Земельный рынок Воронежской области Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.72 (470.324)

ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Надежда Борисовна Хахулина

Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I, 396000, Россия, г. Воронеж, ул. Мичурина, 1, кандидат технических наук, доцент кафедры земельного кадастра, тел. (472)253-75-19, e-mail: hahulina@mail.ru

Елена Анатольевна Василенко

Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I, 396000, Россия, г. Воронеж, ул. Мичурина, 1, магистр кафедры землеустройства и ландшафтного проектирования, тел. (472)253-75-19, e-mail: vasilenko.elen@bk.ru

Выполнен анализ сделок с земельными участками на территории Воронежской области. Рассмотрены некоторые проблемы функционирования земельного рынка и предложены возможные пути их решения.

Ключевые слова: земельный рынок, земельный фонд, продажа, аренда.

THE LAND MARKET OF THE VORONEZH REGION

Nadezhda B. Khakhulina

Voronezh state agrarian University named after Emperor Peter the great, 396000, Russia, Voronezh, Michurina street, Associate Professor of Real Estate Cadastre, Geodesy and Land Management, tel. (472)253-75-19, e-mail: hahulina@mail.ru

Elena A. Vasilenko

Voronezh state agrarian University named after Emperor Peter the great, 396000, Russia, Voronezh, Michurina street, 1, master of the Department of land management and landscape design, tel. (472)253-75-19, e-mail:vasilenko.elen@bk.ru

The analysis of transactions with the land plots in the territory of the Voronezh region is made. Some problems of functioning of the land market are considered and possible ways their solutions are proposed.

Key words: land market, land fund, sale, rent.

С принятием закона «О земельной реформе» можно говорить о появлении земельного рынка в России и это явилось одним из основных итогов земельной реформы, начатой в стране в 1990 году. Главной целью проводимой реформы было раздача земель наиболее эффективным собственникам, распределение их между хозяйственными субъектами. Также в тот период был принят ряд законов, в частности: "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О собственности в РСФСР" и др. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным

кодексом Российской Федерации, другими нормативными правовыми актами

собственники имеют право осуществлять основные виды сделок с

земельными участками: продавать,сдавать участки в аренду, дарить, отдавать в залог и т.д.[1],[2]

Современное состояние земельного рынка Воронежской области характеризуется в первую очередь показателями сделок по аренде и продаже государственных и муниципальных земель, а также купле-продаже земельных участков гражданами и (или) организациями. Сведения о сделках с землей, полученные в соответствии с государственной статистической отчетностью, утвержденной постановлением Росстата от 28.06.2005г. № 37, в целом свидетельствуют о развитии земельного рынка в области. [5]

Этому способствует не только выгодное географическое расположение региона - в значительной мере этому благоприятствуют наличие крупных транспортных узлов.

Предложение на рынке земельных участков Воронежской области формируется, в основном, за счет земель сельскохозяйственного назначения, именно они среди всех категорий земельного фонда занимают наибольшую площадь - 81%. За период с 2010 по 2012 гг. площадь этой категории уменьшилась на 14,1 тыс.га. При этом увеличилась площадь земель населенных пунктов и земель лесного фонда.[4]

Рассматривая распределение земельного фонда области по формам собственности, можно отметить, что на 1 января 2013 года более половины всех земель находится в частной собственности: 51% принадлежит гражданам, 7% юридическим лицам, 42 % находится в государственной и муниципальной собственности. Площадь земель юридических лиц увеличилась за последние 5лет на 281.7 тыс. га, также как и площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которая увеличилась на 1.9 тыс.га. В то время как площадь земель в собственности граждан уменьшилась на 283.6 тыс. га. [4]. Рис. 1 демонстрирует эти изменения.

3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

Э в собственности граждан

Е5 в государственной и муниципальной собственности

■ в собственности юридических лиц

2008 2009

2010

2011

2012

Рис. 1. Динамика распределения земельного фонда Воронежской области по

формам собственности

Продажа государственных и муниципальных земельных участков осуществляется в соответствии с Земельным Кодексом РФ, Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества». Правительством РФ постановлением от 11 ноября 2002 года №808

утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже

находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков или права на заключение договоров

аренды.Организатором торгов выступает орган местного самоуправления

или исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на

предоставление соответствующих земельных участков, или

специализированная организация, действующая на основании договора с

ними.[3]

В табл. 1 приведены данные Государственных (национальных) докладовпо количеству сделок, совершенных органами государственной власти и местного самоуправления по продаже государственных и муниципальных земель гражданам и юридическим лицам за последние 5лет в Воронежской и соседних областях.

