ЗАРУБЕЖНЫЕ СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 34

Куракова Н.И.

магистрант

Московская финансово-юридическая академия (г. Ульяновск, Россия)

ЗАРУБЕЖНЫЕ СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Аннотация: в работе рассматриваются основные системы регистрации прав на недвижимое имущество за рубежом. На основе проведенного анализа научной литературы были выделены их основные особенности и отличия от других систем.

Ключевые слова: регистрация прав, недвижимое имущество, зарубежный опыт, Титульная система, Актовая система.

Во многих зарубежных странах существует и действует своя система регистрации прав на недвижимое имущество, которая складывалась на протяжении многих лет и даже веков. Еще во времена Римской империи возникают правовое вопросы и объекты, связанные с недвижимым имуществом - принципатом. В период доминанта сделки с недвижимостью стали иметь правила. связанные с гарантированностью публичностью сделки [4].

В настоящее время в мире существует несколько систем, по которым работают различные государства. Главным критерием разграничения этих систем заключается в объекте регистрации - сделка с недвижимостью (продажа, покупка, установление ограничения и др.) или же сами права на недвижимость (право собственности, ограничения или обременения на объекты недвижимости и т.д.). В связи с этим различают следующие системы:

1. Система регистрации актов о сделках с недвижимым имуществом или так называемая «Актовая система». Суть данной системы состоит в том, что государство вне зависимости от своей ответственности проводит сделку лишь

фактическую между определенными лицами. Здесь является неважным есть ли права на совершение сделки, какое имеют отношение и есть ли данный предмет сделки в реальности. Для него лишь важно идентифицировать участников сделки, а также зафиксировать дату и время регистрации в соответствии с договором. А при условии совершения сделки нотариусом, эта возможность отпадает, что делает важным моментом для отражения даты и времени регистрации. В таком случае сделка будет считаться зарегистрированной по временному интервалу и удостоверение будет присвоено тому лицу, которое раньше зарегистрировал договор.

Покупатель недвижимости (ипотечный кредитор) несет ответственность и риски, связанные с приобретением недвижимости. Тогда в таких ситуациях могут появляться некоторые подводные камни, например продавец может не быть собственником продаваемого жилья и у него нет никаких на это полномочий. При таком раскладе, важным и необходимым моментом при обретении жилья является проверка его историю переходов ее из рук в руки (Title of research), а также историю залогов и аренды и восстановление всей цепочки истории существования. Это дело осуществляют специально обученные юристы, которые не могут дать гарантию «чистоты титула» и приобретателю жилья все равно приходиться рисковать и страховать приобретаемый титул (свое право) - title insurance.

Такие характеристики свойственны в основном для система регистрации прав в США, а также Бразилии.

2) Система регистрации прав на недвижимость («Титульная система») или ее еще называют среднеевропейской системой. В классическом варианте -признание государством функции охраны прав собственников на недвижимость. Механизм, которого состоит в защите определенными административными органами (бюро) или агентствами регистрировать права собственников («Поземельная книга», Кадастр недвижимости, «Ипотечная книга» и т. д.) и являющееся неоспоримым даже в судебном порядке (кроме случае незаконной регистрации). Также существуют два вида регистрации [4]:

- первичная, т.е. права на недвижимость, которое не было еще зарегистрировано

- регистрация последующих изменений права, включая переход недвижимости из рук в руки.

Важным критерием является точное право на регистрации для конкретного отражения перечня обстоятельств, влияющих на его содержание. В случае если будет нанесен какой-либо ущерб зарегистрированному праву, то государство полностью компенсирует причиненный ущерб. Источником для этого является Компенсационный Фонд. Он накапливает денежные средства за счет регистрационный отчисления и является частью системы.

Эта система регистрации прав распространена в таких странах, как: Германия, Франция, Италия, Швейцария, Польша и другие.

Также еще выделяют системы регистрации недвижимости такие как система Торренса и Французская система регистрации прав.

Система регистрации прав на недвижимость по Роберту Торренсу. Эта система является одним из вариантов титульной системы, которая появилась в Австралии. Данная система предусматривает права, которые возникают при записи в регистре. Такой регистр имеет некоторые отличия от Поземельной книги в германской системе. Раздел 1 «Недвижимость» описаны соответствия местоположения и границы собственности через краткое описание и ссылок на графический материал. Раздел 2 «Владение» - описание собственников, их прав и обстоятельств ограничения. В Разделе 3 «Отягощающие условия» прописаны основы регистрации ипотек, обременений, аренды и другое [3]. Также она имеет ряд отличий:

- обязательной регистрации подлежат права после ее создания (с 1858 г.)

