CC BY
16
Вертикальная справедливость кадастровой оценки: расчетные показатели качества
В.Н. Мягков *
член Санкт-Петербургского научно-методического Совета по оценке, старший менеджер ООО «Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги», МЯЮБ, СС1М, кандидат физико-математических наук (г. Санкт-Петербург)
Владислав Николаевич Мягков, vladislav.n.miagkov@gmail.com
Налог на недвижимость - дополнительный вид подоходного налога, вводимый по двум основаниям. Первое - наличие косвенного свидетельства состоятельности налогоплательщика - владение ценным и потенциально доходным имуществом. Второе и основное - сбор этого налога по месту расположения недвижимости, а не по месту получения денежных доходов ее владельцем. Налог на недвижимость служит одним из надежных средств формирования местного бюджета, поскольку собственники объектов недвижимости могут получать основные доходы в другом налоговом округе и там же платить подоходный налог, но налог на недвижимость - местный и, как правило, почти весь поступает в местный бюджет. В Российской Федерации налог на землю и имущество физических лиц - местный, на имущество организаций - региональный.
Рыночная стоимость стала применяться в качестве базы налогообложения недвижимости в ряде стран с конца 19 века. До этого естественной базой служила доходность (земли, хозяйственной единицы), а в 17-19 веках - арендный доход 1. Логика здесь проста: если у налогоплательщика имеется в собственности ценный материальный актив - участок земли, здание, квартира, помещение, то их всегда можно
трактовать как потенциальный или фактический источник дохода от эксплуатации актива, его продажи, либо от получения кредита под его залог.
Индивидуальная оценка рыночной стоимости каждого объекта налогообложения -трудоемкая и ресурсоемкая процедура, поэтому кадастровая (налоговая) стоимость объектов налогообложения в силу требований бюджетной эффективности рассчитывается более экономно - методами массовой оценки (см. [1- 3]). Поскольку при массовой оценке учитывается только стандартный ограниченный набор характеристик и параметров однотипных объектов, результаты массовой оценки обычно отличаются от индивидуальной и могут быть несколько выше или ниже их рыночной стоимости.
О качестве кадастровой оценки судят по статистическим показателям отклонений кадастровой стоимости от известных недавних цен объектов калибровочной выборки определенного типа в конкретном регионе (см. [1]). Однако каждый налогоплательщик оценивает качество кадастровой оценки не по статистическим показателям качества оценки, а по результатам оценки его собственности. В России вряд ли кто-то будет оспаривать кадастровую оценку, если она
* Старший менеджер ООО «Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги» (2001-2020 годы), МЯЮБ (2007-2017 годы).
1 Например, во Франции и Бельгии и сейчас базой налога служит рыночная ставка аренды. В ряде стран восточной Европы база налога - площадь объекта, умноженная на нормативный коэффициент для определенного типа объектов.
оказалась ниже рыночной. Но когда оценка конкретного объекта оказалась существенно выше рыночной, оценку оспаривают, даже если среднестатистические характеристики кадастровой оценки на эталонных выборках были превосходными.
По этим причинам международные стандарты кадастровой оценки МАНО 2 ввели дополнительные показатели качества - показатели вертикальной и горизонтальной справедливости кадастровой оценки.
Горизонтальная справедливость имеет место, когда налогоплательщики одинакового материального положения несут одинаковую налоговую нагрузку с учетом действующих льгот и исключений. В одном налоговом округе у объектов с одинаковой рыночной стоимостью должны быть равными и кадастровые стоимости.
Вертикальная справедливость. Результат массовой оценки отвечает вертикальной справедливости, если при сравнении любых двух объектов недвижимости у объекта с более высокой рыночной стоимостью будет выше и кадастровая оценка. Но если в том же налоговом округе кадастровая оценка какого-либо объекта оказалась выше, чем кадастровая оценка аналогичного объекта с более высокой рыночной стоимостью, то имеет место вертикальное неравенство.
