CC BY
163Н.В. Чикурова
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
В статье рассматриваются жилые помещения как объекты права собственности, анализируются правомочия собственников жилых помещений, выявляется ряд противоречий в нормах действующего законодательства, регулирующего право собственности на жилые помещения, и предлагаются пути из разрешения.
Ключевые слова: право собственности, владение, пользование, распоряжение, жилое помещение, квартира, недвижимые вещи.
В настоящее время одним из основных определений понятия «право собственности» как субъективного права можно считать следующее: «Право собственности - это право владения, пользования и распоряжения вещью» [3, С. 108]. Из указанного определения следует, что владение, пользование и распоряжение представляют собой правомочия собственника. Они и представляют собой основу права собственности.
Ряд авторов в своих научных публикациях пытаются обосновать вывод о том, что на основании п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник имеет право совершать любые действия, которые не противоречат закону в отношении имущества, принадлежащего ему на праве собственности. По их мнению, собственник помимо владения, пользования и распоряжения, обладает и иными правами. Однако указанный вывод не соответствует действующему законодательству, так как в п. 2 ст. 209 ГК РФ речь идет о конкретизации правомочий собственника, о способах их реализации. Речи о выделении каких-либо дополнительных правомочий в ней не содержится.
Далее перейдем непосредственно к рассмотрению содержания права собственности на жилые помещения. Право собственности на жилые помещения обладает некоторыми отличиями. Они-то и влияют на его объем и порядок осуществления. Помимо этого, все элементы права собственности на жилые помещения так же обладают особенностями.
Рассмотрим подробнее владение жилым помещением. Если гражданин владеет жилым помещением, то он может осуществлять фактическое господство над ним. Для того что бы гражданин мог пользоваться жилым помещение, обязательно необходимо наличие владения. При этом наличие права собственности не обязательно.
Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что пользование вещью и владение вещью практически тождественны и не отделимы друг от друга. Таким образом, право владения, принадлежащее собственнику либо нанимателю жилого помещения, сопряжены с правом пользования данным жилым помещением.
Собственник может жилое помещение передать во владение другому лицу, например, заключив договор найма или безвозмездного пользования.
Рассмотрим такое правомочие собственника как право пользования. М.М. Агарков дает следующее определение права пользование, которое в большей степени отражает суть данного понятия: «Пользованием является употребление вещи для достижения тех или иных целей, в частности, для удовлетворения каких-либо потребностей, а также для извлечения доходов» [5, С. 91].
Таким образом, пользование подразумевает под собой непосредственное использование объектов согласно их назначения, извлечение из них полезных свойств. В том случае, если речь идет о жилом помещении, то следует иметь в виду и применение жилого помещения в соответствии с его назначением, для проживания, в том числе проживания в жилом помещении определенной категории лиц. Так же следует учитывать, что любой пользователь жилого помещения обязан соблюдать ряд требований, например противопожарные, строительные, санитарно-гигиенические требования к содержанию жилого помещения. В случае их несоблюдения к пользователю могут быть применены санкции со стороны уполномоченных органов.
Следующее правомочие собственника - распоряжение, под которым следует понимать то, что собственник имеет право совершать определенные действия со своей вещью. Эти действия могут повлечь за
© Чикурова Н.В., 2021.
Научный руководитель: Анохин Сергей Александрович - кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса, Московский Университет МВД России имени В.Я. Кикотя, доцент кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса, Россия.
собой значительные изменения самой вещи либо ее правовой принадлежности. В качестве примера таких действий можно указать, например, отчуждение вещи, ее залог, ее переработку, ее уничтожение и т.д.
Право распоряжения представляет собой специфичный элемент права собственности. Оно, как правило, осуществляется лишь лицами, которые являются собственниками данной вещи. Право распоряжения направлено на удовлетворение собственником своих потребностей. Например, собственник жилого помещения имеет право сдавать его в наем, сносить, совершать прочие действия. При этом нужно учитывать то, что бы эти действия не влекли за собой нарушение норм права, прав других граждан и общественных интересов.
Ст. 288 ГК РФ при закреплении института права собственности говорит о том, что указанное право может применяться только при соответствующем назначении вещи [1, С. 5]. Таким образом, в законодательстве содержится положение о том, что права собственника на жилое помещение ограничены такими понятиями как назначение жилого помещения и пределы его использования.
Категория назначения жилого помещения содержится в ст. 17 ЖК РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ. В положениях данных статей указывается, что помещение должно быть предназначено для проживания граждан. Такая категория, как пределы использования жилого помещения в действующем законодательстве не закреплена.
Согласно ст. 10 ГК РФ под пределами гражданских прав необходимо понимать ограничение действий физических и юридических лиц. Например, закон не допускает такие действия граждан и юридических лиц, которые направлены исключительно на причинение вреда другому лицу, и другие злоупотребления правом.
