CC BY
26DOI: 10.24412/2076-1503-2022-6-150-153 ИВАНОВА Светлана Анатольевна,
NIION: 2018-0076-6/22-752 доктор юридических наук, профессор
MOSURED: 77/27-023-2022-6-951 Департамента правового регулирования
экономической деятельности ФГОБУ «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», е-mail: mail@law-books.ru
ВОЗМОЖНОСТИ ПОВЫШЕНИЯ РЕЗУЛЬТАТИВНОСТИ СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМОВ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ.
Аннотация. В статье анализируются положения Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающие возможность внесения в реестр определенных отметок, касающихся зарегистрированных прав в ЕГРН. Рассматриваются основания и порядок внесения соответствующей отметки физическим лицом - собственником недвижимого имущества. Автором делается вывод о том, что введение отметки создает дополнительные гарантии права собственности гражданина на недвижимое имущество.
Ключевые слова: недвижимость, государственная регистрация прав, право собственности, способ защиты, квалифицированная электронная подпись, физическое лицо, Росреестр.
IVANOVA Svetlana Anatolyevna,
Doctor of Law, Professor of the Department of Legal Regulation of Economic Activity of the Federal State Budgetary Institution "Financial University under the Government of the Russian Federation"
THE POSSIBILITIES OF IMPROVING THE EFFECTIVENESS OF METHODS OF PROTECTING THE OWNERSHIP OF REAL ESTATE THROUGH THE MECHANISMS OF THE UNIFIED STATE REGISTER
OF REAL ESTATE.
Annotation. The article analyzes the provisions of Federal Law No. 218-FZ of July 13, 2015 "On State Registration of Real Estate", which provide for the possibility of making certain marks in the register concerning registered rights in the EGRN. The grounds and procedure for making an appropriate mark by an individual - the owner of immovable property are considered. The author concludes that the introduction of the mark creates additional guarantees of a citizen's ownership of real estate.
Key words: real estate, state registration of rights, ownership, method of protection, qualified electronic signature, individual, Rosreestr.
Цифровые технологии активно развиваются, что влияет и на процесс передачи информации, однако необходимо контролировать достоверность документов, которые передаются с помощью электронных средств. Участники гражданского оборота должны осознавать, что информационные технологии используют как добросовестные, так и недобросовестные его участники.
По мнению В. Ф. Яковлева, «государственная регистрация соответствующих гражданских
прав лежит в основе этих прав, является частью юридического состава, образующего эти права, изменяющего или прекращающего их»[1]. C государственной регистрацией связывают необходимую определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также «государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц»[2].
Достоверность данных ЕГРН является ключевым фактором, который способен обеспечить
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 6 • 2022
гарантии при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, а также поддерживать в должной степени стабильность гражданского оборота.
Статья 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») предусматривает возможность предоставить документы для государственной регистрации перехода права собственности в электронном виде - на основании заявления, которое должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. Подать документы в Росреестр возможно с помощью квалифицированной электронной подписи, используя следующие информационные ресурсы:
• сайт Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/);
• единый портал госуслуг: необходимо иметь подтвержденный аккаунт;
• посредством информационных каналов банковских организаций для отправки документов их клиентов в Росреестр при ипотечном кредитовании.
Для оформления электронной подписи следует обратиться в центры, аккредитованные Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации1.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-Ф3 «Об электронной подписи» 2 усиленная квалифицированная электронная подпись является уникальным ключом, сертификат на который предоставляется субъекту гражданского права только после его идентификации до момента подачи документов в электронной форме.
Осуществление сделок с недвижимостью посредством электронной подписи позволяет ускорить процесс подготовки, подачи и фиксации документов, снизить до минимума бумажный документооборот.
Но в современное время достаточно часто, к сожалению, встречаются действия мошенников, которые с помощью получения незаконного доступа к ключу электронной подписи подают поддельные документы в Росреестр от имени собственника и завладевают таким образом чужим недвижимым имуществом3. Такие кейсы стали возможны по причине наличия пробелов в законо-
1 Список аккредитованных организаций [Электронный ресурс] URL https://digital.gov.ru/ opendata/7710474375-registergosaccred/table/?ref=vc. ги(дата обращения 29.07.2022).
2 Собрание законодательства Российской Федерации. 2011 г № 15. Ст. 2036.
