Земельный рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Ат ЭКОНОМИКА И СОЦИОЛОГИЯ

УДК 332.24 + 347.51 ББК 65.9 (2)

ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

И. В. Соболева А. Л. Соболев*

Санкт-Петербургский государственный университет

сервиса и экономики. 192171, Санкт-Петербург, ул. Седова, 55

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Основные элементы рынка земли:

- объекты, то есть земля;

- субъекты;

- управление.

Кроме того, при анализе рынка земли необходимо учитывать факторы внешней среды.

Рассмотрим структуру и динамику объектов рынка земли. Предлагается следующая классификация естественных (природных) объектов рынка недвижимости, то есть земли[1]:

- земли сельскохозяйственного (с/х) назначения;

- для с/х назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи,

многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных с/х производств;

- для опытных и научных станций;

- земли городов и населенных пунктов;

Соболева Ирина Владимировна, кандидат технических наук, доцент; тел.: (911) 994 80 21; email: soboleva-pag@mail.ru; Соболев Антон Леонидович, аспирант СПбГАУ; тел.: 9541271; email: anton@projecthelix.com

- под садоводства и огородничества;

- под индивидуальное жилищное строительство;

- пятна под масштабную застройку;

- остальные земли;

- земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,

информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения - имеют особый режим использования;

- земли особо охраняемых территорий;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

В государственной и муниципальной собственности находится:

- в РФ 92,4 % всей земли России;

- в СЗФО 97,1 % земли округа;

- в ЦФО 62,2 % земли округа.

В государственной и муниципальной собственности доминируют земли:

- в РФ и СЗФО - лесной фонд (69,9%);

- в ЦФО - лесной фонд (40,8%) и сельскохозяйственного назначения (40,4%).

Проводимые в России земельные преобразования в большей степени коснулись земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения в собственности граждан:

- в РФ - личные подсобные хозяйства (37,8%) и крестьянские

(фермерские) хозяйства (35,8%);

- в ЦФО - личные подсобные хозяйства (60,5%) и крестьянские

(фермерские) хозяйства (17,9%) ,

- в СЗФО - личные подсобные хозяйства (46,7%) и крестьянские

(фермерские) хозяйства (28,4%).

Приватизированные земли (по собственникам) составляют:

- в РФ земельные доли в собственности граждан 65,4% и

невостребованные 21,0%;

- в ЦФО земельные доли в собственности граждан 57,5% и

невостребованные 28,9%;

- в СЗФО земельные доли в собственности граждан 46,3% и

невостребованные 33,9%.

Анализ распределения сельскохозяйственных угодий РФ за 19922007 годы показал, что площадь угодий:

- используемых землепользователями - сократилась на 10%;

- сельскохозяйственных организаций - сократилась на 1/4;

- коллективных и индивидуальных садов и огородов -сократилась на 1/5;

- личных подсобных хозяйств - выросла незначительно;

- фермерских хозяйств - увеличилась в 3 раза.

Рассмотрим следующий основной элемент рынка земли - его субъект.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (или арендодатели);

- покупатели (или арендаторы);

- профессиональные участники рынка недвижимости.

Профессиональные участники рынка недвижимости делятся на

институциональных и неинституциональных. Институциональные участники представляют интересы государства и действуют от его имени. Неинституциональные участники работают на коммерческой основе (предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность на рынке).

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости:

- агенты по недвижимости;

- брокеры;

- риэлторы;

- оценщики;

- юридические фирмы;

- биржи недвижимости;

- страховые компании;

- ипотечные кредиторы;

- дилеры;

- уполномоченные лица;

- девелоперы;

- менеджеры по управлению недвижимостью;

- средства массовой информации.

Субъект рынка недвижимости подвижен по составу и структуре.

В 1990 году на территории ЛО насчитывалось 203 крупных совхоза и 3 колхоза. К началу 2002 года в области появилось 12 государственных предприятий и 200 предприятий частной собственности, из них - 5 колхозов, 1 совхоз, 194 предприятия новых организационно-правовых форм.

