CC BY
230
TERRA ECONOMICUS (Экономический вестник Ростовского государственного университета) Ф 2009 Том 7 № 1 Часть 2
ГАЛКИНА А.Е.
Российская академия государственной службы при Президенте РФ, аспирант e-mail: anastassia_gal@mail.ru
ВЫ1ДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СДЕЛКА
Земля в целом, земельный участок в частности выступает как особенный, отличный от иных, объект права собственности. Оборот земельный долей, сделки с ними, регулируются нормами гражданского, а не земельного законодательства. Раздел земельного участка и выдел из него доли - есть гражданско-правовая сделка, подчиняющаяся общим требованиям ГК РФ о сделках, включая нормы об оферте и акцепте.
Ключевые слова: земельный участок сельскохозяйственного назначения; договор; общая долевая собственность; надел/выдел земельного участка
Коды классификатора JEL: K11
Земельным участком признается часть земной поверхности, границы, которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельный участок может быть как делимым, так и неделимым. В силу ст.133 ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения. Земельный кодекс, уточняя данную норму, применительно к земельному участку, признает земельный участок делимым тогда, когда он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Это положение имеет значение для выдела земельного участка в счет доли в общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
Что же представляет собой выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности? По этому поводу в современной цивилистической литературе сложилось два противоположных мнения. М.Г.Пискунова признает раздел земельного участка системой определенных действий, проведением кадастровых работ по установлению на местности границ вновь образованного земельного участка. [1] К.И.Скловский, не соглашаясь с таким выводом, пишет, что и раздел земельного участка (очевидно, что это относится и к выделу земельного участка, как к распорядительным действиям собственника/ов) является сделкой в том смысле, что представляет собой решение о разделе земельного участка как изъявление воли собственника такого земельного участка. И не совпадает с действиями, процессами, работами по установлению на местности границ вновь образуемого земельного участка. [3]
Проведение землеустроительных работ (территориального землеустройства) действительно регулируются нормами земельного законодательства, например ФЗ «О землеустройстве». Тогда как «гражданский оборот земельных участков, охватывающий совокупность возникающих из сделок (иных правомерных юридических действий) гражданско-правовых обязательств, предопределяет гражданско-правовой режим земельных участков, как важнейшего объекта недвижимости и, следовательно, составляет предмет регулирования уже не земельного, а гражданского законодательства». [2] Таким образом, все категории правомерных юридических действий с земельными участками, в том числе и с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами гражданского права, в том числе, применительно к землям сельскохозяйственного назначения, нормами ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который, очевидно, входит в систему гражданско-правовых законов. О том, что выше названный закон регулирует гражданско-правовые отношения, говорит само его название, т.к. оборот земельных участков есть гражданско-правовая категория.
Признание решения собственника земельного участка о его разделе сделкой имеет принципиальное значение для определения правовой природы решения общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения при определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.
Согласно п.1.2. ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решением общего собрания участников общей долевой собственности определяется, в том числе и
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей. Из анализа главы 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» очевидно, что под «первоочередным выделом» законодатель понимает определение части земельного участка, предназначенного для выдела в первоочередном порядке. Причем под определением части земельного участка, видимо, понимается не установление на местности границ вновь создаваемого земельного участка, чем заниматься могут только уполномоченные на проведение землеустроительных работ органы, а понимается волеизъявление присутствующих на общем собрании участников общей долевой собственности о распоряжении общим имуществом, в данном случае земельным участком.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержит норм, позволяющих определить правовую природу решения общего собрания сособственников. Поэтому для решения вопроса следует прибегнуть к нормам ГК РФ, регулирующим сходные правоотношения.
Ст.246 ГК РФ предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Причем под распоряжением имуществом ГК понимает совершение любых сделок в отношении имущества, также совершение иных распорядительных действий в отношении такого имущества, например, его изменение, перепланировка, отказ от этого имущества и т.п.; так же распоряжением может затрагиваться не все имущество, а его часть, применительно к теме данной работы, часть земельного участка.