3 Дело № 02-3237/2019 [Электронный ресурс]
URL: https://mos-gorsud.ru/rs/babushkinskij/services/ cases/civil/details/7ae9082f-aeec-49b9-9822-2bd1eae932 e0?participants=%D1%81%D0%B0%D0%BB%D1%82%
дательстве. Партнер юридической фирмы Alliance Legal Никита Роженцов точно отмечает, что «удостоверяющий центр обязан установить личность получателя сертификата, но способ такой процедуры не регламентирован»4. Данная ситуация обнаруживает уязвимость данных и электронного доступа к ЕГРН.
Подтверждение идентификации лица в результате использования электронной подписи на сегодняшний день должным образом не осуществляется:
- ключ электронной подписи хранится на флеш-накопителях, к которым свободно могут получить доступ посторонние;
- мошенники могут предоставить заявление в Росреестр с помощью электронной подписи от имени собственника, осуществив взлом его профиля на портале госуслуг.
Механизмы контроля за выдачей электронных подписей следует развивать, усложнять порядок проверки соответствующих данных. Однако этот процесс непрост и может занять длительное время. Нам необходимо уже сейчас обезопасить граждан, часть из которых даже не имеет доступа в Интернет и может узнать о мошенничестве с квартирой, только когда перестанет получать квитанции на оплату коммунальных услуг.
Дополнительным способом защиты собственников недвижимого имущества - физических лиц может выступать институт отметок в ЕГРН - вспомогательная и доступная каждому лицу информация про объект недвижимости, которая находится в базе данных Росреестра. По мнению В.В. Витрянского, «заботой об интересах участников оборота было продиктовано включение в ст. 8.1 ГК РФ законоположений, предусматривающих возможность внесения в реестр определенных отметок, касающихся зарегистрированных прав»[3].
Статьей 36 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» собственнику объекта недвижимости, или его законному представителю, а также представителю собственника, действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности, предусмотрена возможность подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя).
D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9 (дата обращения 30.03.2022).
4 Через электронную подпись крадут квартиры и бизнес: способы защититься [Электронный ресурс] URL: https://pravo.ru/story/213752/ (дата обращения 30.03.2022).
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 6 • 2022
Такой механизм способен предотвратить мошеннические действия в результате подделки электронных подписей, поскольку ими будет невозможно воспользоваться без непосредственного обращения собственника в отделение Росре-естра.
Но стоит сделать оговорку, что данный способ защиты не позволит во всех случаях защитить собственников от мошенников, которые подделывают электронные подписи, т. к. отметка ЕГРН предполагает только невозможность осуществления государственной регистрации прав на основании доверенности или с помощью электронной подписи.
Также предусмотрена возможность подачи документов посредством почтового отправления: в таком случае подлинность подписи или доверенность законного представителя должна быть заверена нотариусом. То есть проверка полномочий подписанта соответствующего заявления может быть осуществлена также и дистанционно в ситуациях, когда физическое лицо не имеет возможности посетить отделение Росреестра или МФЦ.
Росреестр должен будет возвратить без рассмотрения заявление о государственной регистрации перехода или ограничения права собственности на недвижимость, если оно представлено иным лицом, при наличии соответствующей отметки в ЕГРН. При этом в законодательстве имеются исключения, направленные на поддержку и защиту добросовестных участников гражданского оборота. Поэтому запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника не будет препятствием для осуществления регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основание для такой регистрации - вступившее в законную силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве». Отметка о необходимом личном присутствии собственника недвижимости при осуществлении государственной регистрации может быть отменена в любой момент по заявлению собственника об отзыве ранее направленного заявления о невозможности такой регистрации.
При этом нужно понимать, что в связи с неразвитой правовой и финансовой грамотностью населения в нашей стране только единицы знают о таком возможном способе защиты своих прав на недвижимое имущество в отличие от юридических лиц, имеющих для этого больше необходимых ресурсов для защиты своих прав и законных интересов. Отметка позволяет физическим лицам самостоятельно определиться с возможностью
использования электронных подписей для осуществления сделок с их недвижимым имуществом. Следовательно, если соответствующая запись имеется в Росреестре, то гражданин понимает все возможные риски цифровой формы, а также обладает необходимыми техническими возможностями, чтобы использовать электронную подпись.
При наличии такой отметки документы по отчуждению недвижимости, поданные в Росре-естр в электронном виде, будут возвращены регистрирующим органом без рассмотрения. Данный механизм позволяет обеспечить защиту прав и законных интересов маломобильных социальных групп (в частности, пенсионеров), а также физических лиц, которые не находятся непосредственно в данном объекте недвижимости и поэтому не могут оперативно отслеживать действия с их недвижимым имуществом.