К 2006 году в регионе сложилась следующая ситуация:

1. Сельскохозяйственную деятельность осуществляли организации:

- крупные и средние - около 87 %;

- малые и подсобные - 44 %;

- фермерские хозяйства - 14 %.

2. Из общей площади сельскохозяйственных угодий фактически

используются:

- крупными организациями - 75%;

- малыми и средними организациями - 32%;

- фермерскими хозяйствами - 21,5%.

Количество организаций и площадь земель, 2006г.

Показатели С/Х организа- ции в том числе: Крестьянские (фермерские) хозяйства и ИП

Крупные и средние С/Х Малые и подсобны е С/Х

Число организаций (хозяйств), ед. 395 176 219 5937

в том числе осуществлявших С/Х деятельность, % 63,3 86,9 44,3 14

Общая земельная площадь, тыс. га 1432,8 972,4 460,4 56,5

С/Х угодья, тыс. га 491,2 389,7 101,5 55,6

Фактически используется С/Х угодий, % 66,4 75,4 32,1 21,6

1. В структуре земельного фонда 59,1% площадей

несельскохозяйственных угодий - леса.

2. На начало 2006 года на территории Ленинградской области

функционировали:

- 261 сельскохозяйственное предприятие;

- 5905 крестьянских (фермерских) хозяйств;

- 489,3 тыс. личных подсобных хозяйств;

- 137 предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности;

- 145 предприятий рыбохозяйственного комплекса;

- 6 комбикормовых заводов;

- 13 ветеринарных учреждений;

- предприятия агросервисного обслуживания.

В регионе активизировался перевод участков из одной категории в другую. Только за этот счет в 2006 году в Ленинградскую область было привлечено инвестиций более чем на 1 млрд. евро.

На пике «битвы» за землю применялись разнообразные рейдерские схемы. Основной причиной нападения рейдера на компанию является ее экономическая привлекательность. В настоящее время чрезвычайно привлекательна именно недвижимость.

Использовались в основном следующие виды рейдерства:

1. Белая (схема считается легальной). Суть ее в приобретении контрольного пакета акций в результате атаки на акционерный капитал. Получив требуемый пакет, на собрании акционеров рейдеры избирают «ручной» совет директоров. «Белые» рейдеры - это опытные юристы, умело использующие пробелы в корпоративном законодательстве себе во благо.

2. Серые схемы ( основываются на информации о нарушениях законодательства). Серая схема захвата предполагает самые разные способы в зависимости от фантазии захватчика. Например:

- внедрение в коллектив предприятия в качестве менеджера с целью изучения работы компании,

- сбор компромата (особенно у уволенных сотрудников);

- установление подслушивающих устройств;

- выплата зарплаты «в конвертах» (намеренное занижение налогооблагаемой базы, что является аргументом для шантажа руководства с целью принудительной продажи акций);

- приемы увеличения доли одной из сторон в «голосующих» акциях;

- получение противоборствующей стороной судебного запрета не голосовать на общем собрании акционеров;

- иные препятствия для участия в собрании акционеров представителям другой стороны;

- сдача площади в аренду по намеренно заниженной в договоре сумме арендной платы. Рейдер получает договор по намеренно заниженной в договоре сумме арендной платы (арендодатель получает основную часть с арендатора «черным налом»). Под видом потенциального арендатора просит оценщика определить реальную стоимость аренды помещения. Он же, приобретя 1% акций предприятия, подает в суд на управляющий орган. Руководство якобы неэффективно использует собственность и наносит ущерб акционерам: недополучена прибыль и дивиденды. Одновременно следуют обращения в правоохранительные и налоговые органы. Результат -захват предприятия.

3. Черная схема представляет собой силовой захват предприятия, основанный на фальсификации документов и коррупционных связях. Захватчиков сегодня интересует не бизнес, а активы, принадлежащие предприятию: земля и недвижимость. К черным приемам относятся

проведение «мусорных» собраний, то есть изготовление протоколов собраний, не основанных на решениях акционерного общества, или силовой захват предприятия, вообще не подкрепляемый какими-либо правдоподобными документами.

4. «Васильковое» рейдерство - основной объект интереса право собственности или аренды (особенно если объект в центре города). В зоне риска находятся салоны красоты, небольшие магазины, кафе, ателье.