Таким образом, из вышесказанного представляется, что пределами использования жилого помещения можно считать запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением, которые прямо закреплены в жилищном законодательстве.
Далее остановимся на характеристики жилого помещения как объекта права собственности. Жилые помещения в ст. 15 Жилищного кодекса РФ обозначены как единственный объект жилищных прав. Часть 2 ст. 15 ЖК РФ содержит определение понятия жилое помещение. Она определяет его как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Следует отметить, что определение жилого помещения, данное в ЖК РФ, отличается от определения жилого помещения, закрепленного в ГК РФ. П. 2 ст. 288 ГК РФ дает определение жилого помещения как помещения пригодного для проживания граждан. Между помещениями, предназначенными для постоянного проживания граждан (квартиры, жилые дома, дома престарелых), и помещениями, предназначенными для временного проживания граждан (гостиницы, кемпинги, дома отдыха, садовые дома) имеется существенная разница.
Представляется, что ужесточение требований к назначению жилого помещения, а именно только для постоянного проживания, оправдано и справедливо.
Как отмечалось выше, ст. 15 ЖК РФ содержит положения о том, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания. Но в нем не указано на то, что жилое помещение должно иметь неразрывную связь с землей. Лишь в ст. 130 ГК РФ речь идет о том, что к недвижимым вещам относится объекты, которые прочно связаны с землей.
Представляется, что это не совсем верно и что ст. 15 ЖК РФ следует дополнить положением о том, что жилое помещение должно быть неразрывно связано с землей.
К объектам права собственности на жилое помещение относятся квартира, ее часть, изолированная комната. Вместе с тем, понятие квартиры как объект права, не содержится в законодательстве. Лишь в ст. 289 ГК РФ упоминается о квартире как об объекте собственности, но ее понятие не раскрывается.
В юридической литературе, как правило, авторы сходятся на мнении, что в связи с тем, что квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, то она может выступать в качестве отдельной вещи в гражданском обороте [6, С. 23].
Стоит обратить внимание на то, что собственник жилого помещения имеет право собственности и на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Ее размер рассчитывается пропорционально общей площади принадлежащего на праве собственности помещения. Если право собственности на жилое помещение переходит другому лицу, то доля в общем имуществе многоквартирного дома так же переходит к новому собственнику в том же размере. Собственник согласно нормам действующего законодательства так же несет бремя содержания и доли в общем имуществе многоквартирного дома. Он обязан вносить плату за ремонт и содержания общего имущества многоквартирного дома [4, С. 17].
Следующим объектом права собственности на жилое помещение выступает жилой дом, его часть, изолированная комната в нем. При переходе права собственности на жилой дом к новому собственнику
переходит право и на земельный участок, расположенный под ним и неразрывно с ним связанный.
Еще одним объектом права собственности на жилое помещение выступает изолированная комната в квартире, в коммунальной квартире, а так же в жилом доме. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» гражданин, который проживал в коммунальной квартире, имел право при освобождении соседней комнаты, приобрести ее по договору купли-продажи в собственность [2, С. 37]. Позже правовой режим комнаты законодатели закрепили в части 2 ГК РФ, согласно которой комната стала выступать самостоятельным объектом гражданского оборота.
На основании изложенного в статье можно сделать вывод, что жилые помещения являются недвижимым имуществом и выступают в виде квартиры и ее части, жилого дома и его части, изолированной комнаты в квартире или жилом доме. Они являются объектами права собственности и наделены рядом специфических характеристик, отличающих их от других объектов права собственности.
Библиографический список
1. Белова Т. В. Предназначенность для проживания - особый элемент правового режима жилых помещений как объектов права частной собственности // Вестник РГГУ. Серия «Экономика. Управление. Право». - 2017. - №№2 (8). - С. 5-8.
2. Колоколова Е.О. Вещное право на жилое помещение // Семейное и жилищное право. - 2020. - № 1. - С. 3539
3. Малахова А. А. Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения: диссертация ... кандидата юридических наук. - Рязань, 2008. - 223 с.
4. Пожидаев В. Е. Многоквартирный дом как объект права собственности: основные подходы и проблемы правового статуса // Право и политика. - 2018. - №8. - С. 15-18.
5. Сорокин С. Г. Право собственности граждан на жилое помещение: особенности приобретения и осуществления: вопросы теории и практики: диссертация ... кандидата юридических наук. - Москва, 2008.- 204 с.
6. Феоктистов А. В., Паксяева Е. А. Актуальные проблемы приобретения права собственности граждан на жилые помещения // Наука. Общество. Государство. - 2017. - №4 (20). - С. 22-27.
ЧИКУРОВА НАТАЛЬЯ ВЛАДИМИРОВНА - магистрант АНО ФО «Открытый гуманитарно-экономический университет», Россия.
