CC BY
473
Вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Часть I*
Н.В. Волович
профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, директор ООО «Институт оценки», член Европейской академии по земельным отношениям (г. Цюрих), доктор экономических наук (г. Москва)
Н.Н. Щуров
старший эксперт Департамента аудита ЗАО «Делойт и Туш СНГ» (г. Москва) Николай Владимирович Волович, [email protected]
Новый этап социально-экономического развития страны определяет необходимость переосмысления характера и форм взаимоотношений публичной и частной собственности, в том числе в сфере земельноимущественных отношений. Одним из наиболее дискуссионных является вопрос об экономическом обосновании выкупной цены земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд. При этом практическая потребность в методологическом и методическом обеспечении всего комплекса соответствующих работ огромна, что во многом обусловлено необходимостью в короткие сроки обеспечить выполнение международных обязательств России при подготовке к проведению Олимпийских зимних игр в Сочи в 2014 году1 и Саммита стран Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества (АТЭС) во Владивостоке в 2012 году. В связи с выбором России местом проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году и планируемой реализацией других больших проектов масштабы изъятий будут увеличиваться. В связи с этим необходимо провести серьезный анализ
сложившейся практики нормативного правового и организационно-методического обеспечения процесса изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Следует признать, что в этой сфере экономические исследования существенно отстают, например, от правовых, хотя, как далее будет показано, также необходимо серьезно совершенствовать правовую базу взаимоотношений всех участников этого процесса и ее регламентацию. При всем несовершенстве законодательства в рассматриваемой сфере в целом сформирован во многом удачный каркас правовых форм обеспечения земельными участками для государственных или муниципальных нужд. Это связано с решением двух принципиальных вопросов. Во-первых, законодательно ограничены цели, достижение которых возможно путем принудительного изъятия земельных участков. Во-вторых, последовательно реализуется заложенный в статье 35 Конституции Российской Федерации принцип предварительной компенсации изымаемой для государственных или муниципальных нужд собственности.
* В статье рассматривается тема, ранее обсуждавшаяся автором настоящей публикации в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» 2008. № 3. Цель этой работы - осмыслить сложившуюся практику методического обеспечения оценочных работ в рамках изъятия земельных участков для общественных нужд.
Экономические аспекты, проблемы, связанные с определением размера выкупной цены, и т. д. будут проанализированы в статье «Вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Часть II», публикация которой планируется в одном из следующих номеров журнала.
1 Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-Ф3.
Например, принятие предложения московской администрации отнести к таким целям строительство социальных и жилых объектов при одновременном отказе от принципа обязательной предварительной компенсации изымаемой собственности по обоснованной выкупной цене (результат - конфликт из-за сноса частных домов в Южном Бутове) имело бы катастрофические значение. Местные бюджеты не имеют достаточно средств для развития, а установленные требования к обоснованию вариантов решения задач территориального планирования при подготовке генеральных планов городских округов и поселений и финансово-экономическому обоснованию их реализации (в соответствии со статьями 24 и 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации) на практике можно обойти. Это заставляет рекомендовать ограничиться списком целей изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, указанным в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, и исключить возможность в настоящее время субъектам федерации расширять перечень обстоятельств (нужд), обосновывающих возможность их принудительного выкупа2.
Конституционные нормы Российской Федерации в части гарантий собственникам земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд полностью соответствуют аналогичным нормам законодательства стран, в которых признана частная собственность на землю, причем как развитых, так и развивающихся. Во всех этих странах основные конституционные принципы реализуются через утверждение обязательного к исполнению
порядка отчуждения земли для общественного блага в качестве единственного исключения полной правовой защиты прав частной собственности. Например, в Конституции Соединенных Штатов Америки записано: «Ни один человек ... не может быть лишен ... собственности без надлежащей правовой процедуры, а также частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливого возмещения» (статья V). Аналогичным образом гласит Конституция Руанды: «Частная собственность, будь то индивидуальная или коллективная, должна быть неприкосновенна. Посягательство на собственность не может иметь место, за исключением общественных нужд, в случаях и в порядке, установленных законом, и только при справедливом и предварительном возмещении» (статья 23 раздела II)3.
Однако соответствие общих конституционных норм в мировой практике не должно успокаивать. В России в организационноправовом плане не определен механизм взаимоотношений между всеми участниками процесса изъятия земельных участков, в том числе не определен орган (точнее, конкретные должностные лица), который организует весь процесс изъятия земельных участков. Требуется подготовить и качественное методическое обеспечение таких работ, проверить возможности их реализации на практике, создать надежный механизм решения конфликтов между сторонами в процессе изъятия, включая вопросы определения выкупной цены. Необходимо исходить из того, что в ближайшем будущем перечень объектов капитального строительства, размещение которых в соответствии с интересами публичных
2 Эта проблема остро стоит в Испании, где принятие градостроительного законодательства относится к ведению автономных областей. В итоге, например, согласно положению регионального закона Валенсии о принудительном отчуждении земель застройщик наделяется правом предложения схемы землеустройства, которая может охватывать земли, не принадлежащие ему и находящиеся в частной собственности. Если такая схема утверждается властями (что часто связано с коррупционной составляющей), то это вынуждает владельцев земли отказываться от нее за малую часть ее действительной стоимости и нести значительные затраты на ее урбанизацию. Европарламент рекомендовал испанским властям приостановить рассмотрение градостроительных планов, не соответствующих критериям экологической безопасности и социальной ответственности, не гарантирующих соблюдение законных прав собственников имущества, приобретенного законным путем. Испании также рекомендовано обеспечить достойную компенсацию владельцам недвижимости, пострадавшим от местных градостроительных законов. 11^: http://www.rway.ru/ anlinf.asp?tp=2&txt=2986
3 У^: http://www.fao.org/about/ru/
образований потребует принудительного изъятия земельных участков, будет расширяться. При этом уже сейчас процедуры изъятия включают как изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, так и изъятие земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, расположенные на застроенной территории (статья 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также изъятие земельных участков, которые не используются в соответствии с их целевым назначением (статья 284 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рассмотрим пример эффективной процедуры изъятия земельных участков из опыта Германии. В этой стране в основе правовой базы изъятия земельных участков и других объектов недвижимости лежат нормы, установленные в абзаце 3 главы 14 Конституции страны. Они определяют возможность изъятия только для общественного блага (пиг 2ит Wohlen Ьег А11дете1пИеИ). При этом формирование правовой базы непосредственно отнесено к сфере градостроительного законодательства, в первую очередь градостроительного кодекса Германии (далее - BauGB). Примерно до 90 процентов случаев изъятий земельных участков прямо связано с их отчуждением для общественных нужд при реализации принятых решений о планировке территорий. Остальные случаи изъятий крайне редки, так как муниципалитету легче стимулировать частную застройку, чем возводить ее собственными силами. При этом процедура изъятия, несмотря на наличие надежной правовой базы и большого опыта ее использования, в последние годы непопулярна среди муниципальных и государственных служащих, как и заключение инвестиционных контрактов с частными лицами. Кроме негативного освещения в прессе коррупционных рисков, затягивания сроков и других трудностей в реализации, важен и социальный аспект -потеря гражданами их частной собственности, прежде всего жилья.
