Влияние инвестиционного фактора на разработку градостроительной документации Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

48

Вестник ТГАСУ № 1, 2009

ми аспектами являются экологическая ситуация, относительно роста производства, и социальные проблемы городской жизни. Эти же аспекты актуальны и в настоящее время. В этой связи интересен и поучителен опыт дачного строительства и взаимоотношений «ДАЧИ - ГОРОДА» в прошлом.

Библиогафический список

1. Поморов, С.Б. Второе жилище горожан компенсаторного типа : автореферат дис. ... докт. архит. - Москва, 2005. - С. 4.

2. Баландин, С.Н. Архитектура Барнаула / С.Н. Баландин. - Барнаул : Алтайское книжное изд-во, 1974. - С. 54.

3. Спиридонова, Е.А. Эволюция жилого дворового пространства западносибирского города (XVII-XX вв.) : дис. ... канд. архит. - Новосибирск, 2004. - С. 9.

4. ЦХАФАК. Ф. 50. Оп. 11. Д. 655. Л. 1.

5. ЦХАФ АК. Ф. 31. Оп. 1. Д. 183. Л. 45.

6. ЦХАФ АК. Ф. 4. Оп. 1. Д. 3431. Л. 3.

7. ЦХАФ АК. Ф. 4. Оп. 1. Д. 3090. Л. 5.

E.Yu. NAZARENKO

HISTORICAL EXPERIENCE OF «DACHA - TOWN» INTERRELATION AND ASPECTS OF SUCCESSION AT PRESENT STAGE

A historical experience of development of Altay province suburban economy in the XlXth and at the beginning of the XXth centuries is presented in the paper. The possibility of heritage succession of traditions at present stage is considered.

УДК 711.2+721.012:001.8

В.Н. РЫБАКОВ, аспирант, arhnuvo@mail.ru

Г.В. КОБЛАШОВА, канд. архит., доцент,

ignatova@tsuab.ru

ТГАСУ, Томск

ВЛИЯНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ФАКТОРА НА РАЗРАБОТКУ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

В статье анализируются современные градостроительные проблемы, связанные с инвестиционной деятельностью в строительстве после принятия Градостроительного кодекса Российской Федерации. Ведется поиск форм взаимодействия участников инвестиционно-строительного комплекса на основе архитектурно-инвестиционного проекта как неотъемлемой части предпроектной градостроительной документации, призванной на раннем этапе выявить потенциал территории с учетом инвестиционного фактора.

Ключевые слова: инвестиционно-строительный комплекс, архитектурно-инвестиционный проект, правила землепользования и застройки, функциональное зонирование, территориальное освоение.

© В.Н. Рыбаков, Г.В. Коблашова, 2009

Значительные перемены в правовом поле градостроительной деятельности привели к тому, что в последние несколько лет полностью изменились ее законодательные основы: приняты новые Земельный, Жилищный, Градостроительный кодексы, законы о долевом участии и др. Предшествующий этому переходный период характеризовался в основном депрессивным состоянием строительного комплекса. Последовавший за ним экономический подъем принес мощный приток капитала, который перерос в «инвестиционное давление».

В современных условиях инвестиционные ресурсы не находят реализации в переуплотненных крупнейших городах России и стремятся в центры субъектов Российской Федерации. Это вызывает синдром «большого города» в исторически сложившихся, не готовых к таким переменам городах. Неравномерное распределение инвестиционных ресурсов по территории города вызывают «перекос» его инфраструктуры. В свою очередь, изменения в распределении инвестиций приводят и к изменению принципов и достижений градостроительной деятельности.

Принятый в 2004 году Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГК РФ) сделал открытыми вопросы проектов планировки и межевания. «Градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства» [1].

При всей проработанности имущественных отношений в ГК РФ незатронутым остается вопрос инвестиционного давления. Принцип, по которому регламентом предполагается ограничить деятельность застройщика, не работает. Появляются новые «лазейки», и сохраняются некоторые старые механизмы реализации проекта, как правило, в интересах инвестора. Механизм на основе правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов в существующем порядке разработки градостроительной документации (рис. 1) не всегда направлен на поступательное развитие территорий. Противоречия возникают особенно остро при отсутствии проекта планировки.

