CC BY
42
УДК 330.322.01
ВЛИЯНИЕ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОТРАЖЕНИЕ КАЧЕСТВА В АСПЕКТЕ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕНЫ
л _ о
© И.Г. Лукманова1, М.Ю. Мишланова2
Московский государственный строительный университет, 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.
Объектом исследования в рамках данной статьи послужила цена недвижимости как рыночный сигнал, что позволило выявить основные характеристики данного сигнала, стадии формирования, специфический жизненный цикл. Предметом исследования стало отражение качества недвижимости в аспекте формирования цены, на основе чего авторы рассмотрели влияние и возможность оценки неопределенности рынка недвижимости. Приведена модельная схема информационной сети и рассмотрено наполнение информационных каналов. Проанализировано состояние рынка недвижимости в зависимости от существующей на данном рынке качественной дифференциации цены. Рассмотрена асимметрия и несовершенная информация как последствия искажений отражения качества недвижимости в аспекте формирования цены. Табл. 1. Библиогр. 10 назв.
Ключевые слова: ценообразование в строительстве; цена недвижимости; рыночный сигнал; качество; неопределенность; асимметрия информации.
EFFECT OF REAL ESTATE MARKET UNCERTAINTY ON QUALITY REFLECTION IN TERMS OF PRICING I.G. Lukmanova, M.Yu. Mishlanova
Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.
The object of the research is the price of real estate as a market signal. The article identifies the main characteristics of this signal, formation stages and a specific life cycle. The subject of research is the reflection of real estate quality in terms of pricing. Consideration is given to the influence and possibility to assess the uncertainty of the real estate market. The model scheme of the information network is provided and the content of information channels is considered. The state of the real estate market is analyzed depending on the qualitative differentiation of prices existing on this market. Asymmetry and imperfect information are treated as the consequences of distorted reflection of real estate quality in terms of pricing. 1 table. 10 sources.
Key words: pricing in construction; real estate price; market signal; quality; uncertainty; information asymmetry.
Традиционно рассматривая ценообразование в строительстве как процесс выбора окончательной цены в зависимости от себестоимости продукции, цен конкурентов, соотношения спроса и предложения и других факторов, в качестве основных целей возможно выделить обеспечение определенного размера прибыли и объема продаж; сохранение существующего положения субъекта инвестиционно-строительной сферы; завоевание лидерства по показателям качества. Авторы данной статьи разделяют несколько иную трактовку цели ценообразования в строительстве: обеспечить мотивированную, своевременную и достаточную ценовую реакцию, таким образом, чтобы получить максимальный объем продаж с минимальной потерей маржинальности.
В настоящее время весь перечисленный комплекс целей ценообразования в строительстве реализуется частично и неэффективно. За последние годы многие
специалисты инвестиционно-строительной сферы неоднократно обращали внимание на существование системных проблем в ценообразовании [8, 10]. Себестоимость строительства, как известно, растет в пределах инфляции, а рост цен опережает рост себестоимости многократно. В соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Проверки Федеральной антимонопольной службы России показали, что существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке реализации вновь возводимого жилья связаны, прежде всего, с дисбалансом спроса и предложения [10].
О состоянии дел в сфере строительства, структуре себестоимости и ценообразовании в строительстве шла речь на первом заседании экспертного совета
1Лукманова Инесса Галеевна, доктор экономических наук, зав. кафедрой экономики и управления в строительстве, тел.: (499) 2874919, доб. 3127.
Lukmanova Inessa, Doctor of Economics, Head of the Department of Economy and Management in Construction, tel.: (499) 2874919, ext. 3127.
2Мишланова Марина Юрьевна, кандидат технических наук, профессор кафедры экономики управления в строительстве, тел.: (499) 2874919, доб. 3127, e-mail: [email protected]
Mishlanova Marina, Candidate of technical sciences, Professor of the Department of Economy and Management in Construction, tel.: (499) 2874919, ext. 3127, e-mail: [email protected]
при Федеральной антимонопольной службе, которое было посвящено рассмотрению вопросов развития конкуренции в строительной сфере (20.08.2014). Было отмечено, что на увеличение стоимости строительства влияют недостаточное количество площадей (земельных участков), длительность процедуры оформления прав, нарушение сроков рассмотрения и выдачи разрешительной документации, обременение застройщика обязательствами по самостоятельному строительству инженерных сетей, сносу расположенных на земле строений. В свою очередь, высокая доля затрат, связанных с подключением и строительством инженерных сетей, объясняется трудностями в получении ТУ на подключение из-за отсутствия у ресурсо-снабжающих организаций резервов мощности. Существующая система ценообразования в строительной отрасли не отвечает требованиям развития полноценного инжиниринга и управления проектами [10].