Стоит отметить, что субъекты права общей долевой собственности, т.е. сособственники, помимо правомочий, составляющих право собственности, обладают иными правомочиями, которыми не могут обладать субъекты права собственности. К таким правомочиям, возможно, отнести правомочие выдела доли участником общей долевой собственности, правомочие определения порядка пользования общим имуществом, право преимущественной покупки. Следовательно, возможность распоряжения принадлежащей сособственнику долей в праве общей долевой собственности - одна из сущностных характеристик, общей долевой собственности. Тем не менее, здесь нужно различать случаи когда распоряжение происходит одним участником общей долевой собственности принадлежащему ему долей, в том случае при возмездном отчуждении (как акте распоряжения) собственник должен соблюсти правила ст. 250 ГК РФ. Второй ситуацией, описываемой ст. 246 ГК РФ, является ситуация, когда распоряжение происходит общим имуществом. Очевидно, что, принимая решение об определении границ части земельного участка, предназначенного для первоочередного выдела, общее собрание сособс-твенников принимает решение о возможном способе (варианте) распоряжения общим имуществом. Решением общего собрания сособственников определяются границы земельного участка, предназначенного для первоочередного выдела, как возможный, потенциально, в будущем возникающий земельный участок. Только после выделения одним или несколькими сособственни-ками земельного участка (участков) в границах земельного участка, предназначенного общим собранием участников (сособственников) для первоочередного выдела, возникают два или более новых земельных участка (участков) как объектов гражданского оборота. В процессе производства землеустроительных работ по выделению такого (таких) земельных участков им присваиваются кадастровые номера (согласно Постановлению Правительства РФ от 6 сентября 2000 № 660 кадастровым номером признается уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и технологическом учете (инвентаризации) и сохраняется как данный объект, существует как единый объект зарегистрированного права). Следовательно, присвоение земельному участку определенного кадастрового номера есть способ его индивидуализации в гражданском праве как объекта гражданских прав.
Для того чтобы определить правовую природу решения общего собрания собственников земельных долей по поводу определения местоположения части земельного участка, предназначенного для первоочередного выдела, по мнению автора настоящего исследования, необходимо в первую очередь определить правовую природу соглашения между собственниками земельных долей, желающих выделить свои земельные доли в первоочередном порядке во вновь образованный земельный участок. Необходимость заключения соглашения между собственниками земельных долей, желающих выделить земельный участок в счет этих долей, вы-
TERRA ECONOMICUS (Экономический вестник Ростовского государственного университета) Ф 2009 Том 7 № 1 Часть 2
TERRA ECONOMICUS (Экономический вестник Ростовского государственного университета) Ф 2009 Том 7 № 1 Часть 2
текает из норм ст.246 ГК РФ и норм ст.244 ГК РФ. В соответствии с п.2 ст. 246 ГК РФ участник общей долевой собственности вправе в любое время распорядиться своим правом на долю, в том числе и выделить ее в натуре. А в соответствии с п.4 ст.244 ГК РФ общая собственность может возникнуть путем соглашения в отношении делимой вещи. Возможность выдела предоставлена собственникам земельных долей статьей 13 ФЗ Об обороте. В соответствии с п.1 ст.13 ФЗ Об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своих земельных долей. Следовательно, собственники земельных долей должны заключить между собой соглашение о выделе в общую долевую собственность земельного участка в счет своих земельных долей. Определить правовую природу такого соглашения возможно, по нашему мнению, с помощью общих гражданско-правовых норм.