«Правила землепользования и застройки направлены на поступательное, устойчивое развитие городских территорий. Тем не менее правила, разработанные на основе положений генерального плана, это не совсем "правила", так как нет в них возможности (до разработки проекта планировки) указать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» [2].

Появляется необходимость в инструментах, позволяющих вести грамотный диалог с инвестором. Разработка «эскизного проекта» («концепции», «предпроектных проработок») планировки территории, ставшая для архитекторов негласной стадией при разработке градостроительной документации, имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Этот этап позволяет проводить вариантное проектирование, но, к сожалению, по заданию инвестора, не учитывая весь потенциал территории.

Рис. l

В современных условиях нельзя недоучитывать инвестиционный фактор в процессе развития городских территорий. Как показывает зарубежная и отечественная градостроительная практика, зачастую плотность застройки напрямую зависит от приближенности к центру города и инвестиционного потенциала застройщика. Градостроительные объекты высокой плотности и переуплотненные единицы оказывают мощное влияние на окружающую среду и инфраструктуру. Фрагментарное освоение городских территорий в каждом конкретном случае может быть как положительным, так и отрицательным. В свою очередь, и комплексный подход не всегда является таковым и зачастую приводит к негативной «точечной» застройке. Обоснование выделения территории на раннем этапе (до передачи прав инвестору), подкрепленное бизнес-планом, дает вполне достоверные сведения о намерениях инвестора и реализуемости проекта. Оценивая его инвестиционный потенциал, положительное и отрицательное влияние предлагаемой застройки на окружающую городскую среду, можно принимать решения о дальнейшем развитии территории. Обоснование источников финансирования и бизнес-плана ставит перед правообладателем задачу застраивать, а не спекулировать земельными участками.

Зачастую на градосоветах рассматривается предложенное застройщиком назначение, основанное на схеме функционального зонирования и градостроительных регламентах. Но не все можно прописать регламентами и функциональными схемами. Кроме ограничений, у каждой территории есть потенциал, который выявлялся в социалистический период проектами планировки.

Сегодня очевидно, что не существует сторон, кроме муниципалитета, напрямую заинтересованных в разработке проектов планировки. При всей прогрессивности ГК РФ в нем нет статей, направленных на стимуляцию разработки градостроительной документации за счет частного капитала, потому как инвестор, разработавший дорогостоящий проект планировки, никаким образом не увеличивает свои шансы на получение земельных участков. Незащищенными являются и авторы проекта.

Таким образом, действуя в своих интересах, инвестор зачастую сосредоточивается на выделенном ему участке. Это как раз и приводит к перекосам градостроительной структуры. Переуплотненные и нереконструируемые кварталы, разрушаемое культурное наследие, экологические, транспортные и социальные проблемы стали отличительной чертой городов современной России.

Накопившееся напряжение в отношениях инвестора, проектировщика и власти необходимо разрешать путем диалога. Архитектурно-инвестиционные проработки, предлагающие варианты освоения на стадии до выделения земельных участков, могут расширить подход к проектированию и повысить эффективность освоения. Отражая влияние на окружающую среду градостроительных и экономических факторов, архитектурно-инвестиционный проект (АИП) является более объективным, чем архитектурные эскизы. От такой схемы (рис. 2) выигрывает не только город, но и инвестор. До вложения огромных сумм в земельный участок лица, проявившие интерес к нему, получают достоверные данные о предстоящих перспективах и сложностях.

Рис. 2

Важным моментом является то, что такие предпроектные и предаукционные проработки не призывают выявлять единственно правильное решение. На основе конкурсного отбора с участием администрации, общественности и специалистов в области архитектуры необходимо исключить лишь невыгодные для города проекты и попытки спекуляции земельными участками. Показывая наиболее профессиональное со стороны проектировщика и адекватное со стороны инвестора видение развития территории, «команда» (инвестор и архитектор) доказывает жизнеспособность своего проекта. Муниципалитет может быть уверен в намерениях участников аукциона, выполнивших проекты, прошедшие градосовет и публичные слушания.

