CC BY
201
УДК 332.33(470.312)
ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ КАК ИНСТРУМЕНТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ ГОРОДА ТУЛЫ
А.Н. Баранов, Е.М. Баранова
Рассмотрены вопросы, связанные с деятельностью Комитета земельных и имущественных отношений города Тулы в области управления земельными ресурсами.
Ключевые слова: земельные ресурсы, кадастр, права собственности, разграничение, инвентаризация земель, кадастровая система, управление
Особенности управления земельными ресурсами во многом определяются спецификой и местом расположения региона. Основу природного богатства Тульского края составляют земельные ресурсы. Около 75% земельной площади области вовлечены в сельскохозяйственное использование.
На рисунке 1 представлена структура земель Тульского региона.
Процент вовлечения категорий земель в деятельность Тульского региона
■ Земли сельскохозяйственного назначения
■ Земли населенных пунктов
■ Земли промышленности, транспорта, связи и пр.
Ш Земли особо охраняемых территорий
■ Земли лесного фонда
■ Земли водного фонда
■ Земли запаса
Рис.1. Процент вовлечения категорий земель в деятельность Тульского региона
Таким образом, к территории муниципального образования (далее МО) город Тулы в основном отходили земли сельскохозяйственного назначения, которые впоследствии перепрофилировались или оставались в той же категории в зависимости от управленческих решений со стороны Комитета земельных и имущественных отношений администрации города Тулы.
Сегодня площадь земель города Тулы составляет более 14,5 тысяч гектаров.
В таблице 1 представлена структура земель МО город Тула
Таблица 1
Структура земель МО город Тула
Категория земель Процент вовлечения, %
Земли жилой и общественной застройки 22,46
Земли общего пользования 6,48
Земли промышленной застройки 4,72
Земли коммерческой застройки 7,53
Земли коммунально-складской застройки 8,92
Земли транспорта и связи 6,03
Земли инженерной коммуникации 5,38
Земли особо охраняемых территорий 11,26
Земли водных объектов 5,1
Земли сельскохозяйственного использования 22,12
Итого: 100
За последние 10 лет (с 2003 по 2012 год) границы муниципального образования город Тула расширялись неоднократно. Самый большой прирост земель к муниципальному образованию город Тула отмечался в 2007 и 2011 годах.
На рисунке 2 представлена диаграмма, отражающая сравнение прироста земель МО город Тула по периодам.
Сравнение прироста земель муниципального образования город Тула по периодам, %
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Рис. 2. Сравнение прироста земель МО город Тула по периодам
В 2007 году дважды - законами Тульской области от 2 апреля 2007 года № 8И-ЗТО и от 03.07.2007 № 839-ЗТО - вносились изменения в Закон Тульской области от 11 марта 2005 года № 553-ЗТО «О переименовании «Муниципального образования город Тула Тульской области», установлении границы муниципального образования город Тула и наделении его статусом городского округа». В соответствии с этими законами площадь города Тулы увеличилась за счёт земель, переданных из Ленинского района.
В 2011 году границы муниципального образования город Тула также были изменены действием Постановления губернатора Тульской области 5 мая 2011 года № 23-пг «Об изменении границ муниципального образования город Тула» (вместе с «Описанием границы муниципального образования город Тула»).
Всего за 10 лет площадь земель муниципального образования город Тула возросла на 11,17%. Максимум прироста земель наблюдался в 2007 (3,26%) и 2011 (2,88) годах. Минимумы прироста земель к муниципальному образованию город Тула отмечены в 2008, 2009 годах (0,12 и 0,14% соответственно).
В 2013 году проект по расширению границ муниципального образования город Тула за счет земель Ленинского района не рассматривался, соответственно не было выпущено поднимающее данный вопрос постановление.
Вместе с тем, в ряде случаев, на указанные приращенные земли не удалось заключить договоры, так как для них не были определены кадастровые номера в составе территории города Тулы, то есть согласно кадастру они имели кадастровые номера и кадастровые стоимости Ленинского района.
