Земля, как объект недвижимости приносящий предпринимательский доход Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

земля и предпринимательство на рынке недвижимости1

земля, как объект недвижимости

приносящий предпринимательский доход

Иванов В.Н.

д-р. техн. наук, профессор Сибирской государственной автомобильно-дорожной академии, г. Омск

Пехов Б.М.

аспирант Сибирской государственной автомобильно-дорожной академии, г. Омск bmpulia@yandex.ru

_Аннотация

Статья посвящена вопросу получения предпринимательского дохода в процессе оборота земли. Определено место кадастрового инженера, как нового субъекта российского предпринимательства и рынка земли, выявлены основные источники получения предпринимательского дохода от использования земли.

Ключевые слова: земля, рынок недвижимости, земельный участок, оборот земель, предпринимательский доход

Сточки зрения экономической теории земля является одним из основных факторов производства, включающим все используемые в производственном процессе природные блага (земля, вода, полезные ископаемые и т.д.), который для того, чтобы стать производительным должен соединяться с трудом и капиталом. Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,

1 Материал из серии «Аналитические обзоры» - прим. ред.

ссийское предпринимательство, 2010, № 6 (2)

земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Все перечисленные виды земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий [1].

Земельный участок как объект недвижимости

По мнению авторов, наибольшую ценность земля представляет как объект недвижимости, поскольку ее стоимость имеет тенденцию не только к сохранению, но и к росту. Особенно остро данная тенденция наблюдается в крупных городах, где в результате дефицита недвижимости появляется соответствующий дефицит земли, что соответственно приводит к росту её стоимости.

Анализируя подходы к определению экономической категории «рынок» и более конкретное определение рынка недвижимости, а так же учитывая российский опыт по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью и операций по финансированию и управлению в области недвижимости, а также их информационное обеспечение.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости: рынок жилья; рынок коммерческой недвижимости; рынок земельных участков.

В статье 11.1 Земельного кодекса РФ дается понятие земельного участка: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Следовательно, земельный участок относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок [1]. Купля-продажа земельных участков, как объектов недвижимости - это движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.

...нарынке земли целесообразно выделить государственный и частный секторы

гате

юст

анализ

_статистических

_данных за период

_с 2004 по 2008 год

_показал, что

_формирование

_рынка земельных

участков и их ввод _в экономический

оборот в качестве

_основных

..производственных

_фондов идет

_достаточно

высокими темпами

Статистические данные по сделкам с землей

Информационной основой исследования рыночного оборота земель является статистическая земельная отчетность, которая включает следующие разделы:

- аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы и с арендной платой в твердой сумме платежей;

- продажа и выкуп земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления; продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами;

- прочие сделки с землей.

Основные операции с землей (аренда, продажа) совершаются на земельном рынке, который можно оотнести с деятельностью заинтересованных сторон по ведению переговоров о соглашении относительно прав на земельный участок. В России такая деятельность охватывает два сектора земельного фонда: земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и в собственности юридических лиц и граждан. Поэтому на рынке земли целесообразно выделить государственный и частный секторы.

Анализ статистических данных [2, 3] за период с 2004 по 2008 год (см. табл. на с. 121) показал, что формирование рынка земельных участков и их ввод в экономический оборот в качестве основных производственных фондов идет достаточно высокими темпами.

Это выражается в следующих фактах:

В государственном секторе произошел значительный рост продаж:

- государственных и муниципальных земель, составил 94,20%.

- прав аренды государственных и муниципальных земель, составил 117,05%.

В частном секторе:

- количество сделок между гражданами и юридическими лицами возросло на 41,48%;

- количество залоговых операций с земельными участками возросло на 372,82%;

- купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами на 32,20%.

|_ к 4. |_

российское предпринимательство, 2010, № 6 (2)

Таблица _

Оборот земель в России с 2004 по 2008 год по числу и видам сделок, _ совершенных всеми категориями участников рыночных операций _ с земельными участками _

Вид сделки Количество Изменение -1

2004 г. 2008 г. в % к 2004 г.