Регламентированный состав АИП позволит четко определить документацию, представляемую на рассмотрение. Основные части такой документации должны включать архитектурные проработки и инвестиционный проект. Эти части взаимосвязаны и разрабатываются на основе одной идеи.

Главной задачей архитектора при разработке АИП становится поиск оптимального градостроительного решения и изображение будущей городской среды, доступное для восприятия обывателю. Инвестор, в свою очередь, на основе планируемых собственных либо привлеченных финансовых ресурсов определяет размер вложений в будущий проект. Архитектурная группа, разрабатывающая градостроительное обоснование размещения, функциональное назначение объектов капитального строительства и основные составляющие инфрастуктуры, может определить с помощью укрупненного сметного расчета размер необходимых вложений. На основе обмена информацией формируется концепция проекта, исходя из возможностей инвестора и архитектурного видения.

Склоняя на свою сторону общественное мнение, доказывая оптимальность своих решений коллегам и представителям муниципалитета, авторы выявляют подход к решению проблем, а не скрывают их за красивыми «картинками». В условиях конкурентной борьбы основными задачами разработчиков проекта становятся: выявлять профессиональные подходы к поиску градостроительных решений, придать проекту социальную направленность, уделить особое внимание экологическим проблемам и средствам сохранения историко-культурного наследия. Муниципалитет в этом случае будет иметь возможность получить новые инструменты социально-экономического и градостроительного развития территорий на раннем этапе градостроительного проектирования.

Библиографический список

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Москва, Кремль, 29 декабря 2004 года, № 191-ФЗ. Редакция документа с учетом изменений и дополнений подготовлена ЗАО «Кодекс».

2. Береговских, А.Н. Директора ООО «ИТП "Град"» (г. Омск), от 15 февраля 2007 г. [Электронный ресурс]. - Условие доступа : http://itpgrad.com

54

Вестник ТГАСУ № 1, 2009

V.N. RYBAKOV, G.V. KOBLASHOVA

EFFECT OF INVESTMENT FACTOR ON THE DEVELOPMENT OF TOWN-PLANNING DOCUMENTATION

The article deals with modern urban problems associated with investments in construction and the new Town Planning Code of the Russian Federation. There is a search for new forms of interaction between the participants of investment-building complex on the basis of architectural and investment projects. Architectural investment project is a new form of pre-urban documentation; it allows to identify at an early stage the capacity of urban areas, taking into account the investment factor.

УДК 711.182(574.5)

Е.А. ФЕОКТИСТОВА, fea-45@rambler.ru НГАХА, Новосибирск

ОСОБЕННОСТИ

АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОГО ФОРМИРОВАНИЯ КРЕПОСТЕЙ ЮЖНОГО КАЗАХСТАНА В XIX ВЕКЕ

Строительство крепостей и фортов в XIX веке является важным историческим этапом в развитии городов южных регионов современного Казахстана. На основе письменных источников, архивных материалов и натурных исследований, проведенных автором в 2008 году в г. Шымкенте и г. Таразе, определены основные факторы формирования и архитектурно-планировочные особенности городов-крепостей Южного Казахстана в XIX веке.

Ключевые слова: архитектурно-планировочное развитие, города-крепости, Южный Казахстан, XIX век, кокандские крепости, фортификационное зодчество.

Крепости - один из основных типов фортификационных сооружений, возводившихся на территории Казахстана с древних времен. Представление о большинстве из них дают лишь данные археологических раскопок, описания и зарисовки путешественников и исследователей. Немногие сохранившиеся элементы крепостей являются частью историко-культурного и архитектурного наследия, материальным свидетельством существования на территории Казахстана многовековой городской культуры и архитектурно-строительных традиций по созданию инженерных сооружений.

Из-за отсутствия сохранившихся сооружений крепостное зодчество юга Казахстана является одной из малоизученных страниц в истории архитектуры республики. Исторические предпосылки основания кокандских крепостей на территории Казахстана рассматривались в трудах Н. Халфина, А. Исмаилова, А. Михайлова; в работах Т. Сениговой, Г. Пугаченковой на основе археологических раскопок даны схемы предшествующих поселений, уточнены местополо-

© Е.А. Феоктистова, 2009