Отнесение вопросов изъятия объектов недвижимости для реализации интересов
общества к сфере действия градостроительного законодательства связано с тем, что в его рамках возможна правовая защита (согласование) и общественных, и частных интересов. Именно при территориальном планировании частные и общественные интересы подлежат сопоставлению друг с другом. Наиболее наглядным примером служит недавно разрешенный конфликт, связанный с судьбой ряда военных полигонов. В Германии нет мест для испытаний бомбометаний военно-воздушных сил. При этом попытка использовать под такие нужды аналогичные полигоны стран Варшавского договора на территории бывшей ГДР натолкнулось на активное сопротивление граждан уже объединенной Германии. Демократическая процедура публичных и судебных слушаний по вопросам территориального планирования, проводимая в течение 15-ти лет, не позволила продолжить такое использование этих полигонов. В итоге в настоящее время военные летчики обучаются бомбометанию в Канаде.
Использование в целях удовлетворения общественных нужд должно быть заранее оформлено документами по планировке территории, имеющих законную силу. Например, местоположение будущей шоссейной дороги должно быть формально закреплено в соответствующем проекте планировки. Однако законодательство Германии более широко трактует такие предпосылки для начала процедуры изъятия. BauGB (§ 85) определяет основания для принудительного изъятия земельных участков, их частей или отдельных прав на них в следующих случаях:
1) изъятие для того, чтобы земельный участок использовался в соответствии с проектом планировки или для того, чтобы подготовить участок к такому использованию. При этом второй случай является промежуточным этапом приобретения участка. Это означает, что муниципалитет, для которого участок был изъят, в дальнейшем должен передать его новому собственнику;
2) изъятие для того, чтобы использовать незастроенный или ограниченно застроенный земельный участок в центральной части города (§ 34 BauGB) в соответствии
с градостроительными нормами и требованиями к застройке. Это тоже случай промежуточного изъятия. Считается, что для жителей и инвесторов благоприятный внешний вид городов также является общественной нуждой, хотя на практике эта причина крайне редко служит основанием для изъятия собственности;
3) изъятие земельного участка в целях использования его для компенсаций в натуральной форме при других изъятиях. Если собственнику, у которого изымается земельный участок, используемый им в профессиональной или коммерческой деятельности или для выполнения каких-либо других важных задач, требуется защита, то по его просьбе может быть поставлен вопрос о компенсации в натуральной форме;
4) изъятие для того, чтобы через предоставление новых прав восполнить (компенсировать) потерянные (изъятые) права на земельный участок. На практике это означает, например, возможность предоставления права прохода через другой земельный участок конкретным лицам, если в связи с изъятием утрачена возможность передвижения традиционным путем;
5) изъятие земельного участка с целью обеспечения установленного его использования по целевому назначению при игнорировании собственником требований об обязательной застройке участка или о его использовании по другому назначению в течение конкретного времени, прежде всего при невыполнения направленного муниципалитетом градостроительного предписания;
6) изъятие в установленных областях перестройки городов, чтобы сохранить строительные сооружения или, наоборот, снести. Это положение является сравнительно новым для немецкого градостроительного законодательства (изменения в BauGB действуют с 2004 года), оно позволяет осуществлять подготовку к формированию долгосрочных градостроительных мероприятий. На практике реализация этого положения может помочь малообеспеченному населению на территориях, в которых жилье не пригодно для проживания, например, после затопления. При этом ме-
роприятия по перестройке городов должны проводиться только в социально и градостроительно допустимых рамках.
Также условия для изъятия возникают в том случае, если муниципалитет обязывает собственников объектов недвижимости сохранить их. То есть если общество заинтересовано в сохранении сложившейся социальной или культурной среды, а у собственников недвижимости отсутствуют возможности для этого. Зачастую на отдельных территориях важно сохранить сложившейся особый социальный круг съемщиков жилья (например студенческого или научного сообщества) при отсутствии у них средств для внесения экономически обоснованной арендной платы.
Законодательство специально оговаривает возможность изъятия недвижимости у собственников при санировании территорий исходя из сформулированных целей при отсутствии проектов планировки, а также в рамках процедуры перераспределения земель.
Только планируемое использование земельного участка для общественно признанных целей создает формальные предпосылки для его изъятия. Этот принцип конкретизируется в абзаце 1 § 87 BauGB через определение необходимых условий изъятия объектов недвижимости или прав на них. В соответствии с этой нормой изъятие недвижимости в каждом отдельном случае возможно только тогда, когда оно требуется для общественного блага и цель изъятия нельзя достичь другим способом (прежде всего путем свободного приобретения). При этом немецкий законодатель не стремится дать исчерпывающий перечень целей использования земельных участков, которые признаются общественным благом. Как видим, под общественным благом может пониматься и общий архитектурный вид города, и сохранение социального состава жителей, национальной и культурной среды. Несмотря на «размытость» формулировки «общественное благо», только при доказательстве его наличия реализация проекта планировки может проводиться путем изъятия земельных участков. Среди прочего на практике это широкое понима-
ние общественного блага означает, что, например, изъятие для частного жилищного строительства невозможно, пока отсутствует факт реальной нехватки жилья.
