CC BY
143
ЭКОНОМИКА
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЛЕСНЫХ БЛАГ
Г. А. ПРЕШКИН, доц. каф. экономики и управления УГЛТУ, канд. техн. наук
hpreshkin@usfeu. ru
Затратный подход предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого лесного имущественного комплекса за вычетом физического, морального и экономического из-носов. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку [1]. Важным и сложным моментом затратного подхода к оценке лесной недвижимости является определение износа. Известно, что износ - это утрата полезности и стоимости объектами лесной недвижимости и полезных функций независимо от причин, ее вызвавших.
Лесной земельный участок при наличии на него прав может значительно повысить свою рыночную стоимость. Косвенный учет стоимости оформленных прав землепользования проводится через поправки (в зависимости от вида права) на месторасположение при сравнительном подходе и через дифференциацию величины ставки арендной платы (ренты) в зависимости от условий месторасположения - при доходном подходе.
Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость лесных благ:
1. Характеристика лесных благ. Средоформирующим объектом как предметом оценки является лес, который на географической территории представляет собой экономический актив в том случае, если какое-либо благо имеет рыночный спрос и в результате обмена собственник актива имеет доход. Иначе, лес - это явление природы, выполняющий комплекс биосферных функций, и тогда он имеет иную, не рыночную стоимость, которая определяется по другим стандартам и критериям оценки [2].
Многие исследователи приравнивают величину стоимости средоформирующих полезностей леса к стоимости древесных ресурсов, другие считают, что стоимость древесных ресурсов в несколько раз меньше стоимости полезных функций лесов [3,4]. Это вызвано
тем, что природные свойства лесонасаждения высшего класса бонитета коррелируются с их лучшими средоформирующими функциями, т.е. с наличием всего того, что образует каркас ценностей экологического потенциала территории - сырьевых, климатических и социальных.
2. Методы определения стоимости лесных благ. Для определения величины уставного капитала акционерного общества с долей государства (как собственника лесного фонда РФ) в виде материального актива, может выступать стоимость лесных насаждений и их полезных функций [5]. В этом случае доля вклада может оцениваться с использованием, так называемого метода балансовой стоимости, которая исчисляется как нормативная (кадастровая) стоимость. Методикой устанавливается порядок оценки недвижимости на землях лесного фонда и иных категорий, если там расположены лесные насаждения. В условиях ценовой нестабильности (инфляция, колебания валютных курсов) балансовая стоимость доли уставного капитала в форме лесной недвижимости пересчитывается в соответствии с колебанием индексов названных факторов.
2.1 Метод восстановительной стоимости (МВС) является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Этот метод ориентирован на оценку стоимости лесных насаждений искусственного и естественного происхождения с учетом длительности их выращивания, таксационных и других параметров, состояния глобального экологического значения. Оценка средообразующих функций лесов по схеме МВС осуществляется методом прямого счета всех видов затрат на лесовыращивание, при этом учитывается текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно «восстанавливает» данный лесной объект и определяет стоимость такого вос-
ЛЕСНОЙ ВЕСТНИК 5/2010
203
ЭКОНОМИКА
становления. Следует отметить возможные изменения остаточной стоимости лесных объектов оценки в связи не только с их физическим, но и моральным износом.
2.2 Метод замещения (МЗ) по своему содержанию почти идентичен МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения восстанавливаемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому лесному объекту, как по своему целевому назначению, так и по виду функционального использования. Вместе с тем лесные насаждения подвергаются лесохозяйственным мероприятиям (улучшениям) в направлении учета современных требований к лесам и технологических возможностей их использования (развитие инфраструктуры, лесная мелиорация и др.).
Таким образом, если в методах восстановительной стоимости расчеты ведутся для вычисления точных копий объектов оценки, то в методах замещения используются их функциональные копии. Этим самым в методологию оценивания лесных объектов через идею замещения объектов вносится еще одна экспертная составляющая, которая поднимает проблему обоснованного выбора функциональной копии оцениваемого объекта. Изменения могут быть необходимыми, например, для исключения древесных пород с низкими эколого-биологическими особенностями на крутосклонах для выполнения почвозащитных функций и препятствия развитию эрозионных процессов [7]. И наоборот, включение в состав насаждений прогрессивных сочетаний хвойных и лиственных древесных пород, кустарников, способных максимально задерживать и поглощать техногенные загрязнения - газы, аэрозоли, пыль, тяжелые металлы, радиоактивные элементы, городской шум и др.
Замещения имеют место как в методе восстановительной стоимости, так и в МЗ, где принимается в расчет динамика физического износа (несплошные рубки) и морального старения (перестойные леса) объекта недвижимости. При этом определенную специфику вносит работа с измененными и вновь внесенными улучшениями в сравнении с первоначальным состоянием древостоя, его элементами и окружающей средой, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и подсистем.
