CC BY
123
ВЛИЯНИЕ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СОСТОЯНИЕ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
И.В. Смирнова,
профессор Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета, доктор экономических наук
К.Е. Щесняк,
докторант Российского университета дружбы народов (г Москва),
кандидат экономических наук progress-neva-gr@cubiomail.ru
В статье проведен анализ состояния рынка торговой недвижимости Москвы и с помощью инструментов регрессионно-корреляционного анализа выявлено влияние на основные параметры рынка важнейших финансово-экономических факторов: стоимости барреля нефти, соотношения курсов валют, уровня инфляции и др.
Ключевые слова: финансово-экономические факторы, рынок торговой недвижимости, регрессионно-корреляционный анализ.
УДК 332.055 ББК 65.05
К основным финансово-экономическим факторам развития рынка мы относим: стоимость барреля нефти, соотношение курсов валют, уровень инфляции, оборот розничной торговли, объем ВВП, приток иностранного капитала. Рынок недвижимости выступает локомотивом развития других секторов экономики и поэтому в период выхода из экономического кризиса особый интерес представляет исследование зависимости параметров рынка недвижимости от изменения этих факторов. Рынок торговой недвижимости в крупных городах чутко реагирует на изменение вышеуказанных финансово-экономических факторов. Рассмотрим это на примере рынка торговой недвижимости Москвы.
Основными показателями, характеризующими состояние рынка торговой недвижимости являются объём общего предложения торговых площадей на рынке и размер арендной ставки на торговые помещения. Рассмотрим влияние финансово-экономических факторов на данные показатели с помощью инструментов регрессионно-корреляционного анализа.
1.Объем общего предложения торговых площадей в г. Москве представлен на рис. 1, из которого видно, что ежегодная динамика объема предложения на протяжении последних 10 лет положительна. Это говорит о наличии спроса на данный вид недвижимости, неполном насыщении рынка недвижимости торговыми объектами.
2. Следующим показателем, характеризующим состояние рынка торговой недвижимости в Москве является размер арендной ставки на торговые помещения, который в значительной
мере определяется степенью эластичности предложения и товарооборотом на рынке. Квартальные арендные ставки и темп их роста представлены на рис. 2.
Из рисунка видно, что динамика средневзвешенной арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы положительна, имеет стабильный рост, что может свидетельствовать о высоком уровне спроса на торговые помещения. Исключением является период со 2 квартала 2008 года по 1 квартал 2009 года, когда многие участники рынка розничной торговли из-за мирового финансового кризиса в сложных финансовых условиях переходили на иной вид деятельности. Падение уровня арендной ставки можно объяснить тем, что арендодатели в связи с низким спросом на торговые помещения или его отсутствием снижали ставки для удержания арендаторов и оптимизировали расходы от недозагруженности торговых объектов.
Данные процессы можно смоделировать с тем, чтобы определить тенденции их развития. Математические модели влияния финансово-экономических факторов на развитие рынка торговой недвижимости Москвы построены нами с использованием метода корреляционного анализа в рамках стандартной программы Microsoft Exel [1].
1. Математическая модель влияния финансово-экономических факторов на изменение объёмов предложения торговых площадей на рынке недвижимости Москвы.
Исходные данные для проведения корреляционно-регрессионного анализа представлены в табл. 1.
8000000
7000000
6000000
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
о
/
/
/ V
/ ф /
'І? сГ \
2001
2002
2003
2004 2005 2006 2007 „ 2008
■—Предложениеторговых площадей
2009
2010
Рис. 1. Динамики предложения торговых площадей в г. Москве, м2 [2]
Рис.2. Динамика средневзвешенной арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы, $/м2 [2]
Таблица 1
Статистические данные по экономическим показателям [3]
Год Предложение торговых площадей Приток инвестиций, млн дол. Объем ВВП, млрд руб. Годовой уровень инфляции, % Соотношение USD/RUR
2001 659000 109682 7171 9,3 30,14000
2002 756000 124357 8741 7,8 31,78440
2003 900000 158941 10742 8,1 29,45450
2004 1200000 230778 13964 8,9 27,74870
2005 1900000 235509 18035 9,1 28,74870
2006 2400000 379993 26918 8,9 26,33110
2007 4600000 891056 33248 11,3 24,54620
2008 4900000 505142 41432 12,3 29,30840
2009 6500000 785198 39099 8,9 30,24420
2010 7200000 184099 44780 8,8 30,47690
Коэффициенты корреляции для каждого из факторов отражают силу их влияния на изменение объёмов предложения торговых площадей, которые представлены в табл. 2.