Однако прежде чем заинтересованное лицо направит запрос об изъятии в орган по изъятию, даже если это лицо уже составило конкретный план по использованию соответствующих общественной нужде земельных участков, сначала заинтересованное лицо обязано реально попытаться купить интересующий его земельный участок. При этом собственнику предлагается выкупная цена, которая по законодательству включает не только рыночную стоимость приобретаемого земельного участка, но и компенсацию прочих убытков правообладателей. Таким образом, уже на предварительном этапе порядок определения компенсации ничем не отличается от условий, предъявляемых законодательством к определению такой компенсации относительно изымаемого земельного участка в рамках процедуры рассмотрения вопросов органом по изъятию или судебными инстанциями.
Предварительные переговоры с собственниками изымаемой недвижимости часто длятся несколько месяцев, так как в любом случае орган по изъятию при возбуждении процедуры изъятия обязан досконально изучить реальные действия участников этого процесса. Только в случае недостижения соглашения с владельцами земельного участка может быть подано заявление о его изъятии. Заявление подается заинтересованным лицом в муниципалитет, который в течение одного месяца пересылает его в орган по изъятию, сообщая и свое мнение по этому вопросу (§ 105 BauGB).
В § 104 BauGB в качестве органа по изъятию определен высший административный орган, то есть Президиум Правительства федеральной земли (субъекта федерации). Последний, как правило, уполномочивает для реализации такой функции соответствующие учреждения в каждом правительственном округе. Территориально к такому округу могут относиться насколько административных районов или частей территории федеральной земли. В Баден-Вюртемберге, например, четыре прави-
тельственных президиума по конкретным правительственным округам (среди них один столичный для Штутгарта). Законодательством каждой земли функции правительственного президиума по изъятию делегируются конкретному должностному лицу - комиссару по изъятию (неофициальное название). Такой служащий может быть назначен один на весь правительственный округ, а может быть уполномочен исполнять свои обязанности только на конкретной части округа. В небольших землях, которые не делятся на правительственные округа, функции органа (учреждения) по изъятию выполняет Министр внутренних дел субъекта федерации. У комиссара по изъятию могут быть общественные заседатели.
После получения заявления об изъятии орган по изъятию (то есть уполномоченное должностное лицо) подготавливается к устным переговорам, в которых все участники процесса изъятия получают возможность высказать свое мнение. Градостроительным кодексом Германии оговорено, что в процедуре изъятия обязательно принимают участие все, кого касается этот процесс: само заинтересованное лицо, все собственники и другие правообладатели, муниципалитет и при необходимости государственные органы. В § 107 BauGB не устанавливается ограничение сроков проведения процедуры изъятия, дается лишь указание проводить его как можно в более короткие сроки. Еще до устных переговоров орган по изъятию должен сделать все возможное, чтобы успешно решить вопросы в переговорный срок. Например, комиссар по изъятию заказывает или иным образом получает отчет об оценке необходимой компенсации за предполагаемое изъятие прав и обязательно предварительно выясняет, имеет ли место такое основание для изъятия, как общественное благо. Того, что по проекту планировки на этом месте должна размещаться, скажем, школа недостаточно: возможно, этот объект уже не нужен, так как число школьников сократилось, или у муниципалитета отсутствуют реальные финансовые возможности для ее строительства.
Как только комиссару по изъятию становится ясным содержание вопросов (для их
выяснения могут потребоваться многие месяцы), он вводит процедуру изъятия, назначая дату устных слушаний (лица, которых касается изъятие, должны быть извещены об этом не позднее, чем за один месяц). Возбуждение процедуры изъятия должно быть публичным и занесено в реестр прав на землю (поземельную книгу) - делается так называемая пометка (запись об изъятии). По завершении процедуры изъятия ответственный орган просит погасить такую запись. С момента начала процедуры изъятия земельного участка вводятся ограничения на изменение его правового статуса, в том числе на переход права, а также на возможности использования участка - раздел, изменение его формы, рельефа, застройки и т. п. (это возможно только с письменного согласия органа по изъятию).
Во время устных слушаний (по возможности назначаются только один раз) достигается согласие сторон. Часто его удается получить только в отношении перехода права собственности и намного реже в отношении размера компенсации. В дальнейшем подписанное согласие сторон оспорить невозможно. Если стороны достигли частичного согласия, то орган по изъятию принимает письменное решение в форме постановления, указывая все оговоренные условия. При этом заявитель обязательно выплачивает (или депонирует) предварительно заявленную и подтвержденную отчетом об оценке денежную сумму, равную выкупной цене (компенсацию). Компенсация правообладателям до момента реальной выплаты капитализируется по ставке, на 2 процента превышающей ежегодную ставку дисконтирования Центрального банка Германии, начиная с того дня, когда ведомство по изъятию принимает решение об изъятии.
Принимаемое комиссаром по изъятию решение об изъятии недвижимости обязательно должно включать указание на возможность, форму и срок судебного оспаривания (обжалования). Судебное рассмотрение проходит в Градостроительной палате при Административном суде. Также возможна апелляция в Высшем Земельном Суде и обжалование в Высшем Федераль-
ном Суде. Таким образом, процесс изъятия может тянуться годами. Чтобы этого избежать, поскольку новые школы и детские сады должны строиться, есть возможность, предусмотренная § 116 BauGB, предварительного вступления во владение земельным участком, например, для изыскательских или строительных работ. При принятии таких решений органом по изъятию часто допускаются формальные ошибки, что приводит к несоблюдению устанавливаемых сроков, поэтому такая мера применяется крайне редко.
