CC BY
94
Ат ЭКОНОМИКА И СОЦИОЛОГИЯ
УДК 332.24 + 347.51 ББК 65.9 (2)
ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
И. В. Соболева А. Л. Соболев*
Санкт-Петербургский государственный университет
сервиса и экономики. 192171, Санкт-Петербург, ул. Седова, 55
По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Основные элементы рынка земли:
- объекты, то есть земля;
- субъекты;
- управление.
Кроме того, при анализе рынка земли необходимо учитывать факторы внешней среды.
Рассмотрим структуру и динамику объектов рынка земли. Предлагается следующая классификация естественных (природных) объектов рынка недвижимости, то есть земли[1]:
- земли сельскохозяйственного (с/х) назначения;
- для с/х назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи,
многолетние насаждения, целина и другие угодья);
- для личного подсобного хозяйства;
- для коллективного садоводства и огородничества;
- для подсобных с/х производств;
- для опытных и научных станций;
- земли городов и населенных пунктов;
Соболева Ирина Владимировна, кандидат технических наук, доцент; тел.: (911) 994 80 21; email: [email protected]; Соболев Антон Леонидович, аспирант СПбГАУ; тел.: 9541271; email: [email protected]
- под садоводства и огородничества;
- под индивидуальное жилищное строительство;
- пятна под масштабную застройку;
- остальные земли;
- земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,
информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения - имеют особый режим использования;
- земли особо охраняемых территорий;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
В государственной и муниципальной собственности находится:
- в РФ 92,4 % всей земли России;
- в СЗФО 97,1 % земли округа;
- в ЦФО 62,2 % земли округа.
В государственной и муниципальной собственности доминируют земли:
- в РФ и СЗФО - лесной фонд (69,9%);
- в ЦФО - лесной фонд (40,8%) и сельскохозяйственного назначения (40,4%).
Проводимые в России земельные преобразования в большей степени коснулись земель сельскохозяйственного назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения в собственности граждан:
- в РФ - личные подсобные хозяйства (37,8%) и крестьянские
(фермерские) хозяйства (35,8%);
- в ЦФО - личные подсобные хозяйства (60,5%) и крестьянские
(фермерские) хозяйства (17,9%) ,
- в СЗФО - личные подсобные хозяйства (46,7%) и крестьянские
(фермерские) хозяйства (28,4%).
Приватизированные земли (по собственникам) составляют:
- в РФ земельные доли в собственности граждан 65,4% и
невостребованные 21,0%;
- в ЦФО земельные доли в собственности граждан 57,5% и
невостребованные 28,9%;
- в СЗФО земельные доли в собственности граждан 46,3% и
невостребованные 33,9%.
Анализ распределения сельскохозяйственных угодий РФ за 19922007 годы показал, что площадь угодий:
- используемых землепользователями - сократилась на 10%;
- сельскохозяйственных организаций - сократилась на 1/4;
- коллективных и индивидуальных садов и огородов -сократилась на 1/5;
- личных подсобных хозяйств - выросла незначительно;
- фермерских хозяйств - увеличилась в 3 раза.
Рассмотрим следующий основной элемент рынка земли - его субъект.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
- продавцы (или арендодатели);
- покупатели (или арендаторы);
- профессиональные участники рынка недвижимости.
Профессиональные участники рынка недвижимости делятся на
институциональных и неинституциональных. Институциональные участники представляют интересы государства и действуют от его имени. Неинституциональные участники работают на коммерческой основе (предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность на рынке).
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости:
- агенты по недвижимости;
- брокеры;
- риэлторы;
- оценщики;
- юридические фирмы;
- биржи недвижимости;
- страховые компании;
- ипотечные кредиторы;
- дилеры;
- уполномоченные лица;
- девелоперы;
- менеджеры по управлению недвижимостью;
- средства массовой информации.
Субъект рынка недвижимости подвижен по составу и структуре.
В 1990 году на территории ЛО насчитывалось 203 крупных совхоза и 3 колхоза. К началу 2002 года в области появилось 12 государственных предприятий и 200 предприятий частной собственности, из них - 5 колхозов, 1 совхоз, 194 предприятия новых организационно-правовых форм.
