CC BY
42
\ ЗАРУБЕЖНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ \
Активное солнце Греции
В Греции все есть. И высокая вероятность дефолта, и не менее высокая доходность по некоторым инвестиционным проектам. Но стоит ли сейчас вкладываться в греческую недвижимость и другие активы?
Осторожно: финансовый рынок!
Долговой кризис, разразившийся в Греции в 2009 году, уже давно угрожает стабильности мировой экономики. Ведь в случае дефолта Афин под угрозой банкротства окажутся сразу ряд крупных международных банков. Однако цена банкротства Греции — не только «здоровье» европейских финансовых институтов. Дефолт Эллады поставит под вопрос успешность Евросоюза как крупного валютного и макроэкономического проекта. Сейчас Греции все сложнее обслуживать свой долг: в сентябре доходность греческих 10-летних облигаций поднималась выше 25%, а доходность по двухлетним облигациям сейчас составляет уже более 74% годовых!
Так что, пожалуй, одной из самых рискованных инвестиций сейчас можно считать именно вложения в гособлигации страны. «Инвестиции в греческие облигации сейчас выгодными не являются. Риски намного превышают привлекательность их покупки. Греческие облигации могли быть привлекательными, если бы положение Греции не ухудшалось. А это было бы возможно только в том случае, если бы Греция приложила максимум усилий по сокращению бюджетного дефицита и выполнению требований Евросоюза. Но Греция раз за разом не выполняет эти требования и все больше приближается к дефолту. Сейчас уже очевидн ым стал тот факт, что объем помощи, который был одобрен в июле, окажется для Гре-
пике фондового рынка в греции
W
т
м
Татьяна НАУМОВА
Рис. 1. Динамика индекса ATHEX, п. 1700 1500 1300 1100 900 700
10 2010
01
03
05 2011
ции недостаточным. Летний план предполагал списание 21% греческих долгов (см. справку), при этом уже тогда было понятно, что требуются более масштабные списания. В конце сентября МВФ согласился простить Греции 50% долгов, но даже это вряд ли спасет ситуацию», — говорит консультант департамента Due Diligence «2К Аудит — Деловые консультации/Morison International» Андрей Чернявский.
С недвижимостью все не так просто...
Главный аргумент в пользу вложений в греческую недвижимость звучит просто: цены на дома и квартиры в Греции сейчас находятся на очень низком уровне. Рынок практически нашел дно, а значит — надо покупать. Многие эксперты говорят, что ниже расценки опускаться уже не будут. Это косвенно подтверждает и поведение европейских инвесторов, в частности французов
Ж
isii-:,
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (115) 2011
А
Л
07
и немцев, среди которых наблюдается грандиозный всплеск интереса к греческой недвижимости.
«Но недвижимость не так быстро реагирует на макроэкономические новости, как фондовый рынок. Поэтому, скажем, если сейчас объявить дефолт Греции, то рынок недвижимости среагирует на это не раньше, чем через шесть-восемь месяцев. На мой взгляд, сектор еще не достиг дна. Ведь проблемы в Греции только начались. И в ближайшие два-три года цены продолжат снижаться. То же касается и прироста капитала. Рента будет уменьшаться, так как правительство Греции недавно было вынуждено ввести дополнительные налоги на недвижимость», — подчеркивает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills игорь индриксонс.
По данным компании Mouzenidis Realestate, сегодня стоимость жилья в Греции начинается
План спасения Греции
На экстренном саммите Еврозоны в конце июля была достигнута договоренность о предоставлении Греции еще 109 млрд евро (110 млрд стране решили дать весной 2010 года). На саммите также было решено, что частные кредиторы «добровольно» обменяют гособлигации Греции, срок погашения которых наступает в ближайшие годы, на бумаги с более поздними сроками погашения. Также планировалось, что держатели облигаций будут участвовать в программе выкупа греческих долгов на вторичном рынке и продадут их по сниженным ценам. В целом
дисконт в рамках программ обмена и выкупа облигаций был оценен в 21%. Однако теперь речь идет о совсем других процентах. По итогам октябрьского саммита в Брюсселе Афинам списали 50% долгов. Фактически это дефолт. Но это слово в Европе предпочитают не произносить вслух. Процедура названа добровольным участием частных кредиторов в реструктуризации долгов Греции. Кроме того, европейские власти обязали Элладу сократить уровень государственного долга до 120% ВВП в 2020 году. По прогнозам экспертов, в этом году он будет 183%, то есть долги надо резать на треть.
¿1 ..">
щ
а
Я
О е
На многих островах цены на участки на первой линии от моря лишь на 1-2% отличаются от уровней 2009-2010 годов.