- документация на объект для регистрации права делается в двух экземплярах - подлинник (подшивается в регистр) и копия (вдается собственнику).

- право собственности государства в данной области не регистрируется, т.к. если права на недвижимости не зарегистрированы, то она считается государственной.

Следует выделить, что права, возникшие до введения данной системы до сих пор работают по старым правилам. Таким образом, в Австралии действует две системы, владельцы прав могут перейти со старой системы на новую в добровольном порядке.

Данная система регистрации прав на недвижимое имущество получило дальнейшее распространение в колониальных странах (Канада, восточная Африка, в некоторых штатах США) и самой Великобритании.

Следующей системой регистрации прав на недвижимое имущество является Французская система.

В ней отсутствует Поземельная книга, так как основным объектом недвижимости является не земельный участок (поземельная собственность), а сам правообладатель. Это связано с историей, когда необходимо было регистрировать налогоплательщиков для взимания налогов. Данные регистры для регистрации недвижимости стали называться «Ипотечными книгами». В каждом округе Франции существуют бюро «Хранилище ипотек» (Conservation des hypotheques). В котором и ведется учет прав поземельной собственности, ипотек и привилегий в публичные реестры округа. Так, если гражданин владеет недвижимостью в разных округах, то в каждом из них ведет учет и открыт «лист» регистрации, а общий реестр прав всю существующую недвижимость нет.

Записи в Ипотечных книгах ведутся двумя способами: акты по сделкам купли-продажи имущества (запись идет целиком - Транскрипции) и акты о заключении сделки о залоге (запись сокращенной выписки - Инскрипции) [1]. На них и осуществляется вся система публичности поземельных прав во Франции. В данной системе не существует более структурированной записи в отличии от Поземельной книги (Германия) или Поземельной книги Торренса, где регистрации осуществляется поэтапно.

Следует отметить, что данной системы придерживаются и другие европейские страны - Бельгия, Люксембург и Италия.

А в Испании и Нидерландах используется смешанная система регистрации прав на недвижимое имущество, взятое из Французской и среднеевропейской систем.

Так, в Испании пара на недвижимость ведутся в Поземельном регистре (как в Германии), но переход права собственности идет через договор (как во Франции). Также в ней отсутствует система страхования недвижимости от обременений.

В Нидерландах действует принцип поземельной регистрации права, но сама Поземельная книга остается в руководстве «хранителей ипотек», тем самым снижая долю ответственности государства [5].

Таким образом, можно сказать, что Актовая и Титульная системы регистрации прав на недвижимость являются лишь этапами формирования и развития этой системы.

В настоящее время наиболее главной и опорной системой регистрации прав является Титульная система, а современная Актовая хоть и кажется более сложной, но является важным этапом перехода к регистрации сделок в судах и передача ему заключенных договоров. Это можно наглядно продемонстрировать на примере систем регистрации в США, Испании, Нидерландах и других странах, которые используют обе системы в своем государстве.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Crone M. Сравнительный анализ систем регистрации. Пер. с фр. Париж: Парижская нотариальная палата, 1992;

2. Land Title Practice Manual. V. 1-3. Vancouver: The Continuing Legal Education Society of British Columbia. Практическое пособие по применению Закона о земельных титулах. Ванкувер, 1993;

3. Германское право. Часть I «Гражданское уложение». Пер. с нем./ Серия: Современное зарубежное и международное частное право. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996;

4. Современная Поземельная книга. Австрийское Общество по вопросам международного сотрудничества в Нотариате Федерального министерства юстиции. Вена 1992 г. Неофициальный перевод Центра экономико-правовых технологий рынка недвижимости, г. Москва;

5. Дж. Ван Эйк. Кадастровая земельно-информационная система в Нидерландах

Kurakova N.I.

Moscow Academy of Finance and Law (Ulyanovsk, Russia)

FOREIGN SYSTEMS OF REGISTRATION OF RIGHTS TO IMMOVABLE PROPERTY

Abstract: the paper considers the main systems of registration of rights to real estate abroad. Based on the analysis of the scientific literature, their main features and differences from other systems were highlighted.

Keywords: registration of rights, real estate, foreign experience, Title system, Act system.