К 2006 году в регионе сложилась следующая ситуация:
1. Сельскохозяйственную деятельность осуществляли организации:
- крупные и средние - около 87 %;
- малые и подсобные - 44 %;
- фермерские хозяйства - 14 %.
2. Из общей площади сельскохозяйственных угодий фактически
используются:
- крупными организациями - 75%;
- малыми и средними организациями - 32%;
- фермерскими хозяйствами - 21,5%.
Количество организаций и площадь земель, 2006г.
Показатели С/Х организа- ции в том числе: Крестьянские (фермерские) хозяйства и ИП
Крупные и средние С/Х Малые и подсобны е С/Х
Число организаций (хозяйств), ед. 395 176 219 5937
в том числе осуществлявших С/Х деятельность, % 63,3 86,9 44,3 14
Общая земельная площадь, тыс. га 1432,8 972,4 460,4 56,5
С/Х угодья, тыс. га 491,2 389,7 101,5 55,6
Фактически используется С/Х угодий, % 66,4 75,4 32,1 21,6
1. В структуре земельного фонда 59,1% площадей
несельскохозяйственных угодий - леса.
2. На начало 2006 года на территории Ленинградской области
функционировали:
- 261 сельскохозяйственное предприятие;
- 5905 крестьянских (фермерских) хозяйств;
- 489,3 тыс. личных подсобных хозяйств;
- 137 предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности;
- 145 предприятий рыбохозяйственного комплекса;
- 6 комбикормовых заводов;
- 13 ветеринарных учреждений;
- предприятия агросервисного обслуживания.
В регионе активизировался перевод участков из одной категории в другую. Только за этот счет в 2006 году в Ленинградскую область было привлечено инвестиций более чем на 1 млрд. евро.
На пике «битвы» за землю применялись разнообразные рейдерские схемы. Основной причиной нападения рейдера на компанию является ее экономическая привлекательность. В настоящее время чрезвычайно привлекательна именно недвижимость.
Использовались в основном следующие виды рейдерства:
1. Белая (схема считается легальной). Суть ее в приобретении контрольного пакета акций в результате атаки на акционерный капитал. Получив требуемый пакет, на собрании акционеров рейдеры избирают «ручной» совет директоров. «Белые» рейдеры - это опытные юристы, умело использующие пробелы в корпоративном законодательстве себе во благо.
2. Серые схемы ( основываются на информации о нарушениях законодательства). Серая схема захвата предполагает самые разные способы в зависимости от фантазии захватчика. Например:
- внедрение в коллектив предприятия в качестве менеджера с целью изучения работы компании,
- сбор компромата (особенно у уволенных сотрудников);
- установление подслушивающих устройств;
- выплата зарплаты «в конвертах» (намеренное занижение налогооблагаемой базы, что является аргументом для шантажа руководства с целью принудительной продажи акций);
- приемы увеличения доли одной из сторон в «голосующих» акциях;
- получение противоборствующей стороной судебного запрета не голосовать на общем собрании акционеров;
- иные препятствия для участия в собрании акционеров представителям другой стороны;
- сдача площади в аренду по намеренно заниженной в договоре сумме арендной платы. Рейдер получает договор по намеренно заниженной в договоре сумме арендной платы (арендодатель получает основную часть с арендатора «черным налом»). Под видом потенциального арендатора просит оценщика определить реальную стоимость аренды помещения. Он же, приобретя 1% акций предприятия, подает в суд на управляющий орган. Руководство якобы неэффективно использует собственность и наносит ущерб акционерам: недополучена прибыль и дивиденды. Одновременно следуют обращения в правоохранительные и налоговые органы. Результат -захват предприятия.
3. Черная схема представляет собой силовой захват предприятия, основанный на фальсификации документов и коррупционных связях. Захватчиков сегодня интересует не бизнес, а активы, принадлежащие предприятию: земля и недвижимость. К черным приемам относятся
проведение «мусорных» собраний, то есть изготовление протоколов собраний, не основанных на решениях акционерного общества, или силовой захват предприятия, вообще не подкрепляемый какими-либо правдоподобными документами.
