностями предоставлен отделки и комплектации техникой своего жилья. Понятие «квартира» теперь рассматривается покупателями с пс ее составляющих: общего сведения о самой квартире и социальном составе жильцов; ее комплектации техни стоимости ежемесячной оплаты. Общие сведения о квартире включают количество квартир на этаже, нал помещений и инженерных систем, высоту потоков, степень звукоизоляции. Комплектация квартиры включает дополнительные средства, повышающие качество проживания [4].

К основным средствам комплектации квартир относят уникальность входной двери, материал окон, стен, вид из современных информационных систем (оптико-волоконных линий связи, Интернета, спутникового телевидения относят наличие теплосберегающих окон, кондиционеров, оснащенность камерами видеонаблюдения и т.п.

Немаловажным фактором для проживающих может оказаться уровень управления многофункцион недвижимости, включенными в жилой земельно-имущественный комплекс. Здесь под термином «уп| недвижимости» понимается эффективное использование управляющей компанией всего комплекса зданий и с возможности по оказанию разного рода услуг по благоустройству прилегающих территорий, содержанию объе соответствии с их функциональным назначением.

Набор функций, реализуемых управляющей компанией, может быть разным и зависит от степени развития сам т.е. от «класса» (престижности) того или иного земельно-имущественного комплекса, его территориального разм центру города, степени транспортной доступности и стоимости ежемесячного содержания объектов, включенных имущественного комплекса. Чем более развита инфраструктура, тем дороже стоимость квадратного метра и б эксплуатационные расходы на его содержание [5, 6].

В земельно-имущественных комплексах с минимально развитой инфраструктурой (наличие охраны, службы эксп спортивных площадок, магазина, парикмахерской) ежемесячные эксплуатационные расходы на их соде примерно 5.7 тыс. руб., с необходимой - около 8, 2 тыс. руб., с развитой - более 11,9 тыс. руб.

Важно отметить, что в условиях рынка земельно-имущественные комплексы, как и любые другие товары | становятся объектом коммерческих сделок.

При этом предметом сделки может выступать как вся совокупность объектов недвижимости, образующих земе комплекс, так и любой из его объектов в отдельности. Заметим, что отсутствие единого и общепринятого оп «земельно-имущественный комплекс» вызывает определенные разночтения по вопросу отнесения ново недвижимости к тому или иному типу застройки и «классу» жилья в конкретном земельно-имущественном ко подобной классификации существенно затрудняет работу специалистов, занимающихся проектированием эксплуатаций и оценкой их рыночной стоимости.

Справедливости ради отметим, что некоторые девелоперские компании и риэлторские агентства все же имеют I неструктурированную классификацию земельно-имущественных комплексов, подкрепленную неполным пе параметров. Это обстоятельство можно объяснить небольшой историей подобных застроек городских территор образований [7].

Мы предлагаем трактовать термин «земельно-имущественный комплекс» как «земельный участок с расположи возводимыми на нем объектами жилой недвижимости и связанными с ними имущественными правами и обрем из этого определения и проанализировав мнения экспертов и тенденции развития Нижегородского рынка жи классифицировать новый формат рыночной недвижимости в узком и широком смысле [8, 9].

В узком смысле земельно-имущественный комплекс - это совокупность построенных (застраиваемых) эксклю: двух-трех этажных особняков, расположенных в самых престижных районах исторических центров городо образований.

В широком смысле - это комплекс жилых высотных домов, уникальных по своим архитектурным решениям, н других районах крупных городов и муниципальных образований, имеющих свободные планировки, огоро территорию и обладающих совокупностью потребительских свойств, удовлетворяющих требованиям по комфо самого взыскательного покупателя. Из данной классификации следует, что на покупателя жилья в рамкг имущественного комплекса эксплуатационные расходы на содержание всех объектов инфраструктуры будут де его жителями. Отсюда следует, что чем более будет насыщен жилой комплекс инфраструктурными объектами, ■ платить жильцам эксплуатационных расходов на их содержание.

Учитывая это и в соответствии с данными определениями понятия «земельно-имущественный комплекс», нам1 их типа, формируемых в зависимости от престижности («класса»), территориального размещения, близости к це транспортной доступности, типа жилых зданий, объема предоставляемых услуг:

1.Земельно-имущественные комплексы первого уровня. Это современные жилые комплексы, включающие отд трех этажные эксклюзивные жилые особняки, расположенные в престижных районах исторических муниципальных образований и предназначенные для проживания в каждом из них по одной семье. Жилые о> системами управления, регулирующими работу автоматов по кондиционированию воздуха, температуры, пожарную охрану и т.п. Здания имеют хорошую сетевую инфраструктуру и современные телекоммуник позволяющие вести обмен информацией в реальном масштабе времени.

Ежемесячные эксплуатационные расходы за содержание инфраструктурных объектов земельно-имущес составляет от 15,6 тыс. руб.