Основные понятия, механизмы осуществления бюджетного процесса, бюджетные права органов государственной власти и местного самоуправления, в частности Комитета земельных и имущественных отношений, на территории Тульской области определяет Закон Тульской области «О бюджетном процессе в Тульской области» от 02.03.1995 г.
В соответствии с действующим законодательством основными документами территориального планирования муниципального образования являются:
- Г енеральный план;
- План реализации Г енерального плана;
- Правила землепользования и застройки.
При рассмотрении Генерального плана МО город Тула выявлено, что Генеральный план разрабатывался до изменения городской черты города Тулы в 2005 году и не учитывает перспектив реализации заложенных в него предложений по изменению действующей с 2005 года черты. Фактически, за период с момента разработки Генерального плана площадь го-
рода увеличилась с 15352 га до 15541 га, т.е. на 189 га из 5,2 тыс. га предлагаемых Генеральным планом.
К положительным сторонам Генерального плана можно отнести содержащиеся в нем предложения по установлению согласованного режима градостроительной деятельности города Тулы и прилегающего Ленинского района и принятие согласованных решений по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры для группы северных районов области.
План реализации Г енерального плана города Тулы (далее - ПРГП) утвержден Постановлением главы администрации города Тулы от 20.09.2007 № 3436. При анализе документации ПРГП выявлено, что сроки подготовки документации оказываются сильно размытыми, что противоречит самой концепции создания ПРГП, а информация о пространственной разбивке планируемых в Г енеральном плане объемов строительства отсутствует. Кроме того, отсутствует и распределение финансирования работ, указанных в ПРГП, по источникам и срокам. Таким образом, несмотря на формальное соответствие требованиям федерального законодательства, по сути ПРГП как документ, раскрывающий видение будущего развития города, заложенного в Генеральном плане, на среднесрочную перспективу, в городе Туле отсутствует.
Анализ Правил землепользования и застройки муниципального образования город Тула позволяет сделать вывод об отсутствии в них норм, регулирующих положения о порядке установления публичных сервитутов (сервитут - ограниченное право пользования чужой вещью). Между тем, создание объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и их развитие, в том числе линейных объектов, должно быть предусмотрено в документах территориального планирования и документах градостроительного зонирования.
Также следует отметить, что для эффективной реализации плановых мероприятий, направленных на совершенствование экономической политики муниципального образования город Тула, необходимо внедрение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.
Обеспечение эффективного управления земельными ресурсами и контроль над поступлением в бюджет доходов от использования земли являются приоритетным направлением деятельности администрации города Тулы, так как указанные средства являются одним из существенных источников формирования доходной части бюджета города.
В бюджет города Тула в соответствии с деятельностью Комитета земельных и имущественных отношений поступают денежные средства по следующим статьям земельный налог, арендная плата за земельные участки, доходы от продажи земельных участков.
На рисунке 3 представлен график, отражающий динамику поступлений денежных средств в бюджет города Тула от земельного налога.
Доходы в бюджет МО город Тула от земельного налога, млн. руб.
442,3 445,043
350 318,3 уГ
224,89
210,31
200
2009 2010 2011 2012 2013
Рис.3. Динамика поступлений денежных средств в бюджет города Тула от земельного налога
Из рисунка 3 видно:
- динамика поступлений денежных средств в бюджет муниципального образования город Тула от земельного налога нелинейная, что связано с влиянием различного рода факторов на экономическую политику в муниципальном образовании;
- динамическая кривая имеет выраженную тенденцию роста, что свидетельствует о повышении роли земельного налога при формировании местного бюджета;
- интенсивный рост денежных средств от сбора земельного налога наблюдался в 2009-2011 годах, что связано с увеличением продаж земель муниципального образования город Тула;
- в 2011-2013 годах наблюдается спад прироста сборов земельного налога, поскольку наблюдается снижение количества сделок купли/продажи муниципальных земель.
На рисунке 4 представлена диаграмма, отражающая тенденцию сбора денежных средств от различных видов земельного налога.
