CC BY
261
УДК 338.465.4
А. А. Колдоба
ВЫБОР КРИТЕРИЕВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В РЕГИОНЕ
Ключевые слова: эффективность деятельности, оценка, жилищно-коммунальное хозяйство, управляющая компания.
В данной статье рассмотрены вопросы оценки эффективности деятельности управляющих компаний, возможность улучшения качества обслуживания населения и качества предоставляемых услуг, а также возможные пути функционирования управляющих организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Keywords: efficiency, evaluation, housing and communal services, the management company.
This article describes how to assess the effectiveness of the management companies, the possibility of improving the quality ofpublic services and quality of services, as well as possible ways offunctioning of control organizations in the sphere of housing and communal services
Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из основных отраслей экономики, оказывающей существенное влияние на все стороны жизнедеятельности общества. Стоимость и качество услуг жилищно-коммунального комплекса - важнейшие характеристики обеспечения стабильности и устойчивого развития национальной экономики, непосредственно влияющие на уровень и качество жизни всех ее граждан.
Однако, эта сфера жизнедеятельности общества находится в кризисном состоянии, исторически обусловленном рядом обстоятельств: неэффективной системой управления, высокими затратами, связанными с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды, хроническими неплатежами. Управление жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ) имеет крайне низкую эффективность, а отсутствие адекватной информации не позволяет реализовывать на практике основные принципы программно-целевого подхода к управлению. Отсутствует эффективно функционирующая система информационного обеспечения управления, которая могла бы способствовать процессу реформирования ЖКХ и переходу его в качественно новое состояние. В настоящее время существующие подходы к формированию информационных систем не позволяют полноценно решать как текущие, так и стратегические задачи развития ЖКХ [1].
Основные организации, которые действуют в данной сфере это товарищества собственников жилья и управляющие компании. Подробнее рассмотрим управляющие компании, которые вызывают наибольшую заинтересованность не только со стороны государства, но и потребителей, так как объемы охвата территориально и финансово намного больше, чем у ТСЖ. Тем самым необходимо рассмотреть деятельность именно управляющих организаций в сфере ЖКХ, с целью выявления проблем эффективного функционирования и предложения решений данных вопросов.
Товарищества собственников жилья и управляющие компании - организации, изначально создаваемые с коммерческой целью. В то же время их роль в функционировании жилищно-коммунального хозяйства трудно переоценить: дос-
тижение компромисса между поставщиками топливно-энергетических ресурсов, государственными органами, регулирующими взаимоотношения в отрасли на законодательном уровне, и конечными потребителями услуг - собственниками жилья находится именно в компетенции управляющих компаний.
В этих условиях принципиальное значение имеет уровень качества оказываемых коммунальщиками услуг. Только тогда интересы всех взаимодействующих между собой сторон будут соблюдены.
Уровень качества услуг, который готова обеспечить управляющая компания, зависит от ее внутренних ресурсов и умения этими ресурсами распоряжаться [5].
Для этого необходимо оценивать эффективность работы управляющих компаний не только со стороны потребителей услуг (жильцов), но и с точки зрения качественных и количественных показателей.
На сегодняшний момент, оценка эффективности сориентирована на население, проживающее в многоквартирных домах, которыми управляют управляющие компании, что в свою очередь, не совсем объективный критерий качественного управления. В большинстве случаев, многие собрания собственников жилья проводятся без самих собственников. Управляющие компании «осуществляют» его самостоятельно, что и приводит к тому, что информация о эффективном и качественном управлении многоквартирными домами искажена и, как правило, в сторону положительной оценки деятельности УК.
В связи этим, руководители управляющих компаний в ЖКХ должны проходить аккредитацию, а жилищно-коммунальные услуги необходимо сертифицировать. Следует создать механизм аккредитации руководителей управляющих организаций и предприятий ЖКХ, обеспечив их предварительное обучение. Необходимо применять практику дисквалификации руководителей в случае их некачественной работы в этой сфере [2]. По мнению главы Татарстана, было бы также правильно ввести систему добровольной сертификации качества жилищно-коммунальных услуг.
Проблема необходимости стандартизации услуг в отрасли рассматривался неоднократно. Это позволило бы сблизить позиции покупателя и про-
давца сервисов. В отрасли нет устоявшегося или даже открыто обсуждаемого перечня типовых услуг и терминологического словаря, хотя наличие именно этих двух компонентов являлось бы первым шагом к стандартизации, которая в итоговом своем виде дала бы всем участникам рынка понимание качественных потребительских характеристик конечного продукта. Добившись этого можно было бы заключать более прозрачные для обеих сторон договоры, в содержании которых указывали бы критерии результативности.