Применительно к регулярному налогу на недвижимость обеспечение вертикальной справедливости непосредственно зависит от качества оценки. В идеальном случае, когда у всех объектов кадастровая оценка совпадает с рыночной стоимостью, налогообложение будет горизонтально и вертикально справедливым, так как налог будет пропорционален рыночной стоимости, соответственно, владельцы более дорогих объектов будут платить более высокий налог.
На практике вертикальная справедливость налога на недвижимость не гарантирована результатами массовой оценки. Чем больше разброс кадастровых оценок объектов от оценок их рыночных стоимостей, тем вероятнее нарушения горизонтальной и вертикальной справедливостей налога.
Оспаривания результата кадастровой оценки происходят не только по причине существенного превышения рыночной стоимости, но и из-за нарушения вертикальной справедливости. Эту причину чаще других выявляют собственники нескольких или многих объектов недвижимости (торговых сетей, складских комплексов, участков сельскохозяйственных земель, зданий и участков производственного назначения), поскольку имеют возможность сравнивать кадастровые и рыночные стоимости различных объектов.
Калибровка расчетной модели оценки кадастровой стоимости
Качество результатов массовой оценки кадастровой стоимости проверяется на тестовых выборках объектов, актуальные рыночные цены или индивидуальные оценки стоимостей которых известны (см. [1, 2]) 3. Особое внимание эксперты-оценщики и аналитики рынка должны уделить составлению репрезентативной выборки, на которой будет проверяться и калиброваться расчетная модель оценки.
Основные требования к процедуре проверки:
1) объекты тестового набора должны быть того же типа, что и в оцениваемой совокупности;
2) тестовый набор должен быть репрезентативной по набору параметров выборкой 4;
МАНО - Международная ассоциация налоговых оценщиков. См. Стандарты Международной ассоциации
налоговых оценщиков в оригинале 1ААО [1]. Ш1_: http://www.nkso.ru/files/ob_svedenia_mano.pdf
Ряд авторов признают возможность использования результатов аукционов, цен предложений из различных источников и судебных решений как реализационных цен. Далее все эти величины будем называть «цена». При использовании тестовых выборок рекомендуется пользоваться корректирующими «коэффициентами репрезентативности».
3) объем тестового набора должен быть достаточным, чтобы делать статистически значимые выводы о качестве модели массовой оценки.
При применении моделей множественной линейной и нелинейной регрессии цены сделок трактуются как значения рыночной стоимости объектов, «измеренные» или «переданные» с ошибкой. Результаты оцениваются в терминах стандартных инструментов математической статистики.
Для каждого объекта тестовой выборки с известными ценами реализации вычисляется отношение результата оценки кадастровой стоимости к цене объекта 5 и делается статистический анализ этих отношений. В Приложении D стандарта МАНО «Анализ коэффициентов» (2013 год) даются рекомендации для проведения надлежащего исследования. Приведем пример (численные значения и расчеты автора).
Для калибровки модели используем результаты массовой (кадастровой) оценки стоимости и известные цены сделок для объектов тестовой выборки - 36-ти односе-мейных индивидуальных жилых домов (см. табл. 1).
Анализируя данные, приведенные в столбце 3 таблицы 1, можно получить ряд статистических параметров, которые позволяют оценить качество используемой модели (см. табл. 2, с. 84).