Поступление в местный бюджет денежных средств от различных видов земельного налога (с 01 по 08 включительно 2013 года), млн. руб.
60 50 40 30
10 0
А Б В Г Д
Рис. 4. Поступление в местный бюджет денежных средств от различных видов земельного налога (с 01 по 08 включительно 2013 года)
Из диаграммы, представленной на рисунке 4, видно:
- большая часть сборов в бюджет муниципального образования город Тула поступила от вида налога А;
- также большая часть сборов поступила от видов налога Г, Д;
- меньшая часть сборов характерна для видов налога Б, В.
Также из представленных данных видно, что в сравнении с запланированными 445,043 млн. руб., за 8 месяцев 2013 года собраны только 148,29978 руб.
Таким образом, интенсивность поступления земельного налога проявится в последние 4 месяца 2013 года (сентябрь-декабрь). За четыре указанных месяца необходимо будет собрать 445,03-148,29978=296,7302 млн. руб., что почти в 2 раза превышает собранную за 8 месяцев сумму.
Проблема сбора налоговых пошлин, в том числе и земельного налога, на сегодняшний день крайне актуальна для всей Российской Федерации, и город Тула в этом вопросе не исключение.
На рисунке 5 представлено сравнение динамических графиков роста недоимок и штрафных санкций и пени, начисленных при взимании земельного налога в муниципальном образовании город Тула.
Сравнение динамических графиков роста недоимок и штрафных санкций и пени, начисленных при взимании земельного налога в муниципальном образовании город Тула
■Недоимки на конец года, млн. руб.
"Штрафные санкции и пени, млн. руб.
Рис. 5. Сравнение динамических графиков роста недоимок и штрафных санкций и пени, начисленных при взимании земельного налога в муниципальном образовании город Тула
Как видно из рисунка 5, динамика роста установления штрафных санкций и начисления пени за несвоевременную уплату земельного налога менее интенсивная, чем динамика роста недоимок. Это свидетельствует о том, что необходимо ужесточить санкции при взимании земельного налога
с землевладельцев и внести чёткость в отслеживание сроков погашения задолженностей и начислении пени при несвоевременной уплате или неуплате земельного налога.
Еще одной проблемой является проблема составления, ведения и обновления перечня не поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков многоквартирных домов в городе Туле.
Для обеспечения налогообложения собственников квартир в многоквартирных домах еще в 2007 году был подготовлен проект решения Тульской городской Думы «О положении «О приобретении земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома» и издано постановление главы администрации города Тулы от 07.02.2007 г. № 406 «Об утверждении перечней не поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков многоквартирных домов в городе Туле для целей налогообложения».
В указанных перечнях площадь земельных участков приведена по данным технических паспортов БТИ. На основании этих перечней на текущий период 2013 года земельные участки не были поставлены на кадастровый учёт, а также не была определена их кадастровая стоимость. Это связано с отказом Управления Роснедвижимости по Тульской области согласовать конкурсную документацию на размещение соответствующего муниципального заказа. Следовательно, до сих пор на сегодняшний день обнаруживаются многоквартирные дома, для которых право на землю не установлено.
На рисунке 6 представлена диаграмма, отражающая количество выявления многоквартирных домов, для которых не установлено право на землю в муниципальном образовании город Тула (по периодам).
Рис. 6. Количество выявления многоквартирных домов, для которых не установлено право на землю в МО город Тула
В период с 2008 по 2009 год наблюдается снижение количества выявлений многоквартирных домов, право на землю, для которых не установлено.
Количество разбирательств по установлению права собственности на землю с 2010 года снижается. Так, в 2010 году наблюдался максимум рассмотренных дел по установлению права собственности на землю для многоквартирных домов (из 108 нарушений проведено 86 разбирательств). В 2011 году 64 выявленных нарушений проведено только 12 разбирательств с установлением права собственности на землю. В 2013 году (исследование проведено по август месяц включительно) из 57 дел проведено 14 разбирательств с установлением права собственности на землю для многоквартирных домов.