4. «Васильковое» рейдерство - основной объект интереса право собственности или аренды (особенно если объект в центре города). В зоне риска находятся салоны красоты, небольшие магазины, кафе, ателье.
5. Гринмэйл - совокупность как «белых», так и «черных» методов. Гринмэйл - это корпоративный шантаж, неэтичный, но высокодоходный. Популярность его растет. Предпосылками являются:
- недостаточная правовая и экономическая грамотность акционеров;
- нежелание акционерных обществ платить дивиденды;
- злоупотребление служебным положением руководства предприятия.
Все эти факторы формируют крайне благоприятную среду для агрессивных действий и создают саму их возможность.
В массиве земель, находящихся в частной собственности, значительная часть приходится на земли сельскохозяйственного назначения с нераспределенной и невыделенной в натуре долевой собственностью. Для обеспечения реального права частной собственности необходимо выполнить работы по территориальному землеустройству, перераспределению земель. Затем выделить и поставить на учет каждый земельный участок.
Итак, крупные компании скупают акции и земельные паи С/Х предприятий. Земельные паи далее выделяют в фермерские хозяйства.
Перевод сельскохозяйственных угодий осуществляется обыкновенно в земли:
- промышленного назначения;
- транспортного назначения;
- под торговлю;
- под коммунально-складские объекты;
- под объекты связи;
- земли поселений;
- рекреационные зоны.
Фермерские хозяйства, находящиеся в зоне города, или в пределах 30 км. от него (особенно в северных районах) дробятся на участки от 12 до 50 соток и превращаются в дачные некоммерческие партнерства (ДНП). Те из них, которые располагаются рядом с поселениями, переводятся под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.) Оба этих вида категорий земель используют под коттеджные поселки. С 2000 по 2006 год количество
крестьянских (фермерских) хозяйств сократилось на 16,5 %. На долю хозяйств с площадью более 50 га приходится около 1% от их общего числа.
В категорию «рекреационных зон» переводятся территории для сооружения туристических объектов. Земли, располагающиеся на юге
города и вдоль трасс, используют под застройку крупных заводов, предприятий и гипермаркетов. Это стало актуально с развитием сетевого ритейлинга.
Земли, удаленные от города на 80-100 и более км (особенно в Волосовском и Лужском районах), используются предприятиями под развитие сельскохозяйственного бизнеса. В основном это направление молочного скотоводства.
В ЛО в 2005 было продано более 5 тыс. земельных участков площадью около 4 тыс. га.
Большинство предложенных участков находятся в районах ЛО:
- во Всеволожском (37,4% предложения);
- Приозерском - 15,9%;
- Выборгском - 15,2%.
В структуре предложения преобладают земельные участки:
- садоводств - 46%;
- коттеджных поселков и зон коттеджной застройки - 20%;
- незастроенных зон и зон СХ назначения (земли фермерских угодий) - 14%;
- для коммерческого использования в черте СПб - 1,8 %;
- для коммерческого использования в черте городов ЛО - 1,6%.
Лидируют (по площади) земельные участки:
- городских зон - до 15 соток;
- коттеджных поселков и садоводств - до 25 соток;
- земель коммерческого назначения - свыше 100 соток;
- земли СХ назначения и незастроенных зон - от 101 до 500
соток.
Стоимость земли, которая используется под жилую застройку, зависит не только от месторасположения участка, но и от его транспортной доступности, а также возможности подключения к коммуникациям. Так, например:
1. Замедлился рост цен в районе Репино - Ленинское, что связано с проблемами подключения к энергомощностям.
2. Увеличился спрос на участки вдоль Приозерского шоссе - там возводятся крупные коттеджные поселки. И, соответственно, появляются линии электропередачи, новые подстанции, газовые сети.
3. Как только началось строительство кольцевой автодороги в районе Таллиннского шоссе, владельцы земельных паев подняли цены (в 4-5 раз).
4. В связи с началом строительства Западного скоростного диаметра ожидается рост цен на землю в Ломоносовском районе.
По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости РФ, средняя кадастровая цена шести соток земли в Ленинградской области -самая высокая в России (на территории СЗФО также зарегистрирована самая низкая цена за шесть соток в России - в Вологодской области). От кадастровой стоимости напрямую зависит размер земельного налога.