По опыту применения автоматизированных моделей массовой оценки стандарты МАНО рекомендуют использовать модели, дающие на репрезентативных выборках следующие показатели коэффициента дисперсии отношений оценка / цена:
• жилая недвижимость (многоквартирные дома, квартальная застройка) -не выше 10 процентов, прочее жилье в городах - не выше 15 процентов, индивидуальные жилые дома и дачи - не выше 20 процентов;
• коммерческие объекты, крупные, в городах - не выше 15 процентов;
Таблица 1
Характеристики объектов тестовой выборки, используемых для калибровки модели
Номер объекта по возрастанию отношения оценка / цена (стб. 4) Результат оценки кадастровой стоимости объекта (оценка), млн р. Известная цена объекта (цена), млн р. Отношение оценки к цене объекта (стб. 2 / стб. 3)
1 2 3 4
1 4,800 13,800 0,348
2 2,880 5,925 0,486
3 7,840 15,750 0,498
4 3,984 7,440 0,535
5 6,816 11,490 0,593
6 9,440 15,900 0,594
7 6,720 11,190 0,601
8 5,696 9,300 0,612
9 8,720 13,872 0,629
10 3,824 5,970 0,641
11 9,632 14,640 0,658
12 6,768 9,900 0,684
13 3,296 4,740 0,695
14 5,056 7,050 0,717
15 6,136 7,800 0,787
16 4,736 6,000 0,789
17 5,808 6,900 0,842
18 4,704 5,550 0,848
19 13,600 15,450 0,880
20 10,320 10,950 0,942
21 5,904 6,000 0,984
22 16,800 16,800 1,000
23 12,800 12,450 1,028
24 13,200 12,750 1,035
25 16,000 15,000 1,067
26 16,000 14,100 1,135
27 20,000 17,190 1,163
28 18,400 15,750 1,168
29 16,000 12,960 1,235
30 15,720 12,600 1,248
31 9,920 7,770 1,277
32 20,000 15,300 1,307
33 6,400 4,875 1,313
34 19,200 14,400 1,333
35 19,040 14,100 1,350
36 6,544 4,800 1,363
5 Далее этот параметр будем именовать «отношение оценки к цене» и обозначать «оценка / цена».
Таблица 2
Статистика для отношений оценка / цена (столбец 4 в таблице 1)
Параметр Значение
Среднее 0,900
Медиана 0,864
Взвешенное среднее 0,915
Коэффициент дисперсии, % 29,8
Стандартное отклонение 0,297
Коэффициент вариации, % 33
Нормальное распределение не подтверждается
Коэффициент вертикальной справедливости кадастровой оценки PRD (price-related differential) - среднее значение отношений оценка / цена, деленное на их же взвешенное среднее 0,98
PRB (price-related bias) - коэффициент наклона линейной регрессии, построенной для облака точек в координатах «нормированные отношения оценка / цена - условная стоимость объектов» 0,232
• прочие объекты и земельные участки - не выше 20 процентов.
Таким образом, судя по коэффициенту дисперсии 29,8 процента и коэффициенту вариации 33 процента (на пределе допустимого), использованная модель массовой оценки индивидуальных жилых домов неудовлетворительна и требует доработки.
Оценка вертикальной справедливости
Исходя из изложенного процент нарушений вертикальной справедливости характеризует всю совокупность значений оценки относительно значений рыночной стоимости. Например, в приведенном тестовом примере число объектов 36, число всех парных сравнений отношений «оценка / рыночная стоимость» - 630. Из них (расчеты автора) 119 пар не удовлетворяют условию вертикальной справедливости, что составляет 18,9 процента от 630 возможных пар сравнений. В теории и практике кадастровой оценки остаются нерешенными следующие вопросы:
• 18,9 процента - это приемлемый для кадастровой оценки уровень нарушений вертикальной справедливости или нет? Какой уровень считать приемлемым?
• если на тестовой выборке по результатам оценки кадастровой стоимости насчитываются 18,9 процента нарушений вертикальной справедливости, то можно ли утверждать, что примерно такой же процент нарушений будет наблюдаться для всего множества оцениваемых объектов?
• как процент нарушений связан с коэффициентами PRD = 0,98 и PRB = 0,232, рекомендованными МАНО в качестве показателей качества кадастровой оценки по вертикальной справедливости?
Обзор проблемы 6
К настоящему времени предложены несколько методов оценки нарушений вертикальной справедливости, основанных на статистическом анализе результатов кадастровой стоимости в сравнении со значе-
Подробнее см. [1, 3].
