CC BY
97
ВЕЩНОЕ ПРАВО ЗАСТРОЙКИ: КРАТКАЯ ИСТОРИЯ, ЭВОЛЮЦИЯ, ПРАВОВАЯ МОДЕЛЬ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ
А.В. БАРГОВ
соискатель Московского университета МВД России, научный сотрудник НИИ образования и науки
E-mail: a.bargov@gmail.com К.Э. ГРОМОВ
адъюнкт Московского университета МВД России E-mail: oJfice@unity-dana.ru
Научная специальность: 12.00.02 — Конституционное право; конституционный судебный процесс; муниципальное право;
12.00.03 — Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право Рецензент: профессор кафедры государственно-правовых дисциплин Поволжского юридического института (филиала) Российской правовой академии, вице-президент Евразийской академии административных наук, академик, доктор юридических наук, Почетный работник высшего профессионального образования РФ Братановский С.Н.
Аннотация. Рассматривается история возникновения и развития института права застройки, способы его приобретения и прекращения в римском праве, поднимается вопрос о необходимости жесткого законодательного регулирования всех вещных прав, в частности, права застройки.
Ключевые слова: право застройки, суперфиций, римское право, вещное право, аренда.
REAL RIGHT OF BUILDING: SHORT HISTORY, EVOLUTION, LEGAL MODEL IN CIVIL LAW OF RUSSIA
A.V. BARGOV
competitor of the Ministry of Internal Affairs Moscow university of Russia, research associate of scientific research institute of science and education
K.E. GROMOV
graduated in a military academy of the Ministry of Internal Affairs Moscow university of Russia
Annotation. At the article there was described the origin of the building leasehold institution and it's development, ways of it's acquisition and termination at the Roman civil law; there was raised a question about strict necessity to regulate all «in rem» jurisdiction and the building leasehold in particular.
Key words: building leasehold, superficies, Roman civil law, property law, rentals.
Об институте, который сейчас предлагается в качестве права застройки, впервые упоминается в римском праве. В тот период времени он именовался суперфиций (superficies) и представлял собой право иметь строение на чужом земельном участке.
Соглашение о superficies исторически возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам — loca publica, не подлежавших продаже. Данное соглашение носило публично-правовой характер.
Практика предоставления пустующих земельных участков частным лицам для застройки получила признание в Риме в период Республики преимущественно в городах.
Известно, например, что в 298 г. до н.э. Авен-тинский холм был отдан в пользование плебеям под застройкку. Нуждающиеся в жилище, но не имевшие средств на его покупку римляне могли или нанять чужой дом (часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за
счет своих средств. Последнее имело смысл в том случае, когда договор найма заключался навсегда или на очень продолжительное время.
Именно этот второй вариант и получил достаточно широкое распространение в Риме прежде всего в отношении пустующих государственных и муниципальных земель. В немалой степени этому способствовал и запрет на отчуждение упомянутого имущества как loca publica в собственность граждан.
Таким образом, первоначально наем земли носил публично-правовой характер из-за ограниченной оборотоспособности.
Разделение вещей на недвижимые и движимые, которое имело место в римском праве в дальнейшем послужило основанием для регулирования данного вопроса в законодательстве большинства европейских стран начиная со средневекового этапа их развития.
В XIX—XX вв. в законодательстве зарубежных стран к недвижимости в первую очередь относятся земля и те вещи, которые непосредственно и неразрывно с ней связаны (здания, сооружения, растения и т.д.).
При этом для правовых систем большинства европейских государств понятие «недвижимое имущество» тождественно понятию «земельный участок»1. Все остальные вещи считались движимыми.
Зарубежные правопорядки признают (в том или ином сочетании) и регулируют такие вещные права на земельные участки, как:
Ф узуфрукт — право использовать имущество, принадлежащее другому лицу, причем узуфрук-тарий (пользователь) обязан сохранять это имущество и имеет право полностью присваивать плоды (прибыль от эксплуатации). Изначальный собственник, установивший узуфрукт, сохраняет юридический контроль, т.е. право собственности без возможности реализовать его. Чаще всего узуфрукт применяется в сфере распоряжения наследным имуществом, может действовать пожизненно или до окончания точно определенного срока, а также при выполнении некоего условия, нарушение которого лишает узуфруктария его права; ф эмфитевзис — вещное отчуждаемое и наследуемое право владеть, пользоваться чужой землей
за арендную плату, сопряженное с обязанностью обрабатывать землю и не ухудшать ее; фактически это аренда сельскохозяйственного участка; ф суперфиций.