С целью аналитического обеспечения разрешения некоторых актуальных системных проблем ценообразования в строительстве рассмотрим один из аспектов информационной сущности экономической категории «цена недвижимости» - отражение качества недвижимости в рыночном сигнале цены.На информационном поле рынка недвижимости каждый рыночный параметр является носителем информации, реализующим информационный вектор. Так, например, стоимость товара К. Вальтух рассматривает [2] как функцию от количества содержащейся в данном товаре информации, исходя из того, что в процессе производственной деятельности человек «систематически создает из предметов, находимых в природе, такие продукты, которые либо совсем не порождаются спонтанным природным формообразованием, либо порождаются лишь сравнительно редко... производство есть производство информации». Развивая данный подход в отношении потребителя можно идентифицировать экономическую категорию «цена» Р как рыночный сигнал, транслирующий потенциальному покупателю знание о произведённой продукции, в основе своей содержащее информацию о качестве Q. Исходя из чего, полагаем, что на несовершенном рынке действительно следующее функциональное соотношение
р = кт (1)
На данный информационный сигнал, бесспорно, влияет такое системное свойство рыночной среды, как неопределённость, что в указанной модели отражено посредством коэффициента искажения информации К Причинами искажения и асимметрии информации и источниками неопределенности рынка недвижимости являются: различия в рыночной стратегии субъектов и методах ценообразования, специфика экономического поведения на рынке недвижимости, длительность производственного цикла строительства, сложность учета факторов времени и инноваций, неэффективное информационно-аналитическое обеспечение рынка и др. Среди основных характеристик неопределенности рынка недвижимости следует выделить меру информации по количественным или качественным призна-
кам, отклонение от идеального информационного обеспечения, множественность и неоднозначность состояний и их возможных описаний, источник и атрибут риска, ограничения управляемости и устойчивого развития [4].
Рассматривая возможность реализации любого рыночного сигнала, объективное количественное измерение неопределенности может быть учтено аддитивной функцией в совокупности коэффициентов наличия информации (Ka), получения (Kr), обработки (Kp) и степени использования (Ku) полученной информации с учетом соответствующих весов (Aa, Ar, Ap, Au) К = АаКа + АГКГ + АрКр + АиКи . .(2)
В контексте нашей исследовательской задачи под информацией понимаем отражение знания о качестве недвижимости в рыночном сигнале цены, когда наличие и получение информации агрегировано можно отнести к процессам ценообразования и продвижения продукции продавцом, оценку и использование - к восприятию цены покупателем. В соответствии с основными положениями теории коммуникации и теории информации детализируем формирование неопределенности данного рыночного сигнала по стадиям и участникам, то есть рассмотрим вклад генератора и получателя информации в формирование сигнала «цена».
В стандарте ГОСТ Р ISO 9000-2008 [1] качество определено как степень, с которой совокупность собственных характеристик объекта выполняет требования, и для определения которой необходимо сопоставить информацию о данных характеристиках и требованиях [1]. Продавцом формируется рыночный сигнал (даже система рыночных сигналов: цена, продвижение продукции и др.), содержащий информационное освещение характеристик продукции, в зоне покупателей выполняется приём сигнала и его оценка. Обработка и оценка информации возможна посредством категорий «восприятие потребителем степени выполнения их требований» и «удовлетворенность потребителей» [1]. Переводя задачу исследования в поле принципал-агентской теории, продавца с определенными допущениями можно рассматривать как агента, имеющего полную информацию, покупателя - как принципала, имеющего неполную информацию. Причем и агент, и принципал, как стейкхолдеры, руководствуются прежде всего принципом приоритета собственных целей. Агент обладает информационным преимуществом по сравнению с принципалом, что естественно приводит к информационной асимметрии и, шире, - к несовершенной информации.