6
ниями цен тестовой выборки (см. [1, 7, 8]). На примере данных таблицы 1 рассмотрим методы расчета двух показателей вертикальной справедливости кадастровой стоимости:
1) PRD, первоначально рекомендованный МАНО;
2) PRB, рекомендуемый после 2013 года.
Коэффициент вертикальной справедливости PRD рассчитывается как частное от деления среднего значения отношений оценка / цена на их взвешенное среднее (вес каждой цены равен ее доле в сумме всех цен). В рассматриваемом случае PRD = 0,90 / 0,915 = 0,98. Приемлемым считалось значение PRD в диапазоне 0,981,03. Разработчики этого показателя исходили из того, что если кадастровая оценка каждого объекта равна его цене, то все отношения оценка / цена равны единице, следовательно, налог будет пропорционален рыночной стоимости объекта, тем самым вертикальная справедливость обеспечена. В случае отклонения оценок объектов от их цен вертикальная справедливость может нарушаться, причем тем больше, чем больше будут отклонения оценок от цен.
На рисунке 1 представлены соответствующие графики, где по горизонтали - цены
объектов, а по вертикали - результаты кадастровой оценки (график «а») и отношений оценка / цена (график «б»). Хорошо видно, что эти графики - идентичны, но правый «повернут» относительно левого на 45о.
Если все отношения оценка / цена будут равны единице, то есть все точки на левом графике будут лежать на диагонали, а на правом графике - на уровне единицы, то значение PRD будет равно единице и вертикальная справедливость налога будет обеспечена. В рассматриваемом примере на диагонали левого графика лежит только один выделенный элемент строки 22 таблицы 1, где оценка равна цене. Он же -единственный элемент на правом графике, лежащий на уровне 1. Как видим, в этом примере разброс точек относительно диагонали на рисунке 1 а) и относительно уровня единицы на рисунке 1 б) достаточно велик. Чем больше разброс значений оценок от диагонали на левом графике и разброс точек от уровня единицы на правом графике, тем более вероятными и многочисленными будут нарушения вертикальной справедливости налога. В рассматриваемом примере на диагонали левого графика лежит только один выделенный в строке 22 таблицы эле-
¡5 20
о о
о н о
к
го 00 О CL I— О
го
ч
го
15
10
ф ф •< ■—•-71 • /
•
« ¿W • • > ф • •
/ • • • • •
10 15 20
рыночная цена
го 1,4
X
(U
m 1.2
ГО ' ^
X
(U
g1,0
0,8 0,6 0,4 0,2
« < • % •
• « ' • • а
• • • • •
• • • * 1 • •
• • •
•
а)
10
б)
15 20
рыночная цена
Рис. 1. Соотношение цен объектов из тестовой выборки их кадастровых стоимостей (оценок) (а) и отношений оценка / цена (б) (оценки и цены объектов исчисляются
в миллионах рублей)
5
0
0
5
0
5
мент, где оценка равна цене. Он же - единственный элемент на правом графике, лежащий на уровне 1.
Для расчета РНй используются два значения, характеризующие положение облака точек на рисунке 1 б) относительно единичного уровня.
Первое - среднее арифметическое отношений. Это уровень горизонтальной оси симметрии облака на правом графике. В данном случае - это уровень 0,9, что меньше единицы, то есть большинство оценок ниже рыночных цен.
Второе - взвешенное среднее отношений. Если при расчете среднего арифметического все точки считались одинаковыми, то при расчете взвешенного среднего точка тем «тяжелее», чем больше ее цена, то есть, чем правее она на рисунке 1 б). Среднее значение взвешенных отношений равно 0,915. На рисунке 1 б) хорошо видно, что основная масса «тяжелых точек» расположена правее значения 10 миллионов, причем выше уровня 1, чем и объясняется превышение взвешенного среднего над простым средним в анализируемом примере. Поскольку взвешенное среднее больше простого среднего, это значит, что объекты с более высокой ценой в среднем переоценены, а менее дорогие - недооценены. Следовательно, налог, скорее, «прогрессивный», чем «регрессивный». А чем «прогрессивнее» налогообложение, тем менее вероятно нарушение вертикальной справедливости.