Стоит также отдельно сказать о том, что собственник может направить соответствующее заявление об отметке в отношении как одного объекта недвижимости, так и всех имеющихся объектов. При этом отметка устанавливается в бессрочном порядке. Такая норма предоставляет собственникам недвижимости возможность исходить из особенностей конкретной сделки.
Этот способ защиты имеет ограничительный характер, т. к. применяется только для физических лиц, не являющихся профессиональными участниками рынка недвижимости.
Отметка действует только в отношении отчуждения недвижимого имущества, чтобы защитить граждан от наибольших в экономическом плане убытков в результате незаконного применения электронной подписи мошенниками.
При подготовке соответствующих изменений законодатель также рассматривал вероятность распространения механизма данной отметки на юридических лиц, а также на все распорядительные действия с недвижимостью. Но было принято решение, что такой ограничительный способ зашиты должен применяться только в ситуациях, где имеются наиболее реальные и серьезные риски, т. к. оборот недвижимости такой инструмент все-таки замедляет. Поэтому в итоговой редакции данная отметка в ЕГРН может применяться только физическими лицами в отношении недвижимого имущества для сделок по его отчуждению, что оценивается нами как разумное и логичное решение законодателя.
В ч.6 ст. 36.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрены исключения, в которых в любом случае допускается подача документов с помощью усиленной электронной подписи:
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 6 • 2022
1) когда заявление подается уполномоченными государственными органами;
2) если заявление подается нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 5 части 3 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя).
В данных случаях государственные органы несут ответственность в полном объеме за совершаемые действия, согласно ст. 16 ГК РФ, а нотариус отвечает за достоверность передаваемых сведений в соответствии со ст. 59 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
3) когда заявление подается в Росреестр кредитной организацией: в данной ситуации покупатель и продавец отправляют через банк общее заявление.
4) когда заявление подается сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если оно подписано усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием сертифицированного ключа проверки, выданного в порядке, указанном в части 1 статьи 3.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Важным дополнением для противодействия мошенническим действиям с использованием незаконно полученной электронной подписи является обязанность Росреестра информировать гражданина о поступивших документах. В соответствии с ч. 5 ст. 36.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрирующий орган в тот же день обязан уведомить собственника недвижимости-физического лица о поступлении документов, подписанных квалифицированной электронной подписью. Данные меры направлены на предоставление возможности физическим лицам оперативно реагировать на мошеннические действия с документами, подписанными электронной подписью, по распоряжению иными лицами их недвижимым имуществом.
Следовательно, Росреестр предоставляет собственникам недвижимого имущества, которые
являются физическими лицами, дополнительный способ защиты объекта недвижимости в отношении его отчуждения в результате использования отметки в ЕГРН о невозможности регистрации без личного присутствия. Данный инструмент обеспечивает соотношение действительного волеизъявления собственника с фактическими регистрационными действиями, которые осуществляются с помощью электронной подписи. Без подтверждения возможности подачи документов в электронной форме в Росреестр они будут оставлены без рассмотрения, что позволит обеспечить достоверность данных в ЕГРН и в то же время защитить граждан от риска потери недвижимого имущества.
Список литературы:
[1] Яковлев В. Ф. Модернизация Гражданского кодекса Российской Федерации - развитие основных положений гражданского права // Кодификация российского частного права 2019 / Под ред. Д. А. Медведева. М.: Статут, 2019. С. 25.
[2] Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.Юстицинформ, 1998.С. 4.
[3] Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. 2-е изд., испр, и доп. М.: Статут, 2018. С.227.
Spisok literatury:
[1] YAkovlev V. F. Modernizaciya Grazhdan-skogo kodeksa Rossijskoj Federacii - razvitie osnovnyh polozhenij grazhdanskogo prava // Kodifik-aciya rossijskogo chastnogo prava 2019 / Pod red. D. A. Medvedeva. M.: Statut, 2019. S. 25.
[2] Braginskij M. I. Kommentarij k Zakonu Rossijskoj Federacii "O gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushchestvo i sdelok s nim". M.:YUs-ticinform, 1998.S. 4.
[3] Vitryanskij V.V. Reforma rossijskogo grazhdanskogo zakonodatel'stva: promezhutochnye itogi. 2-e izd., ispr, i dop. M.: Statut, 2018. S.227.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 6 • 2022