Когда решение (постановление) об изъятии больше не оспаривается или не может быть оспорено, орган по изъятию издает постановление о завершении изъятия. В назначенный в нем день переход прав считается завершенным, и комиссар по изъятии направляет в орган по регистрации прав в поземельной книге заверенную выписку (решение об изъятии и его выполнении) с просьбой внести соответствующие изменения в реестр прав.
В судебных инстанциях может рассматриваться любой вопрос, по которому не достигнуто согласие сторон в рамках работы органа по изъятию. Например, судья может отклонить запрос об изъятии 3-й и 4-й полос для строительства четырехполосной автомагистрали по утвержденному проекту планировки, если выяснится, что две полосы планируется начать строить сразу, а 3-ю и 4-ю - только через 5 лет. Отказ, скорее всего, будет обоснован тем, что это не требуется для общественного блага. Однако в основном в судах оспаривается предлагаемая компенсация.
Детально регламентированная процедура изъятия земельных участков в Германии (что отсутствует в российской практике) позволяет создать надежные основы определения величины их выкупной цены. Согласно судебной практике Федерального Суда Германии компенсация за изъятие должна дать возможность лицу, имеющему на это право, приобрести равнозначную замену. Немецкое градостроительное право в принципе не предусматривает компенсации за введение ограничений и обременений права, связанных с будущим использованием
земли. При введении ограничения на какое-либо до сих пор практиковавшееся использование земельного участка выплачивается финансовая компенсация только за существенное вмешательство в право собственности (например отнесение здания к перечню охраняемых памятников культуры), которое рассматривается как аналогичное лишению права собственности. Критерием является связь между принятием ограничительных мер и снижением рыночной стоимости земельного участка. При этом компенсация может быть получена не при любом, а только при значительном падении стоимости подпадающего под ограничительные меры объекта недвижимости. Это падение по сложившейся судебной практике должно составлять более 15 процентов, а сам размер компенсации равен сумме, на которую снижается рыночная стоимость. Связано это с тем, что введение ограничений по-разному влияет на цены различных по виду использования участков. Мало влияет введение ограничений на ставки арендной платы за земельные участки и их залоговую стоимость. При этом доказано, что при падении цен на земельные участки после введения природоохранных ограничений в использовании менее 25 процентов снижения цены связано напрямую с этим фактором, а 75-80 процентов определено общим падением цен. Часто введение природоохранных или иных ограничений для многих видов использования земельных участков, наоборот, приводит к росту цен на них.
Лишение же права собственности и выплата компенсации в соответствующем размере предусмотрена уже в Конституции Германии. В градостроительном законодательстве это положение конкретизируется требованием при определении компенсации не учитывать повышение стоимости недвижимости, связанное с предстоящим изъятием (§ 95 BauGB). На практике, однако, эта норма применяется ограниченно, так как ставит в неравные условия собственников-соседей, земельные участки которых по-
пали или не попали под изъятие. Но сам принцип социальной справедливости выполняется неукоснительно. Руководитель службы оценки недвижимости Министерства строительства Германии профессор Кляйбер В. приводит такой пример. На земельном участке в Восточном Берлине был построен торговый центр. Однако на дату изъятия части земельного участка (2006 год) она была оценена и выкуплена по текущим ценам как сельскохозяйственные угодья. Связано это было с тем, что еще в 1880 году, когда торгового центра не было, в проекте планировки эта территория была определена для дорожного строительства, но ее реализация началась только в нашем веке4. Если бы такое уважительное отношение к принятым государством решениям и сохранности архивных документов существовало в России, то, например, в Сочи, где еще в советское время было запланировано расширение и строительство новых магистралей, сегодня ни один чиновник не стал бы в таких местах отводить участки под частную застройку. Это не создало бы конфликтов и не привело бы к необходимости выплат из бюджета многомиллионных компенсаций.
В целом, если сравнивать требования к организации изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в нашей стране и в зарубежной практике, можно сделать вывод о принципиальном единстве требований к процессу изъятия земельных участков в России и странах с развитым рынком земельных участков при всем многообразии соответствующих национальных практик. Наиболее полно общие системные правила по подготовке и реализации мер изъятия земельных участков у частных собственников изложены в Руководстве Продовольственной и сельскохозяйственной организации Объединенных Наций по принудительному изъятию земельных участков (Compulsory acquisition of land and compensation; далее - Руководство ФАО)5. Усилия ФАО в решении этих вопро-
4 Kleiber W. Verkehrswertermittlung von Grundstucken. 6 Auflage. Koeln : Bundersanzeiger Verlagges. mbH., 2010. S. 2434.
5 URL: http://www.fao.org/docrep/011/i0506e/i0506e00.htm
сов связаны с тем, что в большинстве стран мира под изъятие в первую очередь подпадают земли сельскохозяйственного использования. Руководство ФАО основано на большом накопленном опыте реализации конкретных программ ФАО и Всемирного банка и направлено на оказание консультаций тем странам, которые стремятся совершенствовать свое законодательство и практику принудительного изъятия земельных участков в интересах общества в целом.