1. Аренда государственных и муниципальных земель 3 665 563 3677315 0,32 -1

2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель 7226 15 684 117,05 -1

3. Продажа государственных и муниципальных земель 150793 292 847 94,20 —

Итого сделок с государственными и муниципальными землями 3 823 582 3985846 4,24 —

4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами 357 937 473190 32,20 —

5. Дарение 32 326 73 334 126,86 -1

6. Наследование 165162 218 244 32,14

7. Залог 6350 30 024 372,82 -1

Итого сделок между гражданами и юридическими лицами 561775 794 792 41,48

ВСЕГО сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды 4 385 357 4780638 9,01 —

Спрос и цена реализуемых участков зависят от ряда факторов, к которым можно отнести: престижность местности и наличие поблизости водоемов или лесного массива; удаленность от города; дальнейшая цель использования участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства).

Субъекты рынка недвижимости и кадастровые инженеры

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, с одной стороны, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица), с другой стороны, продавцы недвижимости - собственники недвижимости, фонды имущества, органы,

особое место

среди продавцов

недвижимости

занимают

строительные

организации,

имеющие

возможность

самостоятельно

продавать

построенные

объекты

т у

уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Следует отметить, что особое место среди продавцов недвижимости занимают строительные организации, имеющие возможность самостоятельно продавать построенные объекты недвижимости и земли на которых они расположены, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости [4], создан институт кадастровых инженеров. В настоящее время кадастровый инженер является новым субъектом не только российского предпринимательства, но и рынка земли, он должен проводить инвентаризацию и собирать дан-ые, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет.

Участниками рынка недвижимости также являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости, которые в основном специализируются на двух сегментах: рынки жилья и коммерческой недвижимости. Что касается рынка земельных участков, то они не имеют права осуществлять кадастровую деятельность, их функции сводятся к оказанию помощи в оформлении земельных участков. Основным недостатком данных организаций, на рынке земельных участков относительно кадастровых инженеров, является то, что они не подготавливают технической документации, а выполняют посредническую функцию, что приводит к удорожанию стоимости работ и увеличению времени по оформлению земельных участков.

Источники

предпринимательского дохода

Предпринимательский доход от использования земли, как объект недвижимости можно получить за счет:

- продажи земельного участка или его части новому собственнику по рыночной стоимости;

- сдачи в аренду и получении арендной платы различными способами (первоначальный платеж за право заключения договора аренды на основе земельного тендера, ежегодная или ежемесячная

росси.

сийское предпринимательство, 2010, № 6 (2)

фиксированная арендная плата с индексацией, ежеквартальные или ежегодные платежи арендатора в процентах от дохода предпринимательской деятельности на арендованной земле);

- оказание услуг по подготовке пакета документов для оформления земельного участка и регистрации права собственности на него;

- развертывание собственного предпринимательского проекта при наиболее эффективном использовании выгодно расположенных, частей выкупленной земли;

- эмиссионный доход от выпуска и реализации акций при увеличении уставного капитала за счет включения стоимости земли.

Литература

1. Земельный кодекс РФедерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // www.kadis.ru.

2. Государственный (национальный) доклад о состоянии использовании земель в Российской Федерации в 2008 г. - М.: Роснедвижимость, 2009. - 260 с.

3. Сборник сведений о состоянии использовании земель в федеральных округах Российской Федерации в 2006 г. - М.: Роснедвижимость, 2007. -505 с.

4. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 17.07.2009) // www.kadis.ru.

Ivanov V.N. _

Dr. of Tech. Sci, Professor, Siberian State Automobile and Road Academy, Omsk _

Pekhov B.M. _

Postgraduate Student, Siberian State Automobile and Road Academy, Omsk _

Land as a Property Which Brings an Entrepreneurial Income _

_Abstract _

The article focuses on the question of receiving a business income in the turnover _

of land. The authors define the place of the surveyor, as a new subject of Russian _

entrepreneurship, and the land market; they also identify the main sources of _

entrepreneurial income from the land use. _

Keywords: land, real estate market, land lot, turnover of land, entrepre- _

neurial income _

В щт