Принципал или потенциальный покупатель плохо ориентируется, например, в рынке жилья, не знаком с методами информационного поиска и оценки информации, не имеете возможности уделять много времени поиску, весьма поверхностно знаком с правовыми нормами в этой сфере и т.п. Таким образом, принципал самостоятельно не может осуществить качественное, достаточное информационное обеспечение процесса принятия решения, соизмерить полезность квартиры с ее ценой, сопоставить различные вариан-
ты покупки и сделать выбор. В свою очередь агент обладает необходимыми профессиональными знаниями и опытом, представляет себе конъюнктуру рынка жилья, с определенной степенью достоверности может составлять простейшие прогнозы, располагает конкретной информацией о предлагаемых квартирах в сочетании «цена - качество». Здесь возможно стоит выделить роль риелтора, имеющего одной из главных функции - информирование покупателя. Если функции агента распространить на деятельность субъекта строительства, то в список этих функций логично включить и сам процесс ценообразования для формирования упомянутой ценовой реакции.
Рассмотрим информационное поле на основе идеальной модели совершенного рынка, далее учет несовершенства будем производить в моделях наполнения информационных каналов. На совершенном рынке недвижимости стейкхолдеры имеют следующее количество информационных каналов:
N = (п + т)(п + т - 1),
(3)
где п - количество продавцов (агентов, имеющих полную информацию); т - количество покупателей (принципалов, имеющих неполную информацию).
Наполнение каждого информационного канала по всем параметрам несовершенного рынка недвижимости естественным образом связано с количеством и качеством информации, формируемыми двусторонним образом. В канале коммуникации имеют место информационные фильтры на входе и выходе: агент инициирует ценообразование и отражение качества в рыночном сигнале, принципал осуществляет восприятие цены и оценку качества. Со стороны агента возникает искажение с коэффициентом Кх, агрегированно включающее искажение наличия и получения информации, со стороны принципала коэффициент искажения Ку включает искажение обработки и использования информации. В таком случае информационное поле, стратифицированное по рыночному сигналу «цена», обобщенно может быть оценено с учетом искажения
(4)
Искажение информации любым единичным /-ым продавцом или агентом может быть определено как
К = А К1 -4- Д К1 Kxi AaiKai + ^ri^r i■
(5)
Искажение информации любым единичным у-ым покупателем или принципалом может быть определено как
причина асимметрии информации заклюю-чается в конфликте экономических интересов и приводит к трансакционным издержкам [7]. Ю.К. Перский и Д.В. Дмитриев выделяют фактор неопределенности рынка - возможность манипули-рования информацией - как выражение конфликта интересов [6]. С данных позиций экономическое поведение агентов - продавцов на рынке недвижимости - может быть основано на стремлении максимизировать прибыль, используя именно асимметрию информации: формируя необъективную цену, внедряя специальную политику информирования, регулируя время экспозиции объектов недвижимости и др. Цена в данном случае не может служить достоверным и точным отражением качества недвижимости, на рынке наблюдается снижение интенсивности ценовой и неценовой конкуренции.
Стратегическое поведение покупателей выражается в стремлении максимизировать ожидаемую полезность от приобретаемого блага. Допуская, что покупатель предполагает существование вероятности низкого качества недвижимости в зоне высокой цены, цену спроса на объекты неизвестного качества стоит определять как средневзвешенную на объекты разного качества [6]. Качество объектов недвижимости возможно оценить индексом качества 0 в виде отношения текущего качества конкретного объекта к среднему качеству типовых объектов 0ср:
Q= — ■
Qcp
(7)
В зависимости от того, превышает усредненная цена Р) спроса на недвижимость цену Й^ предложения объектов разного качества или нет, возможны следующие исходы, представленные в таблице.
В условиях асимметрии информации цена спроса определяется как математическое ожидание:
PDi=Zkq=1wqPDq,
(8)
где РБ^ - цена спроса на /-тый вид недвижимости; к - максимально возможное качество; ц - класс качества; - вероятность отнесения объекта к ц классу качества; РОч - цена спроса на объекты, соответствующие ц классу качества.
