ВОПРОСЫ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В ЗОНАХ С ОСОБЫМ УСЛОВИЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ Текст научной статьи по специальности «Право»

ВОПРОСЫ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В ЗОНАХ С ОСОБЫМ УСЛОВИЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ

Н.Н. Федоскин, канд. пед. наук, доцент

Саратовская государственная юридическая академия, Смоленский филиал (Россия, г. Смоленск)

DOI:10.24412/2500-1000-2022-8-2-156-158

Аннотация. В статье анализируются актуальные вопросы использования земель гражданами в зонах с особым условием использования территории. Автор рассматривает сложные вопросы земельного права возникающие в процессе строительства и землепользования на таких земельных участках. Рассматриваются проблемы регистрации ЗОУИТ в Росреестре и порядок действий в случае их отсутствия в регистрирующем органе. ЗОУИТ необходима, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую природную среду антропогенного фактора. Автор приходит к выводу что особенностью охранных зон является особый порядок пользования земельным участком, устанавливаемый законодательством РФ, а земельные участки, расположенные на территориях охранных зон, не изымаются у граждан, а используются с соблюдением установленного для этих земель особого правового режима.

Ключевые слова: зона с особыми условиями использования, регистрация недвижимости, обременение земельного участка, кадастр недвижимости.

Приобретая землю для своих нужд, необходимо обращать внимание на обременение данного земельного участка, которое может значительно осложнить использование недвижимости. Особый интерес в плане использования представляют зоны с особым условием использования территории. В соответствии со ст.105 ЗК РФ [1], это т.н. буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией ряда объектов, в территориальных границах которой запрещена или ограничена определённая хозяйственная деятельность. Законодательно установлено 28 видов ЗОУИТ, где в зависимости от вида зоны устанавливаются необходимые ограничения. Например, в охранных зонах газопроводов или высоковольтных ЛЭП действуют запреты на жилищное строительство, прокладку коммуникаций и т.д. Узнать об обременениях на земельный участок до недавнего времени можно было запросив выписку из ЕГРН, однако сейчас проверить недвижимость без согласия правообладателя не представляется возможным. С января 2023 года выписки из ЕГРН будут содержать информацию обо всех объектах недвижимости, принадлежащих конкрет-

ному лицу и соответственно о наличии ограничений и обременений. Законодатель усложнил процедуру получения информации о недвижимости, ссылаясь на законодательство о защите персональных данных. К тому же, определённая сложность и по внесению данных ЗОУИТ в ЕГРН, т.к. до 2018 года данная процедура фактически не соблюдалась, поэтому в выписке из ЕГРН на земельный участок данная информация может просто отсутствовать. Выясняется информация порой очень поздно, например, при подготовке градостроительной документации и даже вводе в эксплуатацию строительного объекта. Перед приобретением земли необходимо осмотреть участок, обратить внимание на проходящие ЛЭП и иные инженерные коммуникации, на близость расположенных промышленных объектов, социальной структуры, водных объектов, объектов культурного наследия. Линия ЛЭП, не будет обозначена как ЗОУИТ, но по санитарным правилам и на основании Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных

участков, расположенных в границах так их зон» [2], размещать жилое строение можно не ближе 55 метров. Фактически данный участок приобретать не стоит для ИЖС. К тому же, существенную роль здесь должны сыграть надзорные органы, органы местного самоуправления, которым «в рамках действующего законодательства передан общественный земельный контроль» [3, с. 75].