Перед муниципалитетами и областным КУГИ стоит задача - не допустить удорожания земельных участков, вовлекаемых в строительство жилья. Более того, рассматривается вопрос о том, чтобы стартовая цена участков не превышала их кадастровой стоимости. Последнее новшество некоторых муниципальных образований - это взимание платы за перевод земельного участка в другую категорию. Все это отражается на стоимости строящегося и жилья и влияет на цены вторичного рынка. В результате анализа кадастровой стоимости земли по видам функционального использования выявлено: самая высокая стоимость на земли под объектами торговли и общественного питания.
По оценкам КУГИ, с начала 2006 года земля в ЛО в среднем подорожала более чем в 4 раза. Замедлились темпы роста цен во Всеволожском и Выборгских районах.
Лидеры продаж (по числу участков) районы ЛО:
- Гатчинский - 1048;
- Всеволожский - 704;
- Выборгский - 498;
- Тосненский - 416;
- Кировский - 303.
Более 1600 участков (примерно 239 гектар) продано в границах поселений - под строительство жилья.
Факторы увеличения инвестиционной привлекательности (и соответственно цены) земли в ЛО (по исследованиям компании
Advantage Group):
- благоприятные природные условия (хорошая экологическая
обстановка, близость озер, рек, чистые сосновые леса);
- активность девелоперов, приводящая к улучшению
инфраструктуры;
- изменение ценности для покупателей близости к Петербургу;
- увеличение рентабельности сельскохозяйственного производства, ориентированного на мегаполис;
- строительство курортов европейского уровня.
Появилась новая область вложения средств, доступная как для крупных институциональных, так и для частных инвесторов, - окраинные земли ЛО. Низкая на данный момент цена и явные предпосылки ее роста позволяют прогнозировать резкое увеличение интереса к развитию этих территорий. Инвестиции здесь следует планировать с учетом горизонта в три-четыре года
- срок, ограничивающий потенциальный круг инвесторов, но необходимый для получения значительных прибылей.
Земельный рынок Ленинградской области привлекателен для зарубежных инвесторов - финских, голландских, французских и английских компаний. Они приобретают крупные массивы земельных участков, которые либо сдают в аренду, либо продают по более высокой цене. Так, например, в 2005 году средняя площадь проданного участка составляла 0,79 га, а в 2006 в 2,5 раза меньше. Цена на участки была искусственно взвинчена и выросла в 4,5 раза.
В 2005 году цена за 1 га проданный на аукционах Фонда имущества была в 10 раз выше цены 1 га, проданного на рынке недвижимости (а в 2006 году это превышение сократилось в 2 раза). Ажиотаж на рынке земли со стороны крупных приобретателей несколько утих.
Начинает расти стоимость наделов, прилегающих к курортным центрам. По прогнозу, темпы роста цен на участки в Ленобласти сохранятся. Эксперты считают, что конец 2007 года стал годом Ломоносовского района. Замедляются темпы роста цен в Выборгском и Всеволожском районах, хотя они по-прежнему остаются самыми дорогими. Но в Приозерском, Тосненском и, особенно, в Ломоносовском и Гатчинском районах темпы удорожания земельных участков растут. Анализ количества квартир, построенных в ЛО за исследуемый период, выявил интересную тенденцию: число построенных квартир уменьшается, в то время как средний размер квартиры увеличивается. Это можно объяснить растущим спросом на комфортабельное жилье.
По оценке «Петербургской недвижимости», 70% коттеджей организованной застройки расположено во Всеволожском и Выборгском районах - 30 и 35 поселков соответственно. Причем в Выборгском районе еще в прошлом году проектов было меньше, чем во Всеволожском. На начало 2007 года в открытой продаже находилось 79 поселков, на этапе проектирования и подготовки к продаже - еще около 35.
Всего же в реализуемых коттеджных поселках 2226 домов. Средняя стоимость коттеджа наиболее высока в районах:
- Приморском - около $2 млн;
- Петродворцовом - по $665 тыс.;
- Курортном - по $601 тыс.;
- Всеволожском - по $559 тыс.;
- Выборгском - по $473 тыс.;
- в Приозерском - по $302 тыс.