Затратный подход к оценке средоформирующих и средозащитных функций леса предусматривает следующий алгоритм расчетов (рисунок).
Восстановительную стоимость (стоимость замещения) лесного насаждения определяют (в зависимости от цели оценки) с использованием основных методов:
- стоимостный метод предполагает использование проектно-сметной документации и применение системы корректирующих коэффициентов пересчета. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных природнотранспортных условий (таксационные параметры насаждений, характеристика рельефа и дорожно-транспортных условия, включая удаленность от путей общего пользования), так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие сезонные удорожания заработной платы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
- ресурсный метод оценки основан на определении стоимости лесных благ (древесных и недревесных ресурсов и полезных функций лесов) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат;
Определение стоимости замещения
лесной недвижимости, руб. Рыночная Общая
стоимость
+ — лесного участка как объекта
Расчёт всех видов износа оцениваемого насаждения (в земельного участка, руб.
недвижимости, руб.
долях от стоимости замещения)
Рисунок. Общий алгоритм расчета стоимости лесного участка при затратном подходе
204
ЛЕСНОЙ ВЕСТНИК 5/2010
ЭКОНОМИКА
- модульный метод оценки стоимости лесных благ заключается в дифференциации их по видам. Данный метод целесообразно использовать для приближенной оценки экологической стоимости лесных территорий при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить стоимость ведущих ресурсов (модулей), чтобы, исходя из их стоимости, определить примерный долевой вклад в общей экологической стоимости территории;
- метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости) лесной площади, при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого природного объекта. Единицами измерения могут быть: ликвидный запас древесины по породам и группам качества на одном гектаре (куб. м); урожай ягод, грибов, лекарственных трав и других даров леса (кг на 1 га) или количество единиц животных и птиц на 1000 га угодий и др. Это наиболее простой способ, но он всегда требует корректировки стоимости лесного блага в зависимости от степени экономической доступности объектов оценки с учетом экологических ограничений добычи (использования) популяций и экологических систем во избежание их деградации [8];
- метод разбивки по компонентам древостоя основан на оценке недвижимого имущества по ступеням толщины и группам качества и умножения на долю компонент (весов) в массиве оцениваемого объекта на лесном участке. В качестве компоненты могут выступать древесные породы, ступени толщины деревьев, их товарность (разряд высот, выход деловой), вид рубок и целевое назначение лесопользования. Агрегированными показателями оценки являются региональные технико-экономические нормативы потенциального, технологически доступного выхода и стоимости 1 кубометра каждого вида круглых лесоматериалов при эксплуатации насаждения на лесном участке. Эти показатели напрямую зависят от товарных свойств деловой древесины конкретного насаждения, его разряда высот (основной показатель средоформирующего потенциала леса), среднего диаметра на уровне груди оцениваемого дре-
востоя, вида рубок (степени изреживания), таксационной оценки выхода деловой древесины в насаждении и других параметров его состояния;
- метод количественного обследования или опытных раскряжевок хлыстов служит для создания и уточнения нормативных коэффициентов выхода и стоимости 1 м3 круглых лесоматериалов при наличии отклонений от обычных технологий их производства, изменений нормативов технических требований на лесоматериалы и колебания их стоимости в зависимости от внешних и внутренних факторов. Это наиболее трудоемкий метод, но он при выполнении такой работы дает наиболее полную и объективную информацию для оценки лесных объектов недвижимости по основному кругу потребностей.
3. Определение износа эксплуатационного насаждения. В оценочной деятельности экономический износ является основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости при использовании затратного подхода. Износ, применительно к лесному насаждению, служит не только для выявления различий в характеристиках его таксационных свойств, но и в зависимости от состояния древостоя (после пожара, поражения насекомыми, после подсочки, постепенных рубок, наличие редин и др.). Учет износа объекта оценки на лесном участке осуществляется в виде корректировок текущей стоимости оцениваемого объекта с учетом аналога - не тронутого рубками лесного насаждения, получившего к дате оценки определенный комплекс затрат на выполненные лесоводствен-ные мероприятия.
В странах с рыночной экономикой при оценке коммерческой недвижимости доля стоимости земли составляет в среднем 20 % от общей стоимости объекта оценки [9]. Несмотря на то, что это усредненная величина, она может применяться и в нашей стране до научного уточнения этой пропорции. Отметим, что при оценке лесных земель различного функционального назначения должен соблюдаться принцип наилучшего и наиболее эффективного использования коммерческой стоимости находящихся на земельном участке лесных благ. Оценка рыночной стоимости
ЛЕСНОИ ВЕСТНИК 5/2010
205
ЭКОНОМИКА
лесного участка в рамках лесного регламента включает обследование:
- местоположения лесного участка через наличие элементов визуального закрепления его границ на местности, плана участка с реестром дирекционных углов поворота и описанием их координат, расстояние от центра участка до пункта франко;
- физические и правовые характеристики земельного участка: площадь, рельеф местности, наличие ручьев, водных объектов, участков с низкой несущей способностью грунтов, породный состав и общий запас древесины на 1 га, целевое назначение и категория защитности лесов, форма собственности и категория земель;
- технико-экономические показатели потенциальной стоимости технологически доступных ресурсов лесных продуктов с учетом экологических ограничений на их добычу;
- прав собственности на лесной участок и насаждения.