от 1 тыс. евро за 1 кв. м. «Ниже цена упасть не может. Судя по данным, опубликованным Банком Греции за II квартал 2011 года, цены на квартиры (в номинальном выражении) в среднем снизились на 4,5% по сравнению с соответствующим кварталом 2010 года. Предпочтения покупателей не изменились, однако увеличился спрос на недорогие объекты до 150 тыс. евро», — поясняет директор компании Мирон Сариа.
Однако стоимость действительно интересных объектов остается на достаточно высоком уровне. Так, на многих островах цены на участки на первой линии от моря лишь на 1-2% отличаются от уровней 2009-2010 годов. «В принципе, если есть желание купить домик на море, который можно использовать для отдыха, то такую покупку можно рассматривать, особенно на греческих островах. Но если смотреть с точки зрения инвестиций, то это достаточно спорно, так как непонятны перспективы Греции,
и в условиях сегодняшнего кризиса такой недвижимостью сложно управлять — низкий спрос на аренду, низкие арендные ставки и т.д. Если рассматривать альтернативы, то ситуация на Кипре несколько лучше, сейчас есть очень привлекательные по соотношению «цена-качество» объекты, с налаженной системой управления, поэтому мы бы скорее рекомендовали рассматривать Кипр», — уверена генеральный директор «МИЭЛЬ-ОРМ» Наталья Зава-лишина.
Непонятная ситуация сложилась и на вторичном рынке в Греции. «Многие интересуются недвижимостью именно в этом сегменте, полагая, что в связи с кризисом греки начнут активно продавать все, что имеют, и за скидками не постоят. Но здесь вмешивается менталитет народа. Греция дорожит тем, что имеет, и никогда не продаст это за бесценок. Конечно, греки идут на скидки и торг (в Греции принято торговаться всегда и везде).
Вид на жительство
Наиболее привлекательными для иностранных граждан, которые хотят открыть предприятие в Греции, являются виды на жительство для ведения независимой финансово-экономической деятельности. Такие виды делятся на две категории: «предпринимательский» и «инвестиционный». Условия их получения и процедура оформления несколько отличаются. Вид на жительство (ВНЖ) «инвестиционного» типа выдают гражданину иностранного государства для ведения инвестиционной деятельности в объеме не менее 300 тыс. евро. Вначале иностранный бизнесмен получает особую визу. После въезда в Грецию по такой визе следует подать заявление в уполномоченное управление Министерства внутренних дел, и, по решению министра, иностранный гражданин получает ВНЖ сроком на три года. Вместе с ним особый персональный ВНЖ по-
лучают и члены его семьи — супруги, несовершеннолетние дети. Срок действия их ВНЖ совпадает со сроком действия ВНЖ самого инвестора. В случае если инвестор продолжает осуществлять и развивать свою деятельность, добросовестно уплачивает налоги и страховые сборы, ВНЖ продлевается на три года. Если уровень дохода является достаточно высоким и стабильным, а заниматься какой-либо предпринимательской деятельностью в Греции гражданин иностранного государства не собирается, закон №3386 от августа 2005 года предусматривает возможность получения ВНЖ для финансово независимых лиц. Условием получения ВНЖ для ведения независимой предпринимательской деятельности является наличие достаточных средств в сумме не менее 60 тыс. евро. Они должны находиться на счету иностранца в известном банке, и после
выдачи визы их переводят в банк в Греции. После этого уполномоченная Служба по делам иностранцев и иммиграции округа выдает разрешение на определенную предпринимательскую деятельность и направляет в Консульство Греции, где иностранцу выдают особую визу. Иностранец после въезда в Грецию по этой визе подает заявление с приложенными документами в мэрию (Димос). Вид на жительство выдается Генеральным секретарем округа — на два года. Если иностранец продолжает осуществлять и развивает свою деятель-ность,добросовестно уплачивает налоги и страховые сборы, ВНЖ каждые два года будут продлевать. Таким образом, получение «предпринимательского» или «инвестиционного» ВНЖ позволит организовать и вести свой бизнес в Греции и в перспективе — получить европейское гражданство.
90
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (115) 2011
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
Замечу, если сравнивать цены на недвижимость в европейских странах, то Греция заметно привлекательнее Италии или Испании. Нормативы строительства здесь жестче, поэтому и качество построек намного выше», — отмечает г-н Сариа.