2. Земельно-имущественные комплексы второго уровня. Это жилые комплексы, включающие в себя элитные д уникальным архитектурным обликом небольшой этажности (4 - 7 этажей). Жилые комплексы этого фо располагаются на территории от 1 до 1,5 га и преимущественно тяготеющие к центру города. На рынке представлены такие земельно-имущественные комплексы в виде клубных домов «малого» (до 20 квартир), квартир) и «крупного формата» (40 - 60 квартир). Отметим, что указанное число квартир в том или ином определяется принадлежность к тому или иному типу жилого формата, не является строгим и может незначите Здания оборудуются современными системами управления по типу «умный дом».

Ежемесячные эксплуатационные расходы за содержание инфраструктурных объектов земельно-имущественно уровня составляет примерно 11,2 тыс. руб.

3. Земельно-имущественные комплексы третьего уровня. Это классический вариант жилого комплекса, гармони в существующую квартальную застройку и окружающую среду домами в четыре - семь этажей с собствен! обслуживания и сравнительно однородной социальной средой жильцов.

Дома построены в едином архитектурном стиле на охраняемой, с четко обозначенными границами территории. не только квартиры со свободной планировкой, но и включают предприятия торговли, сферы услуг и отдыха, ц аптечных услуг, фитнес-клубы, детские спортивные площадки, площадки для выгула домашних животных и т.п.

Здания оснащены системами комплексной автоматизации, реализующих алгоритмы энергосбережения, сист< учета энергоресурсов, кабельными системами высокой пропускной способности и других современных технолог

Ежемесячные эксплуатационные расходы за содержание инфраструктурных объектов земельно-имущественног уровня составляет примерно 8,4 тыс. руб.

4. Земельно-имущественные комплексы четвертого уровня. Это загородные жилые комплексы поселочного одноэтажными домами на две семьи с небольшим земельным участком для каждой из семей. Дома имеют г Интернет, зоны отдыха, хороший асфальтированный подъезд.

Ежемесячные эксплуатационные расходы за содержание инфраструктурных объектов земельно-имущес четвертого уровня оценивается от 5,2 тыс. руб.

Как следует из изложенного, в основу предложенной нами типизации земельно-имущественных комплексов, пол оценки по уровням престижности, понимаемой разными потребительскими аудиториями по-разному. Одна подхода позволяет моделировать для оценки некую систему логически сгруппированных показателей привле иного земельно-имущественного комплекса для потенциального покупателя и которая (система показателей), вк

а) месторасположение и экологическую обстановку в районе застройки;

б) визуальное восприятие внешнего облика жилых зданий и уровень внутренней отделки нежилых помещений (к

в) насыщенность дополнительной инфраструктуры (деловая часть -офисные помещения, помещения банк наземные и поземные автостоянки);

г) торговая часть (минимаркеты, супермаркеты, бутики, кафе, рестораны и т.д.);

д) досуговая часть (бассейны, аквапарки, сауны, солярии, бильярд, боулинг, фитнес-центры, детские игровые пл

е) хозяйственно-бытовая часть (аптеки, прачечные, парикмахерские, химчистки и т.д.).

Интеграция этих параметров позволяет выделить для любого уровня земельно-имущественных комплексов критериев для последующей оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и их отнесения к тому комфортности.

Таким образом, предложенная нами классификация земельно-имущественных комплексов, определение актуальных на сегодняшний день показателей оценки их привлекательности (эксклюзивности) для потенциаль аудитории - это наиболее важный этап в создании новых научных подходов, позволяющих принимать эффек имущественные решения на рынках нового формата недвижимости - земельно-имущественных комплексов.

Заключительным шагом в создании новых научных подходов будет разработка системы оценки упом привлекательности (эксклюзивности) земельно-имущественных комплексов, что позволит завершить весь про нового формата жилой недвижимости в Нижегородском регионе, а также учет разницы в ипотечных ставках [10, выбранных параметров недвижимости.

Библиографический список

1. Пешкова М.В. Исторические аспекты развития арендных отношений земли // Вестник Иркутского государст университета. 2012. № 11 (70). С. 241-248.

2. Ершова М.Я., Мусатова М.М., Кобкова А.В. Малый бизнес и муниципальная недвижимость: кому выгодно и ЭКО. 2009. № 2. С. 23-40.

3. Балаш О.С., Харламов А.В. Адаптивные методы учета территориальной неоднородности при моделировании // Вестник Самарского государственного экономического университета. 2009. № 1 (51). С. 5-8.

4. Зайцев А.Н., Харламова Н.С. Малый инновационный бизнес в современной рыночной экономике // Иннов: о журнал, 2012. №4 (13). URL: http://www.innov.ru/science/economy/malyy-innovatsionnyy-biznes-v-sovremennoy-rync

5. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Муратова Е.В. Экономико-правовой анализ понятий «недвижимый объект» и «не рыночного классифицирования по юридическому статусу // Экономика. Налоги. Право. 2010. № 2. С. 37-44.

6. ^знахин М.Е., ^знахина Е.Л. Классификация иерархии жизненных циклов относительно уровней эконс степени управляемости факторов // Иннов: электронный научный журнал, 2012. № http://www.innov.ru/science/economy/klassifikatsiya-ierarkhii-zhiznenny/

7. Биянова Д.А. Оптимизация налоговой нагрузки физических лиц как экономическое обоснование введения нал // Молодой ученый. 2011. № 8-1. С. 118-121.