В Руководстве ФАО раскрыты все требования к проведению процедуры реализации проекта по изъятию земли, которая должна включать в себя следующие шаги:
1)планирование:
• сравнительный анализ широкого круга различных вариантов размещения объектов, подпадающих под сферу действия требований о применении процедуры принудительного изъятия земельных участков на основе сбора соответствующих данных;
• идентификация точного местоположения и площади отчуждаемых земельных участков после окончательного выбора места размещения объектов;
• оценка воздействия процедуры изъятия земли на собственников, проводимая непосредственно при участии собственников;
2) публикация информации:
• уведомление собственников земли и жителей о намерении государства или муниципалитетов приобрести земли. В нем в обязательном порядке должны быть указаны цели изъятия, сроки, все процедуры, связанные с процессом изъятия и, главное, права собственников и жителей изымаемых земельных участков и других объектов недвижимости;
• обязательное проведение открытых (публичных) слушаний, предоставляющих людям возможность более подробно узнать о проекте, высказать свое мнение и пожелания о размерах компенсации;
3) оценка и согласование компенсации:
• определение эквивалентной стоимости земли, изымаемой для государ-
ственных или муниципальных нужд. Оценка должна производиться квалифицированными специалистами -оценочной компанией или особым государственным органом, наделенным подобными полномочиями;
• определение суммы компенсации исходя из анализа оценочной стоимости земли и претензий, полученных от собственников и жителей;
4) выплата компенсации - выплата установленных сумм компенсации или предоставление аналогичного жилья и земельного участка;
5) вступление во владение - оформление всей документации по переходу права собственности на землю к государству;
6) апелляция - собственникам и жильцам изымаемой недвижимости предоставляется возможность оспорить правомерность решения о принудительном изъятии их недвижимости или о сумме компенсации;
7) реституция - возврат земельных участков предыдущим владельцам, если цель, для которой проводилось отчуждение, более не представляется актуальной. Существует риск того, что процесс изъятия может затянуться на неопределенный срок, создавая долгосрочную нестабильность и неопределенность для собственников и жильцов отчуждаемой земли. Для минимизации этого риска необходимо установление четких временных рамок для каждого конкретного случая. А в случае нарушения указанных сроков проект должен считаться прекращенным, что необходимо закрепить на законодательном уровне. Таким образом, будет создаваться стимул для соблюдения всех временных рамок.
Сравнение описанного порядка с действующим в России показывает, что декларируемые российские правовые нормы принципиально соответствуют общим принципам. Одновременно и сам расчет компенсации при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд основан на определении рыночной стоимости прав на земельные участки и другие объекты недвижимости, а также любых связанных с изъятием этих прав убытков.
При этом всеми признается, что определение эквивалентной компенсации - сложный процесс. Тем более это затруднительно в условиях, когда рынок земли является слаборазвитым или не существует вообще, а также в случаях, когда земля не находится в частной собственности отдельных лиц или когда имеются частичные права на использование земли. Чтобы устранить причины недовольства затронутых изъятием граждан, нормативное правовое регулирование должно обеспечить справедливый и прозрачный процесс для определения выкупной цены и выплаты компенсации. Общество стремится снижать расходы, но тем не менее это не должно лишать людей справедливой компенсации, в том числе которая нужна для восстановления нормальной личной жизни и бизнеса после потери ими собственности. Важно учесть и то, что в процессе принудительного прекращения права возникают и нефинансовые потери, связанные, например, с религиозными, историческими или культурными привязан-ностями6.
Однако говорить о том, что организация процесса изъятия земельных участков для государственных нужд в России удовлетворяет требованиям общества на современном этапе, нельзя. В значительной степени это касается именно реализации принципов выплаты равноценной компенсации. В этом отношении придется согласиться с мнением Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации А. Ивановым о том, что в основе неэффективного управления собственностью лежит неудовлетворительная организация оценочной деятель-ности7.
Сама оценочная деятельность, по сути, оказалась заложником всех тех негативных процессов, которые наблюдаются в экономике и обществе. К ним в первую очередь относятся непрозрачность российского рынка, пробелы в законодательстве и в итоге отсутствие эффективного механизма соче-
тания общественных и частных интересов. Трудность заключается в подготовке надежной рыночной и иной информации для оценки, особенно когда продажа земельных участков имеет неофициальный характер, затруднения также возникают в силу неразвитости рынка. Оценщики уже определили перечень мер, которые могут улучшить ситуацию без значительных затрат со стороны общества. Прежде всего необходимо добиться реального исполнения тех требований, которые уже закреплены законодательно. Так, Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гарантирует государственным и муниципальным органам доступ к информации обо всех сделках, в реальности эта информация им недоступна. В итоге существенно увеличиваются финансовые и временные затраты на выкуп земельных участков. Только обеспечение доступа профессиональных объединений оценщиков к такой базе (при соответствующих ограничениях) позволит существенно улучшить ситуацию. Одновременно, как и в других странах с развитым рынком, необходимо расширить и права государства и муниципалитетов по преимущественному приобретению объектов недвижимости на свободном рынке, в том числе до и после введения процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Применительно к процессам установления выкупной цены земельных участков для государственных нужд решение проблемы качества оценки выходит на первый план в силу особой сложности определения рыночной стоимости изымаемого имущества и убытков правообладателей земельных участков. Законодательство требует обеспечивать получение собственниками равноценной компенсации или в денежной форме, или путем предоставления альтернативного объекта недвижимости, но сами нормативные требования об определении
6 Такой деликатный вопрос возник в связи с переселением общины староверов в Имеретинской долине в Сочи. Необходимо было не просто предоставить каждому домовладению справедливую компенсацию, но и обеспечить совместное их сосуществование как единой общности как можно ближе к их историческим святыням.
7 См.: // Ведомости. 2009. 10 июня.
и выплате компенсаций изложены только в общем виде.
Но даже в случае принятия идеальных нормативных документов при их практическом исполнении необходимо обладать большими опытом и знаниями. Сложность состоит в том, что в рамках процедуры изъятия необходимо моделировать рыночную стоимость недвижимого имущества в ситуации, когда основные условия свободного рыночного ценообразования не выполняются. Одновременно при определении выкупной цены изымаемых земельных участков следует придерживаться следующих важных принципов:
1) эквивалентность. Собственники должны получать вознаграждение, не больше и не меньше, чем потери, понесенные ими в результате принудительного изъятия их земельных участков;
2) баланс интересов. Процесс изъятия должен защищать права людей, которые теряют собственность или права на использование их недвижимого имущества при условии обеспечения общественных интересов;
3) регламентация процедуры изъятия. Отсутствие стандартов оценки и передовой практики управления позволяет коррумпированным чиновникам предоставить более благоприятную компенсацию определенному кругу лиц;
4) справедливость и прозрачность. Переговоры между органом, реализующим полномочия по изъятию, и собственниками должны быть равными, насколько это возможно. В процессе переговоров должны быть определены разумные пределы компенсации расходов пострадавших, а также обеспечены гарантии поддержки социально незащищенных слоев общества;
5) гибкость. Нормативное регулирование оценки должно быть достаточно конкретным, чтобы обеспечить четкий контроль за процессом оценки, но тем не менее достаточно гибкое для определения соответствующей эквивалентной компенсации в особых случаях. Законодатель не может предусмотреть все возможные сценарии, и прямое исполнение правовых норм может
привести к недооценке или существенной переоценке изымаемого имущества.