Гражданский кодекс Нидерландов и Гражданский кодекс Квебека предусматривают все три названные права. В германском праве Германское гражданское уложение (ГГУ) регулирует узуфрукт, а специальный закон (Положение о наследственном праве застройки 1919 г.) — суперфиций. Швейцарский Гражданский кодекс регулирует узуфрукт и су-перфиций.
В законодательстве других стран правовой режим права застройки реализуется иначе, путем установления обязательных условий специального вида договоров.
Термин «суперфиций» применяется только в законодательстве некоторых западноевропейских стран (Италия, Швейцария). В законодательстве большинства государств суперфицию соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (Болгария, Польша и др.).
В разных странах существуют свои особенности в установлении, осуществлении и прекращении суперфиция.
Например, в Италии суперфиций устанавливается на 20 лет и квалифицируется как наследственное и отчуждаемое право на вещь, а в Швейцарии на 100 лет с возможностью продления.
При анализе такого ограниченного вещного права, как наследственное право застройки, особое внимание обращено на те характерные особенности суперфиция в римском праве, которые в дальнейшем претерпели существенные изменения в германском законодательстве.
При определении права застройки как элемента структуры вещного права в субъективном смысле в Российской Федерации, как нам представляется, основной акцент нужно сделать на отношении его правообладателя к земельному участку, а не ко всем третьим лицам. Именно отношение к земельному участку служит основой для противопоставления вещных и обязательственных прав, для выделения подавляющего большинства признаков вещных прав, для классификации вещных прав и выделения способов их защиты.
Господство лица над вещью составляет основное содержание вещного права. Отношение обладателя вещного права к третьим лицам имеет подчиненное положение и является результатом его включенности в гражданский оборот в качестве субъекта права. Обязанность всех третьих лиц воздерживаться от нарушения вещных прав проявляется лишь тогда, когда вещное право кем-то нарушено.
Итак, вещное право в субъективном смысле — это мера возможного поведения его обладателя в отношении вещи, снабженная установленной правопорядком обязанностью всех третьих лиц воздерживаться от его нарушения.
Вещным может быть только право, прямо признанное таковым Гражданском кодексе РФ или в соответствии с ним иным законом.
При этом вопрос о том, можно ли ограничить круг законов, в которых право признается вещным только Гражданском кодексе РФ, нуждается в обсуждении.
Конечно, содержание всех возможных вещных прав исчерпывающим образом описать в данном Кодексе невозможно. Однако, в ГК РФ может быть установлен замкнутый перечень вещных прав.
С нашей точки зрения, гораздо сложнее убедить законодателя не признавать какие-либо права вещными в иных законах, т.е. сохранить принцип numerus clausus. Ведь потребность придать отно-
шениям особую стабильность и обеспеченность не исчезает. И тем не менее, обеспечить замкнутый характер перечня вещных прав именно в Гражданском кодексе РФ можно2.
Литература
1. Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики // СПС «Гарант». 2009.
2. Говоренкова Т.М. Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. № 3—4.
3. Захаров М.Л., Тучкова Э.Г. Право социального обеспечения России: Учеб. для вузов. М.: БЕК, 2001.
4. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 135.
5. Основы российского государства и права: Учеб. пособие [для вузов]: В 2-х ч. Омск: ОмГУ, 1994. Ч. 2.
6. Римское частное право: Учебник. / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2004. С. 231.
1 Дурнева Т.Н. Помещение как объект права // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 9. М., 2005. С. 301.
2 Пузырева Е.В. Структура правовой нормы: теоретические аспекты // Телескоп: Научный альманах. Самара: Изд-во «НТЦ», 2004, Вып. 8. С. 139—142.
Конституционное право России. Учебник для студентов вузов / [Б.С. Эбзеев и др.]; под ред. Б.С. Эбзеева, А.С. Прудникова. 6-е изд., перераб. и доп. Изд-во ЮНИТИ-ДАНА.
Новое, шестое, издание учебника актуализировано с учетом последних изменений в российском законодательстве. Рассмотрены вопросы, традиционно относящиеся к предмету науки конституционного права: конституционные основы гражданского общества, юридические механизмы защиты прав и свобод человека и гражданина, федеративное устройство, система органов государственной власти и местного самоуправления в Российской Федерации и др. Большое внимание уделено избирательной системе в России.
Для студентов юридических вузов и факультетов, аспирантов (адъюнктов), преподавателей, практических работников, а также для всех интересующихся проблемами отечественного конституционного права.