По рекомендациям, предложенным в работе [6], оценим информированность стейкхолдера, не выделяя исследовательскую значимость вероятностей исходов по классической формуле К. Шеннона, допустив состоявшийся исход, то есть информированность как однозначный результат поступления информации. Поэтому используем для определения информированности участника рынка недвижимости следующую формулу разницы энтропии:
Kyj ApjKpj + AujKuj■
(6)
I = Н
HPS = -\og2Wi-(-\og2pi), (9)
Рассмотрим влияние неопределенности рынка недвижимости на субъективную оценку качества недвижимости на основе асимметрии информации между агентом и принципалом. По мнению Дж. Стиглера
где НР0 - максимально возможная энтропия, то есть максимальное количество информации, которым может обладать стейкхолдер об определенном виде параметров рынка (в нашем случае - отражение каче-
Состояние рынка недвижимости в зависимости от качественной дифференциации цены
Качественная дифференциация цены Рй1 > Р5 1 Рй1 < Р5ь (^ц
Состояние рынка недвижимости На рынке присутствуют объекты разного качества - гетерогенная рыночная среда Возникает тенденция снижения среднего качества. На рынке присутствуют объекты только низкого качества - гомогенная рыночная среда. Возникает дисбаланс выгод - общественные выгоды не совпадают с частными Модель Дж. Акерлофа [9]: последствия экономической цены недобросовестного поведения в нестрогой трактовке модифицированного закона Коперника - Грешема - вытеснение качественного товара товаром низкого качества на фоне неполноты знания
ства в рыночном сигнале цены), но не обладает -полная неопределенность; HPS - фактическая энтропия, то есть количество информации, которое необходимо стейкхолдеру, чтобы устранить неопределенность или установить полную определенность об определенном виде параметров рынка (в нашем случае - отражение качества в рыночном сигнале цены); Wi - вероятность получения стейкхолдером качественной информации о цене при идентификации минимально необходимого качества недвижимости для осуществления покупки; pt - вероятность получения стейкхолдером совершенной информации о цене при идентификации фактического качества недвижимости.
Погрешности отражения качества недвижимости в аспекте формирования цены и возникающая асимметрия информации может приводить к комплексу проблем: неблагоприятному отбору, риску недобросовестности, дополнительной верификации состояния. Для определения степени асимметрии информации первого порядка, приводящей к такой форме дезорганизации рынка недвижимости, как неблагоприятный отбор, в работе [6] предложен модифицированный коэффициент асимметрии К. Пирсона:
A - m.
As - 83,
(10)
где А1 - степень асимметрии информации; т3 - центральный момент третьего порядка; 53 - выборочное среднее квадратическое отклонение.
Щ
_ lni((2irx-ii)-f)3
(11)
где щ - частота варианта информированного состояния ¡1; п - объем выборки, то есть набор вариантов информированного состояния стейхолдера; ¡гпах-максимально возможная информированность стейхолдера; - информированность ¡-го стейкхолдера; 1 - средневзвешенная информированность;
и = &1ЧХП. (12)
Выборочное среднее квадратическое отклонение
определяется на основе «исправленной дисперсии» информированности стейкхолдеров S2:
(13)
«Исправленная дисперсия» рассматривается как несмещенная оценка генеральной дисперсии
S2 - —D,
(14)
где й - выборочная дисперсия информированности, рассчитываемая в свою очередь как
D-
£F=ini0i-i)2
(15)
Условия возникновения риска недобросовестности как последствий сознательно сформированного несовершенного отражения качества недвижимости в аспекте формирования цены, связаны с основными факторами проблемы «принципал - агент»:
- несовпадение интересов принципала и агента;
- информационная асимметрия (в пользу агента) в отношении качества недвижимости;
- несовершенство рынка агентских услуг.
Еще одной проблемой несовершенного отражения качества в рыночном сигнале цены является необходимость дополнительной верификация состояния объектов недвижимости, подтверждение соответствия конечного продукта предопределённым эталонным требованиям. В российском ГОСТе Р ИСО 9000-2008 «верификация» определена следующим образом: подтверждение на основе представления объективных свидетельств того, что установленные требования были выполнены [1]. Дополнительная верификация, определенная в классическом экономико-информационном подходе как дорогостоящая, требует дополнительных затрат ресурсов разного рода.