А теперь - главное. Как видим, коэффициент РНО имеет ряд недостатков - этот коэффициент:
1) никак не оценивает разброс отношений относительно уровня единицы;
2) не указывает, как конкретное значение РНО связано с долей пар отношений, нарушающих вертикальную справедливость.
Кроме того, поскольку и кадастровая
оценка, и цены представляют рыночную стоимость приближенно (подробнее см. [4]), их равенство вовсе не гарантирует, что индивидуальные оценки рыночной стоимости не будут отличаться и от цен, и от кадастровых оценок, тем самым допуская вероятность нарушения вертикальной справедливости даже при PRD = 1.
Перечисленные недостатки становятся понятными из истории PRD. Этот показатель использовался в теории подоходного налога для оценки степени его прогрессивности или регрессивности. Многие оценщики и теоретики критиковали применение PRD в качестве меры вертикальной справедливости при калибровке результата массовой оценки недвижимости. В результате после 2010 года МАНО исключило PRD из своих рекомендаций и предложило другой коэффициент - PRB (см. [1]). Показатель PRB - это значение коэффициента а уравнения линейной регрессии типа у = ах + в, построенной для множества объектов тестовой выборки, где y - нормированное отношение оценка / цена, x - их условная стоимость 7, которые для /'-го объекта вычисляются следующим образом:
у = (О/ - M0) / M0,
где 0t - отношение оценка / цена для /-го объекта, i = 1, 2, ..., 36;
M0 - медиана отношений оценка / цена для всех объектов;
х = [!п(0,5Ц + 0,5KJ / InMoJ / ln2 8,
где Ц - рыночная цена /-го объекта;
КМ - кадастровая оценка /-го объекта, деленная на медиану M0.
Таким образом, рассчитав указанные характеристики для каждого объекта, все их можно графически отобразить точками на графике, где по горизонтальной оси отложены значения условной стоимости, а
7 Объяснение значений y и x - авторский русифицированный вариант англоязычных названий.
8 Использование логарифмов в расчете условной стоимости делает множество их значений более «сжатым», что снижает зависимость PRB от отдельных сильно отклоняющихся оценок и цен нетипичных объектов или нетипичных сделок.
-0,2
-0,4
-0,6
ч о • —О
• • • Оэ . * •
• ш •
14,5
логарифмы условных стоимостей объектов
Рис. 2. Линейная регрессия, построенная на множестве из 36 точек в координатах «условная стоимость - нормированное отношение оценка / цена объектов»
по вертикальной - значения нормированных отношений оценка / цена, и построить линейную регрессию для этих точек (см. рис. 2).
Из рисунка 2 видно, что коэффициент наклона (а) линейной регрессии, равен 0,232, что и является значением показателя PRB.
Стандартом МАНО рекомендуется признать результат оценки кадастровой стоимости приемлемым по критерию вертикальной справедливости, если абсолютное значение PRB не превышает 0,05 (пяти процентов, может быть положительным или отрицательным числом). Таким образом, показатель PRB = 0,232 для рассматриваемого примера показывает неприемлемость использованной модели оценки по критерию вертикальной справедливости.
Чтобы проверить как «работает» PRB, то есть как связаны значения этого коэффициента с процентами нарушений вертикальной справедливости, автор разработал расчетную схему, позволяющую по данным таблицы 1 получать значение PRB и число пар объектов, для которых нарушается вер-
тикальная справедливость.
На рисунках 3 и 4 (с. 88) показаны результаты выполненных автором по методу Монте-Карло испытаний значений PRB при случайных вариациях значений кадастровой стоимости в определенных границах. Для каждого испытания рассчитывались значение PRB и число нарушений вертикальной справедливости.