Следующим этапом контроля деятельности управляющих компаний, а следовательно, и оценки ее эффективности, может стать лицензирование. Комитет Госдумы РТ по жилищной политике и ЖКХ провел парламентские слушания на тему: «О лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами». В мероприятии приняли участие депутаты Государственной Думы, представители отраслевых и региональных министерств и ведомств, администраций субъектов Федерации, общественности и управляющих компаний в сфере ЖКХ. Законопроектом предполагается ввести жесткий государственный контроль через лицензирование, так как предыдущий подход с саморегулированием оказался не жизнеспособным. По словам Г.Хованской, в сфере ЖКХ остро стоит ряд проблем: первая из них - состояние жилищного фонда; вторая - низкий профессиональный уровень занятых в управлении жилищным фондом специалистов; третья - конфликт интересов собственников и соц-найма в бывшем государственном жилом фонде; четвертая - воспрепятствование конкуренции со стороны муниципальных властей, - что и привело к обострению ситуации на рынке управления жильем и жилищно-коммунальном хозяйстве в целом. По мнению фракции, «конкурентный рынок в сфере ЖКХ не получился», а рост злоупотреблений в этой сфере приводит к росту социальной напряженности и требует вмешательства государства. Исправить эту ситуацию, по словам М.Шаккума, можно благодаря лицензированию и профессиональному управлению, только так система «может работать достаточно эффективно» [3]. Предполагается, что лицензированию будут повержены все управляющие компании и ТСЖ до 1 мая 2015 года.
В свою очередь, лицензирование может привести к монополизации сферы управления в ЖКХ, что в итоге приведет к неконтролируемому росту стоимости услуг.
Выше было сказано, что саморегулирование в сфере ЖКХ, не оправдалось. По моему мнению, саморегулируемая организация позволит обеспечить наибольшую конкурентоспособность управляющим организациям, тем самым повысить качество предоставляемых услуг. Переход на принципы саморегулирования на любых рынках приводит к тому, что их участники получают дополнительный стимул для разработки профессиональных стандартов своей деятельности. Если эти полномочия передаются от государства к игрокам рынка, то в результате формируются ответственные компании, учитывающие перспективное развитие отрасли и работающие на ее
совершенствование. Одновременно с этим с рынка естественным образом устраняются недобросовестные участники, так как тут предусмотрена коллективная ответственность. Сильные игроки стараются избавиться от тех, за чьи ошибки они вынуждены платить. В каждом СРО ЖКХ формируется свой компенсационный фонд, в результате чего устраняется существовавшая ранее проблема финансовой ответственности УК. Теперь за любое причинение потребителю ущерба из-за плохого качества услуг компенсации без промедлений и сложностей будут платиться из этого фонда.
При появлении НП СРО ЖКХ подстегивается конкуренция не только внутри самого некоммерческого партнерства, но и между разными объединениями. СРО в сфере ЖКХ таким образом помогают повысить требования к качеству работ и услуг даже в сравнении с теми, которые формулируются государственными органами.
Пришедшее на смену лицензированию саморегулирование в ЖКХ позволит начать переход всего рынка данных услуг в более цивилизованное русло. В прошлое был отправлен всеобъемлющий административный надзор, вместо этого введены современные механизмы, которые позволяют самостоятельно регулировать работу отрасли. Согласно новому закону саморегулируемые организации в ЖКХ окажутся тем элементом, который будет определять развитие данной отрасли. При этом за госорганами сохранятся лишь отдельные функции по контролю. СРО УК смогут сами разрабатывать стандарты качества предоставляемых услуг, что по факту заменит существовавшие ранее лицензии.
Саморегулирование в ЖКХ и иных областях развивается во всем мире, и опыт других стран показывает, что работающие в одной сфере компании успешно организуют профессиональные объединения и контролируют деятельность всех входящих в них членов. Помимо непосредственного контроля, они также берут на себя ответственность за каждого недобросовестного игрока.
Тем самым, при вступлении в СРО для руководителя любой управляющей организации необходимо иметь четкое представление о том, насколько эффективно и качественно работает его компания и по отношению к населению и насколько положительны его экономические показателя. Исходя из того, что управляющая компания - это в первую очередь коммерческая организация, то самой важной ее целью будет получение прибыли, а получение дохода зависит только от эффективности финансовых результатов деятельности организации.