Таблица 1

Продажа государственных и муниципальных земель гражданам

_и юридическим лицам_

Область Кол-во сделок, ед. (площадь, га)

2008 2009 2010 2011 2012

Белгородская 6359 (1450) 7018 (5248) 7323(3528) 7577(2090) 6431 (3715)

Воронежская 3620(13928) 3715 (2907) 4350 (7900) 4109 (40755) 4425 (59064)

Курская 2891 (3344) 3459 (1544) 3462 (13724) 1159 (6823) 1142 (5797)

Липецкая 4803 (2825) 4481 (1332) 5006 (942) 3217 (2105) 2890(736)

Тамбовская 3056 (56704) 3696 (3722) 2983 (5985) 3783(80129) 3654(74569)

Саратовская 5964 (23768) 5219 (18913) 6968(23202) 6042 (28117) 6067 (26125)

Ростовская 16862 (42781) 16598 (189413) 11742 (36376) 10417 (42700) 11423 (85590)

В 2012 году число и площадь сделок в Воронежской области превысило показатели предыдущих лет.

По данным ежегодных отчетов о состоянии и использовании земельного фонда Воронежской области можно также проследить положительную динамику по количеству и площади проданных земельных участков гражданами и юридическими лицами в целом по области [5] (рис. 2, 3).

Большую долю всех сделок занимают продажа земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, а также для индивидуального жилищного и дачного строительства.

Если рассматривать площадные характеристики, то лидируют сделки, совершенные юридическими лицами, которые начали активно заключаться, начиная с 2009 года, что подтверждают данные распределения земельного фонда по формам собственности за последние 5 лет.

12000

10000

о и н о и ЕТ К

Ч §

8000

6000

4000

2000

0 Для индивидуального жилищного и дачного строительства: всего

в Для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства: всего И Для других целей

И Юридическими лицами

2007 2008 2009 2010 2011 2012

0

Рис. 2. Динамика продаж земельных участков гражданами и юридическими лицами в целом по области (по количеству)

Большая часть сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям. Предоставление участков в аренду является основной формой земельных отношений в области.

5%

1%

6%

г •••у

1

1

1 1

1

1 1

1

1 1

1

1 1

1

%

0 Для индивидуального жилищного и дачного строительства: всего

■ Для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства: всего ЕЗ Для других целей

И Юридическими лицами

Рис 3. Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами в целом по области (по площади)

Большее количество арендаторов - 80%, находится в населенных пунктах, зато практически вся площадь арендуемых земель - 96% находится за пределами населенных пунктов. За период с 2010 по 2012 гг, количество и площадь арендуемых земель уменьшается. [5]

В 2012 году 48% сделок по аренде земельных участков небольшой площади совершено гражданами и их объединениями для жилищного, дачного и гаражного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. 20% от всех сделок - занимают сделки вне населенных пунктов, в основном это земли крестьянско-фермерских хозяйств, сельскохозяйственных и других предприятий, которые занимают более 90 % всех арендуемых земель.[5]

Наиболее высокую арендную стоимость составляют земельные участки предприятий торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания, а также земли других предприятий и организаций вне населенных пунктов. Наименьшая стоимость аренды государственных и муниципальных земель для граждан и их объединений для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, а также для крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных и других организаций за земли сельскохозяйственного назначения.

В целом на территории Воронежской области активно развивается рынок земли. Ежегодно совершается большое количество сделок по аренде и купле продаже земель. За 20 летний период существования частной собственности в руках граждан и юридических лиц сосредоточилось более половины всех земель Воронежской области -58%.

Местные крупные предприниматели приобретают право аренды земельного участка, а иностранные инвесторы и представители других регионов сначала становятся арендаторами, а затем стремятся приобрести земельные участки в собственность. И, к сожалению, инвестиции идут далеко не сельское хозяйство. На сегодняшний день большим спросом пользуются земли сельскохозяйственного назначения вдоль федеральных трасс. После регистрации права собственности покупатели стремятся перевести их в другую категорию, чтобы использовать под строительство придорожных ресторанов, кафе, автозаправок и других объектов, приносящих прибыль.

Помимо всего прочего степень информированности простого населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей, является низкой, что, несомненно, отрицательно сказывается на развитии земельного рынка, поэтому роль государства вземельно-рыночных отношениях очень важна.

Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, так как надеется в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные бюджетные поступления. Особая роль государства должна проявляться в сохранении сельскохозяйственного потенциала земель.

Усовершенствование земельного законодательства, повышение правовой культуры населения и контроль за осуществлением сделок будут способствовать эффективному использованию земельных ресурсов Воронежской области и развитию земельного рынка.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, Ст. 3301;

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, Ст. 4147;

3. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru;

4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации. [Электронный ресурс]. - Режим доступа:https://rosreestr.ru;

5. Доклад о состоянии и использовании земель Воронежской. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://to36.rosreestr.ru

© Н. Б. Хахулина, Е. А. Василенко, 2014