CC BY
473ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
УДК: 349.41
Вычерова Н. В.
Преподаватель кафедры финансового права, конституционного, арбитражного и гражданского судопроизводства Юго-Западного государственного университета
ВОПРОСЫ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНОВ ПО ПРОДАЖЕ И АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ
В данной работе рассматриваются наиболее актуальные проблемы проведения торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды и продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предложены пути совершенствования действующего земельного законодательства. Определены направления развития практики применения норм земельного права органами государственной власти и органами местного самоуправления, наделенными полномочиями по распоряжению земельными участками.
Ключевые слова: торги в форме аукциона, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду, продажа земельного участка.
Распоряжение земельными участками, не находящимися в частной собственности, осуществляется по правилам разграничения собственности, исходя из уровней власти, федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими [1]. По общему правилу земельными участками, находящимися на территории поселения, городского округа и городских поселений, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется соответствующими органами местного самоуправления.
По общему правилу согласно ч. 1 ст. 39.3 и ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ продажа и передача в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. При этом были установлены исключения. В случае если имеется основание для предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренное ч. 2 ст. 393 и ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ соответственно, то уполномоченный орган обязан предоставить земельный участок без проведения торгов.
После внесения изменений в Земельный кодекс РФ, вступивших в силу 1 марта 2015 года [2], органам местного самоуправления поселений, городских поселений и городских округов были переданы полномочия по организации торгов в форме аукционов по предоставлению земельных участков, находящихся в их муниципальной собственности, и государственная собственность на которые не разграничена. Однако согласно ст. 62 Бюджетного кодекса РФ доходы от продажи или аренды вышеуказанных земельных участков поступают в бюджеты муниципальных районов (от передачи в аренду и от продажи земельных участков, расположенных в границах городских поселений — по нормативу 50 процентов; от передачи в аренду и от продажи земельных участков, расположенных в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов — по
нормативу 100 процентов) [3]. В итоге орган местного самоуправления, например, сельского поселения проводит все необходимые мероприятия по подготовке к аукциону, в том числе межевые работы, работы по постановке на кадастровый учет, заключают договоры со специализированной организацией, а доходы от передачи в аренду и от продажи данных земельных участков зачисляются в бюджет другого уровня муниципальной власти.
С 1 января 2017 года вступают в силу новые изменения в данной части правоотношений. Однако они касаются только сельского поселения. Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального поселения, передаются органам местного самоуправления муниципального района [4]. Городские поселения продолжают осуществлять распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, передавая доходы в размере 50 процентов по нормативу, органами местного самоуправления муниципального района. На наш взгляд, данное положение законодательства в ст. 62 Бюджетного кодекса РФ требует корректировки. Обоснованным представляется зачисление доходов от передачи в аренду или продажи соответствующих земельных участков в бюджет городского поселения по нормативу 100 процентов. Таким образом, тот орган, который осуществляет расходы на процедуру предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заинтересован в получения доходов бюджета муниципального образования, от лица которого он осуществляет законные полномочия.
Процедура проведения аукциона по продаже или передаче земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится по правилам, определенным статьями 39.11-39.13 Земельного кодекса РФ. Статья 39.13 Земельного кодекса РФ в настоящее время является недействующей, т.к. не принят федеральный закон о порядке проведения аукциона в электронной форме, предусмотренный п. 4 ст. 39.13 Земельного кодекса РФ. Именно поэтому в настоящее время все аукционы по предоставлению земельных участков проводятся в так называемой «молотковой форме» с регистрацией участников аукциона и их присутствием, как лично, так и через представителя, на проводимом аукционе.
Согласно п. 1 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Уполномоченный на проведение аукциона орган обязан проверить наличие или отсутствие оснований, предусмотренных п.16 ст.11.10 и пп. 5-9, 13-19 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Так, например, земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [5], не может быть предметом аукциона. В случае если будут выявлены обстоятельства, которые указаны в п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона со ссылкой на п. 24 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Извещение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте организатором аукциона в течение трех дней со дня принятия данного решения. Организатор аукциона в течение трех дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона обязан известить участников аукциона об отказе в проведении аукциона и возвратить его участникам внесенные задатки. При этом земельное законодательство не урегулировало вопрос о времени, в течение которого уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в аукционе. Правила размещения извещения, в том числе при размещении извещения на официальном сайте торгов: torgi.gov.ru, также не содержат требования об указании предельного срока, до которого можно аукцион отменить. Согласимся с мнением Н.А. Илларионовой, что здесь необходимо обратиться к абз. 2 п. 2 ст.