Снижение процента установлений права собственности на землю в 2012, 2013 годах связано с наиболее трудными и запутанными разбирательствами, с судебным сопровождением разбирательств.
В таблице 2 представлены сведенья по арендной плате за пользование землями муниципального образования город Тула (по периодам).
Таблица 2
Сведения по арендной плате за пользование землями МО город Тула
(по периодам)
Период Арендуемая площадь, тыс. га Сумма арендной платы за пользование землями муниципального образования город Тула, млн. руб. Темп прироста по арендуемой площади Темп прироста по сумме арендной платы
2008 5 283 388,19 1,23869 1,162936
2009 6 544 451,44 1,174358 1,314239
2010 7 685 583,30 1,099675 1,087376
2011 8 451 625,14 1,024731 1,007936
2012 8 660 650,26 1,039261 1,045736
2013 9 000 680(план) - -
Итого: - 3408,33 - -
На рисунке 6 показан график, отображающий колебание суммы арендной платы за пользование землями МО город Тула (по периодам с 2007 по 2012 год).
Сум.ма арендной платы за пользование землями МО город Тула, млн. руб.
оии 700 645.14 650,26 680 ЬУЗ.4 ' *
600 451,44
500 388,19
400 -
эии
/ии
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Рис. 6. Колебание суммы арендной платы за пользование землями МО город Тула
На рисунке 7 показан график, отображающий колебание арендуемой площади земель МО город Тула (по периодам с 2008 по 2013 год).
Рис. 7. Колебание арендуемой площади земель МО город Тула
Из графиков, представленных на рисунках 6,7 видно, что:
- среднее значение темпа прироста по арендуемым площадям равен 1,115 раз;
- среднее значение темпа прироста сумме арендной платы за пользование землями составляет величину 1,123 раз;
- наблюдается рост арендуемых земель муниципального образования город Тула;
- в период с 2008 по 2010 год наблюдался интенсивный рост арендной платы за пользование землями муниципального образования город Тула;
- в период с 2010 по 2013 год наблюдается спад интенсивности роста арендной платы за пользование землями.
Расхождение в интенсивности роста между ростом арендуемых земель и ростом арендной платы свидетельствует о том, что арендная плата от землепользователей поступает в бюджет города Тулы несвоевременно, наблюдаются задержки арендной платы и несоблюдение сроков аренды.
На рисунке 8 представлено сравнение динамических графиков недоимок, штрафных санкций и пене при взимании арендной платы за пользование землями муниципального образования город Тула.
Рис. 8. Сравнение динамических графиков недоимок, штрафных санкций и пене при взимании арендной платы за пользование землями
МО город Тула
Как видно из графиков, представленных на рисунке 8, интенсивность роста поступлений в бюджет города Тулы денежных средств от возложенных штрафных санкций и пени от несвоевременного погашение арендной платы за пользование землями значительно ниже в сравнении с интенсивностью роста недоимок.
В 2013 году наблюдается незначительное снижение числа недоимок от уплаты арендной платы за землепользование. Однако в целом по городу Тула ситуация по арендным выплатам за землепользование нестабильна.
Аренда земли в муниципальном образовании город Тула, в первую очередь, связана с предоставлением земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Следует отметить, что рост поступлений в бюджет муниципального образования город Тула от арендной платы за землепользование при снижении количества договоров обусловлен ростом стоимости арендованных земель.
Кроме того, в 2013 году отмечено:
- проведение торгов по продаже прав аренды восьми земельных участков для строительства, в результате которых арендаторы обязаны уплатить арендную плату в течение трёх лет и плату за право аренды денежные средства в размере 1 миллиарда 192 миллионов 260 тысяч рублей;
- проведение торгов по продаже права аренды земельного участка в Горелках для комплексного освоения в целях жилищного строительства, плата за право аренды составила 1 миллиард рублей.
В целях взыскания задолженности по арендной плате комитетом имущественных и земельных отношений администрацией города Тулы ведется постоянная претензионно-исковая работа.