5. Гринмэйл - совокупность как «белых», так и «черных» методов. Гринмэйл - это корпоративный шантаж, неэтичный, но высокодоходный. Популярность его растет. Предпосылками являются:

- недостаточная правовая и экономическая грамотность акционеров;

- нежелание акционерных обществ платить дивиденды;

- злоупотребление служебным положением руководства предприятия.

Все эти факторы формируют крайне благоприятную среду для агрессивных действий и создают саму их возможность.

В массиве земель, находящихся в частной собственности, значительная часть приходится на земли сельскохозяйственного назначения с нераспределенной и невыделенной в натуре долевой собственностью. Для обеспечения реального права частной собственности необходимо выполнить работы по территориальному землеустройству, перераспределению земель. Затем выделить и поставить на учет каждый земельный участок.

Итак, крупные компании скупают акции и земельные паи С/Х предприятий. Земельные паи далее выделяют в фермерские хозяйства.

Перевод сельскохозяйственных угодий осуществляется обыкновенно в земли:

- промышленного назначения;

- транспортного назначения;

- под торговлю;

- под коммунально-складские объекты;

- под объекты связи;

- земли поселений;

- рекреационные зоны.

Фермерские хозяйства, находящиеся в зоне города, или в пределах 30 км. от него (особенно в северных районах) дробятся на участки от 12 до 50 соток и превращаются в дачные некоммерческие партнерства (ДНП). Те из них, которые располагаются рядом с поселениями, переводятся под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.) Оба этих вида категорий земель используют под коттеджные поселки. С 2000 по 2006 год количество

крестьянских (фермерских) хозяйств сократилось на 16,5 %. На долю хозяйств с площадью более 50 га приходится около 1% от их общего числа.

В категорию «рекреационных зон» переводятся территории для сооружения туристических объектов. Земли, располагающиеся на юге

города и вдоль трасс, используют под застройку крупных заводов, предприятий и гипермаркетов. Это стало актуально с развитием сетевого ритейлинга.

Земли, удаленные от города на 80-100 и более км (особенно в Волосовском и Лужском районах), используются предприятиями под развитие сельскохозяйственного бизнеса. В основном это направление молочного скотоводства.

В ЛО в 2005 было продано более 5 тыс. земельных участков площадью около 4 тыс. га.

Большинство предложенных участков находятся в районах ЛО:

- во Всеволожском (37,4% предложения);

- Приозерском - 15,9%;

- Выборгском - 15,2%.

В структуре предложения преобладают земельные участки:

- садоводств - 46%;

- коттеджных поселков и зон коттеджной застройки - 20%;

- незастроенных зон и зон СХ назначения (земли фермерских угодий) - 14%;

- для коммерческого использования в черте СПб - 1,8 %;

- для коммерческого использования в черте городов ЛО - 1,6%.

Лидируют (по площади) земельные участки:

- городских зон - до 15 соток;

- коттеджных поселков и садоводств - до 25 соток;

- земель коммерческого назначения - свыше 100 соток;

- земли СХ назначения и незастроенных зон - от 101 до 500

соток.

Стоимость земли, которая используется под жилую застройку, зависит не только от месторасположения участка, но и от его транспортной доступности, а также возможности подключения к коммуникациям. Так, например:

1. Замедлился рост цен в районе Репино - Ленинское, что связано с проблемами подключения к энергомощностям.

2. Увеличился спрос на участки вдоль Приозерского шоссе - там возводятся крупные коттеджные поселки. И, соответственно, появляются линии электропередачи, новые подстанции, газовые сети.

3. Как только началось строительство кольцевой автодороги в районе Таллиннского шоссе, владельцы земельных паев подняли цены (в 4-5 раз).

4. В связи с началом строительства Западного скоростного диаметра ожидается рост цен на землю в Ломоносовском районе.

По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости РФ, средняя кадастровая цена шести соток земли в Ленинградской области -самая высокая в России (на территории СЗФО также зарегистрирована самая низкая цена за шесть соток в России - в Вологодской области). От кадастровой стоимости напрямую зависит размер земельного налога.