Основная сложность, с которой сталкиваются оценщики при определении величины выкупной цены изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участков, связана с принципиальным отсутствием свободных рыночных условий для ценообразования на оцениваемые объекты после принятия решения об их изъятии. Уже распространившаяся информация о реализуемом проекте, определяющем необходимость и возможность изъятия для государственных нужд, также может существенно повлиять на рыночную стоимость земельных участков. Это противоречие объективно обусловлено, и не имеет принципиального значения то, что частный собственник таких участков даже после принятия решения об их изъятии не ограничен в распоряжении. При этом в Федеральных стандартах оценки принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка выделяется как основополагающий при оценке рыночной стоимости недвижимости, включая оценку земельных участков в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует общепринятым требованиям.
Так, Верховный Суд США в деле от 1878 года об отчуждении объекта недвижимости, находящегося в частной собственности, указал, что рыночная стоимость не зависит от текущего варианта использования недвижимости: «При определении стоимости земли, отчуждаемой для общественных нужд, следует исходить из тех же самых соображений, которые рассматривались бы при продаже имущества одним частным лицом другому. Вопрос должен в таких случаях стоять о том, сколько стоило бы данное имущество на рынке, учитывая не только тот вариант использования, который существует на сегодняшний день, а все возможные варианты использования данного имущества; иначе говоря, сколько стоит имущество, исходя из самого выгодного из возможных вариантов его использования. Имущество нельзя считать не представляющим никакой ценности только потому, что владелец его бросил на произвол
судьбы или не способен найти ему применение. Возможно, другие найдут, как использовать это имущество»8.
Возникает логическое противоречие: принцип НЭИ определяет необходимость оценки земельного участка при свободе выбора собственником земельного участка вида его использования, однако установленная цель изъятия ограничивает этот будущий вид использования конкретной общественной нуждой. В практике стран с развитым рынком земельных участков найдено решение указанного противоречия: это происходит путем разделения даты оценки и даты определения вида использования и фактического состояния изымаемого участка. Так, Федеральный Суд Германии формулирует это следующим образом: «В законе об изъятии следует различать два ключевых дня: момент «вмешательства», который является решающим для фактического и правового состояния, «качества» земельного участка, и момент установления компенсации, который является определяющим для ценовых и валютных отношений»9. Отдельно оговаривается день, когда реально выплачивается компенсация.
Таким образом, как основное особое требование к проведению оценки выкупной цены земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд необходимо установить три временные даты:
1) дата определения вида использования и состояния земельного участка;
2) дата определения рыночной стоимости (собственно дата оценки);
3) дата выплаты компенсации, определенной в результате установления выкупной цены.
В настоящее время российский законодатель в качестве даты, когда фиксируется
состояние изымаемого земельного участка определяет дату уведомления собственника о принятом решении об изъятии. «Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период» (статья 280 «Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд» Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ). «При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков» (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с решением Пленума Верховного Суда Российской Федерации этой датой является момент реального уведомления собственника о принятии решения об изъятии10.
8 См.: ЭккертДж. К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М. : Российское общество оценщиков ; Академия оценки ; Стар Интер, 1997, С. 119. Т. 1.
9 Решение Федерального Суда Германии от 8 мая 1967 года № 73. Т. 19 (ВйН, ІІгІеіІ - III ZR. 148/65 - BRS). Цит. по: Дитерих Х, Кляйбер В. Оценка стоимости земельных участков. Томск : Издательство «Курсив», 2004. С. 205.
10 См.: пункт 20 г постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2009. 8 июля.
Однако эти нормы регламентируют только фиксацию даты определения физического состояния изымаемого земельного участка, его улучшений. Решение об отнесении земельного участка к тому или иному сегменту рынка в соответствии с требованиями НЭИ должен самостоятельно принимать конкретный оценщик, при этом у него отсутствуют какие-либо четкие регламентирующие указания. По нашему мнению, определение вида использования земельного участка при такой оценке разумно нормативно отнести к правовому состоянию этого участка на тот период времени, когда собственник земельного участка получил (был надлежащим образом извещен) достоверную информацию о том, что утвержден акт выбора земельного участка под изъятие для государственных или муниципальных нужд. Очевидно, что дата выбора земельного участка для размещения общественно значимого объекта наступает намного раньше, чем поступает уведомление о принятом решении о его изъятии для таких нужд и тем более чем дата определения стоимости, то есть происходит учет текущих стоимостных условий на конкретном сегменте рынка.
Введение такой нормы будет способствовать установлению равенства сторон сделки в процессе изъятия земельного участка, так как его цена может как повыситься, так и понизиться после принятия решения о его новом виде использования. В итоге получаемая в результате определения выкупной цены компенсация должна обеспечить возможность приобретения земельного участка, аналогичного изымаемому. В методологическом аспекте это означает, что определение вида разрешенного использования объекта оценки должно происходить на тот период времени, когда рынку впервые стала доступна информация о согласовании места размещения будущего объекта, служащего основанием для применения процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации.