Изучить публичную карту Росреестра, на которой отображены сведения о ЗО-УИТ, запросить или воспользоваться сайтом органа местного самоуправления для выяснения зонирования территории, правил землепользования и застройки. В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте можно обнаружить ЗО-УИТ. Это могут быть планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, различные санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий. Если имеется карта генплана, а у многих муниципалитетов она отсутствует в силу ряда причин, то можно обнаружить какие земли планируется изъять для муниципальных или государственных нужд. Часто на участке есть ограничение, но при этом, важно сопоставить, для какой конкретной цели приобретается земля. Например, некоторые ограничения позволят заниматься производством сельхозпродукции, вести иную хозяйственную деятельность. Довольно часто встречаются ситуации, когда гражданин приобрёл участок, до установления ограничений. Например, земельные участки находились в собственности до того, как вошли в зону заповедника или национального парка. Если охранная зона появилась после строительства домов на данной территории, то суды не вправе признать объекты недвижимости самостроем. Однако у владельцев данных домов появляется ряд сложностей и согласований при постановке (регистрации) недвижимости. На практике встречаются ситуации, когда на таких территориях дом построить можно для местного жителя, но

в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать. Оспорить в судебном порядке можно не всегда, т.к. строить в таких зонах нельзя, кстати, как и заниматься другими видами хозяйственной деятельности. Если участок оказался в зоне подтопления или культурного наследия, то с объектами строительства будет сложно в силу действующих запретов. В зоне культурного наследия действует принцип первоочерёдности, т.е. если разрешение на строительство выдано раньше установления охранной зоны, то дом возвести и зарегистрировать получится. В спорной ситуации можно попытаться решить вопрос в судебном порядке. В случае с зоной подтопления, придётся провести работы, связанные с укреплением береговой линии, отсыпкой дамб и т.д., что является очень затратным мероприятием. Если же объект находится в водоохранной зоне, то необходимо обустроить очистку стоков, дренаж, системы очистки воды и многое другое. Да и органы власти неохотно идут на предоставление участков под строительство в таких местах.

Таким образом, можно сделать вывод, если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких претензий и необоснованных требований.

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах, в котором разъясняется: когда дом необходимо сносить, в каких ситуациях узаконить, кто должен возмещать убытки и методику их определения. При определении убытков и способах их возмещения необходимо обратить внимание на то, что «межотраслевые принципы затрагивают смежные отрасли права» [4, с. 52]. Земля в границах охранных зон у собственников не конфискуется, используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима в зависимости от запретов, действующих в границах данных участков.

Библиографический список

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (ред. от 01.03.2022) // «Российская газета» от 30 октября 2001 г. № 211-212.

2. Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (с изменениями и дополнениями) // СПС «Гарант».

3. Земельный надзор как средство обеспечения рационального использования и охраны земель в Российской Федерации / А.М. Иванов, К.В. Купченко, О.Н. Лазаренко [и др.] // Юридическая наука. - 2022. - № 1. - С. 74-77. - EDN ZRVACX.

4. Куликова, О.Н. Межотраслевые принципы уголовно-исполнительного права в уголовном судопроизводстве / О.Н. Куликова, Н.Н. Федоскин // Юридическая наука. - 2020. -№ 1. - С. 52-54. - EDN NHOGAT.

ISSUES OF CONSTRUCTION AND LAND USE IN AREAS WITH A SPECIAL CONDITION FOR THE USE OF THE TERRITORY

N.N. Fedoskin, Candidate of Pedagogical Sciences, Associate Professor Saratov State Law Academy, Smolensk Branch (Russia, Smolensk)

Abstract. The article analyzes topical issues of land use by citizens in zones with a special condition for the use of the territory. The author examines the complex issues of land law arising in the process of construction and land use on such land plots. The problems of registration of ZOUIT in the Rosreestr and the procedure for actions in case of their absence in the registering authority are considered. ZOUIT is necessary to ensure safety and favorable conditions for human life, as well as to limit the negative impact of anthropogenic factors on the environment. The author comes to the conclusion that the peculiarity of protected zones is a special procedure for the use of land, established by the legislation of the Russian Federation, and land plots located in the territories of protected zones are not seized from citizens, but are used in compliance with the special legal regime established for these lands.

Keywords: zone with special conditions of use, registration of real estate, encumbrance of land, real estate cadastre.