Понятие «износ», используемое в данном случае для оценки, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются по содержанию друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта и, следовательно, стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается перенос издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта недвижимости. В практике оценки лесных благ применяется несколько методов определения износа экологических подсистем: метод срока жизни (оборот рубки) и метод разбиения на виды износа (выборочные, постепенные, санитарные и другие виды рубок ухода за лесом, пожары и др.).
Метод срока жизни. Срок экономической жизни насаждения - это временный интервал, в течение которого его можно использовать, извлекая прибыль. Объем и интенсивность проведения лесохозяйственных мероприятий должны окупаться адекватным приростом стоимости насаждения.
Для деревьев некоторых древесных пород особенно характерно то, что в опре-
деленном возрасте возникает изменение их функционального назначения, которое ведет к изменению величины их экономического потенциала.
Срок экономической жизни деревьев снижается после достижения эффективного возраста (класса возраста спелости), который основан на экспертной оценке таксатором внешнего вида деревьев с учетом их физического и биологического состояния. Срок оставшейся экономической жизни насаждений (перестойные леса) составляет период от даты таксационной оценки до окончания экономической жизни элементов леса. В искусственных насаждениях срок оставшейся экономической жизни единый, в естественных (девственных) лесах он, как правило, уменьшается с увеличением класса возраста элементов леса.
Устойчивое и непрерывное пользование лесами предполагает периодическое извлечение из насаждения деревьев, достигших возраста спелости, однако он не всегда совпадает с эффективным экономическим возрастом. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как внешние и внутренние факторы, традиции и запросы потребителей и др., которые могут в принципе резко изменить оставшийся срок экономической жизни деревьев. Например, вырубка молодых еловых (пихтовых) деревьев для новогодних торжеств и др. Однако при оценке насаждения этот факт не принимается во внимание как существенно влияющий на оставшийся срок его экономической жизни. Данный метод основан на визуальном осмотре деревьев и базируется на положениях методики, использование которой формирует выводы, основанные на опыте и суждениях оценщика леса [2].
Метод расчета износа (определение класса товарности) предполагает, что выход деловой древесины в ликвиде, выраженный в процентах, отражает типичный срок жизни так же, как процент накопленного износа отражает издержки на воспроизводство лесов.
В общем виде взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом деревьев определенной древесной породы и типичным возрастом
206
ЛЕСНОЙ ВЕСТНИК 5/2010
ЭКОНОМИКА
экономической жизни для насаждения (или его элемента) можно выразить формулой
И / ВС = ЭВ / СЭЖ, (1)
где И - износ;
ВС - восстановительная стоимость;
ЭВ - эффективный возраст;
СЭЖ - срок экономической жизни.
Этот метод может применяться либо для расчета накопленного износа насаждения на лесном участке, включающего физический, функциональный и внешний износы, либо для расчета только одного вида износа.
Применение данного метода оценки доказывает, что лесные насаждения одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, количества проведенных рубок ухода за лесом будут иметь различный износ (товарность).
Метод разбиения по видам износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального износа. Функциональный износ, связанный с улучшениями лесных участков, делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на устранение условий, снижающих ценность территории, ресурсов леса или благоустройство местности и затратами на устройство таких улучшений на новом месте.
Например, стоимость посадки пирамидального тополя вдоль новой дорожной магистрали составляет 130000 руб. на 100 погонных метров. Замена обычных тополей на пирамидальные обходятся в 150000 руб. на 100 погонных метров. Тогда функциональный износ на каждые 100 пог. м посадок составит 20000 руб.
Заметим, что насаждения, имеющие в своем составе деревья с пороками и дефектами формы ствола свыше допустимых технических норм, не считаются имеющими неустранимый износ, если затраты на его устранение превосходят потенциальные выгоды от продажи насаждении в целом. Физический износ определяется путем наземной сплошной или выборочной оценки насаждений на лесных участках. Значение величины износа опреде-
ляется опытным путем, с применением приборов и знаний оценщика (таксатора) лесов.
В соответствии с этим методом накопленный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа
НИ = 1- (1- ФизИ)*(1- ФункИ)*(1- ВнИ). (2) Физический износ - ухудшение физического состояния объекта оценки включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа.