Перед муниципалитетами и областным КУГИ стоит задача - не допустить удорожания земельных участков, вовлекаемых в строительство жилья. Более того, рассматривается вопрос о том, чтобы стартовая цена участков не превышала их кадастровой стоимости. Последнее новшество некоторых муниципальных образований - это взимание платы за перевод земельного участка в другую категорию. Все это отражается на стоимости строящегося и жилья и влияет на цены вторичного рынка. В результате анализа кадастровой стоимости земли по видам функционального использования выявлено: самая высокая стоимость на земли под объектами торговли и общественного питания.

По оценкам КУГИ, с начала 2006 года земля в ЛО в среднем подорожала более чем в 4 раза. Замедлились темпы роста цен во Всеволожском и Выборгских районах.

Лидеры продаж (по числу участков) районы ЛО:

- Гатчинский - 1048;

- Всеволожский - 704;

- Выборгский - 498;

- Тосненский - 416;

- Кировский - 303.

Более 1600 участков (примерно 239 гектар) продано в границах поселений - под строительство жилья.

Факторы увеличения инвестиционной привлекательности (и соответственно цены) земли в ЛО (по исследованиям компании

Advantage Group):

- благоприятные природные условия (хорошая экологическая

обстановка, близость озер, рек, чистые сосновые леса);

- активность девелоперов, приводящая к улучшению

инфраструктуры;

- изменение ценности для покупателей близости к Петербургу;

- увеличение рентабельности сельскохозяйственного производства, ориентированного на мегаполис;

- строительство курортов европейского уровня.

Появилась новая область вложения средств, доступная как для крупных институциональных, так и для частных инвесторов, - окраинные земли ЛО. Низкая на данный момент цена и явные предпосылки ее роста позволяют прогнозировать резкое увеличение интереса к развитию этих территорий. Инвестиции здесь следует планировать с учетом горизонта в три-четыре года

- срок, ограничивающий потенциальный круг инвесторов, но необходимый для получения значительных прибылей.

Земельный рынок Ленинградской области привлекателен для зарубежных инвесторов - финских, голландских, французских и английских компаний. Они приобретают крупные массивы земельных участков, которые либо сдают в аренду, либо продают по более высокой цене. Так, например, в 2005 году средняя площадь проданного участка составляла 0,79 га, а в 2006 в 2,5 раза меньше. Цена на участки была искусственно взвинчена и выросла в 4,5 раза.

В 2005 году цена за 1 га проданный на аукционах Фонда имущества была в 10 раз выше цены 1 га, проданного на рынке недвижимости (а в 2006 году это превышение сократилось в 2 раза). Ажиотаж на рынке земли со стороны крупных приобретателей несколько утих.

Начинает расти стоимость наделов, прилегающих к курортным центрам. По прогнозу, темпы роста цен на участки в Ленобласти сохранятся. Эксперты считают, что конец 2007 года стал годом Ломоносовского района. Замедляются темпы роста цен в Выборгском и Всеволожском районах, хотя они по-прежнему остаются самыми дорогими. Но в Приозерском, Тосненском и, особенно, в Ломоносовском и Гатчинском районах темпы удорожания земельных участков растут. Анализ количества квартир, построенных в ЛО за исследуемый период, выявил интересную тенденцию: число построенных квартир уменьшается, в то время как средний размер квартиры увеличивается. Это можно объяснить растущим спросом на комфортабельное жилье.

По оценке «Петербургской недвижимости», 70% коттеджей организованной застройки расположено во Всеволожском и Выборгском районах - 30 и 35 поселков соответственно. Причем в Выборгском районе еще в прошлом году проектов было меньше, чем во Всеволожском. На начало 2007 года в открытой продаже находилось 79 поселков, на этапе проектирования и подготовки к продаже - еще около 35.

Всего же в реализуемых коттеджных поселках 2226 домов. Средняя стоимость коттеджа наиболее высока в районах:

- Приморском - около $2 млн;

- Петродворцовом - по $665 тыс.;

- Курортном - по $601 тыс.;

- Всеволожском - по $559 тыс.;

- Выборгском - по $473 тыс.;

- в Приозерском - по $302 тыс.