При этом 94% платежеспособного спроса приходится на дома
стоимостью до $150 тыс.
В прошлом году увеличились доли как поселков с полностью готовыми коттеджами, так и таких, где продаются исключительно земельные участки. На долю продаж участков с готовыми домами пришлось 63%, а на долю сделок с землей - 37%. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, цена за сотку земли в ближайших пригородах Петербурга минимальна в Волосовском районе - $0,2-1 тыс. за сотку. В Приозерском районе участки продаются по $0,5-4,5 тыс. за сотку, в Ломоносовском - по $0,5-5 тыс. Дороже всего земля во Всеволожском ($0,5-10 тыс.), Выборгском ($0,7-10 тыс.) и Курортном ($10-25 тыс.) районах.
Исследование рынка земли СПб и ЛО позволило установить следующие проблемы земельных отношений:
1. Рост негативных явлений, влияющих на качественное состояние и потребительские свойства фонда земель области (ухудшение качества сельскохозяйственных угодий, истощение почв, процессы эрозии и зарастания древесно-кустарниковой растительностью, загрязнение промышленными и бытовыми отходами и т.д.).
2. Необходимость создания государственного кадастра объектов недвижимости (объединенных земельного кадастра и кадастра объектов градостроительной деятельности) и государственной кадастровой оценки земель как фундамента государственного и муниципального управления земельными ресурсами и экономического регулирования земельноимущественных отношений.
3. Низкие темпы разграничения государственной собственности на землю федеральную, областную и муниципальную.
Необходимость проведения плановой инвентаризации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости - информационной основы создания кадастра объектов недвижимости.
Выводы
1. По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Проводимые в России земельные преобразования в большей степени коснулись земель сельскохозяйственного назначения.
2. Земельный рынок ЛО привлекателен для зарубежных инвесторов. Ажиотаж на рынке земли со стороны крупных приобретателей несколько утих. Они скупают крупные массивы земельных участков, а объекты данной категории уже приобретены.
3. В Ленинградской области (ЛО) и Санкт-Петербурге
активизировался перевод участков из одной категории в другую. На пике «битвы» за землю применялись разнообразные рейдерские схемы. Основной причиной нападения рейдера на компанию является ее экономическая
привлекательность. В настоящее время чрезвычайно привлекательна именно недвижимость.
4. В массиве земель, находящихся в частной собственности, значительная часть приходится на земли сельскохозяйственного назначения с нераспределенной и невыделенной в натуре долевой собственностью. Для обеспечения реального права частной собственности необходимо выполнить работы по территориальному землеустройству, перераспределению земель. Затем выделить и поставить на учет каждый земельный участок.
5. Число построенных квартир уменьшается, в то время как средний размер квартиры увеличивается. Растет спрос на комфортабельное жилье. Увеличились доли поселков с полностью готовыми коттеджами и таких, где продаются исключительно земельные участки.
6. Установлены проблемы земельных отношений и следующие тенденции рынка земли:
- цены и факторы инвестиционной привлекательности земли в ЛО;
- районы ЛО - лидеры продаж (по числу участков);
- параметры земельных участков, преобладающих в структуре предложения.
ЛИТЕРАТУРА
1. Соболева, И.В. Классификация объектов недвижимости/И.В.Соболева, А.Л.Соболев // Актуальные проблемы современной российской экономики трансформационного периода. Ч. 1. - М.: МГУС, 2005. - С. 35-36.
2. Соболева, И.В. Опыт исследования сложных процессов и систем/И.В.Соболева, А.Л.Соболев, Н.В.Чеплагина//Прогрессивные технологии в аграрной науке. - СПб.: СПбГАУ, 2006. - С. 236-240.
3. Соболева, И. В. Соболев А. Л., Рынок земли РФ/И.В.Соболева, А.Л.Соболев // II Международная научно-практическая конференция «Эффективные инструменты современных наук - 2008». Наука и образование. - 2008.
4. http://www.piter.ru/
5. http://www.gov.spb.ru/
6. http://www.gks.ru/
7. http://www.gostat.spb.ru/
8. http://www.csrs.ru