ФизИ = ФизИ . + ФизИ . (3)
Расчет неустранимого износа связан с оценкой затрат на выполнение комплекса работ по удалению из состава насаждения тех деревьев, которые являются (или могу служить) причиной общего снижения товарности объекта оценки (древостоя)
m , .
ФизИ неустр = ZV,X Si , (4)
i=1
где V - объем деревьев с неустранимым i-м видом износа независимо от причин, его вызвавших, м3;
S - затраты на удаление 1 м3 стволовой древесины с i-м неустранимым износом, руб.
В теории оценок имеется понятие износа, которое вызвано избытком определенных качеств объекта оценки. Если обратить внимание на алгоритм затратного подхода при оценке объекта, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановления, то станет очевидным, что излишества, имеющиеся у объекта, снижают его стоимость. Ими могут быть, например, излишне высокие деревья вдоль тротуаров и на газонах, которые в случае сильных порывов ветра представляют опасность падения на людей и транспорт, снижают эстетическую ценность городского ландшафта, его видеоэкологию.
Поэтому стоимость таких излишеств должна быть вычтена из общей стоимости восстановления и рассматривается как функциональное неустранимое устаревание (экономически нецелесообразное). Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности лесной недвижимости, вызванной внешними по
ЛЕСНОИ ВЕСТНИК 5/2010
207
ЭКОНОМИКА
отношению к ней негативными причинами (кислотные дожди, агрессивная пыль и др.). Внешний износ в большинстве случаев неустраним. Он рассчитывается двумя способами: методом парных продаж, когда сравниваются два сопоставимых лесных участка, один из которых имеет признаки внешнего износа, а у другого они значимо меньше. Разница в стоимости трактуется как внешний износ. Метод капитализации учитывает внешний износ через валовый рентный мультипликатор [1]. Допустим, стоимость лесного участка № 1 как объекта оценки составляет 400000 руб. Его валовый рентный мультипликатор равен 4, а у оцениваемого лесного участка № 2 он равен 5. Тогда потенциальный валовый доход (ПВД1) объекта оценки № 1 равен: ПВД1 = = 400000 / 4 = 100000 руб, а оцениваемый лесной участок № 2 имеет ПВД2 = 400000 / 5 = = 80000 руб. Следовательно, внешний износ равен 20000 руб. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа (около 20 %) относится к земле.
Добавление стоимости земли к стоимости замещения. При затратном подходе оценка рыночной стоимости лесного участка осуществляется только при условии юридически оформленного имущественного права (права собственности, вещных и обязательственных прав). Стоимость лесного участка определяется как сумма стоимостей замещения лесных ресурсов, а остальную часть составляет стоимость полезных функций леса (конкретная стоимость которых составляет отдельный спектр исследований), которая и включается в общую стоимость лесного земельного участка как стоимость земли (метод остатка).
Таким образом, использование названных методов оценки позволяет методически
однозначно использовать затратный подход при определении стоимости лесной недвижимости в рамках требований нормативных документов высшего уровня [6, 10].
Библиографический список
1. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008.
2. О правилах проведения лесоустройства: - Постановление Правительства РФ от 18.06.2007 г. № 377.
3. Кондратьев, К.Я. Баланс углерода в мире и в России / К.Я. Кондратьев и др. // Изв. РАН. Сер. географ. - 2002. - № 4. - С. 7-17.
4. Агатьев, В.В. Проблемы рационального управления использованием природных ресурсов (на примере лесопользования): монография. - М.: ООО «Паритет Граф», 2001.
5. Прешкин, Г. А. Лесопользование в условиях новой экономики / Г.А. Прешкин // Ресурсосберегающие и экологически перспективные технологии и машины лесного комплекса будущего: Матер. меж-дунар. научн.-практ. конф. - Воронеж: изд-во ВГЛ-ТА, 2009. - С. 391-397.
6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. - Постановление Правительства РФ от 06.06.01 г. № 519.
7. Рекомендации по проектированию лесокультурных комплексов в лесной зоне Свердловской области / под ред. И.А. Фрейберг. - Свердловск: изд-во ин-та леса УрО АН СССР, 1988.
8. Прешкин, Г.А. Эколого-экономическая оценка пищевых ресурсов дикой природы / Г.А. Прешкин,
A. Б. Слепак // Продовольственная безопасность в системе народосбережения: Матер. междунар. научн.-практ. конф. // Отв. за выпуск М.В. Федоров,
B. П. Иваницкий. - Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2006. - С. 203-208.
9. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. / А.Н. Асаул. - СПб.: Питер, 2008.
10. Об оценочной деятельности в Российской федерации: федеральный закон от 29.07.1996 № 135-ФЗ
208
ЛЕСНОЙ ВЕСТНИК 5/2010