В ряде норм ГК РФ, регулируя гражданско-правовые отношения, ограничивается указанием на «соглашение» или «соглашение сторон», не раскрывая данные понятия: примером таких норм являются нормы пункта 2 ст. 229 ГК РФ, ст. 240 ГК, п. 1 ст.256 ГК, п. 1 ст. 247, ст.246 ГКРФ, ст. 248 ГК и иные. Анализируя данные нормы, можно увидеть, что законодатель использует термин «соглашение» как основание возникновения правоотношения. А для возникновения определенного правоотношения, основанного на соглашении, необходимо согласованное волеизъявление сторон такого соглашения. Обращаясь к классикам Российской цивилистической науки, можно увидеть, что согласованная воля двух или более лиц, направленная на определенные юридические последствия, признается содержанием договора. [4] Пункт 2 ст. 420 ГК РФ рассматривает договор как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Соответственно со всем вышесказанным, соглашение собственников земельных долей является договором, целью которого является выдел земельного участка в счет земельных долей, принадлежащим таким собственникам. Существенным условием такого договора, по нашему мнению, является местоположение земельного участка, выделяемого в первоочередном порядке в счет земельных долей.
После заключения собственниками земельных долей между собой договора о выделе, в соответствии со ст.14 ФЗ Об обороте они выходят на общее собрание собственников земельных долей с предложением разрешить им такой выдел. Предложение, с которым выделяющиеся собственники земельных долей выходят на общее собрание участников общей долевой собственности, по-видимому, носит характер оферты. Во-первых, из такого предложения общее собрание собственников земельных долей может сделать правильный вывод о воле выделяющихся собственников земельных долей произвести выдел в первоочередном порядке земельного участка в счет принадлежащим им земельным долям. Во-вторых, предложение выделяющихся собственников земельных долей предполагает выражение их единой, согласованной воли на выделение земельного участка в счет принадлежащим им земельным долям. В-третьих, такое предложение будет иметь адресата - остальных участников общей долевой собственности на этот земельный участок. В-четвертых, такое предложение в соответствии с п.4 ст.13 ФЗ Об обороте имеет свой срок - 30 дней с момента уведомления о намерении выделить земельный участок в счет земельных долей. В-пятых, такое предложение включает в себя существенное условие договора - выдел земельного участка в счет земельных долей, принадлежащих желающим выдела сособственникам. Однако, по нашему мнению, такое предложение общему собранию собственников земельных долей, рассматриваемому в качестве оферты, имеет определенную правовую специфику - такая оферта будет под условием. Такое условие, по нашему мнению, заключается в том, что выделяющиеся собственники земельных долей, в случае, если их оферта будет акцептована общим собранием собственников земельных долей, выделят земельный участок именно там, где они договорились между собой. То есть условием оферты будет конкретное местоположение выделяемого в счет земельных долей в первоочередном порядке земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Общее собрание собственников земельных долей в свою очередь может либо акцептовать оферту выделяющихся собственников земельных долей и утвердить границы части находящегося в общей долевой собственности земельного участка, предназначенного для первоочередного выдела, либо не акцептовать предложенную оферту. В этом случае в соответствии со ст.14 ФЗ Об обороте и Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 года №1-П могут прибегнуть к другим процедурам для согласования границ выделяемого в первоочеред-
ном порядке земельного участка в счет долей в праве общей долевой собственности на такой земельный участок: через публикацию сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, уведомления о местоположении выделяемого в счет своих земельных долей части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо через письменное уведомление остальных собственников земельных долей о намерении выделить земельный участок в счет своих земельных долей. Таким образом, решение общего собрания собственников земельных долей об определении местоположения части земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке в счет земельных долей является сделкой между общим собранием собственников земельных долей и принявшими решение о таком выделе собственниками земельных долей.
ЛИТЕРАТУРА
1. Пискунова М.Г. «Делимость земельных участков» // Бизнес-адвокат. 2003г. № 10.
2. Постановление Конституционного Суда РФ от 12 июля 2007г. №10-П //СПС «Консультант-Плюс».
3. Скловский К.И. «Раздел земельного участка» //ЭЖ-Юрист. 2005 г. № 4. № 5.
4. Шершеневич Г.Ф. Курс русского гражданского права. Т2. С. 75.
TERRA ECONOMICUS (Экономический вестник Ростовского государственного университета) Ф 2009 Том 7 № 1 Часть 2