8. Ленковец О.М., Кирсанова Н.Ю. Инвестиции в недвижимость как фактор развития человеческого капитал института. 2009. Т. 184. С. 231-234.

9. Корнилов, Д.А Инновации в ипотеке и ситуация на рынке кредитования жилой недвижимости в Нижнем Новго О.Г. Беляев // Сборник трудов Всероссийской научно-практической конференции «Инновации в экономике и со Н.Новгород: Изд-во Нижегород. гос. техн. ун-т.,2008. - С.83-84

10. Удалов О.Ф., Голякова О.В. Инновационные и инвестиционные объекты Нижегородской области // Иннов: ! журнал, 2012. №1 (10). URL: http://www.innov.ru/science/economy/innovatsionnye-i-investitsionnye-ob/

11. Корнилов, Д.А. Как изменились показатели по ипотеке за 2008 год и перспективы их развития/ К.А.Красильни Материалы региональной студенческой научно-практической конференции «Российский студент - гра; исследователь». - Н.Новгород: Изд-во Нижегород. гос. техн. ун-т.,2009. - С. 206-207.

References

1. Peshkova M.V. Istoricheskie aspekty razvitija arendnyh otnoshenij zemli Vestnik Irkutskogo gosudarstvennogo tehni 2012. No 11 (70). P. 241-248.

2. Ershova M.Ja., Musatova M.M., Kobkova A.V. Malyj biznes i municipal'naja nedvizhimost': komu vygodno izmenen No 2. P. 23-40.

3. Balash O.P., Harlamov A.V. Adaptivnye metody ucheta territorial'noj neodnorodnosti pri modelirovanii cen na Samarskogo gosudarstvennogo jekonomicheskogo universiteta. 2009. No 1 (51). P. 5-8.

4. Zajcev A.N., Harlamova N.P. Malyj innovacionnyj biznes v sovremennoj rynochnoj jekonomike Innov: jelektronnyj m No 4 (13). URL: http: www.innov.ru/science/economy/malyy-innovatsionnyy-biznes-v-sovremennoy-rynochnoy-ekonom

5. Sternik G.M., Sternik P.G., Muratova E.V. Jekonomiko-pravovoj analiz ponjatij «nedvizhimyj ob#ekt» i «nedvizhimost klassificirovanija po juridicheskomu statusu Jekonomika. Nalogi. Pravo. 2010. No 2. P. 37-44.

6. Neznaxin M.E., Neznaxina E.L. Klassifikacija ierarhii zhiznennyh ciklov otnositel'no urovnej jekonomichesl upravljaemosti faktorov Innov: jelektronnyj nauchnyj zhurnal, 2012. No 3 (12). URL: http: www.innov.ru/science/ei ierarkhii-zhiznenny/

7. Bijanova D.A. Optimizacija nalogovoj nagruzki fizicheskih lic kak jekonomicheskoe obosnovanie vvedenija nal Molodoj uchenyj. 2011. No 8-1. P. 118-121.

8. Lenkovec O.M., Kirsanova N.Ju. Investicii v nedvizhimost' kak faktor razvitija chelovecheskogo kapitala Zapiski Gori 184. P. 231-234.

9. Kornilov, D.A Innovacii v ipoteke i situacija na rynke kreditovanija zhiloj nedvizhimosti v Nizhnem Novgorode/ D.A. Sbornik trudov Vserossijskoj nauchno-prakticheskoj konferencii «Innovacii v jekonomike i social'noj sfere». -Nizhegorod. goP. tehn. un-t.,2008. - P.83-84

10. Udalov O.F., Goljakova O.V. Innovacionnye i investicionnye ob#ekty Nizhegorodskoj oblasti Innov: jelektronnyj ni No 1 (10). URL: http: www.innov.ru/science/economy/innovatsionnye-i-investitsionnye-ob/

11. Kornilov, D.A. Kak izmenilis' pokazateli po ipoteke za 2008 god i perspektivy ih razvitija/ K.A.Krasil'nikova, С regional'noj studencheskoj nauchno-prakticheskoj konferencii «Rossijskij student - grazhdanin, specialist, issledovatel' vo Nizhegorod. goP. tehn. un-t.,2009. - P. 206-207.

¥ Tweet Jj Нравится

|<} 0 I U Яндекс. Виджет IN NOV

архив: 2013 2012 2011 1999-2011 новости ИТ гость портала 2013 тема недели 2013 поздравления

ФРАНШИЗА НАЧИНАЮЩЕМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ

Скачать бизнес-план

Реклама на INNOV.RU Партнеры История компании О компании Услуги Создать сайт Стена памяти Поиск

© 1996-2017 INNOV.RU (Иннов.ру) - информационное агентство, ООО «Иннов».

* - правила пользования

Свидетельство Управления Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Нижегородской области ИА № ТУ 52-0604 от 29 февраля 2012 г ISSN: 2414-5122

Веб-студия «INNOV» - продвижение и разработка сайта