Таблица 2
Коэффициенты корреляции и сила их воздействия
Экономический фактор Коэффициент корреляции Сила воздействия
1. Приток инвестиций 0,7210 Сильная
2. Объем ВВП 0,9631 Очень сильная
3. Годовой уровень инфляции 0,3986 Слабая
4. Соотношение курсов валют -0,0333 Практически отсутствует
Коэффициент детерминации R2 = 0,95, т.е. с вероятностью 95% можно утверждать о наличии значимости данного уравнения регрессии
Уравнение множественной регрессии, отражающее влияние финансово-экономических факторов на изменение объёмов предложения торговых площадей имеет следующий вид: у = 1,54х1 + 164,9446х2 - 261549х3 + 181305х4 + 4274494 Рассмотрение коэффициентов регрессии показывает, что свободный член уравнения Ь0 = 4274494 отражает объём предложения торговых площадей в период отсутствия влияния факторов и составляет 4274494 м2. Коэффициенты регрессии Ьу Ь2, Ь3 и Ь4 отражают степень влияния каждой из переменных на размер объемов предложения торговых площадей при условии неизменности всех остальных переменных. Так, коэффициент Ь1, равный 1,54, указывает, что при прочих равных условиях уве-
личение притока иностранных инвестиций в страну на 1%, объем предложения торговых площадей увеличиться на 1,54 м2, Ь2 — увеличение на 1% объемов выпуска ВВП — увеличение объемов предложения торговых площадей на 164,95 м2, Ь3 — увеличение уровня инфляции на 1% — уменьшение объёмов предложения на 261549 м2, Ь4 — увеличение стоимости доллара США на 1% приведет к росту объемов предложения на 181305 м2
На рис. 3-6 представлены графические изображения полей рассеивания (корреляции) влияния рассмотренных факторов на объёмы предложения торговых площадей на рынке недвижимости г. Москвы.
Таким образом, на изменение общего объема предложения торговых площадей на территории г. Москвы положительное влияние оказывает объем внутреннего валового продукта (увеличение предложения торговых площадей на 164,95 м2) и увеличение стоимости доллара США (увеличение предложения торговых площадей на 181305 м2).
8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 о
0 200000 400000 600000 800000 1000000
Рис. 3. Корреляционное поле взаимодействия общего объема предложения торговых площадей в Москве и притока иностранных инвестиций в страну
О 10000 20000 30000 40000 50000
Рис. 4. Корреляционное поле взаимодействия объемов предложения торговых площадей в Москве и объемов выпуска ВВП
Рис. 6. Корреляционное поле взаимодействия объемов предложения торговых площадей в Москве и соотношения изменения курсов валют
2. Математическая модель влияния социально-экономических факторов на размер арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы
Исходные данные для проведения корреляционно-регрессионного анализа представлены в табл. 3.
Коэффициенты корреляции для каждого из факторов отражают силу их влияния на изменение объёмов предложения торговых площадей, представлены в табл. 4.
Таблица 4
Коэффициенты корреляции
0 2 4 6 8 10 12 14
Рис. 5. Корреляционное поле взаимодействия объемов предложения торговых площадей в Москве и изменения уровня инфляции
Фактор влияния Коэффициент корреляции Сила влияния
1. Стоимость барреля нефти 0,6249 Сильная
2. Соотношение курсов валют -0,7724 Сильная
3. Уровень инфляции 0,1779 Практически отсутствует
4. Оборот розничной торговли -0,0037 Практически отсутствует
5. Объемы ВВП 0,2615 Практически отсутствует
6. Приток иностранного капитала 0,2029 Практически отсутствует
Коэффициент детерминации R2 = 0,90, т.е. с вероятностью 90% можно утверждать о наличии значимости данного уравнения регрессии.
Уравнение множественной регрессии, отражающее влияние финансово-экономических факторов на размер арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы примет вид: у = 4637,01 + 5,49х1 - 143,27х2 + 62,31х3 - 0,00001х4 -- 0,18х - 0,00001хк
5 6
Рассмотрение коэффициентов регрессии свидетельствует о том, что свободный член уравнения Ь0 = 4637,01 отражает размер арендной ставки в период отсутствия влияния факторов и составляет 4637,01 $/м2. Коэффициенты регрессии Ь1, Ь2, Ь3, ... отражают степень влияния каждой из переменных на размер арендной ставки при условии неизменности всех остальных переменных. Так, коэффициент Ь1, равный 5,49, го-
Статистические данные по экономическим показателям [3]
Таблица 3
Период Средневзвешенная арендная ставка, $/м2 Стоимость, $/баррель Соотно- шение USD/RUR Квартальные показатели инфляции, % Оборот розничной торговли, млн руб. ВВП, млн руб. Приток инвестиций, тыс. долл.