Асимметрия информации, проявляющаяся в несовершенном отражении качества в рыночном сигнале цены, может рассматриваться как один из факторов неравновесного состояния рынка недвижимости. Другой информационный аспект неравновесия рынка недвижимости заключается в функциональной взаимосвязи затрат на качественное обеспечение принятия
n
п
решений и ожидаемой пользы от получения и использования данного сигнала. Дж. Стиглер предложил развернутый вариант формулы равновесия между тран-сакционными издержками на получение информации и ожидаемой предельной выгоды от применения полученной информации [7]. Рассматривая экономическое поведение потенциального покупателя недвижимости, трансакционные издержки можно отнести к цене потребления и выделить влияние несовершенной информации в рыночном сигнале на повышение цены потребления недвижимости. Трансформация формулы Дж. Стиглера к задачам данного исследования приводит к зависимости следующего вида:
qdPo2l = iXMC,
dn
(16)
где ц - качество недвижимости; ропт - оптимальная цена, отражающая качество недвижимости; п - число единиц поиска; МС - предельные издержки поиска; / -ставка процента, под которую можно было вложить потраченные на поиск средства.
Достаточно серьезным ограничением в данной задаче является возможность получить и переработать физическим лицом информацию, то есть заложенное в цене знание о качестве недвижимости. В итоге информация, трансформированная в базу принятия решения относительно недвижимости, зависит от количества и качества источников рыночного сигнала цены, затрат ресурсов разного рода на получение информации. Хотя данная статья посвящена рассмотрению отражения качества в рыночном сигнале цены, однако, в списке других источников и дополнительных способов получения знания о качестве недвижимости следует выделить внешний осмотр, знакомство с документацией, экспертную оценку и др. Возможный вклад этих информационных источников в формирование знания о качестве недвижимости можно весьма
приблизительно оценить 8-10% [5; 6]. Информированность покупателя после покупки растёт в соответствии с жизненным циклом продукции, повышается точность оценки купленного объекта недвижимости, оценка приближается к идеальной с позиции качества. После совершения покупки покупатель теряет роль стейкхолдера, и увеличение знания о приобретенном объекте будет играть роль на следующем этапе рыночного цикла, когда бывший покупатель, собственник может играть роль продавца.
Таким образом, объектом исследования в рамках данной статьи служила цена недвижимости как рыночный сигнал, что позволило выявить основные характеристики данного сигнала, стадии его формирования и специфический жизненный цикл. Роль предмета исследования была отнесена к отражению качества в аспекте формирования цены недвижимости, на основе чего авторы рассмотрели влияние такого свойства рынка недвижимости, как неопределенность: сущность влияния и возможность оценки. С системных позиций рынка недвижимости приведена модельная схема информационной сети и рассмотрено наполнение информационных каналов. Проанализировано состояние рынка недвижимости в зависимости от существующей на данном рынке качественной дифференциации цены. Рассмотрена асимметрия и несовершенная информация, как последствия искажений в отражении качества недвижимости в аспекте формирования цены. Перечисленные аналитические инновации, бесспорно, послужат достижению необходимой ценовой реакции, что в практическом аспекте позволит перевести приоритеты ценообразования в плоскость учёта потребительских свойств, повышения прозрачности формирования цены, оптимального отражения качества недвижимости в рыночном сигнале цены.
Статья поступила 15.09.2014 г.
1. ГОСТ Р ИСО 9000-2008 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь. М.: Стандартинформ, 2009. 30 с.
2. Вальтух К.К. Информационная теория стоимости и законы неравновесной экономики. М.: Янус-К, 2001. 867 с.
3. Лукманова И.Г. Концептуально-методологический подход к созданию комплексной системы обеспечения качества, экологичности и безопасности в строительстве // Промышленное и гражданское строительство. 2014. № 4. С. 29-33.
4. Кузьмин Е.А. Неопределенность и определенность в управлении организационно-экономическими системами: монография. Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 2012. 184 с.
5. Мишланова М.Ю. Результаты мониторинга рынка жилой недвижимости Москвы // Вестник МГСУ. 2011. № 6.
ский список
С. 195-200.
6. Перский Ю.К., Дмитриев Д.В. Управление асимметрией информации на товарном рынке промышленной продукции. Пермь: Изд-во ПГТУ, 2010. 106 с.
7. Стиглер Дж. Экономическая теория информации // Вехи экономической мысли. Теория фирмы / под ред. В.М. Гальперина. СПб.: Экономическая школа, 2000. Т. 2. 507 с.
8. Яськова Н.Ю. Тенденции развития строительных корпораций в новых условиях // Научное обозрение. 2013, № 5. С. 174-178.
9. Akerlof G. The Market for "Lemons": Qualiti Uncertainty and the Market Mechnism // The Quarterly Journal of Economics. August 1970. V, 84. P. 488-500.
10. http://fas.gov.ru
