CC BY
587
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
1
содружество
земельных
юристов
Выкуп земельного участка
А.М. Атабекян
ведущий юрист ООО «Содружество Земельных Юристов» (г. Москва)
Алена Михайловна Атабекян, atabekyan@zem-advokat.ru
Право на выкуп земельного участка.
Порядок выкупа земельного участка
Российским законодательством предусмотрено преимущественное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, приобрести такой земельный участок в собственность. Такое право установлено в части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), в соответствии с которой исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Для реализации своего права собственник здания, строения, сооружения обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. К заявлению необходимо приложить документы, перечень которых установлен приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок». Согласно этому приказу собственники зданий, строений, сооружений представляют в соответствующий исполнительный орган следующие документы:
• «документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально удостоверенные копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на здания, строения, сооружения, если права на такие здания, строения,
сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации признаются возникшими независимо от их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом согласно части 4 пункта 5 статьи 36 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.
Таким образом, заявитель вправе не представлять документы, которые должны запрашиваться органом государственной власти или местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия. К таким документам, в частности, относятся:
• выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (в случае если с заявлением о выкупе земельного участка обраща-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 8 (155) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ется индивидуальный предприниматель);
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (в случае если с заявлением о выкупе земельного участка обращается юридическое лицо);
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах заявителя на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах заявителя на приобретаемый земельный участок;
• кадастровый паспорт земельного участка.
Согласно части 3 пункта 5 статьи 36 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Таким образом, в случае отказа заявителю в выкупе земельного участка по причине непредставления заявителем документов, не указанных в перечне, отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Обжалование отказа в выкупе земельного участка в судебном порядке
Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Если в установленный в пункте 6 статьи 36 ЗК РФ срок проект договора купли-продажи не будет подготовлен либо заявителю будет предложено заключить вместо договора купли-продажи договор аренды земельного участка, указанное бездействие либо незаконное решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка может быть обжаловано в судебном порядке.
В этом случае судебное обжалование решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность либо бездействия будет осуществляться по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее -ГПК РФ) в случае обжалования решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность или бездействия гражданином либо главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае обжалования решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность или бездействия индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы. Для обжалования решения об отказе (либо обжалования бездействия) в предоставлении земельного участка в собственность гражданину необходимо обратиться в суд по месту нахождения соответствующего органа либо по своему месту жительства с заявлением. В заявлении должно быть указано, какие решения, действия (бездействие) должны быть признаны незаконными, какие права и свободы лица нарушены этими решениями, действиями (бездействием). Требования в заявлении следует сформулировать следующим образом:
-9789, iovrf@mail.ru
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
• признать решение (указать дату решения, наименование соответствующего органа) об отказе в предоставлении земельного участка (указать кадастровый номер и адрес земельного участка) в собственность либо бездействие в неподготовке проекта договора купли-продажи земельного участка незаконным;
• обязать (указать наименование соответствующего органа) принять решение о предоставлении земельного участка в собственность/подготовить проект договора купли-продажи земельного участка.
Срок обращения гражданина в суд с соответствующим заявлением составляет 3 месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. Указанный срок начинает течь с момента получения решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность на руки либо со дня получения решения по почте.
Следует отметить, что некоторые суды общей юрисдикции квалифицируют подобные споры как споры о праве, поэтому гражданину необходимо подавать заявление в суд по месту нахождения земельного участка. В этом случае такой спор будет рассматриваться по правилам искового производства.
Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В целях оспаривания решения об отка-
зе в предоставлении земельного участка в собственность или бездействия индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо обращается в соответствующий арбитражный суд с заявлением.
Срок обращения в суд также составляет 3 месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении права. В случае пропуска указанного срока он может быть восстановлен по соответствующему ходатайству заявителя, если суд сочтет причину пропуска срока на обращение в суд уважительной.
В заявлении необходимо указать, каким образом принятое решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность либо бездействие нарушает права заявителя.
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).
На практике встречаются случаи, когда в результате незаконного бездействия соответствующего органа возрастает размер выкупной цены земельного участка.
Например, до 1 июля 2012 года действовал льготный выкуп земельных участков, порядок которого регламентирован Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Собственник здания, строения, сооружения, реализуя свое право на льготный выкуп, обращается в соответствующий орган в период действия льготного выкупа, то есть до 1 июля 2012 года. В свою очередь, орган, необоснованно затягивая сроки подготовки проекта договора купли-продажи, по исте-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 8 (155) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
чении действия льготного выкупа направляет заявителю соответствующий проект договора купли-продажи. При этом орган в проекте договора купли-продажи указывает размер выкупной цены выше, чем она должна была быть, то есть размер выкупной цены орган рассчитывает уже не по льготной ставке. Таким образом, в результате незаконного затягивания сроков подготовки проекта договора купли-продажи заявитель, имеющий право на льготный выкуп, по сути, его лишается.
Гражданину, оказавшемуся в подобной ситуации, необходимо знать следующее.
После получения проекта договора купли-продажи с указанием размера выкупной цены выше льготной нужно направить протокол разногласий к указанному проекту договора купли-продажи с указанием льготного размера выкупной цены земельного участка. Если по истечении 30 дней указанный протокол разногласий будет отклонен органом либо заявитель не получит извещение о результатах рассмотрения протокола, то заявитель вправе передать возникшие разногласия на рассмотрение суда. Для этого заявителю необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об определении судом условий договора купли-продажи земельного
участка, а именно об обязании изложить пункт договора купли-продажи, устанавливающий размер выкупной цены земельного участка, в соответствии с протоколом разногласий (то есть по льготной цене).
ЛИТЕРАТУРА
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
2. Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года № 475.
3. Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг : Федеральный закон от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ.
5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ.
6. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
Предлагаем вашему вниманию новое учебное пособие для вузов А.В. Пылаевой «ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»
Пособие представляет интерес для оценщиков, финансистов, работников налоговой службы, специалистов финансовых служб органов местного самоуправления, применяющих результаты кадастровой оценки недвижимости в налогообложении. В учебном пособии исследуются история развития и процесс становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации, обобщена эволюция формирования понятий и основ кадастровой оценки недвижимости, проанализированы принципы создания и виды обеспечения кадастровой оценки недвижимости.
Электронная версия издания размещена на сайте электронной библиотеки Нижегородского государственного архитектурностроительного университета http://www.bibl.nngasu.ru/electronic%20 resources/uch-metod/economy_trade/851493.pdf и доступна всем желающим.
Заказать и приобрести монографию можно по тел.: +7 (831) 467 89 02; 467 89 03;
467 89 04, 467 89 05. Контактное лицо - Киреева Наталья Анатольевна
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