Во всех испытаниях цены объектов (см. столбец 3 таблицы 1) были фиксированы. В каждой серии из десяти испытаний последовательно создавались 10 таблиц, аналогичных таблице 1, но содержащих иные значения кадастровых стоимостей (оценок) (столбец 2 таблицы 1). В первой серии испытаний кадастровые стоимости (оценки) каждого из 36 объектов были представлены значениями случайных величин, равномерно распределенных в диапазоне [цена объекта х (1 ± 5%)]. Во второй серии из десяти испытаний кадастровые стоимости получали случайные значения в диапазоне [цена объекта х (1 ± 10%] и так далее до серии с диапазоном [цена объекта х (1 ± 50%)].
Таким образом, в десяти сериях по 10 испытаний в каждой моделировались результаты кадастровых оценок, дающих приближенные значения рыночной стоимости в пределах погрешности ±5%, ±10%, ..., ±50% относительно известных цен. Полученные в каждом из ста испытаний значения PRB и процента нарушений вертикальной справедливости графически можно представить как облако точек в соответствующих координатах (см. рис. 3). Причем определенные десятки точек будут соответствовать одному из 10 диапазонов погрешности кадастровой стоимости с указанными границами (на графике в качестве иллюстрации треугольниками выделены 10 точек, соответствующие ±5-процентной погрешности кадастровой стоимости, а ромбами - 10 точек, соответствующих ±50-процентной погрешности).
Далее для каждой серии испытаний были рассчитаны два характеризующие их показателя - среднее значение PRB и средний процент нарушений вертикальной справедливости. Соответствующий график демонстрирует взаимосвязь средних по сериям
испытаний значений этих показателей при достаточно высоком значении коэффициента детерминации для логарифмического тренда (см. рис. 4).
Важно отметить, что, несмотря на достаточно выраженную взаимосвязь средних по сериям испытаний (см. рис. 4), непосредственной функциональной связи между значениями PRB и процентами нарушений вертикальной справедливости нет, как это и демонстрирует рисунок 3.
Рекомендованное стандартами МАНО в качестве приемлемого значение PRB в пределах 0,05 соответствует в среднем не более чем 15 процентам нарушений вертикальной справедливости. Однако, как это видно на рисунке 3, при абсолютном значении PRB, меньшем 0,05, процент нарушений может превышать 25 процентов, и наоборот, при PRB равном 0,09 число нарушений может быть менее 7 процентов.
Это объясняется не только случайным характером отклонений результатов массовой оценки от индивидуальной, но и характером распределения значений цен в тестовой выборке. Если цены этой вы-
W
о о m s с; Ч ш ш га а.
0
1 л с;
га
^
s
F
CL 0) m си s
X
ш Б
>i Q.
га
27 24 21 18 15 12 9 6 3
О уч
о О • О
• • 1 • _ . о о О • V ■
• • % • • • • • 1 ъ * - • • •
• • •• * ш •
* • *< s ► 1
г- •/. ••• • •
•'f
рЛ
0,05
0,1
0,15 0,2 0,25
абсолютные значения PRB
Рис. 3. Абсолютные значения PRB и процента нарушений вертикальной справедливости, полученные в 100 испытаниях
1 É 25
(D О
M
^ С
1 гг 20
н го
CL П.
о
X
(U
R'
п.
о
X .0 с; X го
(U g l^û
15
10
50% •
30 % г__ 40% 45% •
2 5% ^^ 35% y = 5,36lnx + 29,05 R2 = 0,92
15% у / 10 % • 20%
5%
0,00 0,02 0,04 0,06 0,08 0,10 0,12 0,14 0,16
средние значения PRB
Рис. 4. Средние значения PRB и средние проценты нарушений вертикальной справедливости по каждым 10 испытаниям из ста (проценты у каждой точки - границы диапазона погрешности кадастровой стоимости в этой серии испытаний)
борки образуют одну-две «тесные» группы значений, то нарушения вертикальной справедливости будут наблюдаться даже при достаточно низкой погрешности результатов массовой оценки кадастровой стоимости.