У х1 х2 х3 х4 х5 х6
1 кв 2006 1390 57,7 27,7626 4,9 1857147,00 5 793,0 36749
2 кв 2006 1550 64 27,0789 1,2 2068089,00 6 368,0 44627
3 кв 2006 1590 62,5 26,7799 1,1 2237339,00 7 276,0 125511
4 кв 2006 1600 60,9 26,3311 1,7 2549343,00 7 481,0 173106
1 кв 2007 1790 58,5 26,0113 3,4 2257829,00 6 780,0 19063
2 кв 2007 2100 68,2 25,8162 2,2 2542545,00 7 768,0 27262
3 кв 2007 2239 74,3 24,9493 1,8 2799257,00 8 903,0 394209
4 кв 2007 2290 88,8 24,5462 3,9 3269345,00 9 797,0 450522
1 кв 2008 2355 99,8 23,5156 4,8 2952800,00 8 903,0 3220
2 кв 2008 2450 127,1 23,4573 3,4 3326141,00 10 256,0 144174
3 кв 2008 2300 96,4 25,2464 2,7 3357972,00 11 586,0 174253
4 кв 2008 2100 38,1 29,3804 2,4 3383817,00 10 687,0 183495
1 кв 2009 1150 45,4 34,0134 5,4 3324019,00 8 403,0 104109
2 кв 2009 1350 68,2 31,2904 2,1 3512864,00 9 289,0 287904
3 кв 2009 1350 67 30,0922 0,7 3693160,00 10 512,0 296693
4 кв 2009 1425 73,7 30,2442 0,7 4072484,00 10 895,0 96492
1 кв 2010 1550 76,16 29,3638 3,2 3624517,00 9 873,0 9000
2 кв 2010 1620 74 31,1954 1,5 3928783,00 10 859,0 53895
3 кв 2010 1800 77,5 30,4030 2,1 4194909,00 11 683,0 58668
4 кв 2010 1850 89,7 30,4769 3,6 4687622,00 12 365,0 62536
ворит, что при прочих равных условиях повышение стоимости барреля нефти на 1%, вызовет увеличение арендной ставки на 5,49$/м2, Ь2 — увеличение на 1%о стоимости доллара в рублевом эквиваленте — уменьшение арендной ставки на 143,27$/м2, Ь3 — увеличение уровня инфляции на 1%о — увеличение арендной ставки на 63,31$/м2, коэффициенты Ь4, Ь5, Ь6 — не имеют особого влияния на изменение арендной ставки, т.к. они приблизительно равны «0».
На рис. 7-10 представлены графические изображения полей рассеивания (корреляции) влияния на арендную ставку таких экономических факторов, как динамика курса доллара, уровень инфляции, объем внутреннего валового продукта, оборот розничной торговли.
2800
2100
1400
700
0
10,0000 20,0000 30,0000 40,0000
Рис. 7. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и курса доллара
1950 1900 1850 1800 1750 1700 1650
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
Рис. 8. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и уровня инфляции
3000 2500 2000 1500 1000 500
0
0,00 1000000,00 2000000,00 3000000,00 4000000,00 5000000
Рис. 9. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и оборота розничной торговли
3000 2500 2000 1500 1000 500
0
0,0 2 000,0 4000,0 6000,0 8 000,0 10000,0 12 000,0 14000,0
Рис. 10. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и объема ВВП
Таким образом, значимое влияние на размер арендной ставки на торговые площади в г. Москве оказывают следующие финансово-экономические факторы: стоимость барреля нефти (увеличение арендной ставки на 12,36 $/м2), увеличение уровня инфляции (увеличение арендной ставки на 63,31 $/м2), увеличение стоимости доллара США (снижение арендной ставки на 143,37$/м2). Последний фактор можно рассматривать в прямо пропорциональной зависимости, т.к. при его увеличении размер арендной ставки уменьшается и, наоборот. А все остальные рассмотренные нами факторы имеют нейтральное влияние, т.е. особым способом не воздействуют на рынок торговой недвижимости.
Литература
1. Бараз В.Р. Корреляционно-регрессионный анализ связи показателей коммерческой деятельности с использованием программы Excel: учебное пособие. — Екатеринбург: ГОУ ВПО «УГТУ-УПИ», 2008.
2. Торговая недвижимость. [Электронный ресурс]: www.torgrielt.ru
ПЕРСПЕКТИВЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ОПЕРАТОРОВ МОБИЛЬНОЙ СВЯЗИ
Е.В. Дударенко,
аспирант факультета менеджмента Санкт-Петербургского университета управления и экономики elenadudarenko@mail.ru
В статье раскрывается роль инвестиционной деятельности как одного из действенных рычагов интенсивного роста операторов сотовой связи. Показаны новые направления инвестирования и принципы отбора инвестиционных проектов, позволяющих компаниям выдерживать конкурентную борьбу на рынке мобильной связи. Кроме того, раскрываются особенности влияния инвестиций на финансовые показатели компаний и их устойчивый прирост путем выбора сбалансированной инвестиционной стратегии развития предприятия (инвестиции в инновации, оборудование, транспортную сеть и др.).
Ключевые слова: инвестиционная деятельность, инвестиционная стратегия, сотовая связь, широкополосный доступ в Интернет (ШПД), сети третьего поколения (3G), транспортная сеть.
УДК 330.322 ББК 65
На сегодняшний день телекоммуникации являются одной успехов, а отрасль стала по-настоящему инновационной. Се-
из наиболее конкурентных отраслей экономики России. Кон- годня только на федеральном уровне работают пять крупней-
куренция способствовала операторам сотовой связи добиться ших компаний. В каждом регионе присутствует еще один-два