В 2013 году направлено 711 претензий на сумму 95,5 млн. руб., направлено 75 исковых заявлений арендаторам и 32 исковых заявления в Арбитражный суд Тульской области.
В 2013 г. было издано постановление главы администрации города Тулы от 28.03.2007 г. № 1085 «О временном порядке признания безнадежными или сомнительными для взыскания задолженностей по арендной плате и пене». Однако этот порядок должным образом не работает. Поскольку часть арендной платы поступает в бюджет Тульской области, порядком предусмотрено согласование списания безнадёжной задолженности с уполномоченным органом администрации Тульской области. До настоящего времени такой уполномоченный орган не определён.
В таблице 3 представлены данные по купле/продаже земельных участков муниципального образования город Тула.
Таблица 3
Данные по купле/продаже земельных участков муниципального
образования город Тула
Период Количество договоров купли/продажи земель Общая площадь проданных земель, кв. м Общая сумма от продажи земель, тыс. руб.
2009 340 689967 154878,40
2010 344 702331 197542,12
2011 351 708502 241122,03
2012 353 726118 268255,65
2013 483 1025149 327299,67
Итого: 1871 3852067 1229097,87
На рисунке 9 представлена динамика количества заключенных договоров купли/продажи земель муниципального образования город Тула.
Количество договоров купли/продажи земель города Тулы = ™ 483
/
/
340 344 351 35>^
*- Ф 11111
2009 2010 2011 2012 2013
Рис.9. Динамика количества заключенных договоров купли/продажи
земель МО город Тула
На рисунке 10 представлена динамика общей площади купленных земель муниципального образования город Тула.
Общая площадь купленных земель, кв. м. 1025149
1. ООО ООО /
/
689 967 702331 708 502 -У
7 СЮ ООО 726118
2009 2010 2011 2012 2013
Рис.10. Общая площади купленных земель МО город Тула
На рисунке 11 представлена динамика общей суммы от продажи земель муниципального образования город Тула.
Рис.11. Динамика общей суммы от продажи земель МО город Тула
Таким образом, на основании представленных данных можно сделать вывод о том, что:
- в 2013 году на основании постановлений главы администрации города Тулы подготовлено и заключено с юридическими и физическими лицами 483 договоров купли-продажи земельных участков общей площадью 3852067кв. м на общую сумму 1229097,87 тыс. руб.
- по сравнению с 2012 годом количество заключённых договоров увеличилось в 1,34 раза; проданная площадь увеличилась в 1,41 раза; сумма поступлений от продажи увеличилась в 1,37 раза;
- в 2013 году наблюдается всплеск по количеству заключенных договоров купли/продажи земель, а также по количеству общей площади земель муниципального образования город Тула.
- в 2013 году наблюдается прирост денежных средств в бюджет муниципального образования город Тула от продажи земельных участков.
Следует отметить, что в случае принятия подготовленного проекта закона «О порядке определения выкупной цены земельных участков и их оплаты» будет отмечен спад по количеству проданных земель в силу их удорожания, однако реформировать стоимостные вопросы земли с целью пополнения бюджета муниципального образования город Тула необходимо.
В соответствии с недостатками, выявленными при анализе деятельности административного аппарата, в частности Комитета земельных и имущественных отношений города Тулы, необходимо выработать ряд мероприятий, направленных на разрешение и устранение возникающих проблем.
Ниже представлены возможные решения в соответствии с представленным выше перечнем недостатков в области управления земельными ресурсами.
1. Необходимо решить вопрос, связанный с отсутствием кадастровых номеров в составе территории муниципального образования город Тула для вновь приращенных земель совместно с Управлением Роснедвижи-мости по Тульской области.
2. Внести срочные изменения в закон № 785-ЗТО от 29.12.2006 «О градостроительной деятельности в Тульской области» нормы, регламентирующие порядок (процедуру) подготовки и утверждения документации по планировке территории муниципального образования город Тула.
3. Провести срочные процедуры разграничения прав собственности на земельные участки между субъектами РФ и муниципальным образованием город Тула.