Как видим, предлагаемое МАНО в качестве приемлемого абсолютное значение PRB в пределах 0,05 не гарантирует, что процент нарушений вертикальной справедливости результата не превысят 15 процентов даже на тестовых испытаниях.
Рекомендации МАНО по использованию PRB выглядят непрактичными, но объясняется это тем, что и значения тестовых цен и кадастровых оценок рассматривались авторами этого показателя как случайные величины, представляющие «истинные» значения рыночной стоимости объектов со случайными ошибками (см. [5-8]). Результаты испытаний показывают, что показатель PRB отвечает своему назначению лишь среднестатистически: чем меньше значение PRB, тем меньше вероятность,
что процент нарушении вертикальном справедливости превысит, скажем, 10 или 20 процентов.
Однако есть простои способ точно вычислить количество нарушении вертикальном справедливости результатов кадастровом оценки для тестовом выборки с п объектами. Для этого нужно провести сравнения цен и кадастровых оценок всех разных пар объектов, число которых п(п - 1) / 2. Если произведение разности кадастровых оценок на разность цен окажется меньше нуля, то в этоИ паре нарушена вертикальная справедливость. Таким образом, несложная процедура расчетов числа нарушении дает точное значение числа и процента нарушений. Более того, по результатам этого расчета оценщик получает полный список нарушающих пар тестовой выборки с их кадастровыми оценками и ценами, а также величины самих нарушений.
Заметим, что число нарушений Ш будет только одним из показателей качества оценки. Другими показателями будут:
5
0
• число пар W0, для которых незначительно нарушается справедливость (не превышая определенные пороги отношений «цена / цена», «оценка / оценка»);
• число пар ^ с «существенным» нарушением вертикальной справедливости.
Введение принципа существенности объясняется тем, что кадастровые и рыночные стоимости - расчетные величины, определяемые с ограниченной точностью. На практике это означает, что значения цен и рыночных стоимостей, различающиеся, скажем, на 5 процентов, рассматриваются и аналитиками, и налогоплательщиками как практически одинаковые. То же в отношении значений оценок. По этой причине практикам хотелось бы иметь меру справедливости кадастровой оценки и налога не только формально количественную (скажем, 15 процентов нарушений справедливости), но и качественную (какая доля формальных нарушений относится к существенным, учитывая «размытость» значения цен и оценок объектов относительно их стоимостей). Например, в таблице 1 для строк 3 и 9 оценка меньше цены, так что налогоплательщики вряд ли будут оспаривать эти оценки, однако вертикальная справедливость в этой паре нарушена. Если такую несправедливость можно считать несущественной, то искомый коэффициент вертикального неравенства должен это учитывать.
В данных таблицы 1 можно также заметить, что кадастровые оценки и цены в строках 19-28 отличаются на 14 процентов и менее. Если с учетом допустимой неопределенности положить оценки и цены этих десяти объектов равными среднему значению пары, то результаты кадастровой оценки улучшаются, и, как следовало ожидать, - коэффициент РЯБ уменьшается с 0,232 до 0,187, коэффициент РЯО при-
ближается к единице, увеличиваясь с 0,98 до 0,99, однако прямой подсчет показывает, что число пар примера, где нарушается вертикальная справедливость, не уменьшается, а возрастает с 119 до 128.
Выводы
1. Статистические испытания на материалах тестовой выборки, проведенные автором, показывают, что коэффициент PRB в среднем гораздо более чувствителен к доле нарушений вертикальной справедливости кадастровой оценки, чем PRD.