В данный период, многие управляющие компаний Республики Татарстан не рассчитывают эффективность своей деятельности, обуславливая это тем, что в этом нет необходимости.
Можно предложить следующие возможные критерии оценки эффективности работы управляющей компании, которые учитывают фактические показатели их деятельности:
- количество выданных предписаний отделом муниципального жилищного контроля управления ЖКХ, энергетики, транспорта и связи
- привлечение к административной ответственности;
- наличие жалоб и обращений граждан, юридических лиц, органов государственной власти, органов местного самоуправления;
- проведение мероприятий по внедрению энергоресурсосберегающих технологий, инновационных проектов и решений, энергосберегающих материалов и оборудований;
- наличие сертификата соответствия требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров, и (или) членство в саморегулируемых организациях (СРО);
- соответствие договора (проекта договора) управления многоквартирного дома (далее - МКД), законодательным требованиям по существенным условиям договора;
- финансово-экономические результаты (своевременные расчеты по обязательствам и финансовая устойчивость) [6].
Фонд ЖКХ составил всероссийский рейтинг управляющих организаций за 2013 год. В рейтинге участвовали 37 319 управляющих организаций, раскрывающих информацию на сайте «Реформа ЖКХ» [4].
Наиболее активное участие в составлении рейтинга приняли организации Ненецкого автономного округа, Республики Адыгеи, Республики Башкортостан, Калининградской и Липецкой областей.
Расчет рейтинга осуществляется по балльной системе (высший балл - ААА, низший - Б).
Высокий рейтинг «А» получили 77 организаций (по итогам 2011 года таких организаций было 3, по итогам 2012 года - 13).
Рейтинг уровня ВВВ получили 1 011 организаций (в 2012 году - 149 организаций). Наивысшие рейтинги (ААА и АА) не присвоено ни одной организации.
http://gkh1.ru/news/upravlenie_mnogokvartirnym_dom
om/fond_zhkkh_sostavil_vserossiyskiy_reyting_upravly
ayushchikh_organizatsiy_za_2013_god/
Проанализировав данные портала, можно сделать вывод о том, что многие управляющие компании в различных регионах и по РФ в целом, не получили должного рейтинга, к которому обязаны
стремиться. Но стоит отметить положительную динамику в улучшении качества и эффективности деятельности организаций. Так как, законом предусмотрено раскрытие информации субъектами в сфере ЖКХ, можно говорить о том, что за 3 анализируемых года, большее число управляющих компаний стали раскрывать информацию о своей деятельности, что позволяет в наибольших масштабах оценить результаты работы организаций в ЖКХ.
Сегодня уже существует немало примерно того, как УК эффективно ведут свою деятельность. Развитие этой сферы, появление нового опыта построения работы с компаниями, развитие законодательства, а также выход на рынок профессиональных консультантов и аудиторских контор позволят решить многие проблемы в этой сфере. Сейчас спрос на качественные услуги в области ЖКХ намного опережает предложение. А это значит, что проблема может быть решена уже в среднесрочной перспективе.
Литература
1. Жадько, П.А. Информационное обеспечение оценки состояния и органиазции контроля в структуре ЖКХ региона: автореф. дис... канд.экон.наук / П.А. Жадько -Москва, 2009. - 22с.
2. Официальный сайт «Управление недвижимостью и вопросы ЖКХ» - Режим доступа: http://verwalter.livejournal.com/123455.html., свободный.
3. Официальный портал Правительства Республики Татарстан. - Режим доступа: https://gji.tatar.ru/rus/index.htm/news/275802.htm, свободный.
4. Официальный сайт «Реформа ЖКХ» - Режим доступа: http://www.reformagkh.ru, свободный.
5. Колдоба, А. А. Основные направления развития социальной сферы сотрудников нефтяных компаний (в жилищно-коммунальном комплексе) /А.А. Колдоба // Вестник Казанского Технологического университета. -Казань, 2013. - №22. - С.349-352.
6. Колдоба А.А. Проблемы определения эффективности функционирования сферы жилищно-коммунального хозяйства и предпосылки к ее реструктуризации / А.А. Колдоба // Вестник Казанского технологического университета. - Казань, 2013. - №23. - С.262-265.
© А. А. Колдоба - ст. препод. каф. экономики КНИТУ, Koldoba05@mail.ru. © A. A. Koldoba - The senior teacher Department of economy of KNRTU, Koldoba05@mail.ru.
Все статьи номера поступили в редакцию журнала в период с 15.05.14. по 10.10.14.