Это положение было частично реализовано одним из авторов настоящей статьи при работе в составе рабочей группы Национального Совета по оценочной деятельности (НСОД) над разработкой Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения (далее - Методические рекомендации НСОД)11. В итоге в качестве принципа определения вида использования земельного участка, в отношении которого принято решение об изъятии, было рекомендовано считать тот вид наиболее эффективного использования земельного участка, который реально существовал на дату определения состояния земельного участка. «В случае если собственник не обращался в уполномоченный орган за изменением целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка, рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка определяется на основании того целевого назначения, которое указано в правоустанавливающих документах для оцениваемого земельного участка» (п. 6.15 Методических рекомендаций НСОД). Это значительно упростило работу оценщика в части идентификации сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Однако такой эффект в значительной степени стал возможен в силу отсутствия в Сочи утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) на дату принятия решения об изъятии земельных участков в целях подготовки Олимпиады 2014 года.
Но остался открытым вопрос, как определять вид использования земельного участка в случае, когда собственником земельного участка может быть самостоятельно выбран любой вид его использования из утвержденного ПЗЗ списка? Ведь в итоге рыночные стоимости одного и того же участка будут различаться в несколько раз (на практике - до тысячи раз). Безусловно, именно за собственниками остается право выбора вида использования их зе-
11 У^: http://ncva.ru/documents/index. php?SECTЮN^JD=28
мельных участков, но это право не может считаться ничем не ограниченным, в том числе по времени. В странах с большим опытом регулирования частной собственности на землю сложилось понимание, что в случае если текущий вид использования земельного участка не соответствует наилучшему и наиболее эффективному виду его использованию, должен учитываться разумный срок, когда собственник мог принять любое инвестиционное решение и реализовать его. В рыночных условиях только на собственнике лежит и ответственность за принятие инвестиционного решения об изменении вида использования его земельного участка. Это означает, например, в соответствии с требованиями §§ 42 и 95 BauGB, что если согласно градостроительному зонированию на изымаемом земельном участке можно было строить 5-этажный дом, но на дату принятия решения об изъятии на участке стоит 3-этажный дом, оценщик будет определять стоимость земельного участка исходя из его текущего использования, если после даты изменения градостроительного регламента в этой части прошло более 7 лет.
В России такая норма законодательно введена в 1999 году Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», но на практике не применяется. В пункте 3 статьи 15 «Государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности» этого закона четко сказано: «Стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, условий и режима, указанных в настоящей статье, гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта»12. Применение такого подхода ко всем объектам изъятия позволило бы существенно сократить земельные спекуляции и избежать некоторых конфликтов на территории изъятия. Во многих регионах приходится сталкиваться с ситуацией, когда не-
посредственно перед принятием решения об изъятия (на практике порой за 2-3 месяца) муниципальные власти предоставляют участок частным лицам в собственность или аренду. Случаи же приобретения участков у частных лиц с целью их перепродажи государству стали массовыми. Если бы при этом для земельных спекуляций были установлены конкретные ограничения, это не только сэкономило бы необходимые для реализации других проектов бюджетные деньги, но и дало гарантии реальным инвесторам и землепользователям стабильных условий их деятельности. При этом действие законодательства о резервировании земель, определяющего как норму 7-летний срок, следует рассматривать также в качестве доказательства именно такого общего срока, в течение которого собственник изымаемого земельного участка должен был доказать практическими инвестиционными действиями свои права на определение более высокого уровня развития (состояния) своего недвижимого имущества при его изъятии.
Таким образом, требования законодательства при определении выкупной цены изымаемых земельных участков для государственных или муниципальных нужд в части определения задания на оценку должны быть конкретизированы путем указания на конкретные временные даты для идентификации объектов оценки. Это позволит зафиксировать следующее:
1) вид использования земельного участка на дату принятия решения о размещении конкретного объекта, подпадающего под действие статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации как цель изъятия;
2) физическое состояние объекта на дату уведомления собственника о состоявшемся решении о его изъятии;
3) рыночные условия (то есть состояние рынка недвижимости на его конкретном сегменте) на дату собственно оценки.
Указанные исходные нормативные условия при определении состояния (правового статуса, физического состояния и стои-
12 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ (по состоянию на декабрь 2010 года).
мости) изымаемых земельных участков на дату их оценки самым существенным образом влияют на величину их выкупной цены. Представляется, что законодатель должен в срочном порядке конкретизировать эти положения.
Кроме того, важна и дата собственно финансовых выплат, соответствующих выкупной цене. По умолчанию считается, что такие выплаты произойдут одномоментно с заключением соглашения с собственником сразу после даты оценки. Однако временной разрыв может быть значительным, что ставит участников процесса изъятия перед альтернативой: или предсказывать в рамках отчета об определении выкупной цены наступление этого случая путем соответствующего завышения цены, или рассчитывать на судебное разбирательство. В основе ухода российского законодателя от решения этого вопроса - особенности формирования рыночной цены на российском рынке недвижимости, находящегося на разных стадиях своего становления и развития в различных регионах.
Законодательства большинства стран достаточно четко конкретизирует финансовые выплаты собственникам изымаемых участков после принятия решения об их изъятии. Например, в статье 17 Закона Латвийской Республики от 15 сентября 1992 года «О принудительном изъятии недвижимой собственности для государственных или общественных нужд»13 есть такая формулировка: «После вступления в законную силу решения суда о размере возмещения бывшему собственнику выплачивается установленное судом возмещение и определенные судом проценты, но не менее шести процентов в год со дня вступления в силу закона о принудительном изъятии недвижимости до дня уплаты». В немецком законодательстве такое возмещение установлено в размере ставки, на два процента превышающей ставку дисконтирования Центрального банка Германии. В тех же странах, где этот вопрос не урегулирован, его решение на практике часто становится предметом длительных
13 У^: http://www.satv.tiesa.gov.lv
и очень конфликтных споров. Например, в связи с задержками выплат должной компенсации при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд Турция, где конкретные ставки по таким обязательствам ежегодно устанавливаются федеральным законом, проигрывает основную часть процессов в споре со своими гражданами в Европейском суде по правам человека и выплачивает значительные суммы. Проблема заключается в том, что установленная таким образом ставка (равная размеру штрафных санкций, которые государство требует при просрочке расчетов по налогам и другим обязательным платежам) часто существенно ниже уровня инфляции. Так, в начале 2000-х годов она была установлена примерно в 20 процентов, а инфляция на рынке недвижимости Турции тогда доходила до 100 процентов и выше. В России до таких судебных процессов пока не дошло, но, учитывая остроту проблем и то, что действия российских чиновников ограничены административными регламентами, такие судебные споры -дело недалекого будущего.