2. Коэффициент PRB характеризует качество массовой оценки лишь в среднем. Рекомендованное МАНО как приемлемое значение PRB, не превышающее 5 процентов, соответствует верхней границе 12-15 процентов нарушений вертикальной справедливости только среднестатистически. При значениях PRB, меньших чем 5 процентов, число нарушений вертикальной справедливости может превышать 25 процентов.
3. Наряду с показателем PRB, рассчитанным по результатам кадастровой оценки на тестовой выборке, рекомендуется проводить прямой расчет числа пар этой выборки, нарушающих вертикальную справедливость. Это пары, разности кадастровых оценок и разности цен которых имеют противоположные знаки, то есть одна пара имеет положительное значение, другая -отрицательное. В ходе испытаний рекомендуется вывести список пар-нарушителей в отдельный массив для дальнейшего анализа.
Но более важно, чем знать процент нарушений вертикальной справедливости в тестовой выборке, знать, как использовать эту информацию, чтобы снизить процент возможных нарушений всех результатов оценки кадастровой стоимости. Этот вопрос остается открытым 9.
9 Авторы публикаций на эту тему (см., например, [6-8]) не дают рекомендаций что делать, если значение РЯБ выше порога, рекомендованного стандартами МАНО.
На практике наиболее существенным показателем качества кадастровой оценки является число жалоб и оспариваний ее результатов, статистика которых официально отслеживается во многих странах и часто выступает практическим измерителем качества массовой оценки. Вероятно, не все нарушения вертикальной справедливости (даже существенные) влекут оспаривание кадастровой оценки, поэтому для повышения качества кадастровой оценки столь важно выяснять причины оспариваний и проводить их анализ.
Автор выражает благодарность Николаю Петровичу Баринову за ценные замечания, сделанные при подготовке статьи.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. IAAO Standard on Ratio Studies 2013. Appendix D. Coefficient of Price-Related Bias (revised March-2013). URL: https://www.iaao. org > media > standards
2. Мягков В. Н. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости за рубежом: принципы и стандарты / Современные тенденции рынка и оценка рыночной стоимости : коллективная монография / под ред. Н. Ю. Пузыня. СПб. : Издательство СПбГЭУ, 2020. С. 6-50.
* *
3. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 : в редакции от 9 сентября 2019 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Мягков В. Н. Стоимость - не цена. Виды стоимостей и цен // Вопросы оценки. 2019. № 2. С 2-22.
5. Kennedy Peter. On an Unfair Appraisal of Vertical Equity in Real Estate Assessment. Economic Inquiry; Oxford, Vol 22, 2 (Apr 1, 1984): р. 287.
6. Justin M. Carter. Methods for Determining Vertical Inequity in Mass Appraisal. Fair & Equitable. June 2016. URL: https://www.iaao. org/media/membership/share/fe1606003.pdf
7. Birch J., Sunderman M. A. & Radetsky E. (2017). Reducing vertical and horizontal inequity in property tax assessments // Journal of Property Tax Assessment & Administration, Vol. 14(2), 2020, pp. 71-81.
8. Quintos Carmelia. A Gini measure for vertical equity in property assessments. (Мера Джини вертикальной справедливости кадастровой оценки) // Journal of Property Tax Assessment & Administration, 17(2), 2020. URL: https://researchexchange.iaao.org/jptaa/vol17/ iss2/2
Окончание. Начало на с. 60
3. ООО «Жилищная инициатива» осуществляло продажу квартир в этом доме по договорам купли-продажи физическим лицам, которые в настоящее время являются собственниками помещений в доме, и размер платы за услуги по механизированной уборке и вывозу снега должен быть установлен новыми собственниками.
По этим причинам ссылка суда кассационной инстанции на решение единственного собственника жилых и нежилых помещений в спорном доме - общества «Жилищная инициатива», является несостоятельной. С учетом изложенного, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила постановление кассационного суда, оставив в силе решение первой инстанции и постановление апелляционного суда.
Информация предоставлена сайтом «<Единый ресурс застройщиков» https://erzrf.ru