Солнечная греция
Несмотря на все макроэкономические проблемы, в Греции существует сразу несколько перспективных направлений инвестиций. Наиболее очевидный — туризм. Сейчас это единственная отрасль в кризисной Греции, которая продолжает устойчиво расти. По данным World Travel and Tourism Council, сейчас на туризм приходится около 16% ВВП Греции. По сообщению Банка греции, поступления в экономику страны от туризма за январь-июль 2011 года выросли до 5,5 млрд евро против 4,8 млрд годом ранее. Число посещений страны за этот период увеличилось на 11,4%.
Особенно перспективны инвестиции в гостиничный бизнес. При этом в Греции одинаково выгодно как строить гостиницы с нуля, так и покупать готовый бизнес. Наиболее выгодно выстроить сразу же всю бизнес-цепочку — от сотрудничества с туроператором до контракта с авиакомпанией. Это позволяет получить доходность как минимум 15-20% от общей суммы инвестиций. Однако покупать бизнес-объекты в этом секторе стоит исключительно по остаточной стоимости.
«Дело в том, что сейчас в Греции есть много отелей, которые были построены в кредит. Представьте себе ситуацию: займы взяты, отели построены. А потом кризис — по тем или иным причинам возвращать кредит заемщик больше не может. И эти отели уже продают с колоссальным дисконтом. В частности, у нас есть такой отель на продажу: реальная оценка этого объекта — 17 млн евро, при этом сейчас его можно приобрести за 7 млн от банка. То есть банк его реализовывает по остаточной цене, эту сумму должен ему заемщик. Подобные объекты сейчас приобретать особенно выгодно — ведь оценочная стоимость намного выше цены реализации. Соответственно, при загрузке туристами, а в этом году наблюдался отток туристов из Египта, Туниса и даже Болгарии именно в сторону Греции, подобные инвестиции выглядят очень привлекательными», — подчеркивает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Alemar Group Елена утюмова.
Кроме того, у Греции большой потенциал в развитии альтернативных источников энергии, уверяют греческие власти. Главное ее достояние — солнце (в Греции 320 солнечных дней в году) и ветер. Пока в альтернативную энергетику в Греции вкладывают только американцы и немцы. Последние строят солнечные парки, спо-
т
собные вырабатывать 200 тыс. МВт энергии, стремясь таким образом восполнить потребность в электроэнергии, связанную с закрытием АЭС в Германии. «В Греции созданы все условия, чтобы инвестору было интересно вкладываться в программу развития возобновляемых источников энергии, к которым относятся и солнечные батареи. Государство сразу же заключает договор на оплату электроэнергии, которая вырабатывается за счет солнечных батарей. Договор продажи электроэнергии заключается сразу на 20 лет! То есть инвестор сразу же получает огромные гарантии государства — оно обязуется покупать вырабатываемую электроэнергию в течение 20 лет. Согласно расчетам, если одна фотоэлектрическая единица — солнечная батарея (мощностью 1 кВт) — будет работать круглосуточно 365 дней (что вполне возможно в Греции), ежегодно она будет производить 1380 кВт/ч электроэнергии. То есть полная подобная установка будет производить 1,38 млн кВт/ч. Ее установка стоит 4 млн евро. При этом ежегодный доход от инвестиций до вычета налогов и амортизации составляет 552 тыс. евро. Получается, что средняя окупаемость проекта — четыре-пять лет. Шесть лет — максимум, это полная окупаемость с учетом всех налогов», — поясняет г-жа утюмова.
Крупным инвесторам стоит присмотреться к транспортной инфраструктуре страны. Греция собирается приватизировать большинство своих железных дорог и портов. Как отметил в своем интервью агентству «РИА Новости» депутат от правоцентристской партии «новая демократия» Симос Кедикоглу, железными дорогами «признанной колыбели западной цивилизации» уже заинтересовались в РЖД. Как ни странно, весьма выгодным вложением может стать и сырьевая индустрия. Сейчас Греция готовится к разработке шельфовых месторождений в Ионическом море. Афины рассчитывают на ежегодные $10 млрд чистого дохода государства и ищут инвесторов. Шельфовая добыча требует больших инвестиций. Кроме того, Греция намерена продать 35% акций нефтяной компании Hellenic Petroleum в I квартале 2012 года и 55% в государственной газовой компании DEPA, а также 31% в операторе газотранспортной системы DESFA в конце текущего года (в рамках приватизационной программы, направленной на решение долговых проблем страны).
F0T0LINK/AP
Катар вложит около 1,2 млрд евро в компанию, разрабатывающую золотые месторождения в северной части Греции.
греции все сложнее обслуживать свои долг
Рис. 2. Доходность греческих суверенных 10-летних облигаций, п.п.
коллапс рынка недвижимости
Рис. 3. Индекс цен на недвижимость в Афинах (2007 год = 100%), %
28
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (115) 2011
91