В то же время в мире есть много примеров положительного опыта. В этом отношении будет полезно перенять опыт польских законодателей, которые в целях ускорения подготовки к проведению чемпионата Европы по футболу в 2012 году внесли ряд поправок в законодательство с целью стимулирования высвобождения частными собственниками изымаемых земельных участков. В 2009 году в Польше специальным законом были установлены два исключения для определения компенсации с целью ускорения предоставления участков под дорожное строительство. Во-первых, компенсация может быть обоснована не только рыночной стоимостью изымаемой недвижимости, но и ее стоимостью в использовании (в зависимости от того, что выше). Во-вторых, владельцам жилых домов или квартир дополнительно к компенсации выплачивается примерно 2 500 евро (10 000 злотых) при условии, что они высвобождают их и передают органам по изъятию
в течение 30 дней после принятия решения об изъятии. Такой же принцип дополнительной компенсации принят и для владельцев сельскохозяйственных и лесохозяйственных участков (дополнительно 5 процентов к стоимости). В Польше такая процедура отчуждения земельных участков для строительства дорог позволила не только ускорить темпы дорожного строительства, но и в результате получить существенную экономию бюджетных средств14.
В целом неопределенность в нормативном регулировании процесса изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд существенно тормозит установление их выкупной цены и предоставление этих участков под определенное градостроительными планами и другими документами новое использование. Учитывая перспективы увеличения числа и площади таких объектов, в том числе в связи с выбором России в качестве места проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году, необходимо определить направления дальнейшего совершенствования нормативного правового регулирования этой сферы земельно-имущественных отношений. Социальную и экономическую эффективность такого рода исследований трудно переоценить. Оправдываться же какой-то особой сложностью земельных отношений в России трудно. Как раз наоборот, российская практика позволяет проще и быстрее решать такие вопросы. И дело не только в том, что в нашей стране громадные ресурсы находятся в государственной собственности. Например, в России нет необходимости в полной мере удовлетворять требования реституции, такая обязанность может наступать только для имущества религиозных организаций. В других странах, например в бывшей ГДР или Прибалтике, обязанность учета реституции прямо следует из законов.
В целом надо осознать, что рынок недвижимости развивается по своим внутренним
закономерностям, во многом отличающимся от условий финансовых и валютных рынков, а его нормативное регулирование требует постоянного совершенствования. В части совершенствования земельного законодательства желательно конкретизировать орган по изъятию, его функции, а также всю процедуру принятия и исполнения решения об изъятии земельных участков. Накопленный российский и зарубежный опыт позволяет это сделать в короткие сроки.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года : в редакции от 30 декабря 2008 года // Российская газета.
2009. № 7.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ : в редакции от 29 ноября 2009 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 7 февраля 2011 года // Российская газета 1994. № 238-239.
4. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ : в редакции от 29 декабря 2010 года // Российская газета. 2010. 31 декабря.
5. Baugesetzbuch in der Fassung der Be-kanntmachung vom 27. August 1997. Deutsche Taschenbuch Verlag GmbH & Co. KG, 2010 (Градостроительный кодекс Германии в действующей редакции).
6. Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1
14 Walacik Marek. Legal procedures of land acquisition for public roads construction - polish perspective / Department of Land Management and Regional Development, The University of Warmia and Mazury in Olsztyn, Poland (См.: Материалы конференции «Изъятие земельных участков для общественных нужд», проводившейся совместно Университетом Анкары, Академией права Турции и объединением муниципалитетов Турции. Анкара, Турция, 14-18 июня 2010 года). URL: http://www.ankara.edu.tr/dyr.php?id=749
декабря 2007 года № 310-ФЗ : в редакции от 30 июля 2010 года // Российская газета.
2010. 3 августа.
7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1 997 года № 122-ФЗ : в редакции от 17 июня 2010 года // Российская газета. 2010. № 133.
8. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ : в редакции от 23 июля 2010 года // Российская газета. 2010. № 163.
9. О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 // Российская газета. 2009. 8 июля.
10. Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута [Электронный ресурс]. Национальный Совет по оценочной деятельности, декабрь 2009. иЯЬ: http://ncva.ru/rprice/ Metod-rekomendacii-12-01-10.pdf
11. О принудительном отчуждении недвижимой собственности для государственных или общественных нужд : Закон Латвийской Республики от 15 сентября 1992 года. URL: http://www.satv.tiesa.gov.lv
12. Compulsory acquisition of land and compensation [Электронный ресурс]. Food and Agriculture Organization of the United Nations, 2008. URL: ftp://ftp.fao.org/docrep/ fao/011/i0506e/i0506e00.pdf
13. ДитерихХ., Кляйбер В. Оценка стоимости земельных участков. Томск : Издательство « Курсив», 2004.
14. Волович Н. В. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 3(78).
15. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М. : Российское общество оценщиков ; Академия оценки ; Стар Интер, 1997.
16. Kleiber W. Verkehrswertermittlung von Grundstucken. 6 Auflage. Koeln : Bundersan-zeiger Verlagsges. mbH, 2010.
17. Нельзя сказать, что можно не платить // Ведомости. 2009. № 126(2396).
18. В Испании продолжается захват земли [Электронный ресурс]. URL: http://www. rway.ru/anlinf.asp?tp=2&txt=2986 (дата обращения: август 2009 года).
19. Материалы конференции «Изъятие земельных участков для общественных нужд» [Электронный ресурс]. Университет Анкары, Академия права Турции, объединение муниципалитетов Турции. URL: http:// www.ankara.edu.tr/dyr.php?id=749 (дата обращения: июнь 2010 года).