При этом 94% платежеспособного спроса приходится на дома

стоимостью до $150 тыс.

В прошлом году увеличились доли как поселков с полностью готовыми коттеджами, так и таких, где продаются исключительно земельные участки. На долю продаж участков с готовыми домами пришлось 63%, а на долю сделок с землей - 37%. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, цена за сотку земли в ближайших пригородах Петербурга минимальна в Волосовском районе - $0,2-1 тыс. за сотку. В Приозерском районе участки продаются по $0,5-4,5 тыс. за сотку, в Ломоносовском - по $0,5-5 тыс. Дороже всего земля во Всеволожском ($0,5-10 тыс.), Выборгском ($0,7-10 тыс.) и Курортном ($10-25 тыс.) районах.

Исследование рынка земли СПб и ЛО позволило установить следующие проблемы земельных отношений:

1. Рост негативных явлений, влияющих на качественное состояние и потребительские свойства фонда земель области (ухудшение качества сельскохозяйственных угодий, истощение почв, процессы эрозии и зарастания древесно-кустарниковой растительностью, загрязнение промышленными и бытовыми отходами и т.д.).

2. Необходимость создания государственного кадастра объектов недвижимости (объединенных земельного кадастра и кадастра объектов градостроительной деятельности) и государственной кадастровой оценки земель как фундамента государственного и муниципального управления земельными ресурсами и экономического регулирования земельноимущественных отношений.

3. Низкие темпы разграничения государственной собственности на землю федеральную, областную и муниципальную.

Необходимость проведения плановой инвентаризации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости - информационной основы создания кадастра объектов недвижимости.

Выводы

1. По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Проводимые в России земельные преобразования в большей степени коснулись земель сельскохозяйственного назначения.

2. Земельный рынок ЛО привлекателен для зарубежных инвесторов. Ажиотаж на рынке земли со стороны крупных приобретателей несколько утих. Они скупают крупные массивы земельных участков, а объекты данной категории уже приобретены.

3. В Ленинградской области (ЛО) и Санкт-Петербурге

активизировался перевод участков из одной категории в другую. На пике «битвы» за землю применялись разнообразные рейдерские схемы. Основной причиной нападения рейдера на компанию является ее экономическая

привлекательность. В настоящее время чрезвычайно привлекательна именно недвижимость.

4. В массиве земель, находящихся в частной собственности, значительная часть приходится на земли сельскохозяйственного назначения с нераспределенной и невыделенной в натуре долевой собственностью. Для обеспечения реального права частной собственности необходимо выполнить работы по территориальному землеустройству, перераспределению земель. Затем выделить и поставить на учет каждый земельный участок.

5. Число построенных квартир уменьшается, в то время как средний размер квартиры увеличивается. Растет спрос на комфортабельное жилье. Увеличились доли поселков с полностью готовыми коттеджами и таких, где продаются исключительно земельные участки.

6. Установлены проблемы земельных отношений и следующие тенденции рынка земли:

- цены и факторы инвестиционной привлекательности земли в ЛО;

- районы ЛО - лидеры продаж (по числу участков);

- параметры земельных участков, преобладающих в структуре предложения.

ЛИТЕРАТУРА

1. Соболева, И.В. Классификация объектов недвижимости/И.В.Соболева, А.Л.Соболев // Актуальные проблемы современной российской экономики трансформационного периода. Ч. 1. - М.: МГУС, 2005. - С. 35-36.

2. Соболева, И.В. Опыт исследования сложных процессов и систем/И.В.Соболева, А.Л.Соболев, Н.В.Чеплагина//Прогрессивные технологии в аграрной науке. - СПб.: СПбГАУ, 2006. - С. 236-240.

3. Соболева, И. В. Соболев А. Л., Рынок земли РФ/И.В.Соболева, А.Л.Соболев // II Международная научно-практическая конференция «Эффективные инструменты современных наук - 2008». Наука и образование. - 2008.

4. http://www.piter.ru/

5. http://www.gov.spb.ru/

6. http://www.gks.ru/

7. http://www.gostat.spb.ru/

8. http://www.csrs.ru