4. Внести изменения в План реализации Генерального плана города Тулы, утвержденный Постановлением главы администрации города Тулы от 20.09.2007 № 3436, в соответствии с которыми должны быть определены чёткие сроки подготовки документации, информацию о пространствен-
ной разбивке планируемых в Генеральном плане объемов строительства, распределение финансирования работ по источникам и срокам.
5. Скорректировать Правила землепользования и застройки муниципального образования город Тула путём введения в Правила норм, регулирующих положения о порядке установления публичных сервитутов на землю.
6. Внедрить в административный аппарат муниципального образования город Тула, в частности в комитет Земельных и имущественных отношений, информационную систему обеспечения градостроительной деятельности, необходимую для эффективной реализации плановых мероприятий, направленных на совершенствование экономической политики муниципального образования город Тула.
7. С целью снижения задолженностей по земельному налогу со стороны землевладельцев, необходимо усилить контроль за поступлением денежных средств в бюджет муниципального образования город Тула, поскольку обеспечение эффективного управления земельными ресурсами и контроль над поступлением в бюджет доходов от использования земли являются приоритетным направлением деятельности администрации города Тулы. Такое решение необходимо в силу того, что указанные средства являются одним из существенных источников формирования доходной части бюджета города.
8. Необходимо принять меры для усиления контроля по обновлению реестра и отслеживанию документов, по которым устанавливается право на землю для многоквартирных домов. В рамках обнаруженной проблемы целесообразно подготовить проект об утверждении:
- графика проведения до фиксированной даты работ по формированию и проведению государственного кадастрового учёта земельных участков под многоквартирными домами за счёт средств бюджета города Тулы;
- перечня земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, для формирования и проведения государственного кадастрового учёта в наступившем 2014 году.
9. Усилить контроль за ходом поступлений денежных средств от арендной платы за землепользование и отслеживание сроков погашения задолженностей и начисления пеней, а также упростить действующий порядок, в частности, задолженности ликвидированных предприятий и задолженности, во взыскании которых отказано судом, списывать на основании решения комитета без дополнительных согласований.
В среднем бюджет муниципального образования город Тула может быть пополнен на 36,5%. Минимальная величина пополнения бюджета от реализации выработанных мероприятий составит 27%, максимально бюджет города Тулы может быть увеличен на 46%.
Список литературы
1. Земельный кодекс РФ от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-Ф3, от 28.07.2012 N 133-Ф3. - М.: Юридическая литература, 2010 г.
2. Закон РФ от 10.07.2000 г. «О государственном земельном кадастре» - М.: Федеральный кадастровый центр земля, 2005 г. (статья 3).
3. Закон РФ от 23.05.01 г. О землеустройстве - М.: Федеральный кадастровый центр земля, 2005 г. (статья 41).
4. Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю» - М.: Федеральный кадастровый центр земля, 2005 г. (статьи 3-19).
5. Закон Тульской области от 29.12.2006 № 785-ЗТО «О градостроительной деятельности в Тульской области».
6. Закон Тульской области от 10.12.2008 № 1168-ЗТО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области -городе Туле».
7. Закон Тульской области от 17.06.2004 N 61/1745 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в Тульской области».
Баранов Андрей Николаевич, доцент кафедры «Автоматизированных информационных и управляющих систем», Россия, Тула, Тульский государственный университет,
Баранова Елизавета Михайловна, доцент кафедры «Автоматизированных информационных и управляющих систем», Россия, Тула, Тульский государственный университет
LAND AS A TOOL ECONOMIC POLICY CITY OF TULA A.N. Baranov, E.M. Baranovа
The questions related to the Committee of Land and Property Relations of Tula in land administration.
Keywords: land resources, inventory, property rights, strict separation restriction, land inventory, the cadastral system, management
Baranov Andrey Nikolaevich, associate professor of "Automated of information and control systems", Russia, Tula, Tula State University,
Baranova Elizaveta Mihaylovna, Associate Professor of the Department "Automated information and Control Systems", Russia, Tula, Tula State University