3 Земельного кодекса РФ, в котором указано, что нормы других отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством [6, С. 107]. Пункт 4 ст. 448 Гражданского кодекса РФ гласит, что, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения. Данное положение, по-нашему мнению, должно быть четко отображено и в Земельном кодексе РФ для исключения существующего пробела.
Еще одним пробелом в проведении подготовительных мероприятий по проведению аукциона считаем отсутствие предельного размера ежегодной арендной платы, которую вправе установить организатор торгов. Согласно п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [7], или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного п. 15 вышеуказанной статьи. При этом не запрещено устанавливать размер ежегодной арендной платы в размере ста процентов. Как уполномоченному органу обосновать установление того или иного размера арендной платы также не урегулировано. В данном случае, по нашему мнению, стоит отталкиваться от коэффициентов, применяемых при расчете размера ежегодной арендной платы земельного участка, предоставляемого без проведения торгов. Считаем, что необходимо установить предельный размер ежегодной арендной платы, добавив в п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ формулировку «и не более пятидесяти процентов кадастровой стоимости такого земельного участка». Это позволило бы исключить возможные случаи злоупотребления организаторами торгов своими правами.
Порядок проведения аукциона по передаче в аренду или продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 39.12 Земельного кодекса РФ. Вместе с тем, стоит отметить, что ни в ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, ни в ст. 39.12 Земельного кодекса РФ не содержится правил по внесению изменений в аукционную документацию или непосредственно в извещение о проведении аукциона. Данный пробел вызывает множество споров, т.к. он не урегулирован и нормами гражданского законодательства. Получается, что организатор торгов может внести изменения, в том числе и в предмет аукциона в любое время. На наш взгляд, внесение изменений должно производиться до даты назначения самого аукциона. Неурегулированность данного вопроса приводит к злоупотреблению правом. В этой связи считаем необходимым внести дополнительный пункт 25 в ст. 39.11 Земельного кодекса РФ следующего содержания: «Уполномоченный орган принимает решение о внесении изменений в документацию об аукционе и в извещение о проведении аукциона не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения. Извещение о внесении изменений размещается на официальном сайте организатором аукциона в течение одного дня со дня принятия данного решения. Не допускается изменять существенные условия договора купли-продажи или договора аренды соответствующего земельного участка».
Вопросы по урегулированию порядка проведения аукциона по передаче в аренду или продаже земельного участка возникают также и при рассмотрении заявок на участие в аукционе. Согласно п. 8 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ заявитель не допускается к участию в аукционе в случае непредставления необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений, а также если задаток не поступил на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе. Однако непонятно, можно ли не допускать заявителя в следующих случаях: 1) если он не указывает свои паспортные данные в заявке на
участие в аукционе, но прикладывает копию паспорта; 2) не указывает банковские реквизиты для возврата задатка на участие в аукционе; 3) допускает ошибки при указании адреса или идентификационных данных; 4) оплатил задаток по ошибке банковского работника на другие реквизиты, а задаток соответственно не поступил на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе. Неразрешенность данных вопросов ставит организатора торгов в проблемную ситуацию, при которой он не может необоснованно отклонить заявку на участие в аукционе, а также необоснованно принять её как соответствующую требованиям. Формулировки земельного законодательства в данной сфере правоотношений не соответствуют принципу определенности, согласно которому нормы закона должны быть ясны лицу, в отношении которого они применяются.
Таким образом, земельное законодательство в сфере регулирования проведения аукционов по продаже и аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, требует доработки и совершенствования. В настоящее время остаются неурегулированными вопросы установления начальной цены предмета аукциона по передаче в аренду земельного участка, возможности изменений в аукционную документацию и в извещение об аукционе, отказа от проведения аукциона или его аннулирования, отказа в допуске заявителя к участию в аукционе и др. Предложенные пути совершенствования земельного законодательства позволят более детально урегулировать процедуру проведения аукциона по передаче в аренду или продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Литература
1. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. — № 211-212. 30.10.2001.
2. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — № 142. 27.06.2014.
3. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 145-ФЗ // Российская газета. — № 153-154. 12.08.1998.
4. Федеральный закон от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — № 149. 08.07.2016.
5. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета. — № 165. 01.08.2007.
6. Илларионова Н.А. Разграничение гражданского и земельного законодательства // Вестник современной науки. 2015. — № 11-1 (11). — С. 105-109.
7. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. — № 148-149. 06.08.1998.
